借地権の相続税評価額とは？借地権割合と路線価を使った計算方法

借地権の相続税評価額とは？路線価と借地権割合を使った計算方法

借地権の相続税評価額とは、相続税を計算する際に、相続財産である借地権に付けられる金銭的な評価額のことです。この評価額に基づいて相続税が課税されます。

借地権は、土地を借りて建物などを所有する権利であり、土地そのものではないため、その評価方法は自用地（更地）とは異なります。

この記事では、路線価と借地権割合を使った相続税評価額の計算方法を解説します。

借地権の相続税評価額とは

借地権の相続税評価額とは、相続税を計算する際に、相続財産である借地権に付けられる金銭的な評価額のことです。この評価額に基づいて相続税が課税されます。

借地権の相続税評価額を活用する主な場面は、以下の二つです。

• 借地権を相続・贈与するとき
• 借地権を売却するとき

借地権を相続・贈与するとき

借地権を相続や贈与する際には、借地権の価値を可視化する相続税評価額の算出が必要です。この相続税評価額の計算に借地権価格を使います。相続税評価額は、借地権価格と借地権割合を用いて計算します。

借地権を売却するとき

借地権は財産として価値があるものとみなされているので、売ることが可能です。この売却時の価格を決める際に借地権価格を参考にします。

ただし、実際の売値は単純に借地権価格だけで決まるわけではなく、あくまで参考値として使われることがほとんどです。売却価格には、物件の立地条件、土地の上に建てられた建物の状態、近隣の不動産市場の動向などをもとに決められます。これらの要素を総合的に判断しながら、最終的な売却価格が設定されます。

借地権を売却する際の評価額の算出は、複数の要素が関係します。借地権に特化している中央プロパティーでは、借地権の査定を無料で行っています。他社の査定額と比較したい、査定額によって売却を検討したい、という方は以下より、ご利用ください。

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借地権の相続税評価額を計算する方法

借地権にはいくつかの種類が存在しますが、今回は計算式がシンプルな普通借地権を例にして具体的な相続税評価額の計算方法について解説します。

普通借地権の相続税評価額の計算式は、以下の通りです。

普通借地権の評価額=自用地としての評価額×借地権割合

実際の数値を使って、計算のシミュレーションをしてみましょう。
土地の路線価を計算して、そこに借地権割合を掛けます。

• 土地の路線価は30万円/㎡
• 土地の大きさは100㎡
• 借地権割合は80%

300,000×100㎡＝30,000,000 30,000,000×80%＝24,000,000円

シミュレーションはあくまで目安です。実際は土地の形や状態などを考慮した計算を行うため、単純な計算式で求める数値とは異なる結果になることもあります。

説明が前後してしまいましたが、自用地としての評価額は、路線価を用いて計算していく必要があります。

自用地としての評価額=路線価×土地の面積×各種補正率

路線価とは

路線価とは、国税庁が公表している、道路に接する宅地1平方メートル当たりの評価額のことです。相続する土地が面している道路の種類や状況によって定められています。
土地の面積は、相続の対象となる土地全体の広さです。登記簿謄本などで確認できます。
各種補正率は、土地の形がいびつであったり（不整形地）、道路に接する幅が狭かったり（間口狭小）、高低差があったり（傾斜地）する場合など、その土地の個性に応じて評価額を調整するために用いられる割合です。

参考：国税庁　路線価

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借地権割合とは

借地権割合とは、その土地の更地価格に対する借地権の価格の割合を示すものです。これは、地域や借地契約の内容などによって異なりますが、国税庁が地域ごとに30%から90%の間で定めて公表しています。

■路線価図の記号と借地権割合の対応表

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

ちなみに、路線価図は1㎡あたりの路線価が千円単位で表記されています。例えば「300D」と表記されていたら、路線価は1㎡あたり30万円、借地権割合は60%ということになります。

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路線価が設定されていない場合

なお、場所によっては路線価が設定されていないこともあります。こういったときは倍率方式を用いれば、借地権の相続税評価額が計算可能です。

自用地としての評価額=固定資産税評価額×倍率

まずは国税庁のWebサイトで評価倍率表を開き、土地の評価倍率を調べます。

そして調べた評価倍率と、土地の固定資産税評価額を掛けて計算します。固定資産税評価額は固定資産税の額を出すために使う指標です。固定資産税の納税通知書に記載されています。

倍率方式を使った計算のシミュレーションをしてみましょう。

• 固定資産税評価額が3千万円
• 土地の評価倍率が1.1倍

30,000,000×1.1＝33,000,000円

【出典】「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」（国税庁）

より正確な相続税評価額が知りたいときは不動産鑑定士に依頼する方法もあります。専門知識を持つ不動産鑑定士は、公示地価や基準地価といった指標を用いるほか、土地の特性や周辺の経済状況なども考慮した評価をしてくれます。したがって、より正確な相続税評価額を知ることが可能です。

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まとめ

今回は借地権の相続税評価額を計算するための基礎知識と計算例について解説しました。

あくまで目安ではありますが、路線価と借地権割合がわかっていれば、借地権の相続税評価額が計算できます。

相続税評価額がわかれば、相続税や贈与税の計算ができるので、税負担の目安の把握が可能になるというわけです。

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