借地権を譲渡承諾したくない場合どうする？地主の対抗策と判例解説

借地人から「借地権を第三者に譲渡したいので、承諾書に印鑑がほしい」と求められた際、戸惑いを感じる地主様は少なくありません。

「見ず知らずの人に大切な土地を貸したくない」「近いうちに土地を返してほしいと思っていた」といった思いがあるのは当然のことです。

しかし、地主側が闇雲に拒否し続けると、思わぬ法的リスクを背負う可能性もあります。

この記事では、借地権譲渡を承諾したくない地主様が知っておくべき法律の仕組みと、正当な理由、そして賢い対抗策を詳しく解説します。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

借地権の譲渡とは？地主の承諾が必要な理由

借地権（賃借権）を第三者に譲り渡す際、法律上、地主の承諾は必須です。

民法第612条により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、または賃貸物を転貸することができないと定められています。借地権も「土地を借りる権利」という賃借権の一種であるため、このルールが適用されます。

地主の承諾を得ずに勝手に名義を変更したり、第三者に土地を使わせたりする「無断譲渡・無断転貸」が行われた場合、地主は借地契約を解除することが可能です。

これは、賃貸借契約の根幹である「信頼関係」を破壊する行為とみなされるためです。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

借地権譲渡を承諾したくない場合、地主は拒否できる？

結論から言えば、地主は譲渡を拒否することができます。

しかし、その拒否が法的に「妥当」と認められるかどうかは別問題です。

承諾拒否が認められるケース

以下のような合理的な理由がある場合、地主の拒否は正当な権利行使として扱われやすくなります。

• 借地人・譲受人に問題がある場合：
  新しく借りようとする人物の素性が不明確であったり、トラブルの予見があったりする場合。
• 土地利用が不適切になる場合：
  閑静な住宅街なのに、騒音の出る作業場として使われる予定があるなど、周辺環境を悪化させる恐れがある場合。
• 契約違反や地代滞納がある場合：
  現在の借地人が地代を滞納していたり、無断増改築を繰り返したりしている場合、まずはその是正を優先すべきとして拒否できる可能性が高まります。

単なる「感情的拒否」は通らない

地主様が最も注意すべき点は、「理由はないが、とにかく嫌だ」という感情的な拒否は、法的には通用しにくいという点です。

借地権は借地人にとって大きな財産価値があります。地主が頑なに拒否し続けると、借地人は「裁判所」に対して、地主の承諾に代わる許可を求める申し立てを行うことができます（借地非訟）。

裁判所は、「譲渡によって地主に実質的な不利益が生じるか」を客観的に判断します。単なる好き嫌いや、具体的な根拠のない不安だけでは、地主側の主張は認められません。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

【具体例】地主が主張できる「正当事由」とは

裁判所の手続きにおいて、地主が譲渡を阻止、あるいは有利に交渉を進めるために必要なのが「正当事由」です。

具体的にどのような内容が該当するのか見ていきましょう。

正当事由① 譲受人の信用・資力に問題がある

最も強力な拒絶理由の一つです。

• 反社会的勢力：
  譲受人が暴力団関係者などである場合、これは明確な拒絶理由になります。
• 支払い能力不足：
  譲受人に安定した収入がなく、地代の支払いが滞る可能性が高い場合。また、借地権を購入する資金の出所が不明瞭な場合も含まれます。

正当事由② 土地の利用目的が大きく変わる

借地契約時の目的を大きく逸脱する利用は制限できます。

• 住宅 → 風俗・店舗等：
  居住用として貸していた土地を、騒音や風紀を乱す可能性のある店舗や風俗営業の拠点にするようなケースです。
• 周辺環境への悪影響：
  大規模な建物の建設により、日照や通風を著しく阻害するなど、近隣住民とのトラブルを招く恐れがある場合。

正当事由③ 借地人の契約違反がある

そもそも現在の借地人がルールを守っていない場合、権利の譲渡を語る資格がないと判断されます。

• 地代滞納：
  継続的な滞納がある。
• 無断増改築：
  地主の許可なく大規模なリフォームや建て替えを行っている。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

譲渡承諾したくない場合に地主が取れる3つの対抗策

「知らない人に貸したくない、でも裁判所に強制的に許可されるのも困る」という地主様には、以下の3つの戦略的な対抗策があります。

① 介入権の行使（地主による優先買い取り）

借地人が裁判所に「譲渡承諾の代諾許可」を申し立てた際、地主は「介入権」を行使できます（借地借家法19条3項）。これは、第三者に譲渡されるくらいなら、地主自らがその借地権を買い取るという制度です。

• メリット：
  第三者が介入するのを確実に阻止でき、土地を「完全所有権」の状態に戻せます。その後は更地として売ることも、自分で活用することも自由です。
• デメリット：
  借地権価格（更地価格の6割〜7割程度）の買い取り資金を用意する必要があります。

② 条件交渉（承諾料・賃料の値上げ）

譲渡を拒否し続けるのが難しいと判断した場合、承諾の条件として経済的なメリットを最大化します。

• 名義書換料（譲渡承諾料）：
  借地権価格の10%程度が相場です。これをしっかり受け取ります。
• 賃料改定・更新料の合意：
  譲渡を機に、低すぎた地代を適正価格に引き上げたり、将来の更新料について書面で合意を取り直したりします。

③ 建物買取請求権の行使を見据えた話し合い

契約期間の満了が数年以内に迫っている場合、「譲渡を認めて新たな借地期間をスタートさせる」のではなく、「期間満了をもって終了し、建物を時価で買い取る」という交渉を持ちかける方法です。

土地を取り戻したい地主様にとっては有効な出口戦略となります。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

借地人が「裁判所の許可」を取ったらどうなる？

地主が合意に応じない場合、借地人は「借地非訟（しゃくちひしょう）」という手続きに進みます。

借地非訟とは、借地人が裁判所に申し立てを行い、裁判所が地主に代わって「譲渡してもよい」という許可を与える制度です。地主の承諾がなくても、この許可があれば譲渡が可能になります。

裁判所が判断すること

• 不利益の有無：
  譲渡によって地主に経済的・精神的な実害が出るかを検討します。
• 承諾料の決定：
  裁判所は許可を出す際、通常は借地人に対し、地主へ「承諾料（名義書換料）」を支払うよう命じます。

地主にとってのリスクと注意点

一度裁判になれば、地主が「一切認めない」と通すのは非常に困難です。また、裁判費用や時間もかかります。

そのため、「裁判になる前に、介入権を行使するか、好条件で承諾するか」の判断を、早い段階で行うことが極めて重要です。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

【判例解説】借地権譲渡の「承諾に代わる許可」が認められた事例と認められなかった事例

借地上の建物を売却する際、地主の承諾が得られない場合は、裁判所に「地主の承諾に代わる許可」を求めることができます（借地非訟）。 

しかし、この申立てはどのような状況でも認められるわけではありません。ここでは、裁判所が許可を出さなかった（却下した）事例と、地主の反対を押し切って許可（またはそれに準ずる判断）を出した事例を対比して解説します。

判例① 【不許可（却下）】 譲渡（登記）後に申し立てた事例

【事例：大阪高裁 令和6年6月6日決定】 

借地人Xが、地主Yの承諾を得ないまま、借地上の建物を第三者Aに譲渡し、所有権移転登記まで完了させてしまった後に、「賃借権譲渡許可」を裁判所に申し立てた事例です。

裁判所の判断：
申立てを不適法として却下（許可せず） 裁判所は、借地借家法19条1項が「建物を第三者に譲渡しようとする場合」と規定している点を重視しました。

この制度は、無断譲渡による契約解除などの紛争を未然に防ぐ（予防する）ためのものです。 本件ではすでに建物の所有権移転登記が完了しており、「土地を使用する者の変更が現実化」しているため、もはや「譲渡しようとする場合」には当たらず、事後的な申立ては不適法であると判断されました,。

▼評価ポイント：申立ての「時期」が絶対条件

• 事前の申立てが必須：
  借地非訟の申立ては、必ず建物の譲渡（代金支払・引渡し・登記）の前に行わなければなりません,。
• リスク：
  譲渡後に申し立てても「門前払い（却下）」となり、地主から無断譲渡を理由に契約解除・建物収去を求められるリスクが極めて高くなります。

判例② 【不許可（請求棄却）】 競売取得者が期間内に申し立てなかった事例

【事例：東京高裁 平成17年6月29日判決】 

競売によって借地上の建物を取得したYが、地主Xから借地権譲渡の承諾を得られなかったにもかかわらず、法定期間内に裁判所へ許可を求めなかった事例です。

Yは後に「地主の黙示の承諾があった」と主張しましたが、地主は建物の収去と土地明渡しを求めて提訴しました。

裁判所の判断：

借地権譲渡の承諾を認めず（建物買取へ） 裁判所は、地主の言動から口頭や黙示の承諾があったとは認められないと判断しました。 

借地借家法20条では、競落人は代金納付から「2ヶ月以内」に裁判所に許可を申し立てる必要がありますが、Yはこの手続きを行いませんでした,。

結果として借地権の対抗要件を欠くことになり、裁判所は地主による「建物買取」と引き換えに、Yに対して建物の明渡しを命じました,。

▼評価ポイント：競売における「2ヶ月」の壁

• 期間の厳守：
  競売で取得した場合、地主との交渉がまとまらなければ、代金納付後2ヶ月以内に必ず借地非訟を申し立てる必要があります,。
• 救済の限界：
  期間を過ぎてから「実は承諾してくれていたと思っていた」と主張しても、客観的な証拠がない限り認められず、せっかく取得した建物を手放すことになります。

判例③ 【許可（介入権の否定）】 建物が他人の土地にまたがっていた事例

【事例：最高裁 平成19年12月4日決定】 

借地上の建物が、地主Yの土地だけでなく、隣接するZの土地（または借地人自身の土地）にもまたがって建っていた事例です。

借地人が建物を第三者に譲渡しようとして許可を求めたところ、地主Yが対抗措置として「介入権（自分が優先して買い取る権利）」を行使しようとしました,。

裁判所の判断：

地主の介入権を認めず、第三者への譲渡を許可 最高裁は、地主Yの申立て（介入権）を認めませんでした。 

理由は、裁判所には「地主Yの土地上の建物部分」の譲渡を命じる権限はあっても、「隣地Z上の建物部分」まで地主Yに譲渡させる権限はないからです,。

建物の一部だけを地主に譲渡することは現実的ではないため、結果として地主の優先買取は認められず、借地人が希望した第三者への譲渡許可（譲渡承諾料の支払い条件付き）が維持されました。

▼評価ポイント：複雑な権利関係における借地人の保護

• 介入権の限界：
  通常、地主は「第三者に売るくらいなら自分が買う（介入権）」と主張できますが、またがり建物のようなケースではその権利が行使できない場合があります。
• 譲渡の実現：
  この判決により、またがり建物であっても、借地人は地主の妨害（介入）を受けずに、第三者への譲渡を進めやすくなりました。

判例④ 【許可（不要）】 契約に「無条件承諾特約」があった事例

【事例：東京高裁 平成30年10月24日決定】 

借地契約書に「将来の譲渡について地主は無条件で承諾する」という特約が付いていた事例です。借地人が譲渡の許可を求めた（念のため申し立てた）ところ、地主が介入権を行使して「自分が買い取る」と主張しました。

裁判所の判断：

地主の介入権を棄却（譲渡は自由） 裁判所は、すでに「無条件承諾の特約」がある以上、地主は譲渡を阻止できないと判断しました。 

介入権は、本来「地主の承諾がない譲渡」に対して認められる対抗手段です。あらかじめ承諾（特約）がある場合には、地主には介入権を行使する利益がなく、借地人は自由に（地主に買い取られることなく）第三者へ譲渡できるとされました,。

▼評価ポイント：契約内容の優先

• •特約の効力：
• 契約書で譲渡承諾が確約されている場合、借地非訟手続きを経る必要自体がない場合が多く、地主側からの「優先買取」も封じることができます。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫

【完全無料】譲渡承諾に関するご相談受付中

借地権の譲渡は、地主様にとって土地の権利関係を整理する「ピンチ」でもあり「チャンス」でもあります。

• 「嫌だ」だけで放置しないこと
• 介入権を使って買い戻す準備があるか検討すること
• 承諾する場合は、条件交渉を有利に進めること

借地権問題は非常に専門性が高く、一度こじれると解決まで数年かかることもあります。まずは借地権に詳しい専門家に相談し、ご自身の土地の価値と、法的に取れる選択肢を確認することをお勧めします。

当社センチュリー21中央プロパティーは、複雑な権利関係が絡む底地・借地権に特化した不動産会社です。豊富な解決実績をもとに、専門スタッフが地主様に寄り添った最適な出口戦略をご提案いたします。

【完全無料】借地権の譲渡承諾に関するご相談はこちら　≫