定期借地権にメリットはある？やめた方が良い4つの理由

定期借地権にメリットはある？やめた方が良い4つの理由

定期借地権付きの建物はやめた方が良い、後悔すると言われることがありますが、その理由をご存知ですか？
定期借地権の特徴やメリット・デメリットを正しく理解することで、自分に合っているかどうかを適切に判断できます。

今回の記事では、定期借地権の特徴から、やめた方が良いと言われている理由を解説します。
本記事をお読みいただくことで、定期借地権がご自身にとって最適な選択肢なのか、また、定期借地権付き建物の購入を前向きに検討すべきかどうかの判断材料を得られます。

加えて、既に定期借地権付き建物を所有しており、売却をお考えの方に向けて、スムーズな売却を実現するためのポイントもご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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定期借地権とは

定期借地権とは、あらかじめ定められた契約期間が満了した際に、借主が地主へ土地を必ず返還する義務を負う借地権の一種です。。
期間が明確に定められ、原則として契約の更新が行われない点が、定期借地権の大きな特徴と言えます。

ここでは、普通借地権との違いに触れながら詳しく解説します。

普通借地権との違い

定期借地権と普通借地権は、主に以下の点が異なります。

• 更新の可否
• 契約方法
• 地代の相場
• 借地権の価値

更新の可否

定期借地権は、契約期間の満了とともに確定的に借地関係が終了し、原則として契約の更新はありません。
借地人は契約終了時に建物を収去し、土地を更地にして地主に返還する必要があります。
ただし、建物譲渡特約付借地権の場合は、契約終了時に地主が建物を買い取ることになります。

一方、普通借地権は、借地人が望めば原則として契約が更新されます。
地主が更新を拒絶するには、自己使用の必要性など正当な事由が必要です。
また、当事者間で更新契約を締結しなくても、借地人が土地の使用を継続し、地主が遅滞なく異議を述べなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます（法定更新）。

契約方法

定期借地権の設定契約は、必ず書面で行う必要があります。
特に事業用定期借地権（存続期間10年以上50年未満）の場合は、公正証書による契約が法律で義務付けられています。
一般定期借地権（存続期間50年以上）や建物譲渡特約付借地権（存続期間30年以上）は、公正証書でなくとも書面であれば契約可能です。

これに対し、普通借地権は、必ずしも書面による契約は法律上義務付けられていません。
口頭での合意でも契約は成立しますが、後の紛争を避けるため、契約期間、地代、更新に関する事項などを明確にした借地契約書を作成することが一般的です。

地代の相場

地代の相場は、一概にどちらが高いとは言えませんが、それぞれの特性が影響します。

定期借地権の場合、特に一般定期借地権では権利金（礼金）がないか低く抑えられるケースが多く、その分月々の地代が普通借地権に比べて割高になる傾向があります。
ただし、事業用定期借地権などでは、権利金や保証金の授受はケースバイケースです。

普通借地権では、契約時に権利金を支払う慣行があり、その分月々の地代は固定資産税・都市計画税の年間支払額の数倍程度と、比較的低く抑えられる傾向にあります。
ただし、契約更新時には更新料が発生することが一般的です。
地代は、土地の固定資産税評価額、路線価、近隣の賃料相場などを参考に当事者間の協議によって定められます。

借地権の価値

定期借地権は、契約期間が満了すれば確実に土地を返還しなければならず、更新もないため、期間満了が近づくにつれて借地権の価値は逓減していきます。
建物の再建築は契約期間内であれば可能ですが、期間を超えての存続はできません。
売却や転貸は可能ですが、地主の承諾と承諾料が必要となることが一般的です。

普通借地権は、借地借家法により借地人の権利が強く保護されており、正当事由がない限り契約更新が可能なため、半永久的に土地を利用できる権利と評価され、安定した資産価値を持つとされています。
そのため、定期借地権に比べて売却価格は高くなる傾向があり、相続税評価においても借地権割合に応じて評価されます。

定期借地権の種類

定期借地権には、主に「一般定期借地権」「事業用定期借地権等」「建物譲渡特約付借地権」の3つの種類があります。
それぞれ存続期間、利用目的、契約終了時の取り扱いなどが異なります。

	存続期間	利用目的	契約終了時の措置	契約方法
一般定期借地権	50年以上	制限なし （居住用、事業用どちらも可）	契約更新なし 建物買取請求権なし 原則として更地で返還	書面 （公正証書以外も可）
事業用定期借地権等	10年以上50年未満	事業用建物所有目的 （居住用は不可）	契約更新なし 建物買取請求権なし 原則として更地で返還	公正証書が必須
建物譲渡特約付借地権	30年以上	制限なし （居住用、事業用どちらも可）	契約終了時に地主が建物を相当の対価で買い取る （借地権が消滅し、建物賃貸借に移行する場合もある）	書面 （公正証書以外も可）

定期借地権が導入された経緯

借地借家法第22条では、
「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第9条及び第16条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第1項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。」
と明記されています。

かつての借地法（一般に旧法と呼ばれます）の下では、借地人の権利が厚く保護されており、地主が土地を貸すと半永久的に返却されないといわれていました。
このような状況は、地主が土地の貸し出しに消極的になる一因とされ、土地の有効活用を妨げるという課題がありました。
そこで、契約期間の満了によって確実に土地が返還される仕組みとして、1992年の借地借家法の施行時に定期借地権制度が導入されました。
これにより、地主は将来的な土地の返還を見込めるため、安心して土地を貸し出すことが可能になり、借地市場の活性化が期待されたのです。

定期借地権のメリット

借地人が享受できる定期借地権のメリットとしては、以下のようなものがあります。

• 安価で購入できる
• 条件の良い物件が多い
• 税金の負担が軽減される

安価で購入できる

定期借地権の大きなメリットの一つは、土地の所有権付き物件と比較して、建物の購入にかかる初期費用を抑えられる可能性がある点です。
これは、土地そのものを購入するのではなく、一定期間土地を借りる権利（借地権）と共に建物を取得するためです。
また、契約期間の満了が確定していることも価格に影響します。

都市部や利便性の高い立地の物件を購入しようとすると、坪単価が高く予算の関係で購入できないことがあります。
しかし、定期借地権付き建物であれば、土地の購入費用が不要となるため、初期費用を大幅に（一例として、所有権の場合と比較して数割程度）軽減できる可能性があります。
結果として、通常では手が届きにくい憧れのエリアや好立地の物件も、定期借地権付きであれば購入の選択肢に入ってくることがあります。

また、所有権物件では総額が高くなり住宅ローンの借入限度額を超える場合でも、定期借地権付き建物であれば物件価格が相対的に低いため、住宅ローンを利用しやすくなるケースも考えられます。

このように、希望するエリアでの不動産取得を目指す際に、定期借地権付き建物は有効な選択肢の一つとなり得ます。

条件の良い物件が多い

定期借地権付き建物には、利便性の高い、いわゆる『好立地』の物件が見つかりやすいというメリットも期待できます。

定期借地権は、契約期間満了後には必ず土地が地主のもとに返還されるため、地主にとっては所有権を手放すことなく資産活用ができる手法です。
そのため、通常は売却を考えにくいような好立地の土地が、定期借地権によって市場に供給されることがあるのです。

例えば、都心部や主要駅の近くといった交通アクセスが良い場所や、商業施設が充実しているエリアなどです。
これらの土地は資産価値が高く、地主としては所有し続けたいと考えるのが自然です。
そこで、土地を有効活用する手段として定期借地権を設定し、その土地上に建てられた建物が分譲・賃貸されるというケースが見られます。。

特に、立地条件が販売戦略上重要な要素となる分譲マンションでは、定期借地権を活用することで魅力的な用地を確保しやすいため、結果として好立地の定期借地権付きマンションが供給される傾向があります。
これは、マンションデベロッパーにとっても、地主との用地取得交渉において、所有権移転よりも合意形成しやすい定期借地権が有効な選択肢となるためです。

購入者にとっては、定期借地権付き建物を選択することで、通勤・通学に便利であったり、生活利便施設が整っていたりする、恵まれた住環境を手に入れるチャンスが広がります。
例えば、子育て中のご家庭であれば、保育施設が充実し、通園・通学に便利なエリアは魅力的でしょう。
また、将来のライフステージを考えると、医療機関へのアクセスが良い立地も重要な検討ポイントになります。。

このように、地主が売却に消極的な好条件の土地であっても、定期借地権を通じて利用できる可能性があるのが、この制度のメリットの一つです。
住まいの立地を最優先に考えたい方にとって、定期借地権付き建物は検討に値する選択肢と言えるでしょう。

税金の負担が軽減される

定期借地権付きの建物を取得・所有する際には、税金面での負担が軽減されるというメリットもあります。

固定資産税や都市計画税は、その不動産の所有者に対して課税されます。
定期借地権付き建物の場合、土地の所有者は地主であるため、建物所有者は土地部分にかかるこれらの税金を直接納付する必要はありません。

ただし、建物部分については所有者として固定資産税・都市計画税を納付する義務があります。
建物の評価額は一般的に築年数の経過とともに減少していくため、これに伴い税額も徐々に軽減されていく傾向があります。

具体的な例を挙げると、ある物件の土地部分の年間固定資産税・都市計画税が50,000円、建物部分が40,000円だとします。
定期借地権付き建物の所有者は、建物部分の40,000円のみを負担し、土地部分の50,000円は地主が負担することになります。

不動産取得時には、不動産取得税や登記にかかる登録免許税も発生します。
これらは購入時に一度だけかかる税金ですが、定期借地権付き建物の場合、土地の所有権取得がないため、土地に関するこれらの税金は課されません（ただし、借地権設定登記にかかる登録免許税などは発生します）。

このように購入時の税負担が軽減されることで、初期費用全体を抑えることが可能です。
その結果、自己資金の割合を増やして住宅ローンの借入額を減らしたり、月々の返済額に余裕を持たせたりといった資金計画の柔軟性が高まります。

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定期借地権のデメリット

定期借地権のデメリットとしては、以下のものが代表的です。

• 契約終了時は更地返還が原則
• 資産価値が低い
• 地代の負担がある

契約終了時は更地返還が原則

定期借地権の最も基本的なデメリットの一つが、契約期間満了時には建物を収去し、土地を更地にして地主に返還しなければならないという原則です。

契約期間が終了すると建物とその敷地の利用権が消滅するため、建物を資産として次世代に引き継いだり、期間満了間際に売却して換金したりすることは極めて困難になります。
そのため、土地・建物を相続財産として残したいと考える場合には不向きと言えるでしょう。

これは一戸建てだけでなく、定期借地権付きマンションの場合も同様で、区分所有者全員で建物を解体し、敷地を更地にして返還する義務を負います。
もし、ご自身の老後と借地期間の満了時期が重なるような場合は、その住居に住み続けることはできず、期間満了までに退去し、新たな住まいを確保する必要があります。

高齢になってからの住み替えは、資金面だけでなく、精神的・体力的な負担も大きくなる可能性があります。
将来的に資産として残せない点、そして契約期間によっては将来の住み替えを前提とした計画が必要になる点は、定期借地権の重要なデメリットと言えるでしょう。

さらに、土地を更地にするためには建物の解体工事が必要となり、その費用は原則として借地人が負担します。
契約期間満了時には、この解体費用としてまとまった資金を用意しておく必要があることも忘れてはなりません。

資産価値が低い

定期借地権付き建物は、所有権付きの物件や普通借地権付きの物件と比較して、一般的に資産価値が低く評価されやすいというデメリットがあります。

定期借地権の価値は、契約期間の満了が近づくにつれて逓減していく傾向にあります。
これは、契約の更新ができず、期間満了後には土地を返還しなければならないという、定期借地権固有の性質に起因します。

結果として、売却時には買主の利用できる期間が限定されるため、購入希望者層が狭まりやすく、所有権物件や更新の期待できる普通借地権物件に比べて売却価格が低くなる傾向が見られます。

地代の負担がある

定期借地権を利用する上での経済的な負担として、毎月（または毎年）継続的に地代を支払う必要があるという点が挙げられます。

土地の固定資産税・都市計画税の直接的な納税義務はないものの、地代にはこれらの税金相当額や地主の収益などが含まれているため、結果的に年間で支払う地代総額が、仮に土地を所有した場合の固定資産税額を上回るケースも少なくありません。
初期費用を抑えられても、長期的なランニングコストとしては定期借地権の方が高くなる可能性も考慮する必要があります。

また、地代は契約時に定められた金額で固定されるわけではなく、契約内容によっては、固定資産税評価額の変動、地価の上昇、あるいは一般的な経済情勢の変化（インフレなど）を理由に、将来的に増額改定されるリスクがあります。
例えば、周辺地域の再開発などにより土地の評価額が上昇すれば、地代も値上がりする可能性があるのです。

定期借地権付きマンション特有の費用として、将来の建物解体に備えるための『解体積立金』があります。
これは、通常の管理費や修繕積立金とは別に徴収されるもので、月々の積立のほか、購入時に一時金としてある程度の金額を支払うケースも見られます。地代以外にもこのような費用が発生することを事前に確認しておくことが重要です。

定期借地権はやめたほうが良い理由

定期借地権のメリット・デメリットを解説しましたが、定期借地権はやめておいた方が良いといわれることがよくあります。

定期借地権はやめておいた方が良いと言われがちな理由としては、以下のようなものが一般的です。

• 老後まで住み続けることはできない
• 売却が難しい
• ランニングコストが割高
• 住宅ローンが組みにくい

老後まで住み続けることはできない

定期借地権付き建物は、あらかじめ定められた借地期間が満了すると契約が終了し、更新も原則として認められません。
そのため、購入時の年齢や契約の残存期間によっては、ご自身の老後までその住まいに住み続けることができない可能性があります。

期間満了時には建物を解体し、土地を更地にして地主に返還する義務があるため、永住を目的とする場合や、老後の住まいとして考えている場合には、将来的な住み替えの計画が不可欠となります。

住み替えには、新たな住居の購入または賃借費用、引越し費用などが発生し、場合によっては再度住宅ローンを組む必要も出てきます。
特に定年退職後の収入が限られる時期に住み替えが必要になると、資金計画に大きな影響を与える可能性があります。

加えて、前述の通り定期借地権付き建物は残存期間の減少とともに資産価値が低下する傾向があるため、売却して住み替え資金に充当しようとしても、期待した価格で売れなかったり、買い手が見つかりにくかったりするなど、スムーズな買い替えが難しいケースも想定されます。

残存期間が長く残っていれば、購入希望者も見つけやすく、比較的良い条件で売却できる可能性もありますが、残存期間が短くなってくると、売却はより困難になります。
そのため、期間満了が近づいている物件の場合は、売却ではなく、ご自身が期間満了まで住み続けることを前提とし、その後の住み替え準備を具体的に進めておく必要があります。

売却が難しい

定期借地権付き建物は、所有権物件や普通借地権物件と比較して、売却のハードルが高い傾向にあることも、「やめておいたほうが良い」と言われがちな理由の一つです。

一般的に不動産購入を検討する方の多くは、長期的な居住の安心感や資産性を重視します。
そのため、利用期間が限定され、最終的には土地を返還しなければならない定期借地権付き物件は、購入の選択肢から外れやすい傾向にあるのです。

例えば、立地条件が同等で、一方が『残存期間10年の定期借地権付き物件』、もう一方が『普通借地権付き物件』であった場合、価格が多少高くても、更新によって継続利用の可能性がある普通借地権付き物件を選ぶ購入者が多いと考えられます。
これは、利用期間の確定性と将来の選択肢の有無という根本的な違いによるものです。

また、定期借地権は残存期間が短いほど資産価値が下がり、同時に建物自体の価値も築年数の経過によって低下していきます。
この二つの要素が相まって、定期借地権付き建物は、時間の経過とともに資産価値が急速に下落しやすいという特性を持つため、売却時の損失リスクも考慮に入れる必要があります。

地代などの維持費が割高

定期借地権は、初期費用が抑えられる一方で、月々の地代や将来の解体費用積立など、所有権物件とは異なるランニングコストが発生し、トータルで見ると割高になるケースも考えられます。

代表的なランニングコストは、毎月（または毎年）継続して支払う地代です。
前述の通り、土地の固定資産税・都市計画税の直接納付はありませんが、地代の年間総額が、仮に土地を所有した場合のこれらの税額よりも高くなることは珍しくありません。

さらに、定期借地権付きマンションでは解体積立金が必要です。
解体積立金とは、借地契約が終了した際の解体に備えて積み立てていくお金のことです。
解体積立金も、地代や住宅ローンとは別に支払っていく必要があるため、ランニングコストとして計算しなければいけません。

所有権の物件と定期借地権付き建物とでは、初期費用だけでなく、長期的なランニングコストの構造が大きく異なります。
ご自身のライフプランや資金計画と照らし合わせ、どちらがトータルで見て合理的かをしっかりと比較検討することが肝要です。

住宅ローンが組みにくい

定期借地権付き建物は住宅ローンが組みにくい点もやめておいた方が良い理由の一つです。

定期借地権は、契約期間が限定されており、期間満了後には土地を返還する必要があるため、担保としての評価が所有権物件に比べて低くなりがちです。
このため、定期借地権付き建物を融資対象とする金融機関は限られ、選択肢が少なくなる傾向があります。
取り扱い金融機関が少ないということは、金利や融資期間などの条件面で、より有利な住宅ローンを選びにくいというデメリットにつながります。
結果として、資金調達の面で所有権物件よりもハードルが高くなる可能性があります。

特に、借地権の残存期間が短くなると、金融機関は融資期間をそれ以上に設定できないため、住宅ローンの審査はさらに厳しくなります。
これは、将来的な売却を考えた場合にも、買主が住宅ローンを利用しにくくなるため、売却の難易度を一層高める要因となります。
したがって、住宅ローンの利用や将来の売却の可能性を考慮すると、定期借地権付き建物の購入を検討する際には、残存期間を十分に確認し、購入後のライフプラン（早期売却の可能性、期間満了までの居住継続など）を明確にしておくことが重要です。

まとめ

定期借地権には、所有権や普通借地権とは異なるメリットやデメリットが存在することがお分かりいただけたかと思います。
定期借地権付き建物の売却をご検討される際には、その特性ゆえのデメリットや、適正価格での売却が実現できるかといったご不安を抱かれる方も少なくありません。

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