借地権の相続時にかかる税金はいくら？相続税の計算方法を解説

借地権の相続時にかかる税金はいくら？相続税の計算方法を解説

借地権の相続時には、相続税、登録免許税などの税金がかかります。

本記事では、借地権を相続した際にかかる可能性のある税金の種類、特に大きな影響を与える相続税の計算方法について、分かりやすく解説します。

借地権とは

借地権は、主に「普通借地権」と「定期借地権」の二つに分類されます。

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

普通借地権とは

普通借地権は、定期借地権以外の借地権を指し、原則として30年の存続期間が定められています。ただし、契約によって30年よりも長い期間を設定することも可能です。

普通借地権の最も大きな特徴は、契約更新が可能であるという点です。借主（借地人）が更新を希望した場合、地主は正当な理由がない限り、その更新を拒否できません。このため、普通借地権は、借主にとって安定した土地利用が期待できる、非常に強い権利と言えるでしょう。

もし契約が更新されずに借地関係が終了する場合でも、借主には建物買取請求権という強い味方があります。これは、借主が建てた建物を地主に買い取ってもらうことができる権利です。

定期借地権とは

定期借地権は、契約の更新ができないタイプの借地権です。これは、従来の普通借地権が借主に有利すぎるという地主側の意見を踏まえ、土地の有効活用を促進するために創設されました。

定期借地権では、契約が満了した場合、原則として建物買取請求権は認められません。借主は、自らの費用で建物を解体し、土地を更地にして地主に返還する義務を負います。また、この際に地主に対して立退料などを請求することもできません。

このように、定期借地権は普通借地権と比較すると、地主の権利が強く保護されている点が特徴です。

なお、定期借地権にはさらに細かく種類があり、存続期間や利用目的によって以下の3つに分類されます。

• 一般定期借地権:存続期間が50年以上と定められています。
• 事業用定期借地権:存続期間が30年以上50年未満で、事業用の建物を建てる場合に適用されます。
• 建物譲渡特約付借地権:存続期間が30年以上で、契約満了時に建物を地主に譲渡する特約が付いています。

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借地権が相続税の対象になるケース

借地権が相続税の対象になるケースは、主に以下の2つです。

• 借りた土地が更地ではなく建物がある状態
• 地代の支払いがある状態

それぞれ詳しく解説します。

借りた土地が更地ではなく建物がある状態

そもそも借地権とは、土地の所有者である地主に地代を支払って土地を借りることで、その土地の上に建物を建てられる権利のことです。

借地人は、土地自体を所有しているわけではないため、土地に関しては相続税がかかりません。しかし、借地権という権利が、相続税を計算する上での財産としてみなされるため、借りた土地の上に住宅を建てている場合は、相続税の対象になるのが一般的です。

一方で駐車場や資材置き場として活用し、建物を建てていないのであれば借地権として評価されないケースもあります。

地代の支払いがある状態

地主から土地を借りている場合でも、利用対価として金銭の受け渡しがあるかによって考え方が異なります。

例えば、無償で土地を借りて、家を建てた場合（使用賃借）では、借地権がないと判断される傾向にあります。そのため、借地権の評価額を算出することもなく、相続税も発生しません。

地代の支払いがある場合には、相続税の支払い対象になります。

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普通借地権の相続税の計算方法

ここでは、普通借地権の相続税の計算方法について解説します。

まず、借地権の相続税を計算は、以下の3ステップで進めます。

1. 自用地としての評価額と借地権割合を調べる
2. 借地権の相続税評価額を算出する
3. すべての相続財産と合わせて最終的な相続税額を算出する

①自用地としての評価額と借地権割合を調べる

普通借地権の相続税評価額の計算式は、以下の通りです。

• 借地権の相続税評価額＝自用地としての評価額×借地権割合

借地権の相続税評価額を求めるためには、以下の2つを確認する必要があります。

• 自用地としての評価額
• 借地権割合

a.自用地としての評価額

自用地としての評価額とは、その土地が更地であった場合の評価額です。

自用地としての評価額は、路線価方式または倍率方式で求めることができます。

路線価方式は、市街地など路線価が定められている地域で用いられます。

• 自用地としての評価額=路線価×土地の面積×各種補正率

路線価は、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格で、国税庁が公表しています。
土地の面積は、そのまま相続する土地の面積です。
各種補正率とは、土地の形状（不整形地、間口狭小など）、奥行き、傾斜などに応じて適用される補正率です。

倍率方式は、路線価が定められていない地域（主に郊外や農地など）で用いられます。

• 自用地としての評価額=固定資産税評価額×倍率

固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税を課税するために評価した土地の価格です。納税通知書などで確認できます。

倍率は、国税庁が地域ごとに定める倍率です。路線価や倍率は、国税庁のウェブサイトで確認することができます。
参考：https://www.rosenka.nta.go.jp/

b.借地権割合

借地権割合とは、その土地の更地価格に対する借地権の価格の割合を示すものです。

これは、地域や借地契約の内容などによって異なりますが、国税庁が地域ごとに30%から90%の間で定めて公表しています。

借地権割合は、一般的に以下の要素を考慮して決定されます。

• 賃料の額: 一般的な相場と比較して高いか低いか。
• 権利金等の授受の有無: 借地契約締結時に権利金などが支払われているか。
• 契約期間: 残存期間が長いほど割合が高くなる傾向があります。
• 地域の慣行: その地域の借地権取引の慣習。

借地権割合も、国税庁のウェブサイトで路線価図などに併記されていることが多いので確認しましょう。

②借地権の相続税評価額を算出する

自用地としての評価額と借地権割合が確認できたら、以下の計算式に当てはめて、借地権の相続税評価額を算出します。

• 借地権の相続税評価額＝自用地としての評価額×借地権割合

ここでは、270Dを例にあげてみます。Dの借地権割合は60%です。

路線価図の表記が270Dであれば、1㎡あたりの単価は27万円です。土地の広さが300㎡であれば、27万円×300㎡＝8,100万円になります。

そのため、8,100万円×60%＝4,860万円が、借地権の相続税評価額となります。

③すべての相続財産を合わせて相続税を算出する

最後に、ほかの相続財産と合算する必要があります。遺産総額を算出し、遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額が、相続税の課税対象というわけです。

相続税は、以下の手順で算出します。

1. 課税価格の計算：
   相続財産から債務・葬式費用を差し引きます。
2. 基礎控除額の計算：
   3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数) で計算します。
3. 課税遺産総額の計算：
   課税価格の合計額から基礎控除額を差し引きます。
4. 相続税の総額の計算：
   課税遺産総額に法定相続分と税率を乗じて計算した各相続人の税額を合計します。
5. 各相続人の納付すべき税額の計算：
   相続税の総額を、各相続人が取得した財産の割合に応じて按分します。
6. 税額控除の適用：
   配偶者控除や未成年者控除などの税額控除を適用し、最終的な納付額を算出します。

複雑な計算となるため、税理士などの専門家への相談が推奨されます。

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定期借地権の相続税の計算方法

定期借地権の相続税の計算方法は、非常に複雑になっています。

なぜなら、定期借地権の価額は、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額で評価されます。

しかし、この原則的な評価方法の具体的な計算方法は、財産評価基本通達に明確に示されていません。

国税庁では、定期借地権の相続税の計算式として以下の内容を紹介しています。

画像引用：No.4611 借地権の評価｜国税庁

定期借地権の相続税については、借地権に詳しい税理士に相談することをお勧めします。

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借地権の相続税評価額を軽減する方法

借地権の相続税評価額を軽減する方法は、以下の2つです。

• 小規模宅地等の特例
• 配偶者控除の活用

それぞれ詳しく解説します。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、小規模の宅地を対象に、一定の要件を満たすことで宅地の評価額を最大80%軽減できる特例です。

相続税の支払いが原因で、住む家や土地を失ってしまうケースも少なくありません。残された方がそのような酷な状況に追い込まれないようにと、導入された減税の制度です。

詳しくは、国税庁の「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」をご覧ください。

配偶者控除の活用

相続人のなかに配偶者がいる場合に利用できる方法です。配偶者の法定相続分または1億6,000万円のいずれか大きい額までの相続税が非課税になります。

この制度を活用することで、そもそも借地権の相続税を支払わないで済むケースも少なくないです。

詳しくは、国税庁の「No.4158 配偶者の税額の軽減」をご覧ください。

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借地権の相続で相続税以外にかかる税金

借地権の相続で相続税以外にかかる可能性のある税金は、登録免許税と不動産取得税です。

登録免許税

登録免許税は、借地権の名義変更登記を行う際に課税される税金です。相続を原因とする借地権の移転登記には、登録免許税がかかります。税額は、固定資産税評価額に一定の税率（通常は0.4%）を乗じて計算されます。

登録免許税=固定資産税評価額×0.4%

ただし、税率は法令改正などにより変更される可能性がありますので、登記申請の際には最新の情報を確認することが重要です。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に課税される税金ですが、相続によって借地権を取得した場合は、原則として課税されません。 不動産取得税は、売買や贈与など、有償または無償の移転に対して課税されるものであり、相続はこれに含まれないとされています。

したがって、借地権の相続において、相続税以外に考慮すべき主な税金は登録免許税となります。

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相続した借地権を活用しない場合

借地権を相続したものの、使い道がなく、空き家のまま放置してしまうケースも珍しくありません。
しかし、地代や建物の固定資産税を払う必要があり、空き家の借地権付き建物を所有しているだけでコストがかかります。
また、放置することで、放火や植栽の越境、建物の倒壊などの恐れもあります。

そこで、相続した借地権を活用しない場合には、以下の方法を検討しましょう。

• 地主に買い取ってもらう
• 第三者へ売却する
• 更地にして地主に土地を返還する
• 底地とあわせて同時売却する

それぞれ詳しく解説します。

地主に買い取ってもらう

まずは、地主に買い取ってもらえないかを相談してみましょう。地主にとって、貸している土地を取り戻せる機会は多くありません。地主のなかには、土地を取り戻して有効活用したいと考えている方もいます。そのため、タイミングによっては借地権の買取に同意してくれる可能性も考えられます。

ただし、借地権を地主に買い取って貰う際の買取価格は市場相場よりも低くなります。価格の交渉は、借地人自ら行わず借地権に詳しい不動産会社に仲介に入って貰うのがおすすめです。

第三者へ売却する

借地権を第三者に売却する方法です。
地主への買取交渉が難航する場合や1円でも高く借地権を売却したい場合、第三者への売却を検討しましょう。

第三者への売却を検討する場合は、不動産仲介業者に依頼して買主を探してもらうか、買取業者に直接買い取ってもらう方法があります。借地権付き建物の売買は、専門性が高いため、借地権の取り扱いに慣れた不動産会社に話を持ち込むことが大切です。慣れていない会社や担当者であれば、そもそも取り扱ってくれない可能性もあります。

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更地にして地主に土地を返還する

借地権の売却や建物の有効活用が難しい場合は、実費で建物を解体し、更地に戻したうえで地主への返還を検討します。

建物を持ち続けていても、固定資産税・地代の支払いや管理の手間がかかるなど、デメリットが多いのが実情です。

建物の解体は、借地人が行うのが一般的です。地主への交渉次第で地主が負担するケースもあるため、地主との関係性を考慮して、交渉するか検討しましょう。

底地とあわせて同時売却する

底地と合わせて売却するには、所有者である地主の協力が必要です。

地主も土地を売却したいと考えているときには、底地と合わせて第三者に同時売却が可能です。同時売却の場合、完全所有権の不動産になるため、買い手が見つかりやすく、売却価格も高額になるというメリットがあります。

同時売却する際は、地主と借地人で売却後の取り分でトラブルにならないように事前に十分協議しておく必要があります。

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まとめ

本記事では、借地権を相続する際の相続税に関して解説しました。

借地権の相続で相続税がかかるのは、以下の2パターンです。

• 借りた土地が更地ではなく建物がある状態
• 地代の支払いがある状態

借地権付き建物を相続する場合は、基本的に相続税が発生すると覚えておきましょう。

また、借地権付き建物は使わずに所有しているだけで、税金・地代の支払いや管理の手間がかかります。そのため、相続後に借地権を手放すことを考える方も少なくありません。

ただし、手放すとなると地主への交渉など、通常の不動産売却よりも複雑で手間がかかります。手放すことを検討したら、借地権に強い不動産会社に相談するようにしましょう。

不動産会社でも借地権に強い会社・弱い会社があるため「借地権トラブルを解決してきた実績のあるところ」を選ぶのが重要です。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門に取り扱う売買仲介会社として、売却やトラブルのサポートを通じて、これまで多くのお客様のお悩みを解決してきました。相続した借地権の扱いでお困りの方・売却を検討している方は、ぜひ中央プロパティーへご相談ください。

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