借地権建物の建替え承諾、出す前に地主が確認すべき3つのポイント

借地人から「建物を建て替えたい」と相談された際、多くの地主様が「いきなり言われても困る」「拒否することはできるのか？」と不安を感じられます。

結論から申し上げますと、借地契約において建替えには地主の承諾が必要です。

しかし、ただ拒否するだけではトラブルに発展するリスクもあります。実は、建替え承諾は地主様にとって「地代の値上げ」や「契約条件の適正化」を行う絶好のチャンスでもあるのです。

この記事では、損をしない承諾料の決め方や、将来後悔しないための承諾条件について、専門的な視点から分かりやすく解説します。

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建替え承諾を出す前に必ず確認すべき「3つのチェックポイント」

借地人から建替えの申し出があったら、承諾の返事をする前に以下の3点を必ず確認してください。

① 契約残存期間の確認

まず確認すべきは 借地契約の残り期間です。
残存期間が短いにもかかわらず建替えを承諾すると、地主に不利な状態が長期化する恐れがあります。

そのため、
「建替え承諾＋借地契約の更新」 をセットで交渉することが極めて重要です。

更新と同時に期間や条件を整理することで、将来の紛争リスクを大きく下げられます。

② 建物の規模と構造の変更

建替えによって、

• 木造 → 鉄骨造・RC造
• 小規模住宅 → 大型建物

など、構造や規模が変わる場合は注意が必要です。

特に「非堅固建物から堅固建物」への変更は、借地条件の重大な変更にあたり、条件変更承諾料を含めた再協議が必要になります。

③ 借地人の支払い能力と信頼性

建替え後は、借地人が長期間にわたり地代を支払う前提になります。

• 地代滞納の履歴はないか
• 事業用建物の場合、収支計画は現実的か

などを確認し、将来的なリスクを見極めることが重要です。

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【重要】建替え承諾料の相場と計算方法

承諾を出す際、最も重要になるのが「承諾料（名義書換料ではない、建替えの対価）」です。

承諾料の一般的な相場

一般的には、その土地の更地価格の3%〜5%程度が目安とされています。

【計算の具体例】

• 土地の更地価格：5,000万円
• 承諾料率：4%
• 計算式：5,000万円 × 4% ＝ 200万円

ただし、以下の条件に当てはまる場合、相場よりも高くなる（あるいは調整が必要な）ことがあります。

1. 借地期間の延長（更新）が伴うか：
   同時に更新を行う場合は、更新料が加算されます。
2. 構造変更があるか：
   木造（非堅固建物）から鉄筋コンクリート造（堅固建物）へ変更する場合などは、割増しされるのが通例です。

「借地非訟」になるリスクがある

地主が頑なに承諾を拒否したり、相場を大きく外れた承諾料を要求したりすると、借地人は裁判所に「借地非訟（しゃくちひしょう）」の手続きを申し立てることがあります。

この場合、裁判所が地主の代わりに許可を出し、承諾料も「裁判所基準」で決定されてしまうため、話し合いでの解決が望ましいと言えます。

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承諾書に入れるべき「地主に有利な条件（特約）」

借地権建物の建替え承諾において、最も重要なのが「承諾書（建替え承諾合意書）の内容」です。

口頭での合意や簡易な覚書だけで済ませてしまうと、将来ほぼ確実にトラブルの火種になります。

建替え承諾書は、「今回の建替え」だけでなく、「今後数十年の土地利用を縛る契約」という意識で作成することが不可欠です。

ここでは、地主が必ず入れておくべき代表的な特約を詳しく解説します。

① 借地期間の更新・起算点の明確化【最重要】

建替え承諾のタイミングは、借地契約の期間を整理し直す最大のチャンスです。

特約例としては、

• 建替え承諾日または建替え完了日を起算点とする
• 新たに 20年・30年 の借地期間を設定する
• 旧契約の期間をリセットすることを明記する

といった内容を必ず盛り込みます。

これを入れないと、

• 建替え後すぐに更新時期が到来する
• 更新条件を巡って再度紛争になる

といった 地主にとって極めて不利な状況になりかねません。

② 地代改訂条項（将来を見据えた設定）

建替えによって建物価値が大きく上がるにもかかわらず、地代が昔のまま据え置きというケースは非常に多いです。

承諾書には、

• 建替えを機に地代を改訂すること
• 周辺相場・固定資産税の変動を考慮すること
• 将来的な地代改訂協議条項

を明確に入れておきましょう。

本建替えを機に、地代を近隣同種土地の賃料水準に合わせて改訂するものとする。

これがあるだけで、将来の地代交渉の主導権は地主側に残ります。

③ 建物の用途・規模・構造の限定

建替え後に、

• 住宅のはずが事業用に使われる
• 想定より大規模な建物が建つ
• 将来的に賃貸併用・店舗化される

といった事態は珍しくありません。

そのため承諾書には、

• 建物の用途（居住用・事業用の別）
• 延床面積・階数
• 建物構造（木造・鉄骨造・RC造など）

を具体的に明記することが重要です。

併せて、上記内容に変更が生じる場合は、事前に書面による地主の承諾を要するという一文を入れておくことで、無断変更を確実に防止できます。

④ 増改築禁止特約の再確認・強化

古い借地契約では、増改築禁止特約が曖昧、または形骸化していることが多く見られます。

建替え承諾書では改めて、

• 将来の建替え
• 大規模修繕
• 用途変更を伴う改築

について、必ず地主の承諾を要することを明記しましょう。

これにより、

• 次回の建替え時にも承諾料を請求できる
• 無断工事による権利侵害を防げる

という 長期的なメリットがあります。

⑤ 承諾料の支払い時期・方法の明文化

承諾料については、

• 金額
• 支払期限
• 支払方法

を具体的かつ厳密に定めることが重要です。

特に重要なのが、「着工前に全額支払う」 という点です。

「建替え承諾料は、本工事着工前までに一括で支払うものとし、支払いが確認できない場合、地主は本承諾を撤回できるものとする。」

この一文があるだけで、未払い・分割要求・支払い遅延トラブルをほぼ防げます。

⑥ 将来の紛争防止条項（合意の最終性）

最後に、

• 本合意が建替えに関する最終的な合意であること
• 口頭合意は無効とすること

を明記しておくと、「そんな話は聞いていない」「後から条件を変えたい」といった 蒸し返しを防止できます。

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トラブルを防ぐための手続きの流れ

借地権建物の建替えは、手順を一つ間違えるだけで「承諾した・していない」「条件を聞いていない」 といった深刻な紛争に発展しかねません。

特に地主側がやってしまいがちなのが、条件が固まる前に口頭で承諾してしまうことです。

以下のステップを順番に踏むことで、不要なトラブルを防ぎ、主導権を地主側に保ったまま手続きを進めることができます。

① 資料受領：建替え計画の全体像を把握する

まず最初に行うべきは、借地人から建替えに関する資料一式を提出してもらうことです。

最低限、以下の資料は必ず確認しましょう。

• 新築建物の平面図・立面図
• 配置図（敷地内での建物位置）
• 建物構造（木造・鉄骨造・RC造など）
• 延床面積・階数
• 工事スケジュール・完成予定時期

これらを確認せずに承諾してしまうと、想定外に大きな建物が建つ、用途が変わるといった事態を防げません。

資料提出は、「正式な検討に入るための前提条件」として位置づけることが重要です。

② 条件交渉：承諾料・地代・期間を整理する

資料を確認したうえで、次に行うのが条件交渉です。
ここでは感情論ではなく、数字と条件を明確にすることが重要になります。

主に協議すべき項目は以下のとおりです。

• 建替え承諾料の金額
• 借地期間の更新・延長の有無
• 新たな借地期間（起算点・年数）
• 建替え後の地代額
• 将来の地代改訂条項

この段階で、

• 「とりあえず建ててから考えましょう」
• 「後で調整します」

といった曖昧な対応をすると、地主側が一方的に不利な立場に追い込まれます。

条件は必ず、書面化する前提で一つずつ合意形成を行いましょう。

③ 合意書の締結：必ず書面で残す

条件がまとまったら、必ず 「建替え承諾合意書」 を作成し、書面で締結します。

この合意書には、

• 建替えの承諾内容
• 承諾料の金額・支払期限
• 借地期間・地代・特約
• 建物の用途・構造・規模

など、合意した内容を漏れなく記載します。

ここで重要なのは、合意書締結＝承諾ではない という点です。

あくまで、「承諾料の支払いが完了した時点で、正式に承諾する」という構成にしておくことが、最大のポイントになります。

④ 承諾料の受領：着工前の入金確認が必須

建替え承諾料は、必ず着工前に全額受領してください。

• 分割払い
• 工事開始後の支払い
• 口約束による後払い

これらはすべてトラブルの元です。

銀行口座への入金を確認し、証拠として通帳コピーや入金記録を保管しておくことも忘れないようにしましょう。

承諾料の支払い確認が取れて初めて、地主は建替えを「承諾した」と言えます。

⑤ 着工：条件履行を確認したうえで工事開始を許可

承諾料の入金と合意書締結が完了したら、初めて建替え工事の着工を認めます。

着工後も、

• 合意した図面どおりに工事が進んでいるか
• 無断で仕様変更がされていないか

を可能な範囲で確認することが望ましいです。

万が一、合意内容と異なる工事が行われている場合は、早期に指摘・是正を求めることが重要です。

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【無料相談】建て替え承諾に関するお悩み受付中

借地権建物の建替え承諾は、地主様にとって土地の権利関係を整理し、地代収益を適正化する絶好のチャンスです。

しかし、法的な知識や相場観を持たずに交渉を進めると、将来的に不利な条件を押し付けられるリスクもあります。

自己判断で進める前に、まずは専門家へ相談することをおすすめします。

建替え承諾や借地権トラブルでお悩みの地主様は、借地権専門の不動産会社「センチュリー21中央プロパティー」へご相談ください。

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