借地権と所有権の違いは？特徴やメリット・デメリットを解説

借地権と所有権の違いは？特徴やメリット・デメリットを解説

土地の購入を考えるにあたり、「所有権（完全所有権）」と「借地権」という2つの権利の名前を見たことがあるかもしれません。
どちらも土地を使用する権利ですが性質が異なるため、土地購入時にはそれぞれの違いを把握しておくとスムーズです。

本記事では、借地権と所有権（完全所有権）の違いを詳細に解説し、土地の購入時・売却時におけるメリットやデメリットを明らかにします。

借地権と所有権の違いは？

土地の利用に関する権利には、借地権と所有権があります。

借地権とは、建物を建てることを目的として、土地の所有者である地主に対して地代を支払い、土地を借りる権利です。

一方、所有権は土地と建物を同一の所有者が持ち、その土地上に他者の権利が存在しない、最も一般的な不動産の権利形態です。

ここでは、借地権と所有権の性質の違いを理解するために、借地権・所有権についてさらに詳しく解説します。

借地権とは

借地権は、権利の性質によって『地上権』と『賃借権』の二つに分類されます。

地上権は、土地を直接的に支配し利用できる”物権”であり、借地権においては、借主が土地の上に建物を所有するために土地を利用する権利を指します。

賃借権は、地主に対して地代を支払うことで土地を利用できる”債権”であり、借主は地主に対して土地の使用を請求する権利を持ちます。

	借地権
権利の名称	地上権	賃借権
権利の分類	地上権	借地借家法では・旧借地権・普通借地権・定期借地権の３つに分類
権利の内容	土地所有者(地主)から土地を借りて利用する権利
権利区分	物権 （物や権利を直接支配できる権利）	債権 （特定の行為・禁止を特定者へ請求できる権利）
土地(底地)の所有権を持つ者	地主	地主
建物の所有権を持つ者	借地人	借地人
建物売却時の地主許可	不要	必要
建物建て替え時の地主許可	不要	必要
期間	自由に設定可能	分類ごとに法律で最長の期間が定められている
登記	必要	対抗要件としては不要だが、建物の登記は必要
主な用途	投資・登記目的で土地を使用する場合 （太陽光パネルの設置など）	投資・登記目的で土地を使用する場合 （太陽光パネルの設置など）

借地権には『旧借地権』と『新借地権』がある

借地権は、1992年8月1日に施行された借地借家法によって規定されています。
同日を境に、それ以前に締結された借地権は『旧借地権』（旧法）、以降に締結されたものは『新借地権』（新法）と区別されます。

旧借地権

現在の借地借家法が施行される前に契約された借地権は、「旧借地権」と呼ばれています。

旧借地法と借地借家法には、主に「契約期間の定め」と「契約更新の有無」の2点に違いがあります。
契約期間については、旧借地法の場合は建物の構造によって異なる期間が設定されますが、借地借家法の場合、建物の構造に関わらず契約期間は変わりません。

また、旧借地法ではすべての借地契約で契約の更新を認めているものの、借地借家法では契約形態によっては契約の更新を認めない場合があります。

旧借地法で締結した借地契約は、自動的に借地借家法には切り替わりません。
旧借地権による契約から借地借家法の契約に切り替えるには、地主と借主で話し合いを持ち、新たに契約を締結し直す必要があります。

新借地権

新借地権は、さらに普通借地権と定期借地権に分類されます。

普通借地権

現在の借地借家法で定められている借地権の1つです。
普通借地権による契約の場合は、旧借地権と同様に借主側から契約の更新を求めることができます。

定期借地権

契約期間が定められている借地権です。
旧借地権や普通借地権とは異なり、定期借地権に基づいた契約の場合、契約の更新はできません。
一般的な残存期間は50年と定められており、借主は契約満了後に土地を返還する義務を負います。

出典：e-GOV法令検索「借地借家法」

所有権とは

借地権を持っている人（借地人）には、土地の使用権のみが与えられます。

一方、土地を所有する地主は、その土地を貸して地代収入を得たり、売却したりするなど、より広範な権利を比較的自由に行使できます。
所有権（完全所有権）とは、土地と建物が同一人物に帰属する、一般的な不動産の権利形態であり、土地上に特別な制約がない限り、自由に利用・収益することができます。
土地の譲渡や賃貸なども、所有者の意思のみで行うことが可能です。

また、法令の範囲内であれば、建物の建築や駐車場としての利用など、土地の用途も所有者の判断で自由に決定できます。

借地権のメリットとデメリット

借地権は、所有権と比較して認められる権利の範囲が限定的であるため、不動産の購入・売却におけるメリットとデメリットも所有権とは異なる側面があります。

ここでは、借地権の購入時と売却時、それぞれの局面におけるメリットとデメリットを解説します。
借地権の取得を検討する場合は、購入時のメリット・デメリットだけでなく、将来的な売却についても考慮しましょう。

借地権購入時のメリット

借地権を購入する際のメリットは以下の通りです。

• 取得費用が安い
• 土地にかかる税金を払わなくてよい

借地権購入時のメリット1：取得費用が安い

「所有権（完全所有権）」の不動産と比較すると利用時の制限が多いため、取得にかかる費用が安くなります。
立地条件がよい人気エリアなど、地価が高く所有権の購入が難しい土地であっても、借地権であれば比較的安く手に入れられる可能性があります。

借地権購入時のメリット2：土地にかかる税金を払わなくてよい

「所有権（完全所有権）」の不動産を取得する場合、土地・建物の両方に対しての納税が必要です。
一方、借地権であれば、土地部分の固定資産税や都市計画税は原則として地主が負担するため、借主の経済的な負担を軽減できます。

例えば、東京都区内の一軒家であれば、年間で大体10～15万円の土地にかかる税金の支払いが必要となります。

参考：東京都主税局「東京都特別区と他都市との固定資産税 負担等の実態比較調査」

ただし、借地権付き不動産であっても建物所有者は借主になるため、建物部分の税金は支払う必要があります。
不動産にかかる税がすべて免除されるということではないので注意しましょう。

借地権購入時のデメリット

借地権を購入する際のデメリットは以下の通りです。

• 地代を払い続ける必要がある

借地権購入時のデメリット：地代を払い続ける必要がある

借地権の場合、取得にかかる初期費用や税金などの負担が軽減できる一方、毎月地主に地代を支払い続ける必要があります。
周囲の地代の相場や税金の値上がりなどで地代が上がる可能性もあり、月々の支払いが発生し続ける状況に心理的な負担を感じる人も少なくないでしょう。

借地権売却時のメリット

借地権を売却する際のメリットは以下の通りです。

• 安価に土地（土地利用権）を利用したい人に売却しやすい

借地権売却時のメリット：安価に土地（土地利用権）を利用したい人に売却しやすい

取得費用が安くすむ点は買い手にとって大きな魅力です。
一般的な相場より安価な借地権の場合、土地（土地利用権）を安く手に入れたい人に売却が可能なため、売却時にもメリットになりえます。

借地権売却時のデメリット

借地権を売却する際のデメリットは以下の通りです。

• 売却やリフォームに地主の許可が必要

借地権売却時のデメリット：売却やリフォームに地主の許可が必要

借地権の場合、権利の売却や物件のリフォームには原則として地主の許可が必要です。
特に売却の場合、地主の許可を取るのに手間がかかり、個人の借主が手続きを進めると時間や労力の負担が大きくなります。
また、地主が借地権売買を承諾してくれず、購入の手続きが進まないため売却を断念してしまうといったケースも多くあります。

ただし、センチュリー21中央プロパティーのような、借地権を専門とする不動産仲介会社の力を借りることで、スムーズかつ高値での売却が叶う可能性が高まります。借地権の売却時には借地権に詳しい専門家に相談しましょう。

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所有権のメリットとデメリット

所有権は、借地権よりも自由に土地を利用できるのが特徴ですが、借地権と同様、購入時・売却時に所有権ならではのメリット・デメリットもあります。

以下では、所有権の購入時と売却時、それぞれの局面におけるメリットとデメリットを詳しく解説します。

所有権購入時のメリット

所有権（完全所有権）を購入する際のメリットは以下の通りです。

• 所有権購入時のメリット：土地を自由に使える

所有権購入時のメリット：土地を自由に使える

所有権の場合、借地権とは異なり土地そのものを所有し土地上に他人の権利は付着していないため、売買や建物の増築・リフォームなども自由に行えます。
また、毎月の地代を払う必要がなく、売却に加えて贈与や賃貸なども自由に行うことができます。

所有権購入時のデメリット

所有権（完全所有権）を購入する際のデメリットは以下の通りです。

• 所有権購入時のデメリット：取得費用が高い

所有権購入時のデメリット：取得費用が高い

「所有権（完全所有権）」の不動産は自由度が高い分、借地権付き不動産と比較すると取得費用が割高です。
また、ランニングコストとして固定資産税・都市計画税などの税金を毎年支払う必要があります。

所有権売却時のメリット

所有権を売却する際のメリットは以下の通りです。

• 土地の資産価値が高い

所有権売却時のメリット：土地の資産価値が高い

通常の不動産（完全所有権）は、借地権より自由に権利が行使できることから、土地の資産価値が高くなるケースがほとんどです。
資産価値が高くなると、売値を高く設定できるだけでなく、購入希望者も住宅ローンの審査が通りやすくなります。
取引のしやすさから考えても資産価値の高さは魅力です。

所有権売却時のデメリット

所有権を売却する際のデメリットは以下の通りです。

• 譲渡所得税が高い

所有権売却時のデメリット：譲渡所得税が高い

不動産の売却価格が取得価格を上回った場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されることがあります。

次の計算式で、譲渡課税所得がプラスになると利益があると見なされます。

譲渡課税所得＝売却価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

借地権の売却時にも、譲渡課税所得が課税されるケースがありますが、所有権の方が売却価格が高いため譲渡所得税が課税されやすく、課税の価格も高くなる傾向にあります。

取得費用や控除額が差し引かれた金額が課税対象となり、税率は不動産の所有期間によっても異なります。
予想外の出費とならぬよう、譲渡所得税についても念頭に置いておきましょう。

出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

まとめ

土地の権利には、土地を自由に使用できる「所有権（完全所有権）」と、建物を建てる目的で土地を借りる権利である「借地権」の2種類があります。
借地権は、購入時に費用を安く抑えられるというメリットがあります。

一方、借地権の売却には地主の許可が必要であり、売却価格が所有権に比べて低くなる傾向や、地主の承諾が得られず売却自体が困難になるといったリスクも存在します。
また、個人間の直接取引では、地主から高額な承諾料を請求される可能性もあります。

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