増改築承諾料と建替承諾料は、実務ではほぼ同じ意味で使われることもありますが、より細かく定義するのであれば、増改築承諾料のうち、建物を全面的に建て替える場合に支払う承諾料が建替承諾料ということになります。したがって、建替承諾料はイコール増改築承諾料であるので、建替承諾料とは別に増改築承諾料が発生するわけではありません。

また、いわゆる増改築承諾料・建替承諾料は、従来の契約上の借地条件を変更しないことが前提ですが、契約上の借地条件（用途・構造等）を変更した上で建物を建て替える際は、条件変更承諾料の支払いが必要になります。

しかし、この場合も、条件変更の承諾をする時点で、条件変更と建て替えは1セットと考えられることから、条件変更承諾料の金額自体は、通常の建替承諾料に比べて高額の設定にはなるものの、条件変更承諾料の中には建替承諾料相当額が実質的に含まれているものと解されますので、条件変更承諾料とは全く別に建替承諾料を負担する必要がある訳ではありません。

よって、本件の場合、これから行う工事全体について条件変更承諾料1本の支払いをもって解決されるべきであると考えられます。

条件変更承諾料の具体的な金額は、あくまで当事者間の合意で決められるものですが、一般的に、条件変更承諾料の相場は更地価格の10％程度と言われていますので、今回の地主の要求は、この相場の倍近い金額ですから、明らかに不当に高いものと言えます。

地主には、建替承諾料は増改築承諾料の一種に過ぎないこと、条件変更承諾料には建替承諾料が実質的に含まれること、条件変更承諾料の相場は更地価格の10％程度であることを伝えた上で、承諾料の減額の交渉を行なうべきです。

まとめ

• 建替承諾料は、建物を全面的に建て替える場合の増改築承諾料のことですので、建替承諾料とは別に増改築承諾料が発生するわけではありません。
• 条件変更承諾料には、建替承諾料が実質的に含まれているので、条件変更承諾料とは別に建替承諾料の支払いが必要となるものではありません。