立ち退きの正当事由とは？借地借家法が定める条件と交渉のコツを解説

借地借家法で認められる立ち退きの正当事由と交渉のコツは？

地主が借地人に立ち退きを要求するには、借地借家法にもとづく「正当事由」が必要とされています。
単に契約期間の満了や地主の都合だけでは、一方的に立ち退きを強制できません。

では、どのようなケースで正当事由が認められるのでしょうか。
また、借地人とトラブルを避けながら円滑に交渉を進めるにはどうすればよいのでしょうか。

この記事では、立ち退きが認められる条件や、交渉を有利に進めるためのポイント、立ち退き料の相場などを判例も交えながらわかりやすく解説します。

立ち退き交渉の2つのパターン

借地における立ち退き交渉とは、土地の所有者である地主が借地人に対し、借地上に建っている建物からの退去を要求する交渉を指します。

地主が借jち人に対して立ち退きを要求する場面は、主に以下の2つに大別されます。

1. 地主の都合による立ち退き交渉（借地人に契約違反なし）
2. 借地人の契約違反による立ち退き交渉

パターン①：地主の都合による立ち退き交渉（借地人に契約違反なし）

借地人に契約違反がない場合、立ち退きを実現するためには、正当事由を補完する要素として立ち退き料の支払いが必要になることが一般的です。

地主の都合による立ち退き交渉の主なケースとしては、以下が一般的です。

1. 建物の老朽化による建て替え
2. 地主自身が土地を利用する必要がある
3. その他、再開発などの正当な事由がある場合

この場合、借地人の生活や事業に与える影響が大きいため、立ち退き料の提示や新居への移転支援を含めた丁寧な交渉が求められます。

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地主都合による立ち退き交渉のケース1：建物の老朽化による建て替え

建物が朽廃・老朽化し、倒壊の危険があるなど安全性の確保が難しくなった場合、立ち退きを要求する正当事由として認められる可能性があります。

ただし、単に築年数が古いだけでは正当事由として判断されにくく、耐震性の欠如を証明する耐震診断結果や、建物の劣化状況を客観的に示す資料が必要になります。

また、借地人が安心して退去できるよう、代替物件の提案や立ち退き料の支払いが交渉を円滑に進める鍵となります。
行政からの指導や建築基準法の改正など、客観的な事情があると立ち退きの正当性が高まります。

地主都合による立ち退き交渉のケース2：地主自身が土地を利用する必要がある

地主が自己または家族の居住や事業用途など、やむを得ない事情でその土地や建物を利用する必要性がある場合も、立ち退きが認められる正当事由となり得ます。

ただし、単なる「使いたい」という理由では不十分であり、地主と借地人双方の事情を総合的に考慮した上で、地主側の必要性が高いと判断される必要があります。

例えば、転勤先から戻り自宅として使用する場合や、親の介護のために自身が住む必要がある場合などは、正当事由として認められやすいケースです。

交渉を円滑に進めるため、誠意をもって事情を説明し、借地人の負担を考慮した適切な立ち退き料を提示することが重要です。

地主都合による立ち退き交渉のケース3：その他に正当事由がある場合

地域の再開発計画への協力、周辺環境の変化、建築基準法や条例の改正など、特定の事情が立ち退きの正当事由として認められるケースもあります。

例えば、自治体による都市計画の一環としての立ち退き要請や、近隣とのトラブルを回避するための合理的な理由などが該当します。

ただし、これらの理由も地主の一方的な都合とならないよう、客観的な証拠や公的な要因を交渉材料にすることが不可欠です。

適切な立ち退き料の提示や代替案の提案が、円滑な交渉のカギとなります。

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パターン②：借地人の契約違反による立ち退き交渉

借地人が地代滞納や無断転貸などの契約違反を行っている場合、地主は信頼関係の破綻を理由に土地賃貸借契約を解除し、退去を要求することができます。

この場合、地主に立ち退き料の支払い義務は発生しません。

1. 地代の長期滞納
2. 契約に違反した用途での使用
3. 近隣住民とのトラブルを引き起こしている

契約違反の事実が明確であれば、法的手続きを経て強制的に明渡しを進めることも可能です。

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借地人の契約違反による立ち退き交渉のケース1：地代の長期滞納

借地人が地代を長期間滞納している場合、契約解除を理由に立ち退きを要求することが可能です。

一般的に、3カ月以上の滞納が継続すると、地主と借地人の信頼関係が破綻したと判断されやすくなります。

地主はまず内容証明郵便などで支払いを督促し、それでも改善が見られない場合は契約解除を通知します。

交渉が難航した場合は、裁判による明渡し請求や強制執行も視野に入れるべきです。

なお、このケースでは立ち退き料の支払いは不要ですが、問題が深刻化する前に速やかに弁護士などの専門家へ相談することが重要です。

借地人の契約違反による立ち退き交渉のケース2：契約に違反した用途での使用

土地賃貸借契約書で定められた使用目的に反して、居住用建物を事務所として使用する、無断で転貸する、民泊営業を行うなどの行為が発覚した場合、契約違反として立ち退きを要求できます。

特に、無断転貸は地主の許可なく第三者が土地を利用するため、契約の根幹に関わる重大な違反とみなされます。

まずは違反行為を証拠として記録し、是正を求める通知を送付します。

改善が見られない場合は契約解除を通告し、交渉または訴訟などの法的手続きを進める必要があります。

借地人の契約違反による立ち退き交渉のケース3：近隣トラブルを引き起こしている

騒音・悪臭・不法投棄・迷惑行為など、近隣住民に著しい迷惑をかける行為が続く場合、借地人に対して立ち退きを要求することができます。

特に、警察への通報や自治体からの指導が繰り返されている場合、信頼関係の破綻を理由とした契約解除が認められやすくなります。

まずは苦情の記録や証拠を集めた上で、改善を求める通知を送ることが重要です。

改善が見られない場合は、裁判を通じた退去請求を検討し、速やかな解決を図るべきです。

本記事では、主に「地主の都合による立ち退き交渉」（契約違反がないケース）について詳しく解説します。

借地人への立ち退き交渉を成功に導く4つのステップ

立ち退き交渉は、借地人の権利を尊重しつつ、地主の正当な要求を伝え、合意形成を目指すプロセスです。

借地人に対する立ち退き交渉の代表的な進め方は、以下の通りです。

1. 立ち退きの必要性を誠実に説明する
2. 借地人の事情を把握し、合理的な提案を行う
3. 立ち退き料・移転時期・契約条件を交渉する
4. 合意の文書化と、交渉決裂時の対応策を準備する

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ステップ1：立ち退きの必要性を誠実に説明する

最初に、借地人に対して立ち退きを要求する理由を丁寧に説明することが何よりも重要です。

理由には以下のようなものが考えられます。

• 建物の老朽化・安全性の問題（耐震診断結果を提示すると説得力が増額します）
• 地主自身の使用目的（自らの居住・事業利用のためなど）
• 再開発・建て替え計画の実施

この段階で、理由の説明に不明瞭な点があったり、虚偽の内容が含まれていたりすると、後々トラブルの原因となるため、正確な情報をもとに交渉を進める必要があります。

ステップ2：借地人の事情を把握し、合理的な提案を行う

立ち退き交渉を円滑に進めるためには、借地人が抱える懸念や状況を把握し、それを解決する具体的な提案を行うことが重要です。

地主側の一方的な要求ではなく、!借地人にとってのメリットを示しながら交渉を進めることで、合意に至る可能性が高まります!。

借地人が立ち退きを拒む理由はさまざまですが、主に以下のような点が問題となります。

• 新たな物件探しの負担
  現在の建物を長年利用されている場合、借地人にとって移転先を探すこと自体が負担となります。
  特に、住宅の場合は通勤・通学の利便性、オフィスや店舗の場合は立地条件や顧客の流れが重要となるため、適切な代替物件が見つからないと移転に難色を示すことがあります。

• 移転費用の問題
  立ち退きに伴う引っ越し費用、原状回復費用、新しい物件の敷金・礼金などが借地人にとって大きな金銭的負担となる場合があります。
  特に、店舗や事務所の場合は内装工事費や営業の一時中断による損失も考慮する必要があります。

さらに、借地人の立場に立ち、単に「立ち退き料を支払う」といった条件提示だけでなく、実際に移転しやすい環境を整えることが有効です。

具体的には、

• 物件紹介
  現在の住居や事業環境に近い代替物件を複数提案し、選択肢を増やす

• 費用負担
  敷金・礼金、家賃差額、仲介手数料などを地主が負担することで、経済的な負担を軽減する

• スケジュール調整
  引っ越し時期や立ち退きの期限を柔軟に調整する

といった配慮が求められます。

これらの要素を考慮することで、借地人の移転に対する不安や抵抗感を減らし、スムーズな移転を実現できるでしょう。

ステップ3：立ち退き料・移転時期・契約条件を交渉する

立ち退き交渉の核心となるのが、立ち退き料の提示と移転スケジュールの調整です。

• 立ち退き料の相場と計算方法
  ・住宅の場合：借地の評価額 × 借地権割合が目安となることがありますが、個別の事情により金額は大きく変動します。
  ・事業用物件（店舗・事務所など）：営業損失や移転コスト（新店舗の内装費など）を考慮し、ケースバイケースで算定されます。

• 立ち退き料の支払い方法
  ・一括支払い or 分割支払い
  ・初期費用（敷金・礼金など）の前払いオプションを検討

• 移転時期の調整
  できるだけ早い移転を要求しつつ、借地人の事情も考慮する

なお、借地権の立ち退き料には、法的に定められた明確な相場はありません。

判例などを参考にしつつ、借地人が納得しやすい合理的な条件を提示することが、合意形成の鍵となります。

ステップ4：合意の文書化と、交渉決裂時の対応策を準備する

最終的な合意内容は必ず書面化し、口頭合意ではなく契約書や覚書として残すことが極めて重要です。

合意書には、最低限以下の内容を記載しておきましょう。

• 立ち退きする物件の特定
• 立ち退き料の金額と支払条件
• 立ち退きの期限（明渡し日）
• その他の合意事項

また、交渉が決裂した場合の代替策も事前に検討しておく必要があります。

代替策については、次で詳しく解説します。

借地人が立ち退きを拒否する場合の対処法

借地人が立ち退きを拒否する場合の対処法としては、主に以下の3つがあります。

1. 裁判による立ち退き請求
2. 底地の売却による対処（借地権付きでの売却も選択肢）
3. 借地人が退去するまで待つという長期戦略

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立ち退きを拒否された時の対処法①：裁判による立ち退き請求

土地賃貸借契約の更新を拒絶する、または期間の定めのない契約の解約を申し入れる際には正当事由が必要です。

交渉が決裂した場合は、裁判所に訴訟を提起し、立ち退きを要求することが可能です。

しかし、裁判所は地主と借地人双方の事情を総合的に考慮し、正当事由の有無や立ち退き料の金額が適正かを慎重に判断するため、相応の時間と費用（弁護士費用など）がかかります。

地主の主張が必ず認められるとは限らず、高額な立ち退き料の支払いを命じる判決が下される可能性もあります。

立ち退きを拒否された時の対処法②：底地の売却による対処（借地権付きでの売却も選択肢）

立ち退き交渉が難航する場合、底地を第三者に売却する選択肢もあります。

底地の第三者への売却は、立ち退き料の負担を避けつつ資産の処分が可能になります。

買主が立ち退き交渉を引き継ぐケースもあり、売却先としては不動産投資家や訳あり物件の買取業者などが考えられます。

ただし、底地は市場での需要が少ないため、相場を考慮した売却戦略の立案が重要です。

なお、センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権を専門とする不動産仲介会社です。
ご相談・売却の実績は4万件以上にも上り、底地・借地権には圧倒的なノウハウの蓄積がございます。
地主様・相続人様の目線に立ち、可能な限り有利な条件での売却もサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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立ち退きを拒否された時の対処法③：借地人が退去するまで待つという長期戦略

相続などのタイミングで借地人が自発的に退去するまで待つのも一つの選択肢です。

特に、高齢の借地人が居住し続けているケースでは、時間をかけて自然退去を待つことで、法的手続きや立ち退き料の負担を回避できます。

また、借地人の事情を把握し、適切なタイミングで再交渉を試みることも有効です。

長期的な視点での対応が求められるため、将来的な売却や相続を見据えた財産上の運用計画が不可欠となります。

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まとめ

地主が借地人に立ち退きを要求するには、「建物の老朽化」や「地主側の利用目的」といった借地借家法上の正当事由が必要です。

しかし、たとえ正当事由があっても、借地人が必ず退去に合意するとは限りません。

また、立ち退きに際しては高額な立ち退き料を支払わなければならないケースも少なくありません。

もし、底地を有効活用したいのに立ち退きの正当事由が弱い、あるいは交渉が難しい場合は、底地の売却を検討するのもひとつの解決方法です。

底地を売却すれば、その資金をもとに新たな土地を取得し、自由に活用することが可能です。

ところが、底地は訳あり物件と見なされやすく、活用の自由度が低いため、通常の仲介ではなかなか買い手が見つかりません。

そこで、底地を専門とする不動産仲介会社に相談することで、スムーズな売却が実現できます。

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借地の立ち退きに関するよくある質問

借地の立ち退きに関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。

Q1.借地人に立ち退きを要求するには、どのような正当事由が必要ですか？

A.借地借家法では、地主が借地人に立ち退きを要求する場合、以下のような「正当事由」が必要です。

• 建物の老朽化（倒壊の危険がある、建て替えが必要など）
• 地主自身が土地を利用する必要がある（自宅を建てる、事業用に活用するなど）
• 財産上の給付（立ち退き料の提示）
• その他、再開発など社会経済上の合理的な理由

これらの理由があっても、借地人の事情も総合的に考慮されるため、交渉には慎重な対応が必要です。

Q2.立ち退きをスムーズに進めるための交渉のコツはありますか？

A. 借地人との交渉を円滑に進めるためには、以下のポイントが重要です。

• 誠意をもって話し合う（一方的・強制的に進めるとトラブルの原因になります）
• 適正な立ち退き料を提示する（判例や相場を調べ、借地人が納得しやすい条件を用意）
• 専門家を活用する（弁護士や不動産会社に依頼し、スムーズな交渉を進める）

借地人の理解と納得を得るために、できるだけ円満な解決を目指すことが大切です。

Q3.立ち退き交渉が難しい場合、他にどのような選択肢がありますか？

A. 立ち退きを要求するのが難しい場合は、底地を売却するのも有効な選択肢です。

底地の売却は、借地人とのトラブルを根本的に解決できるメリットがあります。
さらに資産の組み換え（現在所有の底地を手放し、得た売却益で新たに土地を購入し活用する）も有効な手段です。

Q4.地代の滞納を理由に契約を解除した場合、解除後に借地人の建物を取り壊すことはできますか？なかなか明け渡してくれず困っています。

A.地代の滞納を理由に土地賃貸借契約を解除した場合でも、地主が借地人の建物を勝手に取り壊すことは絶対にできません。

土地賃貸借契約が地主によって解除された場合、解除された時点から借地人は権限を失い不法占拠状態となります。

しかし、だからと言って、敷地内の物を搬出したり、建物を壊したりする行為は許されません。

正当な権利者であっても正式な（裁判等の）手続きによらずに、実力で自分の権利を実現することを自力救済と言います。

自力救済を認めてしまうと、社会の秩序が乱れてしまうため、法律で固く禁じられています。

上記のように自力救済は禁止されていますので、地主が契約を解除した後に実力で借地人を追い出すことは、当然許されません。

そればかりか、違法行為として損害賠償を請求されたり、刑事罰（住居侵入罪、建造物侵入罪や器物損壊罪等）に問われたりする可能性もありますので、絶対に行わないでください。

明渡しが実現しない場合は、必ず裁判所の手続きを利用してください。

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