借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意！トラブルを防ぐ対処法を紹介
借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意！トラブルを防ぐ対処法を紹介
目次
契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、売主や請負人が買主や注文者に対して負う責任のことです。
特に中古住宅購入のような不動産取引の際は、この契約不適合責任の理解が重要な役割を果たします。
2020年4月1日施行の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称が変更され、買主保護の観点からその範囲や対応がより明確化されました。
本記事では、契約不適合責任の基本から、法改正における変更点、そして特に注意が必要な借地取引における契約不適合トラブルを防ぐ方法を分かりやすく解説します。
借地権付き建物の売買を検討している方はぜひご覧ください。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは
かつて「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていた責任が、2020年の民法改正により「契約不適合責任」へと変わりました。
旧制度である瑕疵担保責任とは、売買契約や請負契約において、引き渡された目的物に通常では発見できない「隠れた瑕疵（欠陥）」がある場合に、売主や請負人が買主や注文者に対して負う責任のことでした。
例えば、新築住宅を購入した際に、引き渡し後に買主が通常行うべき注意をしても発見できなかった雨漏りが発生した場合、売主は買主からの修補要求や損害賠償請求に応じる必要がありました。
ただし、この「隠れた瑕疵」であることの証明が買主にとって難しい場合もありました。
2020年の民法改正による主な変更点
2020年4月に民法が改正され、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更されました。
この改正に伴い、従来の「瑕疵」という法律用語は廃止され、民法の中では「契約の内容に適合しないもの」という表現が用いられています。
2020年4月の民法改正による、瑕疵担保責任→契約不適合責任の変更点は以下の通りです。
- 責任の明確化
- 買主が請求できる権利の拡大
- 権利を行使できる期間の変更
- 適用範囲の拡大
- 契約解除要件の変更
瑕疵担保責任→契約不適合責任に伴う変更点①：責任の明確化
改正民法では、目的物が種類、品質又は数量に関して契約内容に適合しない場合に売主が責任を負うことが明確化されました。
改正前は、買主側が知らなかった「隠れた」瑕疵が責任の対象でしたが、改正後は契約内容との適合性が基準となりました。
つまり、欠陥や不具合が隠れたものでなくても、契約内容と異なっていれば責任を問えるようになったのです。
例えば、中古住宅の売買で「雨漏りがないこと」と契約書に明記されているにもかかわらず、実際には雨漏りが発生していた場合、契約不適合となります。
買主は、この不適合を理由に売主に対して対応を求めることができます。
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瑕疵担保責任→契約不適合責任に伴う変更点②：買主が請求できる権利の拡大
改正前、買主が請求できた権利は損害賠償と契約解除に限られていました。
しかし、改正後は追完請求権と代金減額請求権が新たに認められ、これらに加えて損害賠償請求、契約解除も引き続き認められています。
追完請求権とは、契約の内容に適合しない商品やサービスを受け取った場合に、買主が売主に対して目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を求める権利です。
そして代金減額請求権は、契約不適合があった場合に、その不適合の程度に応じて代金の減額を要求できる権利のことを指します。
ただし、代金減額請求は、まず追完請求を行い、売主がそれに応じない場合や追完が不可能な場合に認められるのが原則です。
瑕疵担保責任→契約不適合責任に伴う変更点③：権利を行使できる期間の変更
民法の改正に伴って契約不適合に対する責任を請求できる権利の期間が変わりました。
期間は「種類・品質の不適合」と「数量・権利の不適合」によって扱いが異なります。
種類・品質の不適合に関しては、改正前は買主が瑕疵を知ってから1年以内に権利の行使が必要でした。
しかし改正後は買主が不適合を知ったときから1年以内に売主へその旨を通知さえしていれば権利が認められるようになっています。
この通知を行えば、具体的な権利行使（例：損害賠償請求）は、その不適合を知った時から5年、または引き渡しから10年の消滅時効にかかるまで可能となります。
なお、権利行使には消滅時効があります。
消滅時効とは、権利が行使されない状態が一定期間継続した場合にその権利が消滅する制度です。
数量・権利の不適合については、改正前は権利の行使に期間制限がありましたが、改正後はこのような1年以内の通知といった特別の期間制限はなく、上記の消滅時効の期間内であれば権利行使が可能になりました。
ただし、権利行使の期間は任意規定が認められています。
任意規定とは、法律で定められているものの、当事者の合意によって変更や排除が可能な規定のことです。
つまり売主と買主の間で権利行使ができる期間を特約で決めていた場合、当事者間で定めた期間のほうが優先されます。
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瑕疵担保責任→契約不適合責任に伴う変更点④：適用範囲の拡大
民法改正により、買主が損害賠償請求をできる範囲が広くなりました。
改正前に認められていた請求範囲は信頼利益までという解釈が一般的でした。
しかし改正後は履行利益の請求まで認められています。
信頼利益とは、契約が有効であると信じたことによって被った損害（例：契約締結のための費用）のことです。
また履行利益とは、契約が完全に履行されていれば債権者が得られるはずであった利益（例：転売利益や目的物を使用することで得られたはずの利益）のことを指します。
ただし、履行利益の賠償を請求する場合、売主に帰責事由（責任があること）が必要とされる場合があります。
瑕疵担保責任→契約不適合責任に伴う変更点⑤：契約解除要件の変更
民法改正後は、買主に追完請求や代金減額請求の権利が追加されました。
これに伴い、買主が相当の期間を定めて履行の追完を催告し、その期間内に売主からの履行がない場合には、原則として契約解除が可能になりました。
これは、契約の目的を達せられない重大な不適合でなくても、催告による解除が基本となったことを意味します。
ただし、契約不適合がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、解除できません。
例えば、新築住宅の引き渡し後に重大な構造上の問題が見つかり、売主に修補を求めたとします。
このような依頼をしたにもかかわらず売主が対応せず、または対応できない場合、買主は契約を解除することができます。
土地や建物における瑕疵（契約不適合）の種類
土地や建物における瑕疵（契約不適合）はいくつかの種類に分けられます。
それぞれの不適合がどのような影響を及ぼすのかを理解することは、トラブルを未然に防ぐために重要です。
土地や建物における主な瑕疵は、以下の通りです。
- 物理的瑕疵
- 法的瑕疵
- 心理的瑕疵
- 環境的瑕疵
瑕疵の種類①：物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、物件自体に物理的な欠陥や不具合が存在する状態を指します。
建物の場合は雨漏り、シロアリ被害、壁のひび割れ、床の傾き、耐震強度の不足などが該当します。
土地においては、地盤沈下や土壌汚染などが物理的瑕疵の一種です。
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瑕疵の種類②：法的瑕疵
法的瑕疵（契約不適合）とは、不動産に法令上の規制があり、契約で予定していた目的を達成できない状態を指します。
例えば、建築基準法（例：接道義務違反、建ぺい率・容積率オーバー）や消防法、都市計画法に違反している場合などが該当します。
法的瑕疵（契約不適合）があることを契約時に説明を受け、買主が合意していた場合は契約不適合にはなりませんが、売買の後にそのような説明のなかった瑕疵（契約不適合）が明らかになったケースでは、売主に対して契約不適合責任に基づく請求（追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除など）が可能です。
瑕疵の種類③：心理的瑕疵
心理的瑕疵（契約不適合）とは、物件に関する事情が購入者や居住者に心理的な嫌悪感を与える状態を指します。
いわゆる事故物件（事故死や自殺が発生した物件など）、心霊現象の噂がある物件などが該当します。
こうした心理的瑕疵（契約不適合）を故意に告知せずに売買を行おうとした場合、売主の責任が問われる可能性があります。
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瑕疵の種類④：環境的瑕疵
環境的瑕疵（契約不適合）とは、物件そのものに問題はないが、周囲の環境によって快適な生活が妨げられる状態を指します。
近隣に有害物質を排出する工場の存在、騒音や異臭の発生源があること、あるいは反社会的勢力の事務所があることなどが該当します。
ただし、環境的瑕疵（契約不適合）は要因によって不快と感じるかどうかが異なるケースが多いです。
したがって環境的瑕疵（契約不適合）が認められるかどうかはケースバイケースになります。
借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブル事例
【ご相談内容】
借地人が借地権付き建物を売却するとのことで、地主も売却を許可し、買主に引き渡し後、買主が、地中に埋設物があるのを発見しました。
Q1. 借地権付き建物の売買契約において、土地の欠陥に関する契約不適合責任（瑕疵担保責任）が、売主にあるのでしょうか。
A.売主は責任を負わない可能性が高いです。
借地権付き建物の売買の目的物は、建物と土地の賃借権であり、土地そのものは売買の目的物ではないと一般に解されます。
つまり、借地権付き建物を売買する場合、土地そのものを売買するのではなく、あくまで売買の対象は「借地権」であるため、土地そのものの物理的な瑕疵とは言えません。（参考判例：最高裁平成3年4月2日）
よって借地権付き建物の売買契約においては、土地そのものの物理的な欠陥は契約不適合（旧：瑕疵）の範囲から除かれており、土地の欠陥補修についての請求は売主に対してはできません。ただし、敷地の面積の不足、敷地に関する法的規制又は賃貸借契約における使用方法の制限等の客観的事由によって賃借権が制約を受けているような場合は、「借地権の瑕疵（契約不適合）」となる可能性はあります。
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Q2. 借地権付き建物の買主は土地の埋設物の除去を要求していますが、請求は地主である土地の賃貸人にするのでしょうか、それとも借地権付き建物の売主にするのでしょうか。
A.賃貸人に土地の埋設物の除去を請求することになる可能性が高いです。
本件の場合、賃貸人は地主になります。
地主は賃貸物の使用収益させる義務があり、その義務を果たすために必要な修繕をする義務を負います。
そうすると、土地にある埋設物が、賃貸物たる家屋の使用収益に支障をきたし、その除去が修繕行為として必要と認められれば、土地の修繕は賃貸人たる地主の負担になります。
民法第601条：「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」
民法第606条：「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」
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借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブルを防ぐには？
借地権の売買契約を巡って起きるトラブルは、契約時の認識のズレや契約不適合が原因となること一般的です。
民法改正に伴って買主側の権利が拡大しているため、売主側はより一層注意する必要があります。
こうしたトラブルを未然に防ぐためには、まず売主と買主双方が、売買契約書の内容を細かく確認し、合意することが不可欠です。
特に、土地の用途や使用条件、建物の状態などについても詳細に記載することが、後々のトラブル防止につながります。
売主は、知りうる情報を正確に買主に告知する（説明する）義務があり、物件状況確認書（告知書）などを活用して、後日の紛争を避けるよう努めるべきです。
また、不動産専門家や弁護士に相談し、法的リスクを減らすことも有効です。
借地権に関する法律は複雑で、理解が難しい部分が多くあります。
そのため、取引前に借地権に詳しい不動産専門家や弁護士に相談し、契約内容や潜在的なリスクについてアドバイスを受けると良いでしょう。
そして、売却する際は、信頼のできる業者に仲介を依頼することも重要なポイントです。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
これまでに、延べ4万件を超える借地権のトラブル相談＆売却をサポートしてきた圧倒的な実績を誇ります。
借地権に関する知識や過去のトラブル解決事例に加え、社内弁護士による法的な見地からの的確なたアドバイスをご期待いただけます。
売買条件買主との交渉や必要書類の準備なども円滑に進めることが可能です。
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契約不適合責任（瑕疵担保責任）を理解してトラブルを未然に防ごう
契約不適合責任（瑕疵担保責任）を理解することは、不動産取引において非常に重要です。
2020年4月の民法改正により、契約不適合責任としてその内容が明確化され、買主の権利が拡大されました。
売主側はどのようなときに責任を問われるのか、必ず押さえておきましょう。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
借地権トラブルに豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な見地からの的確なサポートが受けられる点を、大きな強みとさせていただいております。
また、弊社では初回のご相談から売却時に至るまで、相談料や手数料といった料金は一切いただいておりません。
ですので、借地権のトラブルや売却のお悩みをお持ちでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の監修者
弁護士
弁護士。東京弁護士会所属。常に悩みに寄り添いながら話を聞く弁護方針で借地非訟手続きや建物買取請求権の行使など今社会問題化しつつある借地権トラブル案件を多数の解決し、当社の顧客からも絶大な信頼を得ている。
