借地権の共有名義は危険？兄弟で相続する際の注意点とは

借地権の共有名義は危険？兄弟で相続する際の注意点とは

借地権を兄弟で相続する場合、共有名義にすることで大きなトラブルに発展してしまう可能性があります。

本記事では、借地権を共有名義にする場合の注意点や共有状態を解消するための具体的な方法について解説します。

借地権の共有名義とは

借地権の共有名義とは、一つの借地権を複数の人が共同で所有している状態を指します。これは、借地権付き建物が、複数人の名義で登記されている状態です。

具体的には、兄弟で実家の借地権付き建物を相続した場合に、「借地権の共有名義」という状態になります。

共有名義とは、1つの不動産に対して所有者が二人以上いる状態を指す言葉です。似た言葉に「共有持分」がありますが、こちらは権利の割合を意味します。

例えば兄弟3人で借地権付き建物を相続した場合、不動産は3人の共有名義となり、一人の持分は3分の1ずつになります。

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借地権を共有名義にする際の注意点

借地権を共有名義にすることで、意思決定のプロセスが複雑化し、結果的に不動産の活用に支障をきたす可能性があります。

借地権を共有名義にした場合の注意点は、以下の通りです。

• 不動産の活用や処分を巡って意見が割れる
• 不動産の維持管理・費用負担で揉める
• 相続発生により権利関係が複雑化する
• 地主との関係性構築や契約手続きが複雑化する

結論から申し上げますと、借地権の共有名義は、デメリットが多い所有方法です。注意点やトラブルに発展しやすいポイントなどは事前に把握しておきましょう。

不動産の活用や処分を巡って意見が割れる

不動産を共有名義で所有している場合、各共有者に所有権があるため、自分一人の意思でできることが限られています。

共有名義不動産に対する行為は大きく4つに区分されていますが、そのうち単独の意思で実施できるのは、保存行為のみです。

	意味	具体例	共有者の同意
保存行為	現状維持のための必要な行為	雨漏り修理、不法占拠者への明け渡し請求	共有者の同意は不要
管理行為	利用・改良行為（性質・形状の著しい変更を伴わない）	賃貸、草刈り、軽微な修繕、短期の金銭の貸し付け	持分の価格の過半数の同意が必要
軽微な変更行為	形状または効用の著しい変更を伴わない変更行為（2023年4月1日新設）	砂利道のアスファルト舗装、外壁の模様替え、小規模なバリアフリー化工事	持分の価格の過半数の同意が必要
変更行為	性質や形状を著しく変更する行為	建て替え、増改築、売却、担保設定、用途の大幅な変更、長期の賃貸借契約	共有者全員の同意が必要

売却・大規模な増改築など、建物の変更に関わる行為は共有者全員の同意がなければ行うことができません。

共有者間で建物の活用や処分を巡って、意見が割れた場合には、トラブルに発展するリスクがある点に注意しましょう。

不動産の維持管理・費用負担で揉める

不動産を共有名義で管理していく場合、以下のようなトラブルが発生しやすい特徴があります。

• 地代や税金、修繕費用の負担割合で揉める
• 家賃を支払わずに住んでいる共有者がいる

地代や固定資産税等の税金は持分割合に応じて共有者全員で負担します。しかし、実情としては、分担があいまいになっていることがほとんどです。

なぜなら、固定資産税の納付書は、原則代表者一人に届くからです。そのため、代表者が一旦立て替え、後で他の共有者から立替分を徴収する流れになります。将来的にトラブルになるケースが多くあります。支払いの負担割合が偏っている、または支払う人が固定されている場合は、早めに話し合いをして解決しましょう。

また、相続人が2人以上の場合、共有名義の建物には「一人だけ住んでいる・一部の人で占有している」といったケースも見られます。この場合、他の共有者としては、持分の意味がありません。

そのため、建物に住んでいない共有者は、持分割合に応じた家賃を請求することができます。（民法第703条）しかし、この請求行為によって、共有者同士でトラブルになるケースも少なくありません。

相続発生により権利関係が複雑化する

共有者の一人が亡くなった場合、その持分がさらに相続され、新たな共有者が増えることで、権利関係がより複雑になる可能性があります。相続人が多数に及ぶと、遺産分割協議が難航し、紛争の原因となることもあります。

共有者が増えるほど、全員の同意を得ることが難しくなり、借地権の活用や処分がさらに困難になる可能性があります。

地主との関係性構築や契約手続きが複雑化する

借地権は、地主との土地賃貸借契約の上に成り立っています。

借地権を共有名義で相続すると、借地契約の内容についても、共有者全員で確認し方針を決めていく必要があります。

例えば、借地契約の更新時期を迎えた共有名義の借地権。長男は地主の提示する更新条件に合意しようとしましたが、次男は条件に不満があり、もっと有利な条件で更新すべきだと主張しました。

契約更新は共有者全員の合意が必要なため、兄弟間で意見が対立したままでは更新手続きを進めることができません。合意までに時間を要することで、地主との関係が悪化する可能性もあります。

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借地権の共有状態を解消する方法

借地権の共有状態を解消する方法として、主に以下の方法があります。

• 共有者間で持分を売買し、単独名義にする
• 借地権付き建物を全体売却する
• 自分の持分のみを第三者へ売却する

共有者間で持分を売買し、単独名義にする

共有者間で持分を売買し、単独名義にすることで共有状態を解消することができます。

これは、代償分割とも呼ばれる分割方法の一つです。代償分割とは、相続人のうち1人が相続し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。

例えば、3,000万円の借地権を3兄弟で相続する場合、代表者が不動産を取得し、他2人の兄弟に1,000万円ずつ代償金を支払うことで、代表者の単独名義になります。

今後も借地権付き建物に居住する予定の場合に有効な方法です。代償分割には、共有者全員の同意と、権利を取得する代表者にある程度の経済力が必要な点は覚えておきましょう。

借地権付き建物を全体売却する

共有者全員が、売却に同意している場合は、借地権付き建物を手放すことで共有名義を解消することができます。

借地権の売却先は、地主または買取業者や不動産投資家が一般的です。

地主に買い取ってもらうのが、最も手っ取り早いですが、買取価格は市場価格より低くなる可能性が高いため、価格を重視するなら第三者への売却がおすすめです。

ただし、大前提として、借地権付き建物を第三者に売却するには、地主の譲渡承諾が必要です。譲渡承諾の交渉は、借地人が自ら進めると不利な条件になりやすいため、借地権専門の不動産会社に仲介してもらうのが賢明です。

また、第三者へ譲渡する場合は、地主へ譲渡承諾料の支払いが必要です。譲渡承諾は得られたものの、「高すぎる譲渡承諾料を請求された」というケースも珍しくありません。

自分の持分のみを第三者へ売却する

共有者間での持分売買が難しい場合、第三者に自分の持分のみを売却することもできます。ただし、自分の持分のみを第三者へ売却する場合にも、地主の承諾が必要です。

また、持分のみの売却は買い手を見つけるのが難しいため、共有持分や借地権専門の不動産に依頼するのが良いでしょう。

	共有者の同意	地主の承諾
共有者間で持分を売買し、単独名義にする	必要	必要
借地権付き建物を全体売却する	必要	必要
自分の持分のみを第三者へ売却する	不要	必要

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まとめ

借地権を共有名義で相続するのはあまり推奨できません。共有者間で後々トラブルになりやすいためです。トラブル回避には、借地権を手放すか共有状態を解消する方法が有効です。

借地権の相続や、共有名義の解消・売却に関して、当人同士で解決しようとすると、かえってトラブルを誘発させかねません。借地権の共有名義に関しては、専門の知識を持った不動産会社への依頼を推奨します。

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