借地権割合とは？調べ方や相続税の計算方法をわかりやすく解説

借地権割合とは？調べ方や相続税の計算方法をわかりやすく解説

『この借地権付きの家、売却するとしたらいくら位？』『購入したいけど、この価格は妥当？』借地権付き不動産の売買を考える際、適正な価格を見極めるための重要なヒントとなるのが『借地権割合』です。

これは、土地全体の価値に対して借地権が占める価値の割合を示すもので、主に相続税評価額の計算に用いられますが、売買価格を検討する上でも有力な参考情報となります。

この記事では、国税庁の公開情報などを活用して、ご自身で借地権割合を確認する具体的な方法を、初心者の方にも分かりやすく解説します。

借地権割合とは

借地権割合とは、土地の価値の中で借地権が占める割合を示す指標です。

借地権が設定された土地には、同じ土地の上に借地権と地主が持つ底地権の2つが混在しています。1つの土地のうち、建物を建てる権利（借地権）が全体のどれくらいを占めているのかを示しているのが借地権割合です。

借地権割合の高い地域と低い地域

地域ごとに土地の借地権割合は異なります。これは地域の経済状況や土地の需要と供給によって、借地権の価値が変動するためです。一般的に都市部や交通の便が良い地域では、借地権割合が高くなる傾向があります。

借地権割合の範囲は30%から90％の間で変動します。
また、借地権の取引慣行がない地域では、借地権割合が決まっていないことが多いです。

借地権割合の調べ方

借地権割合を確認する方法には、国税庁の公表資料を確認する方法があります。調べたい場所の路線価がわかる場合は、路線価方式で割合を調べることが可能です。なお路線価とは各道路に割り振られた価格です。道路に面した土地1㎡あたりの相続税評価額を示しています。

路線価と紐づいた借地権割合は、国税庁のWebサイトで調べられます。

【参考】　「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」　（国税庁）

上記のページにアクセスし、調べたい土地の路線価を確認しましょう。路線価の数字の横にはアルファベットが記載されており、このアルファベットが借地権割合を示しています。例えば、「400D」と書かれている土地の借地権割合は60%です。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋。

なお、路線価が定められていない地域の場合は倍率方式を用います。倍率方式は国税庁が定める評価倍率に、固定資産税評価額をかけて算出する方法です。

なお、固定資産税評価額は土地にかかる固定資産税の納税通知書に記載されています。

借地権割合を用いる場面

借地権割合はどのようなシーンで使われるのでしょうか。具体的なケースを見ていきます。

借地権を相続・贈与したとき

借地権割合は相続や贈与の際に借地権の評価額を決めるために使用する指標です。借地権は土地を利用できる権利で、財産としての価値があります。したがって借地権は相続や贈与の対象に含まれ、相続税や贈与税が課されます。

相続税や贈与税は対象となる財産の価値によって課税額が決まりますが、その価値である評価額を算出する際に用いるのが借地権割合です。

借地権を売却するとき

借地権を売却する場合、価格設定の際に借地権割合が使われることがあります。

しかし、借地権割合を使った評価額はあくまで参考値として使われるため、実際の売値とは一致しないことも多いです。

売買の際は、現地の不動産市場の動向や需要と供給のバランス、買い手の意向や地主が求める承諾条件などの要素を考慮して、最終的な価格を決定します。

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地主が地代を設定するとき

地主が地代を設定する際にも借地権割合が使用されます。

ただし、地代も借地権の売値と同じく、借地権割合を用いた評価額はあくまで目安です。地代は、周辺地域の借地権相場、更地価格や固定資産税評価額などをベースに決まります。

借地権割合を用いた相続税評価額の計算方法

普通借地権の相続税評価額を算出する際は、まず土地の自用地評価額を算出する必要があります。自用地とは、自分で使用することを目的として所有する土地のことです。

自用地評価額の求め方ですが、全部で2通りあります。1つは路線価を使う方法です。借地権割合と同じく国税庁のWebサイトにアクセスして、調べたい土地の路線価を調べて、以下の計算を行います。

自用地評価額＝路線価×土地の面積※路線価を用いる場合

もう1つは倍率方式です。倍率方式とは、国税庁が定める評価倍率に固定資産税評価額をかけて算出する方法です。

なお、固定資産税評価額は土地にかかる固定資産税の納税通知書に記載されています。

自用地評価額＝固定資産税評価額×評価倍率※倍率方式を用いる場合

こうして求められた自用地評価額を使って計算を行います。普通借地権の相続税評価額は、以下の計算式で求められます。ちなみにですが、借地権割合が設定されていない地域の場合は、一律20%で計算を行うのが一般的です。

普通借地権の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合

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借地権評価額とは？－あくまで「税金計算のため」の基準値

借地権割合を調べる方の中に、売買価格の目安を知りたい、という方もいらっしゃるでしょう。
しかし、借地権評価額は、あくまで税金計算のための基準値となります。

借地権は法的に保護された財産権であり、親から子へ相続することが可能です。そのため、相続が発生した際には、他の財産と同様に相続税の課税対象となります。

税務署へ相続税を申告し納付するためには、その借地権が金銭的にどれくらいの価値を持つのかを評価する必要があります。この相続税計算を目的として用いられるのが「借地権評価額」です。

この評価額は、国税庁が公表している「路線価」（道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額で、公示価格の8割程度が目安）と、地域ごとに定められた「借地権割合」を基に計算されます。

この評価額はあくまで相続税を公平に算出するための基準値であるという点です。
路線価自体が実際の市場価格より低めに設定されていることや、個々の物件が持つ特有の事情（建物の状態の良し悪し、地主さんとの関係性など）は一切考慮されていません。

そのため、実際に市場で取引される価格（売買価格）とは差が出ることが通常なのです。

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借地権売却時の評価額を決めるポイント

相続税評価額が税金計算上のルールに基づくものであるのに対し、借地権の実際の売買価格には、決まった計算式や明確な相場というものが存在しません。

借地権の売却価格に特に大きな影響を与えると考えられる主な要因には、以下のようなものがあります。

①地主による「ローン承諾」の可否

借地権付き建物を購入する人の多くは、金融機関からの住宅ローンを利用します。
ローンを組む際、金融機関は通常、購入する不動産（土地・建物）に抵当権という担保権を設定します。
しかし借地権の場合、土地はあくまで地主さんの所有物です。
そのため、買主が土地部分にも抵当権を設定することについて、地主さんの承諾（ローン承諾）が得られるかが極めて重要になります。もし承諾が得られない場合、買主は現金一括で購入できる人に限られてしまい、結果として売却価格は低くなる傾向があります。

②「譲渡承諾」と「承諾料」の有無・金額

借地権を第三者に売却する場合、必ず地主さんの承諾が必要となります。これは法律で定められています。

そして、その承諾を得る際に、地主さんから「譲渡承諾料」という名目のお金を求められるのが一般的です。この承諾料の相場は「借地権価格（相続税評価額ではない）の10％程度」と言われることもありますが、明確な基準はありません。
承諾料が高額になれば、売主の手取り額が減るか、あるいはその分を売却価格に上乗せする必要が出てきます。価格が高くなれば、買主が見つかりにくくなる可能性も考慮しなければなりません。

③「借地権の更新時期」と「更新料」

借地契約には定められた存続期間があり、期間満了時に契約を更新するのが一般的です。
その際、「更新料」の支払いが必要な契約も多く存在します。もし、契約期間の満了が間近に迫っており、かつ高額な更新料の支払いが見込まれる場合、買主にとっては購入直後に大きな出費が発生することになります。
そのため、そのような物件は敬遠されたり、価格交渉で不利になったりする可能性があります。

このように、借地権の実際の売買価格は、相続税評価額の計算方法とは全く異なる論理で決まります。確立された相場はなく、地主さんの意向や協力度合い（各種承諾）、契約内容（残存期間や更新料）、建物の状態など、多くの個別的な要因が複雑に絡み合って価格が形成されるのです。

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借地権売却時の査定は不動産会社へ依頼しよう

借地権割合は、借地権の相続税を計算するために用いられます。
借地権の相続税評価額と売却時の売買価格は、異なります。借地権売却時に、自分の借地権の価値を知りたい方は、借地権専門の不動産会社に相談するのがおすすめです。

借地権は、通常の不動産よりも査定方法が複雑です。
センチュリー21中央プロパティーでは、借地権専門の不動産会社として、これまでに4万件以上の売却をサポートしてきました。

借地権の査定希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

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