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共有不動産の売却に反対する者がいる｜トラブル事例｜底地（貸宅地）関連｜法律・税金
共有不動産の売却に反対する者がいる
目次
質問
現在、5人の共有名義で底地を所有していますが、年齢的にも高齢になってきたので、整理を考えています。
4人は売却に賛成しているのですが、1人だけ賛成してくれません。
良い解決方法はないですか。
※なお、5人の持ち分割合は均一です。
共有不動産の処分
（共有物の変更）
民法251条：「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」
引用元： より
とあります。共有物を売却するというのは持ち主が変わるという最大の変更行為でもあるため、全員の同意がなければ売却することができません。
本件のような共有している底地の全部を売却するというのも、当然変更に当たります。そのため共有持分の比率にかかわらず、全員の同意がないといけません。仮に持分割合が100：1でもです。
さて、困りました。同意をしてくれるよう話をするのはもちろんですが、弁護士などを通じて正式に共有物分割協議の申し入れを行うことで、意外とあっさり承諾する場合もあります。というのも、専門家には勝てない、また、面倒なことには巻き込まれたくないと思うからです。
共有持分のみで売却するという方法
持分があるのだから、その分だけ土地を切り取って売れば良いと思う方もいるかもしれませんが、共同所有、すなわち共有しているということは、共有物につき持ち分に応じて全部の利用する権利があるということで、具体的にこの部分、この箇所が自分の持ち分という概念はありません。そのため、売却できるのはあくまで、自己の有する共有持分の割合だけです。
共有持分は、他の共有者の同意無くして売却することが可能です。共有不動産全体の売却に反対する者がなかなか応じてくれない場合には、各共有者は共有持分を売却することが可能です。
共有持分を専門で買い取る業者や、投資家などの買い取り先を仲介してくれる業者がその売却先の候補になるかと思います。
本件でのポイント
本件の共有不動産は、底地かつ共有の状態です。底地は借地権が付いており、買い取った者の利用権原は大幅に制限されてしまうため、そもそも価値が低く、地方の辺鄙な土地の場合などは買い手がつかないことも多くあります。
そのような、売りにくい底地に加えて、本件ではさらに共有持分という、こちらも買い取った者の利用権原は制限されてしまうような状態です。つまり、底地・共有持分という2重のマイナス要素があることになってしまっています。
こんな土地売れるわけがないと思ってきてしまったでしょうか。共有持分や底地の買取業者であれば買い取ってもらえたとしても、かなり低価格になってしまうことは避けられないでしょう。
本件のような土地は実際に利用する人に買ってもらおうと考えるのではなく、投資家たちをターゲットにすれば売却できる可能性は十分にあります。土地の場所、地代や他の共有者に対する持分割合の賃料相当の請求の合算で利益が上がると判断してもらえれば、買い取ってもらうことは可能です。
また、各共有者はそれぞれ単独で、各共有持分部分の売却をすることができます。本件では、売りたい、売却したい4人がそれぞれ単独で売却することができます。持分割合は均一とのことなのでそれぞれが5分の1ずつの共有持分を売りに出すことになります。
そのように細かい共有持分で売却するよりも、売却したい者らが一緒に売りに出す、すなわち5分の4の共有持分を共同で売りに出す方が、売却できる可能性、また、より高く売れる可能性は出てきます。共有持分を処分したい者全員での売却という方法も一つの手段と言えます。
当社は買取業者ではなく仲介業者だからこそ客観的中立的により良い提案ができます。こんな状況の不動産なんて売れるわけがない、そう思っていても買い取ってくれる人はいます。当社独自の仲介ルートだからこそ売却できるケースも多くあります。まずは一度ご相談してみてください。
この記事の監修者
弁護士
弁護士。早稲田大学法学部卒業。東京弁護士会所属。地代滞納、建物明け渡しなど借地権・底地権の案件へ積極的に取り組む。主な著書に「一番安心できる遺言書の書き方・遺し方・相続の仕方」「遺言書作成遺言執行実務マニュアル」など。
