ご相談内容

現在、5人の共有名義で底地を所有していますが、年齢的にも高齢になってきたので、整理を考えています。
4人は売却に賛成しているのですが、1人だけ賛成してくれません。
良い解決方法はないですか。

※なお、5人の持分割合は均一です。

ご相談のポイント

• 共有の底地の全体売却と持分売却
• 底地の共有持分が売却しにくい理由
• 当社の取組み

◆共有の底地の全体売却と持分売却

不動産が共有名義である場合、不動産全体を売却するためには、共有者全員の同意が必要となります（民法251条1項）。

このルールは、共有地が底地である場合も何ら変わりませんので、共有者の中に1人でも反対する人がいる限り、底地を全体売却することはできません。

他方、共有持分のみでの売却であれば、各共有者が単独で行なうことができ、他の共有者の同意は不要です（民法206条）。

但し、以下に述べるとおり、底地の共有持分は、不動産市場における需要が極めて低く、非常に売却しにくいものとなっています。

◆底地の共有持分が売却しにくい理由

底地の共有持分の売却が難しい理由は、「底地であること」及び「共有であること」にあります。

底地であることがマイナスとなる理由は、底地を買った人は、地主としての立場も売主から引き継ぐところ、借地人の権利が借地借家法で強く保護されているため、半永久的に土地が戻ってこない（自分の自由に土地を使えない）可能性がある等の事情が背景にあります。

共有であることがマイナスとなる理由は、既にご相談者様が身をもってお困りのように、共有者のうち誰か1人でも反対したら全体売却が実現できず、その他、何をするにも、他の共有者が存在することで、自分自由に使うことができないという制約を受けるからです。

借地人や共有者という他人が存在するせいで土地を自由に使えないという大きなデメリットがあるため、不動産市場における底地の共有持分の需要は極めて低く、少なくとも一般の方が（例えばマイホーム用物件を探している人が）底地の共有持分を購入することはありません。

◆当社の取組み

当社では、投資家向けに絞った販売活動を行なうことで、普通は売却できない底地の共有持分の買い手を見つけるお手伝いをしております。

また、入札方式で買受希望者間で競争させることで、売主にとって最も良い条件の買い手を見つけられるように努めております。

まとめ

底地が共有の場合、1人でも反対する人がいると、全体売却は出来ません。
これに対し、共有持分のみの売却は、他の共有者の同意なく可能です。

但し、底地であること及び共有であることのデメリットから、底地の共有持分の需要は極めて低いものとなっています。

当社では、投資家向けの販売活動によって、底地の共有持分の買い手を見つけるお手伝いが可能です。