底地とは？所有するメリットデメリット、借地との違いについてわかりやすく解説

底地とは？借地との違いやメリット・デメリットをわかりやすく解説

「底地」という言葉を聞いたことはありますか？底地は、土地を所有しているのに、自由に使えないという特異な性質を持っています。そのため、メリットやデメリット、借地との違いを正しく理解している方は少ないかもしれません。

本記事では、底地とは何か、所有するメリット・デメリット、さらに借地との違いについて、初心者向けにわかりやすく解説します。

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底地とは？基本をわかりやすく解説

底地とは、賃借権や地上権などの借地権が設定されている土地のことを指します。

通常、土地を購入し、そこに建物を建てる場合、土地と建物の所有者は同じです。

しかし、借地権の場合、建物の所有者（借地人）と土地所有者は異なり、あくまで地主は借地人に土地を貸しているという扱いになります。土地を借りる方の権利を借地権、貸し出している方の権利を底地権と認識しましょう。

底地権を所有している地主は借地人と土地賃貸借契約を締結し、毎月地代を徴収します。さらに借地人は契約内容によるものの、土地を返還する際、建物を解体して更地の状態で引き渡すことが一般的なため、地主は返還後にさまざまな用途に土地を使用することができます。

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底地と借地の違いをわかりやすく解説

底地と借地は、土地と建物の所有者が異なる場合に使われる言葉です。

底地とは、土地所有者から見た土地のことで、借地は建物所有者が他人の土地に建物を建てる権利を指します。

つまり、底地は土地の所有者側の立場で、借地は建物所有者側の立場から使われる言葉です。これらは表裏一体の関係で、それぞれに付随する権利を底地権と借地権と呼びます。

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底地を所有するメリット

底地を所有するメリットは、以下の通りです。

• 地代（家賃収入）を安定的に得られる
• 相続税対策になる
• 固定資産税の負担を軽減できる
• 土地を管理する手間がかからない

地代（家賃収入）を安定的に得られる

底地を所有していると、借地人から毎月「地代（家賃収入）」を受け取ることが可能です。この地代は、地主と借地人が話し合いの上で決定し、賃貸借契約書に明記して署名・捺印を行うことで正式に取り決められます。

借地権の契約期間は一般的に長期にわたるため、借地人が解約しない限り安定した収入を得続けられる点が底地所有の大きなメリットです。さらに、地代だけでなく、以下のような承諾料を受け取ることも可能です。

• 更新料：借地契約を更新する際
• 承諾料：借地人が借地権を売却する際や、建物の建て替えを行う際

相続税対策になる

不動産を相続する際に大きな負担となるのが「相続税」です。相続税は、相続財産の評価額が高いほど税率が上がる仕組みのため、特に不動産のような高額資産を相続すると、多額の税金が発生する可能性があります。その結果、相続人に大きな経済的負担がのしかかることも珍しくありません。

しかし、底地には以下の理由から相続税対策としてのメリットがあります。

1. 土地評価額が低くなる仕組み
底地の相続税評価額は、土地の「借地権割合」に応じて評価額が下がるため、通常の土地と比較して低く見積もられる仕組みです。

2. 小規模宅地等の特例を活用できる
底地は賃貸している土地として「貸付事業用宅地等」に該当し、相続税評価額が最大50％減額される「小規模宅地等の特例」を適用できる場合があります。この特例を活用することで、相続税を大幅に軽減できる点が大きなメリットです。

ただし、すべての底地が特例を適用できるわけではありません。無償や極端に低額で貸し出している底地は、特例の対象外となります。

特例を適用するためには、特定の条件を満たしている必要があるため、事前の確認が重要です。

固定資産税の負担を軽減できる

更地をそのまま所有している場合、固定資産税の負担は非常に重くなります。しかし、借地人が土地に建物を建築することで、固定資産税の軽減措置を受けることが可能になります。この仕組みを活用することで、地主は税負担を大幅に抑えることができます。

固定資産税の軽減措置とは、建物が建築された土地は、以下のような住宅用地として扱われ、固定資産税が軽減される制度です。

• 小規模住宅用地（200㎡まで）：税額が1/6
• 一般住宅用地（200㎡以上）：税額が1/3

上記は、借地人が建物を建築すれば軽減措置が適用されます。

また、建物が建築された土地には、固定資産税だけでなく都市計画税も軽減措置の対象になります。

• 小規模住宅用地（200㎡まで）：税額が1/3
• 一般住宅用地（200㎡以上）：税額が2/3

ただし、都市計画税の有無は自治体によって異なるため、事前に行政に確認することをおすすめします。

土地を管理する手間がかからない

地主にとって土地管理は手間やコストがかかる作業です。しかし、借地人が土地を借りて建物を建築することで、管理負担を大幅に軽減することができます。

更地のまま土地を所有していれば、草木の剪定などは、土地の所有者である地主が管理しなければなりません。しかし、借地人が建物を建築した土地は、建物の所有者である借地人が管理を行うため、地主は土地の手入れをする必要がなくなります。

ただし、地主は借地人が土地を利用できる状態を維持する義務があります。具体的には以下のようなケースで地主が費用負担をする必要が出てきますので、留意しておきましょう。

• 家を建築する前から存在していた擁壁やコンクリートブロックが破損した場合の修繕費用
• 土地自体の構造的な問題により安全性が損なわれた場合の対応費用

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底地を所有するデメリット

底地を所有するデメリットは、以下の通りです。

• 土地を自由に使用できない
• 借地人とのトラブルが発生しやすい
• 買い手が少なく売却が難しい
• 地代収入における収益性が低い

土地を自由に使用できない

底地は地権者が所有する土地でありながら、自由に活用することができません。

借地人が土地を利用する権利を持つため、土地の活用方法を変更したり、第三者に土地を売却するなどの行為は、通常の土地と比べて簡単には実行できません。

また、借地人に立ち退きを求める場合も、借地人保護の観点から「正当事由」が必要となり、簡単に立ち退いて貰えるわけではありません。

さらに、底地は一度貸し出すと長期間戻ってこない特徴があります。普通借地権では最低30年、一般定期借地権では最低50年は返還されないため、将来的な土地活用や売却を計画する際には慎重な判断が必要です。

底地の所有を検討する際は、自由度の低さや返還までの期間を理解した上で、将来の運用計画を立てることが重要です。

借地人とのトラブルが発生しやすい

底地は、建物の所有者である「借地人」と地代滞納などのトラブルが発生しやすいデメリットがあります。

家賃保証会社は、地代を補償対象外としている場合が多いため、滞納時には地主自身が督促や回収に対応する必要があります。

借地権の旧法では、借地人の方が権利が強い傾向にあるため、スムーズに話が進まないこともあります。地代の値上げ交渉を行っても、借地人が応じないケースも珍しくありません。

その他、無断で増改築や転貸を行うなどの契約違反があれば、借地人に対し厳しく対応する必要もあるため、トラブルが複雑化しやすくなります。

買い手が少なく売却が難しい

底地は、一般的な不動産と比べて購入希望者が見つかりにくいというデメリットがあります。

多くの土地購入者は、自分で活用することを目的とするため、土地を自由に活用できない底地の場合、需要が少なく、不動産価値が低く評価されることが一般的です。

また、借地権者の建物が存在する場合、借地借家法に基づき、自由に退去を求めることができないため、土地を自分で活用するのが難しくなります。最近では、地価が上昇しているにも関わらず、地代の改定ができないケースも増えています。

地代収入における収益性が低い

底地の収益性は決して高くありません。一般的な地代の相場は以下の通りです。

• 住宅用物件：土地の評価額の0.5～1％（年額）
• 店舗・事務所用物件：土地の評価額の1～2％（年額）

例えば、住宅用の土地の評価額が3,000万円の場合、年間で15万～30万円、月額では1万2500円～2万5,000円程度となります。土地評価額が低いほど収益性はさらに低くなり、アパートの建設や駐車場としての運用の方が収益性が高くなる場合も多いです。

また、実際の地代は借地人と地主の話し合いで決まるため、相場より高くなることもあれば、逆に低く設定されることもあります。このため、一概に底地の地代が高収益とは言えない点がデメリットとして挙げられます。

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底地所有における借地人とのトラブル

通常の不動産と違って、底地は地主と借地人の関係性が重要となることから、さまざまなトラブルが発生します。ここではよくあるトラブル事例を3つ紹介するため、事前に内容を把握し、該当しないように注意しましょう。

地代の値上げによるトラブル

借地人と地主のトラブルで多いのが、地代の値上げ交渉に関するトラブルです。一般的に地代を上げる機会は少ないものの、固定資産税の増税などによってやむを得ない状況になった際は交渉せざるを得ません。

しかし借地人の立場とすれば地代が上がるのを嫌がるのが必然です。もちろん状況を理解し、値上げに応じてくれる借地人もおりますが、拒否されれば賃料交渉に時間がかかり、トラブルに発展するケースも多く見受けられます。

そのため、土地賃貸借契約書の特約事項に「固定資産税の増税があった場合、借地人は地代の値上げに応じる」などの一文を記載したほうが良いでしょう。

更新料によるトラブル

賃貸借契約の更新時には、借地人は地主に更新料を払うのが一般的ですが、法で定められた支払い義務がある訳ではないため、支払いを拒否する借地人も居り、そこからトラブルに発展します。土地賃貸借契約書に明記されていれば原則請求できるため、支払ってもらえない場合は弁護士などの専門家に相談しましょう。

立ち退きによるトラブル

借地人が地代を滞納しているなど、「正当な事由」がある場合は、実質立ち退きを命じることが可能ですが、借地人は応じないことがほとんどなため、トラブルに発展する場合があります。借地人の立場とすれば自宅を解体し更地の状態にして返還しなければいけないため、応じないケースが多いです。

関連記事：借地契約の更新拒絶における正当事由をわかりやすく解説

また、「土地上にアパートを建築したい」「土地を売却したい」など地主都合で立ち退きを要求する場合は一定の金銭的補償が必要です。いずれにせよ、借地人の立ち退きには時間と労力、コストを費やしてしまうデメリットがあり、最悪の場合は裁判までに発展するケースも少なくありません。立ち退き交渉をする際は、弁護士などの専門家に依頼するか、協力会社として借地権などに強い不動産会社に相談することをおすすめします。

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底地を売却する方法

底地を売却する方法としては、以下が挙げられます。

• 借地人に底地を買い取って貰う
• 底地と借地権付き建物を同時売却する
• 第三者に底地を売却する
• 国に物納する

借地人に底地を買い取って貰う

借地人にとって、底地を購入することで地代や更新料の支払いがなくなり、メリットがあります。ただし、借地人が購入意思を持っていない場合はこの方法は難しく、交渉がうまくいかずトラブルに発展する可能性もあるため注意が必要です。

底地と借地権付き建物を同時売却する

借地人が同意すれば、底地とその上に建てられた建物を一緒に売却することができます。

これにより、土地と建物を別で売るよりも、高値での売却が成立しやすくなります。

一方で、売却代金を地主と借地人で、どのように分けるかなど、条件交渉が難航する可能性もあります。その場合は、底地専門の売買仲介業者に相談することで、スムーズな売却が実現できます。

第三者に底地を売却する

底地の購入者は土地の所有権を手に入れることができます。借地人はそのまま土地を使用し続けることができますので、借地人への影響も小さく最もスムーズに底地を売却できます。

この方法は、特に収益性が高い土地の場合に魅力的で、底地のように市場の需要が小さい不動産でも、投資家や買取業者相手に売却が実現できます。

関連記事：底地の売却は簡単!?売却相場や注意点をわかりすく解説

国に物納する

売却とは異なる方法ですが、底地を国に物納するも可能です。物納とは、相続税の支払いに対して現金以外の資産を提供することで、土地や不動産を国に納めることを指します。

しかし、物納を行う際には、いくつかの条件や制約があります。
具体的には、物納対象となる資産は相続税の支払いに充てられるものであり、その資産が「換金性がある」「公共の利益に適した価値を持つ」などの要件を満たす必要があります。

実際には、国へ認められるための審査がとても厳しく、売却よりもハードルの高い方法となります。

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底地のお悩みは中央プロパティーへご相談ください

底地は、借地権が設定されている土地のことで、地代収入を得られる一方、土地を自由に使えない、収益性が低い、売却や活用に制限があるなどのデメリットも存在します。

• 底地を相続することに不安がある
• 相続した底地の管理で困っている
• 底地を売却したい
• 底地の評価額を知りたい

上記のような、底地に関するお悩みや課題を抱えている方は、ぜひ中央プロパティーにご相談ください。中央プロパティーは、借地権や底地に特化した不動産仲介業者で、これまでに4万件以上のトラブル解決実績があります。

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