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底地とは？｜メリットや注意点をわかりやすく解説｜借地権を売却する方法｜底地（貸宅地）関連
底地とは？｜メリットや注意点をわかりやすく解説
目次
「底地って何？」
「底地のメリット・デメリットは？」
底地を相続した方にとっては上記のような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。底地の概要を理解していないと借地人と地主間でのトラブルになる可能性も高くなります。また地主から土地を借りている借地人は底地を所有している地主との関係性も重要であるのとともに、どのようなメリットがあるのかを把握しておくことが大切です。そこでこの記事では底地の概要とメリット・デメリット、借地人とよくあるトラブル事例を紹介します。
1. 底地とは
底地とは賃借権や地上権などの借地権が設定されている土地のことを指します。
通常土地を購入して建物を建築する場合、土地と建物の所有者は同じです。しかし借地権の場合、建物の所有者（借地人）と土地所有者は異なり、あくまで地主は借地人に土地を貸しているという扱いになります。土地を借りる方の権利を借地権、貸し出している方の権利を底地権と認識しましょう。
底地権を所有している地主は借地人と土地賃貸借契約を締結し、毎月地代を徴収します。さらに借地人は契約内容によるものの、土地を返還する際、建物を解体して更地の状態で引き渡すことが一般的なため、地主は返還後にさまざまな用途に土地を使用することができます。その他にも底地には色々なメリットがあるため、詳しくは次の項で紹介します。
2. 【地主視点】底地のメリット
底地のメリットは大きく分けて以下の3つのメリットが挙げられます。
2-1 地代を得られる
底地は土地を貸し出しているため、借地人から毎月地代を得ることが可能です。地代は地主と借地人の間で話し合いを行って決め、賃貸借契約書に明記して署名捺印を行います。借地権の契約期間は長いため、借地人が解約しない限り地代をもらい続けることが可能なため、継続して安定した収入を得られるメリットがあります。また地代の他に契約更新する際は「更新料」、借地権を売却する際や建物の建て替えなどを行う際は「承諾料」を借地人に請求することができます。
2-2 固定資産税を抑えられる
更地のままにしているより、借地人が建物を建築した方が土地の固定資産税を抑えることができます。建物が建築された土地の固定資産税は「200㎡までは1/6になる小規模住宅用地」に該当し、「200㎡以上は1/3になる一般住宅用地」に該当し、軽減措置を受けることが可能です。地主が建築する必要もなく、借地人が家を建築すれば適用されます。
例えば300㎡の更地の固定資産税を60万円と仮定した場合、建物がある土地の固定資産税は以下の表の通り安くなります。
| 更地のまま土地 | 建物がある土地 |
|---|---|
| 60万円 | 60万円÷300㎡＝0.2万円/1㎡ 小規模住宅用地：0.2万円×200㎡×1/6＝6万6,600円 一般住宅用地：0.2万円×100㎡×1/3=6万6,600円 固定資産税＝6.66万円＋6.66万円＝13万3,200円 |
比較してわかる通り、約46万円の節税効果が見込めます。更地のままでは固定資産税の軽減措置を受けることが出来ませんが、借地人が家を建築した場合は納税額を抑えることができるメリットがあります。
また固定資産税と一緒に納税する都市計画税も建物が建築されていれば以下の通り軽減措置の対象となります。
- 小規模住宅用地・・・200㎡まで１/3
- 一般住宅用地・・・200㎡以上は2/3
ただし地域によっては都市計画税自体が存在しない自治体もあるため、行政に確認しておきましょう。
2-3 土地を管理する手間がかからない
土地の管理を借地人が行ってくれるため、地主が手を加える必要がなくなるメリットがあります。更地のままでは草が生い茂ってしまうことから、除草は地主が行わなければいけません。しかし家を建築すれば、貸している土地の手入れは家の所有者である借地人が行うため地主は土地の手入れをする手間がなくなります。
ただし、地主は借地人が土地の利用できる状態を維持する義務があります。例えば家を建築する前からあった擁壁やコンクリートブロックなどが破損した場合、修繕費用は地主負担となります。一方で何もない更地のままの状態で借地人と契約すれば、ほとんど負担する費用はありません。そのため少しでも土地管理から手を放したい方は、何もない更地で土地賃貸借契約を締結しましょう。
3. 【地主視点】底地のデメリット
一方底地はメリットだけではありません。デメリットもあるため、ここでは4つ紹介します。
3-1 土地を自由に使用できない
底地は借地人が建物を建築する目的で土地を貸し出すため、自由度が低くなるデメリットがあります。土地を活用したくても他人名義の家が建築された状態ではなにもすることができないのが実状です。
また契約期間満了後も居住の継続を主張され、土地の返還を拒まれる可能性もあるため、土地の所有権を有しているにも関わらず、必要なタイミングで必ず土地を取り戻すことができるとは限らない点に注意が必要です。
一方、借地人が建て替えや借地権の売却をするには地主の同意が必須となります。そのため地主と借地人の双方が、相反する立場として向き合うのが底地権の特徴です。
3-2 借地人とのトラブルが発生しやすい
借地人と地代や更新料等に関するトラブルが発生しやすいデメリットがあります。底地は借地人の方が権利が強い傾向にあるため、借地人の権利に配慮した適切なコミュニケーションが求められます。もちろん地代の滞納などははっきり伝えなければいけませんが、固定資産税などの増税により地代の値上げ交渉なども行わなければいけません。しかし借地人の立場とすれば支出額が増えるため、交渉に応じないというケースも少なくありません。詳しくは後ほど底地のトラブルとして紹介しますが、借地人と関係が悪化すると今後の地代や更新料についての交渉も難しくなるデメリットが挙げられます。
3-3 各種税金がかかる
底地はさまざまな税金の課税対象となります。以下の表はケース別にかかる税金一覧表です。
| 底地を所有していた場合 | 固定資産税 |
|---|---|
| 都市計画税 | |
| 底地の所有で地代をもらった場合 | 所得税・住民税 |
| 底地を売却した場合 | 譲渡所得税 |
| 底地を購入した場合 | 不動産所得税 |
| 底地を相続した場合 | 相続税 |
| 底地を贈与した場合 | 贈与税 |
もちろん100％課税対象となるわけではありませんが、底地も通常の土地と同じく税金が課せられます。所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要があることはもちろん、売却して利益が生じた場合は譲渡所得税なども課せられるデメリットがあります。
3-4 収益性が低い
借地権の地代の相場はおおよそ以下の表の通りであり、決して高い収益性とは言えません。
| 住宅用物件 | 土地の評価額の0.5～1％（年額） |
|---|---|
| 店舗・事務所用物件 | 土地の評価額の1～2％（年額） |
※上記はあくまで一般的な目安であり、「固定資産税の3倍」を目安にする地主もいます。
例えば住宅用の土地の評価額が3,000万円とすると、年間で15万円〜30万円、月額1万2500円〜2万5,000円程度となります。評価額の低い土地であるほど、収益性が低くなる特徴があります。そのためアパートを建築したり、駐車場として貸し出した方が収益性が高くなることも少なくありません。
とはいえ実際は借地人と地主の間で相談して地代を決めることが一般的です。上記の相場価格より高くなるケースもあれば少なくなるケースもあるため、一概に地代の賃料は収益性が良いとは言い切れないデメリットが挙げられます。
4.【地主VS借地人】底地のトラブル
通常の不動産と違って、底地は地主と借地人の関係性が重要となることから、さまざまなトラブルが発生します。ここではよくあるトラブル事例を3つ紹介するため、事前に内容を把握し、該当しないように注意しましょう。
4-1 地代の値上げによるトラブル
借地人と地主のトラブルで多いのが、地代の値上げ交渉に関するトラブルです。一般的に地代を上げる機会は少ないものの、固定資産税の増税などによってやむを得ない状況になった際は交渉せざるを得ません。
しかし借地人の立場とすれば地代が上がるのを嫌がるのが必然です。もちろん状況を理解し、値上げに応じてくれる借地人もおりますが、拒否されれば賃料交渉に時間がかかり、トラブルに発展するケースも多く見受けられます。
そのため、土地賃貸借契約書の特約事項に「固定資産税の増税があった場合、借地人は地代の値上げに応じる」などの一文を記載したほうが良いでしょう。
4-2 更新料によるトラブル
賃貸借契約の更新時には、借地人は地主に更新料を払うのが一般的ですが、法で定められた支払い義務がある訳ではないため、支払いを拒否する借地人も居り、そこからトラブルに発展します。土地賃貸借契約書に明記されていれば原則請求できるため、支払ってもらえない場合は弁護士などの専門家に相談しましょう。
4-3 立ち退きによるトラブル
借地人が地代を滞納しているなど、「正当な事由」がある場合は、実質立ち退きを命じることが可能ですが、借地人は応じないことがほとんどなため、トラブルに発展する場合があります。借地人の立場とすれば自宅を解体し更地の状態にして返還しなければいけないため、応じないケースが多いです。
また、「土地上にアパートを建築したい」「土地を売却したい」など地主都合で立ち退きを要求する場合は一定の金銭的補償が必要です。いずれにせよ、借地人の立ち退きには時間と労力、コストを費やしてしまうデメリットがあり、最悪の場合は裁判までに発展するケースも少なくありません。立ち退き交渉をする際は、弁護士などの専門家に依頼するか、協力会社として借地権などに強い不動産会社に相談することをおすすめします。
まとめ
底地とは賃借権や地上権などの借地権が設定されている土地のことを指し、毎月借地人から地代をもらうことができます。さらに借地人が家を建築すると土地の固定資産税の納税額を抑えることができ、なおかつ借地人が土地の管理も行ってくれます。
一方で底地を所有する以上、借地人とのトラブルが付き物です。特に金銭的なトラブルが多いため、自身で解決しようとするのではなく、底地や借地権に強い不動産会社へ相談しましょう。当社は底地を専門に取り扱う不動産会社として、これまで多くのトラブル解決や底地管理のサポートを行ってきた実績がございます。相談料から仲介手数料まですべて無料でご対応させて頂いているため、底地のトラブルや売却について悩んでいる方はぜひ中央プロパティーへご相談くださいませ。
この記事の監修者
不動産鑑定士
不動産鑑定士。株式会社大村不動産鑑定事務所代表。不動産鑑定評価業務をはじめ、価格査定、意見書作成など不動産の価格に関するスペシャリスト。業者によって査定額に大きな差が生じやすい借地権や底地の不動産鑑定において市場動向を考慮した査定には定評がある。
