底地(貸宅地)
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底地とは?土地の種類と底地購入のポイントについても解説

底地投資という言葉が出てくるなど、近年底地に対する注目が高まってきています。しかし、この「底地」とはどのような土地のことを意味するのか、購入するメリットやデメリットについて詳しくないという人も多いでしょう。

当記事では「底地」について、類語との違いも踏まえながら分かりやすく解説します。所有している土地の整理や底地投資を検討している方など、土地活用に関する知識を増やしたい方は、ぜひ参考にしてください。

 

1.底地とは?借地や更地との違い

「底地(そこち)」とは、第三者と賃貸借契約を結び地代収入を得ることができる、借地権がついている土地を意味します。税法上では、貸宅地(かしたくち)とも呼ばれ、土地の所有者側から見たときの「借地」の呼び方です。

底地
誰目線の言葉か地主
借地権有り
建物の有無問わず
課税対象者地主
借地
誰目線の言葉か借地人
借地権有り
建物の有無問わず
課税対象者地主
更地
誰目線の言葉か地主
借地権無し
建物の有無無し
課税対象者地主

借地については、下記の記事でも詳しく解説しています。

借地権とは?種類やメリット・デメリット、借地権の対抗要件も解説

土地は、建物の有無や権利関係・自身が土地の所有者か否かによって呼び方が異なります。同じ土地を指していても、借り手側から見れば「借地」となり、貸し手側から見れば「底地」となります。一方、更地とは借地権のない土地のことで、地上に建物はありません。「更地」を購入して人に貸しだせば、その土地は「底地」となり「借地」となります。

また、土地に対してかかる「固定資産税」と「都市計画税」の納税義務が発生するのは地主側です。

 

1-1.底地の評価額は?

多くの底地は、借地人が家屋や事業施設を建てており、1つの土地に対して複数の権利関係が存在する複雑な状態です。そのため、底地の売買は容易ではなく、評価額は更地と比べて低くなる傾向にあります。

【底地評価額の求め方】

更地価格×(1-借地権割合)

底地の評価額は、国税庁HPで毎年発表している路線価を参考に、自分で算出できます。国税庁HPから路線価を調べ、所有している土地に書いてある数字とアルファベットを読み取って計算してみましょう。

【数字とアルファベットの意味】

  • 更地価格・・・路線価図の数字(1=1,000円)
  • 借地権割合・・・路線価図のアルファベット
    (A:90% B:80% C:70% D:60% E:50% F:40% G:30%)

【計算式の例】

  • ・「1070C」と記載されている場合
  • 更地価格・・・107万円
  • 借地権割合・・・70%
  • 底地価格・・・32.1万円(107×0.3(100%-70%)=32.1)
  • ・「11440A」と記載されている場合
  • 更地価格・・・1144万円
  • 借地権割合・・・90%
  • 底地価格・・・約114万円(1144×0.1(100%-90%)=114.4)

この計算で算出できるのは、基本的な底地評価額であり実際の売却額や買取価格ではありません。評価額はあくまでも目安であり、売却額は取引相手によって異なるため、参考程度にするのがよいでしょう。

 

2.底地を所有するメリットとデメリット 

底地により得られる金銭的な利点には非常に大きいものがありますが、購入を検討する際には、欠点となり得る部分についても把握することが大切です。強みと弱み双方への理解を深めることで、リスクを最小限に抑えた底地の活用ができるでしょう。

底地を所有するメリットとデメリットを、それぞれを詳しく解説します。

 

2-1.底地を所有するメリット

底地を所有することで得られるメリットは、主に金銭面と土地の管理面で発生します。ここでは、底地を所有するメリットを3つ紹介します。

地代を得られる
底地を第三者に貸し出している間は、借地人から「地代(じだい)」として賃料が得られます。土地を所有していることで固定資産税や都市計画税といった税金が発生するものの、賃料を得ていれば十分補填が可能で、収益性の高い権利収入となるでしょう。地代以外にも、承諾料、礼金、契約更新料といった一時金も期待できるため、継続的に収入を得ることができます。
固定資産税を抑えられる
更地のまま保有しているよりも、賃借人に建物を建ててもらうことで、各種税金の減税特例が適用されます。
家屋の大きさ 適用特例 減税率
200平方メートル以上住宅用地特例固定資産税…3分の1
都市計画税・・・3分の2
200平方メートル以内小規模住宅用地特例固定資産税…6分の1
都市計画税・・・3分の1

出典:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

地上に物件があると「住宅用地特例」や「小規模住宅用地特例」という減税特例が適用されます。また、「新築住宅軽減措置」などを併用できる場合もあるため、大幅な節税が見込めるでしょう。

土地を管理する手間がかからない
賃料を得る手段としてアパートやマンションの経営も人気がありますが、入居者の募集や建物の維持管理など費用や手間がかかります。一方で底地は、あくまでも「土地」であり、貸し出してしまえば地上の建造物の維持や管理は借地人が行うため、地主は土地を管理する必要がありません。

 

2-2.底地を所有するデメリット

底地の所有には、長期的に見ると以下のようなデメリットがあります。発生しうるデメリットをあらかじめ把握しておきましょう。

土地を自由に使用できない

借地として貸し出している間は、土地を使用する権利も一緒に貸していることになるため、例え地主であっても土地は自由に使えません。借地人が居住用の家を建てている場合には、契約期間後も居住権を主張され、土地の返還を拒まれる可能性もあります。

借地権者は借地借家法という法律に守られているため、土地の所有権者の思い通りに土地を使用することは難しくなるでしょう。

借地人とのトラブルが発生しやすい

「賃料の滞納」や「地主に無断で大規模な工事を行った」など、地主と借地人との間でトラブルが起こる可能性があります。トラブルが発生した際は、基本的には自力で交渉して解決しなければならず、精神的にも大きな負担となります。

また、地代相場の上昇などによって税金が上がり、賃料を上げたいという場合にも、自身での交渉が必要です。

相続税がかかる

底地は、権利の関係などから現金化しにくい不動産資産だと言われています。たとえ借地人がおらず利益を生んでいない土地であっても、底地を相続したときにかかる相続税は他の土地と同様に発生します。

相続せずに借地人に売却する・不動産屋に頼んで土地の権利を売却してもらうという方法もありますが、更地と比べ容易には進みません。収益が非常に高いという場合を除いては、相続時には悩みの種となる可能性が高いでしょう。

 

3.底地を購入するときのポイントは?

底地は「初期投資が少ない」「気軽に始めやすい」ため、権利収入を得るための投資として人気があります。底地を所有するデメリットを限りなく少なくするためには、より条件のよい土地を選ぶことが重要です。

底地選びで留意しておくべき4つのポイントを解説します。

 

3-1.地代が適正か確認する

すでに借地人が居る場合、地代の値上げは難しいことが一般的です。正当事由があっても、交渉だけでは折り合いがつかず、裁判に発展するケースも少なくありません。

購入時には現在の地代を周囲の地代相場と比較して、適正な金額かどうかを見極める必要があります。地代が低い土地では、納税後手元に残る収益がわずかとなってしまうだけでなく、場合によっては赤字になるリスクもあります。

 

3-2.契約内容を確認する

契約書は、購入後のトラブルを回避し自身を守るためにも非常に重要な物です。曖昧な内容や口約束で済ませる事はせず、法的に有効な形で契約を交わすことが大切です。

細部まで注意を払ってしっかりと目を通し、更新料や承諾料といった「一時金」については、金額の定めも忘れずに記載しましょう。

 

3-3.立地の良い場所を選ぶ

底地に限定された話ではありませんが、地域性は将来的な資産価値に大きな影響を与えます。路線の有無・商業施設・病院といった現在の周辺環境も大切ですが、「過疎化が進むリスク」や「観光資源開発」など、長い目で見たときによい立地だと言える場所を選びましょう。

利用目的の制限が少なく、現在を含めて先々も需要があり続ける土地が理想です。

 

3-4.借地人がどういう人か確認する

地主と借地人とでトラブルになったとき、内容に関わらず基本は個人間での交渉で解決する必要があります。貸主・借主という関係性になる以上、相手がどのような人かをあらかじめ知っておくと安心です。

滞納や地代の供託の有無、近隣住民との関係性、土地の使用状況などを確認し、長く付き合っていくのに問題がない人かどうかを見極めましょう。

 

まとめ

「底地」とは賃借権のある土地のことで、底地を貸し出して賃料を受け取り、収益を得ます。マンションやアパートの経営と比べて、運営や管理の手間を抑えながらも継続的な収入を得られることから、投資用に購入する人が増えてきています。

安価で購入できるというメリットはあるものの、現金化のしにくさや借地人とのトラブルなどリスクがあるのも現実です。購入時にはいくつかのポイントをおさえて、より条件のよい底地を選びましょう。

借地権・底地の専門の仲介業であるCENTURY21中央プロパティーでは、不動産鑑定士、弁護士、司法書士、税理士、宅地建物取引士など、幅広い専門家に無料で相談できます。底地や借地権でお悩みの方は、法律知識の豊富な専門家のアドバイスを得ながら、最適な条件で円滑に契約を進めましょう。

この記事の監修者
菅原 悠互氏名 菅原 悠互
会社名 ヴェリタス法律事務所
資格 弁護士
弁護士登録番号:60297
経歴
  • 令和2年 弁護士登録(第73期)
  • 令和2年 弁護士法人Y&P法律事務所
  • 令和4年 ヴェリタス法律事務所

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