【弁護士Q＆A】借地の転貸について相談です

まず、当初から駐車場の建設用地とすることを目的として地主と借地契約を結んでいる場合について説明します。借地借家法における保護の対象は、建物の所有を目的とした借地権です（借地借家法1条）。したがって、駐車場目的の借地契約の場合には、借地借家法の保護が適用されません。なお、土地の一部に建物があったとしても、主たる目的が建物所有であると認められない場合は、やはり借地借家法の適用はありません。
次に、建物所有目的で借地契約を結び、借地上に建物を建てたが、余った借地の一部を駐車場として貸し出す場合について説明します。借地の一部を駐車場に貸し出す行為は、借地の転貸に該当します。借地権が賃借権である場合、転貸には貸主である地主の承諾が必要であり、地主に無断で転貸をすると、契約解除のリスクが生じます（民法612条1項・2項）。
また、もともと借地全体を住宅用地として借地契約を結んでいる場合は、借地の一部を駐車場として利用するに当たって、用途変更についての承諾を得ることが併せて必要になります。
そして、地主から承諾を得るに当たっては、地主から承諾料の支払いを求められることが通常です。用途変更のように条件変更を伴う場合の方が、承諾料は高額となります。
問題は、どれだけ話し合っても、地主から転貸の許可が得られない場合ですが、借地借家法上は、一定の要件のもと、転貸について地主の承諾に代わる許可を裁判所が出す制度が存在します（借地借家法19条1項）。このとき、地主に対する財産上の給付（承諾料に相当するもの）が許可の条件とされることが多いです。
但し、借地非訟という裁判所の手続を行うことになる関係上、時間・費用がかかることになりますし、代諾許可されることが必ず保証されているわけでもありませんので、法律上そういう制度があるからと安心して、地主との事前の協議をおろそかにしないよう注意してください。