借地権の名義変更料の相場はいくら？相続時に支払い義務はある？

借地権の名義変更料とは、借地権者がその権利を第三者に譲渡または転貸する際に、土地の所有者である地主に対して支払う金銭のことです。

借地権の名義変更の手続きには、地主の承諾を得るための交渉や、法務局での登記手続きなどが必要になります。

この記事では、借地権の名義変更料の相場や相続時の支払い義務について解説します。

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借地権の名義変更料とは

借地権の名義変更料とは、借地権者がその権利を第三者に譲渡または転貸する際に、土地の所有者である地主に対して承諾を得る対価として、支払う金銭のことです。

借地権の名義変更料は、名義書換料・譲渡承諾料などとも呼ばれます。

地主に支払う費用には名義変更料以外にもいくつか種類があります。混乱を避けるため、主な費用の違いを整理しておきましょう。

費用の名称	支払うタイミング	内容の概要
名義変更料（名義書換料譲渡承諾料）	第三者へ譲渡・転貸する時	借地権者が変わる際、地主へ支払う対価。
更新料	借地契約の更新時	契約期間を延長する際に支払う慣習的な費用。
条件変更承諾料	契約内容（構造等）を変える時	「木造から鉄骨造へ」など建物の種類を変える際の対価。
建替承諾料	建物を建て替える時	既存の建物を壊して新築する際に地主へ支払う費用。

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借地権の相続時に名義変更料の支払いは不要

相続によって借地権を取得する場合は、原則として地主の承諾は不要であり、名義変更料も発生しません。

なぜなら、相続においては、借りていた方の地位が相続人に自動的に移転するので、自らの判断で第三者に渡す「譲渡」という概念は当てはまらないからです。

ただし、遺贈の場合は名義変更料の支払いが必要です。

遺贈とは、亡くなった方が、遺言によって、自身の財産の全部または一部を特定の個人や法人・団体に無償で譲り渡すことを指します。

相続とは異なり、財産を受け取る人は、法定相続人である必要はありません。例えば、親族ではない友人や、お世話になった人、慈善団体などを指定することができます。

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借地権の名義変更料の相場

名義変更料の金額に法的な決まりはありませんが、借地権価格の10％程度が相場とされています。

ただし、これはあくまで目安であり、契約書に名義変更料に関する規定がある場合や地主との交渉などによって変動する可能性があります。

名義変更料の相場は、借地権価格の10％程度と先述しましたが、借地権価格とは、更地価格に借地権割合を掛けた金額です。つまり、借地権の評価額が名義変更料の金額に影響します。

例えば、更地価格が3,000万円で借地権割合が60%の場合、借地権価格は1,800万円（3,000万円 × 60%）となります。
この場合の名義変更料の相場は、180万円程度（1,800万円 × 10%）となります。

上記の計算式で算出した額と大きくかけ離れている場合や通常の相続にも関わらず、名義変更料を請求されている場合は、支払いの妥当性について弁護士に相談するのが賢明です。

地主によっては、借地権の譲渡を防ぐために高額な名義変更料を請求してくるケースもあるため、注意が必要です。

法外な名義変更料を請求された場合は法的手段の検討も

地主が借地権の譲渡や転貸を認めない場合、もしくは上記の相場よりも大幅に高額な名義変更料を請求された場合、「借地非訟」という法的手段で解決することも可能です。

◆借地非訟とは？

「借地人が裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める手続き」のことで、借地借家法第19条に基づく法的手段。申し立ては、借地のある場所を管轄する地方裁判所に対して行う。

借地人からの申し立てが却下されるのは非常に稀で、裁判所は最終的に地主に代わる借地権売却の許可（これを「代諾許可」という）を出すことが一般的。

法的な強制力で解決が可能ではありますが、金銭的・精神的負担も大きい手段であるため、あくまで最終手段として検討することをおすすめします。

しかし、センチュリー21中央プロパティーに借地権売却をご依頼いただいた場合、地主との交渉から借地非訟手続きまで全て当社が行います。

「地主の承諾が得られない」「名義変更料が高すぎる」とお悩みの方は、ぜひ一度ご連絡ください。

センチュリー21中央プロパティーの借地権売却事例

• 相談者：Cさん（40代男性）
• 家族構成：本人と妻子（4人暮らし）
• エリア：東京都墨田区

借地権の実家を相続したCさんですが、実家が空き家になったことを理由に地主から土地の更地返還を求められたため、「タダで返すよりは」と借地権の売却を決意しましたが地主は認めません。

そこで当社に売却仲介を依頼され、最終的には法的手段（借地非訟）によって第三者（投資法人）への売却が成立しました。

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借地権の名義変更料はいつ払う？

借地権の名義変更料を支払うタイミングは、地主の譲渡承諾が得られた後になるのが一般的です。

借地権を売却して第三者に引き継いでもらう場合、以下の手順を踏む必要があります。

1. 地主との事前交渉と名義変更料の決定
   まず、売主である借地人（あなた）は、買主を探す前に地主と話し合い、借地権を第三者に譲渡することの承諾を得る必要があります。
   この話し合いの中で、地主に支払う名義変更料の金額を決定します。
2. 買主の探索と売買契約の締結
   その後、買主を探し、売主（あなた）と買主の間で、借地権付き建物の売買契約を結びます。
   この契約書には、「地主が借地権の譲渡を承諾する書面（借地権譲渡承諾書）を交付するまでは、この売買契約の効力は発生しない」という内容の特別な条件（停止条件）が盛り込まれます。
3. 地主との「借地権譲渡承諾書」の締結と名義変更料の支払い
   買主が見つかったら、改めて地主と「借地権譲渡承諾書」を取り交わします。
   この承諾を得るための対価として、売主（または買主との合意によってどちらか）が地主に名義変更料を支払います。

なお、借地上の建物を購入する買主が住宅ローンを利用する多くの場合、金融機関は地主に対して「借地権設定者の承諾書（融資承諾書）」への署名・捺印を求めます。
もし地主がこの融資協力を拒否すると、買主はローンを組むことができず、実質的に「現金一括で購入できる人」にしか売却できなくなります。

購入対象者が限定されると、売却価格が大幅に下がったり、買い手が見つからず売却が長期化したりするリスクが高まります。
そのため、名義変更料の交渉を行う段階で、あらかじめ「買主がローンを利用する際の協力」についても地主と合意を取り、承諾書に明記しておくことが、スムーズな売却を実現するための鉄則です。

※この名義変更料は、民法612条1項で定められた、賃借権を譲渡する際の賃貸人（地主）の「承諾」を得るために支払われるものです。

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借地権の名義変更（相続登記）の流れ

借地権の名義変更は、以下の流れで行います。

1. 相続が発生した旨を地主に知らせる
2. 相続人を特定し、遺産分割を行う
3. 借地上の建物の名義変更を行う

Step1.相続が発生した旨を地主に知らせる

借地権者が亡くなった場合、速やかにその事実を地主に連絡しましょう。

借地人が地主に相続発生を知らせる義務はありませんが、地主との信頼関係を維持し、今後の手続きを円滑に進めるためには、このステップが重要です。

その際に、借地契約の内容などを確認しておくと今後の手続きがスムーズになります。

Step2.相続人を特定し、遺産分割を行う

次に、誰が借地権を相続するのかを確定させる必要があります。

まずは、被相続人の戸籍謄本などを収集し、法定相続人を特定します。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、誰が借地権を承継するのかを決定します。遺産分割協議がまとまったら、その内容を遺産分割協議書として書面に残します。

被相続人が遺言書を作成している場合は、その内容に従って相続人が決定されます。この段階で、誰が新たな借地権者となるのかを明確にすることで、その後の建物の名義変更手続きや地主との契約に関する手続きを進める準備が整います。

Step3.借地上の建物の名義変更を行う

借地権を相続する人が決まったら、借地上にある建物の名義変更手続きを行います。

手続きは、必要書類を揃え、管轄の法務局に申請します。名義変更が完了すると、建物に関する正式な権利者が相続人となります。

通常、借地権自体は登記されないため、この建物の名義変更をもって、相続による借地権の承継を対外的に示すこととなります。

法務局に名義変更を申請するために、以下の書類を準備します。

• 亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
• 相続人の住民票または戸籍の附票
• 遺産分割協議書または遺言書
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書を作成する場合）
• 固定資産税評価証明書

これらの書類のうち、戸籍謄本、住民票、戸籍の附票は市区町村役場で、固定資産税評価証明書は市税事務所や市区町村役場で取得できます。

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借地権の名義変更にかかる費用

借地権の名義変更にかかる費用には、以下のようなものがあります。

• 戸籍謄本：1通あたり450円程度
• 除籍謄本・改製原戸籍：1通あたり750円程度
• 住民票・戸籍の附票：1通あたり300円程度
• 建物所有権移転登記の登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4%
• 借地権移転登記の登録免許税：固定資産税評価額 × 0.2%
• 司法書士への報酬：5～15万円程度

【例】評価額2,000万円の借地権の相続登記にかかる費用

費用の内訳（概算）

• 登録免許税: 建物の固定資産税評価額 × 0.4%（例：評価額2000万円の場合、8万円）
• 書類取得費用: 数千円～1万円程度
• 司法書士報酬: 5万円～15万円程度

上記の例では、およそ14万円～24万円程度になる可能性があります。

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借地権の名義変更料の相場は、一般的に借地権価格の10%程度とされています。ただし、これはあくまで目安であり、地域や地主との関係性、借地契約の内容、借地権価格の評価によって変動する可能性があります。

相続においては、原則として借地権の名義変更料を支払う義務はありません。

センチュリー21中央プロパティーでは、相続した借地権の売却をサポートしています。
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