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【弁護士Q&A】借地非訟について相談です|弁護士Q&A

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【弁護士Q&A】借地非訟について相談です

地主が借地権の売却を承諾してくれません。
弁護士に相談すると「借地非訟にすれば大丈夫」と言われました。
しかし、借地権の契約書には「承諾なしに譲渡できない。また結果的に譲渡になる行動はできない。」と記載されています。本当に、借地非訟を行えば売却が可能になるのでしょうか?

借地上の建物の所有権を第三者に譲渡した場合、特段の事情のない限り、敷地利用権である借地権の譲渡を伴うことになります(最高裁昭和39年12月11日判決)。
そして、借地権が賃借権の場合、借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することは出来ず(民法612条1項)、これに違反して無断で譲渡した場合は、地主は借地契約を解除出来ることになります(民法612条2項)。


しかし、常にこの民法のルール通り、地主の許可がない限り一切の譲渡が不可能になるとすると、借地人は、お金をかけて建築した建物について、建物を売却することで資金を回収することが出来なくなってしまいます。これは、借地人にとって大きな不利益ですし、また、不動産の資産としての活用・流通が阻害されることは、社会経済的にも望ましいことではありません。


そこで、借地借家法では、借地人の申立てに基づき、借地権の譲渡に関して、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることが出来る制度を設けています(借地借家法19条1項)。このように借地借家法に基づく裁判手続のことを借地非訟と呼びます。借地契約の中に『借地非訟制度の利用は認めない』という特約があったとしても、その特約は無効となります(借地借家法21条)。


借地権譲渡の代諾許可には法律上の要件があり、地主が借地権の譲渡を承諾しないことは、要件のうちの1つです。その他の要件は、(1)借地人が借地上の建物を第三者に譲渡しようとする場合であること、(2)第三者が賃借権を取得しても地主に不利となる恐れがないこと、です。(1)については、譲渡先が特定されていることが必要です。(2)の判断に当たっては、譲受人の資力等が考慮されます。裁判所が代諾許可をするに当たっては、多くの場合、地主に対する財産的給付の支払いを命じられます。なお、借地人から借地権譲渡の代諾許可の申立てがされた場合、地主は、裁判所が定める期間内に、地主自身に対して借地権を譲渡するよう申し立てることが可能です(借地借家法19条3項)。この制度を介入権と呼びます。


ご注意頂きたいのは、金融機関がローン融資の際に求める地主の承諾書を代諾許可する制度は存在しないことです。そのため、代諾許可で建物を譲り受ける人は、事実上ローン融資が利用できず、自己資金で購入資金を準備する必要があります。

まとめ

  • 一定の要件を満たせば、借地非訟により地主の承諾に代わる許可を受けることが出来ます。借地非訟の利用自体を制限する特約は無効です。
  • 借地非訟の代諾許可の対象には、ローン融資の条件として金融機関に提出する地主の承諾書は含まれないことに注意してください。

この記事の監修者

都丸 翔五トマル ショウゴ

社内弁護士

当社の専属弁護士として、相談者の抱えるトラブル解決に向けたサポートをおこなう。
前職では、相続によって想定外に負債を継承し経済的に困窮する人への支援を担当しており、これまでの弁護士キャリアの中では常に相続人に寄り添ってきた経験がある。
相談者の立場に立ち、不利な点も含め、必要な事実を正確に説明する高いプロ意識に定評がある。

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