底地(貸宅地)

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底地共有と固定資産税

質問 ABCは亡き父から底地(借地権が設定されている土地)の相続を受け(共同所有)地代収入を得ながら、固定資産税を支払ってきました。 都心に土地があるせいか、固定資産税がかなり高く、地代収入のほとんどが固定資産税を支払って終わってしまいます。 何かうまい活用方法や、良い整理方法はありますか。

ABC共有の底地が維持費と税金の支払いで手元に残る金額が少ないを表した図

詳細解説

「固定資産税」とは

「固定資産税」とは土地、家屋、償却資産に課せられる地方税のことをいいます。不動産を持っている人はご存知の通りかもしれませんが、山林や田畑であれば、固定資産税はそこまで高くありませんが、都市部で不動産を持っていると高額な固定資産税を課せられる、こんな話もよく聞くと思います。

実際には、固定資産税の税率は「1.4%」です。その算定方法は、「課税標準額×税率(1.4%)=固定資産税額」となります。都市部で固定資産税の額が高くなる理由は、この「課税標準額」が高くなってしまうためです。

本件の事例の場合 

本件では、地代収入を得ながら、そのほとんどを、固定資産税に回さざるを得ない状況です。ABCらに配偶者や子供などの相続人がいる場合、ABCらが亡くなった場合、さらに相続が起きます。そうすると、その子供らが相続し、固定資産税も支払っていくことになるでしょう。

現時点で、固定資産税分しか払えないような底地を相続して意味があるでしょうか。代々の土地だから売れないなどのこだわりがある場合は格別、このままだと相続があるたびに細分化されてしまう可能性すらあります。

売却を検討する

底地は、持っていても地代収入くらいしかメリットはありません。借地人から返してもらえばいい!と思うかもしれませんが、そう簡単にいくものでもありません。その土地は借地人が住んでいる以上、何年も、何十年も返ってくることはありません。

そこで、底地を売却することを考えましょう。本件のような共同所有の場合の売却方法としては、1. ABCらがみんなで売却するか、2. 共有持分のみを売却する、この2点になります。

1. ABC全員での売却 この方法が一番良いでしょう。というのも、底地自体なかなか売却ができないのに加えて、共有持分だとなかなか買い手はつかないからです。共有者全員がまとまって売却する方法をまずは検討するべきです。

共有不動産全部を売却するには、「共有者全員の同意」が必要です。一人でも反対している場合は、共有不動産全部の売却をすることはできません。そうなってしまった場合は、2.売却したい各共有者が自己の共有持分のみを売却するしか方法はなくなってしまいます。

売却先

共有不動産の底地全部、また、一部のものが共有持分を売却する場合でも、どこに売却するのがよいでしょうか。少しでも高く売却できる方法を知りたいですよね。

  1. 借地人に売却をする

    まず、売却先としては借地人をお勧めします。借地人は完全な所有権にしたいという人が多いです。そのため、買取価格も高くなる傾向にあり、底地を売却する際は一番に考えるべきは借地人です。

  2. 専門業者を利用して売却する

    借地人への売却ができない場合、第三者への売却を検討する必要が出てきます。個人ではなかなか見つけることはできないでしょう。

その際は、買取業者か仲介業者を利用し、売却を進めていくことになります。買取業者、仲介業者それぞれにメリットデメリットはありますが、一つの業者で決めるのではなく、様々な会社に相談するといろんな意見が聞けていいかと思います。とにかく早く売却したい場合は別ですが、じっくり検討したい場合は、業者選びは非常に重要です。

まずは、相談することが、売却への第一歩です。思ったよりも高く売れるかもしれませんし、売れないと思うような底地でも売却できるかもしれません。また、意外な答えが見つけられるかもしれません。ぜひ気軽にご相談ください。

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