借地権の相続時に権利金は必要？ 支払い義務と本来の意味を解説

親が亡くなって実家の借地権を相続することになった際、地主から「権利金」などの名目で高額な金銭を要求されないか不安に感じていませんか？

本記事では、借地権の相続における金銭支払いの義務や、本来の意味での「権利金」が借地権にもたらす影響、また相続時によくある地主とのトラブルについて簡潔に解説します。

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借地権の相続時に権利金や承諾料の支払いは原則不要

結論から言うと、借地権を相続した際に「権利金」や「承諾料」といった名目の一時金を支払う法的な義務はありません。

相続とは、亡くなった方の権利義務をそのまま引き継ぐ行為であり、借地権は地主の承諾や許可がなくても相続できるものだからです。

支払いは不要でも地主への通知は必須

借地権を相続した際、地主への金銭の支払いや承諾は不要ですが、借地権を相続した事実そのものは通知することを強く推奨します。

ここで連絡を怠ると、地代の振込先名義が変わった際などに不信感を抱かれ、将来的なトラブルの火種にもなりかねません。

今後の地代の支払いや契約更新を円滑に進めるためにも、借地権の相続が決まり次第速やかに地主へ通知しましょう。

これは法的な義務ではありませんが、良好な関係を維持するための気遣いとして登記簿謄本などを添えて書面で通知することをおすすめします。

例外として地主への一時金の支払いや承諾が必要になるケース

以下の2つのケースでは、例外的に地主の承諾や承諾料の支払いが必要になる可能性があります。

1. 遺贈の場合
2. 土地賃貸借契約書に特約がある場合

ケース①：遺贈の場合

相続人ではない第三者（内縁の妻、孫、友人など）が、遺言で借地権を受け取ることを「特定遺贈」といいます。

この場合、法律上は相続ではなく「譲渡」に近い扱いとなるため地主の承諾が必要となり、地主が承諾する条件として名義書換料（承諾料）を求められるケースが一般的です。

ケース②：土地賃貸借契約書に特約がある場合

稀なケースですが、土地賃貸借契約書に「相続時には更新料に相当する金額を地主に支払う」といった特約がある場合は、相続に伴って地主から一時金の支払いを要求される可能性があります。

ただし、借地人に著しく不利な特約は無効とされることもあるため、司法書士や借地権専門の不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。

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本来の「権利金」とは借地の契約時に支払う一時金

借地権における本来の意味の「権利金」とは、「借地契約を新たに結ぶ際（最初の契約時）に地主へ支払われる一時金」のことであり、相続ごとに地主に支払うお金ではありません。

その目的は、前払いの地代であったり、土地を借りるという権利そのものの対価であったりと、地域や慣習によりさまざまです。
そのため、契約当時に権利金を支払っていないケースも数多く存在します。

いずれにしても、権利金とは最初の契約時にただ一度だけ支払われるお金であり、原則としてそれ以降は支払いの必要がないお金なのです。

権利金と更新料・承諾料（名義変更料）との違い

借地権には、権利金以外にも以下のような一時金があり、混同しやすいため注意しましょう。

• 更新料
  契約期間が満了し、更新する際に支払う一時金。契約書の記載や地域の慣習がある場合に支払い義務が生じる。
• 承諾料（名義変更料）
  借地権を売却したり、建物を建て替えたりする際に、地主の承諾を得る対価として支払うお金。
• 敷金
  賃借人の債務不履行による損害（賃料の未払いや損傷など）を担保するための一時金。地主には契約終了時に借地人へ返還の義務がある。

これらは権利金とは異なり、契約の節目や変更ごとに発生します。

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借地権の地代と評価額に深く関わる権利金の役割

借地権の契約時に権利金を支払っていたか否かは、地代や借地権そのものの価値と極めて密接に関わる重要なポイントです。

次の2つの視点から、権利金が借地権にもたらす影響を解説していきます。

• 地代
• 借地権の評価額

地代

先述の通り、権利金は「地代の前払い」としての性質を持つことも多いため、最初の契約時に権利金を支払っているか否かで毎月の地代設定が大きく変わります。

• 権利金を支払っている場合の地代
  最初に権利金としてまとまった対価を払っているため、それ以降の毎月の地代は固定資産税の3～5倍程度と比較的安く抑えられる（これを「通常の地代」といいます）。
• 権利金を支払っていない場合の地代
  権利金を払わない代わりに、土地価格の年6％程度と毎月多めの地代を支払うことになる（これを「相当の地代」といいます）。

親や祖父母など、最初の契約者が過去に権利金を支払っていたのであれば、現在支払っている地代、また相続後に支払っていく地代も比較的安く済む可能性が高いといえます。

借地権の評価額

権利金の支払いが慣行となっている地域（主に都市部）において、権利金は借地権の相続税の基準となる「借地権の評価額」を決定づける重要な要素といえます。

相続税の世界では、契約時に権利金を支払っていた借地権は強い権利（高価な資産）として扱われ、逆に権利金の支払いがない借地権は単なる賃貸借（資産価値なし）とみなされることがあるためです。

• 借地契約時に権利金を支払っている場合
  借地権としての資産価値が認められ、相続税の課税対象となる。 評価額は「更地価格※ × 借地権割合（60～70％が多い）」で計算されるため、相続税の負担は大きくなる。
• 借地契約時に権利金を支払っていなかった場合
  「土地を借りているだけ（使用権）」とみなされ、借地権の評価額はゼロ（相続税がかからない）となる場合がある。ただし、親族間での貸し借りなどの場合は異なる計算や認定課税の問題が発生するため、専門家への確認は必須。

※土地の上に建物などが建っていないと仮定した状態の純粋な土地の市場価格

これだけ見ると、「最初に権利金を支払っているのに高い相続税が発生するのは損じゃないか？」と思われるかもしれませんが、権利金を支払っている場合は上記の通り毎月の地代が安く、また資産としての価値も高いため売却時の価格が上がるというメリットがあります。

借地権の相続時に注意するべき地主とのトラブル事例

借地権の相続時に権利金などの名目でお金を支払う必要がないことは先述の通りですが、それ以外に注意したいのは「地主とのトラブル」です。

借地権の相続にまつわる地主とのトラブルとして、次の5点をご紹介していきます。

1. 多額の権利金や承諾料を要求された
2. 地代の法外な値上げを要求された
3. 借地契約の更新を拒否された
4. 建て替え・増改築を拒否された
5. 立ち退きを要求された

事例①：多額の一時金を要求された

最も多いのが、「名義が変わったのだから承諾料を払え」といった金銭の要求です。

前述の通り、相続において承諾料や権利金という名目の一時金を支払う義務はありません。

「法律上、支払い義務はないと聞いている」と伝え、必要なら弁護士等の専門家を介して交渉しましょう。

事例②：地代の法外な値上げを要求された

一時金と並んで多いのが、「人が変わるなら地代を上げる」という理由で、法外な地代の値上げを要求される事例です。

しかし、本来地代の値上げには、固定資産税の上昇や近隣相場の変動といった客観的な理由が必要になります。

そうした理由があれば値上げに応じざるを得ない場合もありますが、「相続だけを理由にした大幅値上げ」に応じる必要はありません。

事例③：借地契約の更新を拒否された

契約期間満了と相続が重なった際に、「借地契約の更新はしないから土地を返してほしい」と言われることがあります。

しかし、借地人の権利は法律で強力に守られており、地主側に正当事由（地代の滞納など借地人側に明らかな落ち度がある場合など）がなければ契約更新の拒否はできません。

そのため、相続後に借地上の建物に住む・住まないに関わらず、原則として契約更新を拒否される理由がないことを冷静に伝えましょう。

事例④：建て替え・増改築を拒否された

自身の移住や存命の親との同居などを目的として、相続時に借地上の建物の建て替えや増改築を行いたいと思っても、地主がこれを拒否する場合があります。

このケースにおいては、地主側が借地人の要求を拒否するのは正当な権利です。
そのため、どうしても建て替えや増改築が必要な場合、地主に対して根気強く交渉を進めるしかありません。

その際は、「増改築や建て替えをしないと日常生活に支障が出る」など、生活に必要なものであることを理由に交渉しましょう。

なお、建て替えや増改築の承諾を得られた場合は、地主への承諾料の支払いが必要になります。

事例⑤：立ち退きを要求された

更新時期に関わらず、「建物を解体して出て行ってほしい」と迫られるケースもあります。

この事例は、地主に「相続による代替わりのタイミングで土地を取り戻したい」という意思がある場合にしばしば見られますが、これも地主に正当事由がないのであれば応じる必要はありません。

しかし、地主とのその後の関係悪化を懸念し、自発的な立ち退き（借地権の売却）を検討し始める方も一定数存在します。

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まとめ

借地権の相続において、地主に権利金や承諾料といった名目の一時金を支払う必要は原則としてありません。ただし、借地権を相続した旨の通知は必ず行いましょう。

あわせて、借地権の相続時には過去に地主へ本来の意味の「権利金」を支払っているか否かを確認し、今後の地代や相続した借地権の評価額をしっかりと確認しておくことが大切です。

ただし、こうした確認を行った上で相続しても、地主からのさまざまな要求に端を発するトラブルに発展する可能性はあります。

そんなときは、ぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
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