借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意！トラブルを防ぐ対処法を紹介

借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意！トラブルを防ぐ対処法を紹介

契約不適合責任（瑕疵担保責任）は、売主や請負人が買主や注文者に対して負う責任のことです。特に中古住宅購入のような不動産取引の際は、瑕疵担保責任の存在が重要な役割を果たします。

2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称が変更され、その範囲や対応が明確化されました。本記事では、瑕疵担保責任の基本から、法改正における変更点、借地の瑕疵トラブルを防ぐ方法を分かりやすく解説します。借地の売却を検討している方はぜひご覧ください。

瑕疵担保責任とは

かつて「契約不適合責任」は「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていました。

瑕疵担保責任とは、売主や請負人が買主や注文者に対して負う責任のことです。この責任は、売買契約や請負契約において、引き渡された目的物に隠れた瑕疵（欠陥）がある場合に適用されます。

例えば、新築住宅を購入した際に、引き渡し後に雨漏りが発生した場合、売主はその修補や損害賠償請求に応じる必要があります。

2020年の民法改正による主な変更点 

2020年4月に民法が改正され、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更されました。この改正に伴い、従来の「瑕疵」という表現は廃止され、民法の中では「契約の内容に適合しないもの」という表現が用いられています。

ここからは、民法の改正によって瑕疵担保責任改め契約不適合責任がどのように変わったのかを詳しく解説していきます。

責任の明確化 

改正民法では、契約内容に適合しない場合に売主が責任を負うことが明確化されました。

改正前は、買主側が知らなかった瑕疵が責任の対象でしたが、改正後は契約内容との適合性が基準となりました。

例えば、中古住宅の売買で「雨漏りがない」と契約書に明記されているにもかかわらず、実際には雨漏りが発生していた場合、契約不適合となります。買主は、この不適合を理由に売主に対して対応を求めることができます。

買主が請求できる権利の拡大 

改正前、買主が請求できた権利は損害賠償と契約解除に限られていました。しかし、改正後は追完請求権と代金減額請求権が新たに認められています。

追完請求権とは、契約の内容に適合しない商品やサービスを受け取った場合に、買主が売主に対して修理や交換を求める権利です。そして代金減額請求権は、契約不適合があった場合に、その不適合の程度に応じて代金の減額を要求できる権利のことを指します。

権利を行使できる期間の変更 

民法の改正に伴って瑕疵に対する責任を請求できる権利の期間が変わりました。期間は「種類・品質の不都合」と「数量・権利の不都合」によって変わります。

種類・品質の不適合に関しては、改正前は買主が瑕疵を知ってから1年以内に権利の行使が必要でした。しかし改正後は買主が不適合を知ったときから1年以内に通知さえしていれば権利が認められるようになっています。

ただし、権利行使には消滅時効があります。消滅時効とは、権利が行使されない状態が一定期間継続した場合にその権利が消滅する制度です。

数量・権利の不適合については、改正前は権利の行使に期間制限がありましたが、改正後は期間の制限なく権利行使が可能になりました。

ただし、権利行使の期間は任意規定が認められています。任意規定とは、法律で定められているものの、当事者の合意によって変更や排除が可能な規定のことです。つまり売主と買主の間で権利行使ができる期間を決めていた場合、当事者間で定めた期間のほうが優先されます。

適用範囲の拡大 

民法改正により、買主が損害賠償請求をできる範囲が広くなりました。

改正前に認められていた請求範囲は信頼利益までという解釈でした。しかし改正後は履行利益の請求まで認められています。

信頼利益とは、有効な契約と信じていた契約の全部もしくは一部が無効になってしまったことで失った利益のことです。

また履行利益とは、履行されていれば債権者が得られるはずであった利益のことを指します。

契約解除要件の変更 

民法改正後は、買主に追完 （修補）請求や代金減額請求の権利が追加されています。これに伴い、買主の催告後、相当期間内に売主からの履行がない場合には、原則として契約解除が可能になりました。

例えば、新築住宅の引き渡し後に重大な構造上の問題が見つかり、売主に修補を求めたとします。このような依頼をしたにもかかわらず対応がなかった場合、買主は契約を解除することができます。

土地や建物における瑕疵の種類

土地や建物における瑕疵はいくつかの種類に分けられます。それぞれの瑕疵がどのような影響を及ぼすのかを理解することは、トラブルを未然に防ぐために重要です。ここでは、土地や建物における主な瑕疵の種類について解説します。

物理的瑕疵 

物理的瑕疵とは、物件自体に物理的な欠陥や不具合が存在する状態を指します。建物の場合は雨漏り、シロアリ被害、壁のひび割れ、床の傾き、耐震強度の不足などが該当します。土地においては、地盤沈下や土壌汚染などが物理的瑕疵の一種です。

法的瑕疵 

法的瑕疵とは、不動産に法令上の規制があり、契約で予定していた目的を達成できない状態を指します。例えば、建築基準法や消防法、都市計画法に違反している場合などが該当します。法的瑕疵があることを事前に通達されていた場合は契約違反にはなりませんが、売買の後に瑕疵が明らかになったケースでは売主に対して損害賠償を要求できます。

心理的瑕疵 

心理的瑕疵とは、物件に関する事情が購入者や居住者に心理的な嫌悪感を与える状態を指します。事故死や自殺が発生した物件、心霊現象の噂がある物件などが該当します。こうした心理的瑕疵を故意に告知せずに売買を行おうとした場合、売主の責任が問われる可能性があります。

環境的瑕疵 

環境的瑕疵とは、物件そのものに問題はないが、周囲の環境によって快適な生活が妨げられる状態を指します。有害物質を排出する工場の存在、騒音や異臭の発生などが該当します。

ただし、環境的瑕疵は要因によって不快と感じるかどうかが異なるケースが多いです。したがって環境的瑕疵が認められるかどうかはケースバイケースになります。

借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブル事例

【ご相談内容】
借地人が借地権付き建物を売却するとのことで、地主も売却を許可し、買主に引き渡し後、買主が、地中に埋設物があるのを発見しました。

Q1. 借地権付き建物の売買契約において、土地の欠陥に関する契約不適合責任（瑕疵担保責任）が、売主にあるのでしょうか。

A.売主は責任を負わない可能性が高いです。

借地権付き建物の売買の目的物は、建物と土地の賃借権であり、土地そのものは売買の目的物ではないと解されます。

つまり、借地権付き建物を売買する場合、土地そのものを売買するのではなく、あくまで売買の対象は「借地権」であるため、土地そのものの瑕疵とは言えません。（参考判例：最高裁平成3年4月2日）

よって借地権付き建物の売買契約においては、土地は瑕疵の範囲から除かれており、土地の瑕疵補修についての請求はできません。ただし、敷地の面積の不足、敷地に関する法的規制又は賃貸借契約における使用方法の制限等の客観的事由によって賃借権が制約を受けているような場合は借地権の瑕疵となる可能性はあります。

Q2. 借地権付き建物の買主は土地の埋設物の除去を要求していますが、請求は地主である土地の賃貸人にするのでしょうか、それとも借地権付き建物の売主にするのでしょうか。

A.賃貸人に土地の埋設物の除去を請求することになる可能性が高いです。

本件の場合、賃貸人は地主になります。地主は賃貸物の使用収益させる義務があり、その義務を果たすために必要な修繕をする義務を負います。そうすると、土地に賃貸物たる家屋の使用収益に修繕が必要と認められれば、土地の修繕は賃貸人たる地主の負担になります。

民法第601条：「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」 民法第606条：「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」

借地の契約不適合責任（瑕疵担保責任）のトラブルを防ぐには？ 

借地契約における契約不適合責任（瑕疵担保責任）の借地権の売買契約を巡って起きるトラブルは、契約時の認識のズレや契約不適合が原因となることが多いです。民法改正に伴って買主側の権利が拡大しているため、売主側はより一層注意する必要があります。

こうしたトラブルを未然に防ぐためには、まず売買契約書の内容を細かく見直すようにしましょう。土地の用途や使用条件についても詳細に記載することが、後々のトラブル防止につながります。

また不動産専門家や弁護士に相談し、法的リスクを減らすことも有効です。借地権に関する法律は複雑で、理解が難しい部分が多くあります。そのため、取引前に借地権に詳しい不動産専門家や弁護士に相談し、契約内容や潜在的なリスクについてアドバイスを受けると良いでしょう。

そして、信頼のできる業者に仲介を依頼することも大切です。借地権を専門に取り扱う不動産会社は、経験豊富な業者は、借地権に関する知識や過去のトラブル解決事例などを踏まえてアドバイスをしてくれます。売買条件買主との交渉や必要書類の準備なども円滑に進めることができるでしょう。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を理解してトラブルを未然に防ごう

契約不適合責任（瑕疵担保責任）を理解することは、不動産取引において非常に重要です。民法改正により、契約不適合責任としてその内容が明確化され、買主の権利が拡大されました。売主側はどのようなときに責任を問われるのか、必ず押さえておきましょう。

また、「センチュリー21中央プロパティー」では、専門家による借地権の売却の仲介やサポートを行っています。また、通常は借地権売買の際、仲介手数料や譲渡承諾料の支払いが発生しますが、センチュリー21中央プロパティーは、仲介手数料や譲渡承諾料を買主が負担するように交渉しており、売主から借地権売却にかかる費用は一切いただいておりません。第三者への借地権売却を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。

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