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【弁護士Q&A】地主が売却を承諾してくれない場合、諦めるしかないのでしょうか?

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【弁護士Q&A】地主が売却を承諾してくれない場合、諦めるしかないのでしょうか?

質問 借地権の売却について教えてください。 長年、借地権付きの建物に住んでいましたが、子供の独立をきっかけに売却を検討しています。 売却には、地主の承諾が必要と聞き、地主に相談したところ、「売却は承諾しない」と言われてしまいました。 地主が売却を承諾してくれない場合、売却は諦めるしかないのでしょうか。

借地上の建物の所有権を第三者に譲渡した場合、土地利用権なしに建物は存立し得ないことから、特段の事情のない限り、借地上の建物の譲渡は、借地権の譲渡を伴うことになります(最高裁昭和39年12月11日判決)。
この借地権が賃借権の場合、借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することは出来ず(民法612条1項)、これに違反して無断で譲渡した場合は、地主は借地契約を解除出来ることになります(民法612条2項)。
しかし、常にこの民法の原則通り、地主の許可がない限り一切の譲渡が不可能になるとすると、借地人は、自分でお金をかけて建築した建物について、建物を売却することで資金を回収することが出来なくなってしまいます。これは、借地人にとって大きな不利益ですし、不動産の資産としての活用が阻害されますので、社会経済的にも望ましいことではありません。
そこで、借地借家法では、一定の要件のもと、借地人の申立てに基づき、借地権の譲渡に関して、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることが出来る制度を設けています(借地借家法19条1項)。
この制度に基づき裁判所が借地権譲渡に関して代諾許可をするに当たって、多くの場合、地主に対する財産的給付(俗に『名義書換料』と呼ばれています)の支払いを命じられます。具体的に名義書換料がいくらになるかは、個々の事案の諸事情を考慮して判断するものですが、概ね借地権価格の10%程度が一つの目安とされています。この目安は、地主が任意に譲渡を承諾する場合の譲渡承諾料の相場と同水準です。
他方、名義書換料がこの目安よりも低い水準で設定され得るケースとしては、借地権の譲受人が借地権の子や配偶者である場合が考えられます。子や配偶者は、借地人の推定相続人であるところ、仮に、譲渡前に相続が発生した場合には、当然に借地権を取得し、かつ、その取得について地主の承諾も譲渡承諾料の支払いも不要であることが斟酌されると言われています。

まとめ

  • 借地上の建物の譲渡は、借地権の譲渡を伴うため、民法上、地主の承諾が必要になります。

  • 借地借家法は、一定の要件のもと、借地権の譲渡に関して地主の承諾に代わる裁判所の許可の制度を設けています。裁判所の代諾許可が出れば、地主の承諾は必要ありません。

  • 裁判所の代諾許可に当たっては、財産的給付(名義書換料)の支払いを求められるのが一般的です。

この記事の監修者

都丸 翔五トマル ショウゴ

社内弁護士

当社の専属弁護士として、相談者の抱えるトラブル解決に向けたサポートをおこなう。
前職では、相続によって想定外に負債を継承し経済的に困窮する人への支援を担当しており、これまでの弁護士キャリアの中では常に相続人に寄り添ってきた経験がある。
相談者の立場に立ち、不利な点も含め、必要な事実を正確に説明する高いプロ意識に定評がある。

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