借地上の建物の建替え｜弁護士Q＆A
借地上の建物の建替え
質問 借地上の建物が古くなったので建て替えたいのですが、どうしたら良いですか？
原則
通常は借地権設定契約書に「借地上の建物を増改築する場合は地主の承諾を要する」と書いてあることがほとんどだと思います。地主が承諾してくれないからと言って、勝手に増改築をしてしまうと、地主は当然契約違反を理由に、契約を解除し土地の明渡しを求めてきます。ですので、無断で増改築をすることはしない方が良いのが原則です。地主に増改築の必要性を説明し、承諾を得られるようにしましょう。
建物の本質を変えるような建て替えは増改築に当たってしまいますが、そうでない場合は、地主の木承諾は一般的には不要とされています。例えば、壁の一部にひび、窓枠の修繕には、地主には無断で行っても問題とされています。
獲りうる手段
1. 初回の更新前の建替え
（借地条件の変更及び増改築の許可）
借地借家法17条２項：「増改築を制限する旨の借地条件がある場合において、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が調わないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、その増改築についての借地権設定者（地主）の承諾に代わる許可を与えることができる。」
これにより裁判所の許可決定がなされれば、これが地主の承諾の代わりとなり、適法に増改築が可能です。
同条３項：「裁判所は、前２項の裁判をする場合において、当事者間の利益の衝平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。」
3項にあるように裁判所はただで許可をするとは限りません。裁判所が、許可をする代わりに地主に対して、財産上の給付（一定の金銭の支払い）を命じる場合がほとんどです。
2. 初回の更新以降の建替え
（借地契約の更新後の建物の再築の許可）
借地借家法18条：「契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第７条第１項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。」
初回更新の後は借地借家法第18条に基づき、裁判所に再築の許可を求めることができます。ただし、この場合は前期と異なり再築をするのに「やむを得ない事情」が必要とされており、許可される条件が難しくなってしまいます。
■こちらのページもご覧ください
この記事の監修者
弁護士
弁護士。早稲田大学法学部卒業。東京弁護士会所属。地代滞納、建物明け渡しなど借地権・底地権の案件へ積極的に取り組む。主な著書に「一番安心できる遺言書の書き方・遺し方・相続の仕方」「遺言書作成遺言執行実務マニュアル」など。
