借地権の建替承諾料の相場はいくら？承諾料が不要なケースとは

借地権の建替承諾料の相場はいくら？承諾料が不要なケースとは

建替承諾料（増改築承諾料）とは、借地人が借地上の建物を建て替えたり大規模な増改築を行ったりする際に、地主に支払うお金のことです。

借りている土地の上にある建物を建て替える際、そもそも地主の承諾は必要なのでしょうか。
また、承諾料の相場はいくらくらいなのでしょうか。

この記事では、借地権の建て替えにおける地主の承諾の必要性や建替承諾料の相場、そして承諾が得られなかった場合の対処法や建て替え時の注意点について、わかりやすく解説します。

借地権付き建物の建て替えに地主の承諾は必要？

借地権付き建物の建て替えには、原則として地主の承諾が必要です。

しかし、例外的に許可が不要なケースもあります。
まずは、どのような場合に承諾が必要・不要になるのかを見ていきましょう。

地主の承諾必要なケース

借地上の建物の建て替えについて、地主の承諾が必要なケースは以下の3つです。

1. 借地条件の変更を伴う建て替えの場合
2. 増改築禁止の特約がある場合
3. 契約更新後の建て替えの場合

無断で建て替えを行った場合、契約内容によっては債務不履行とみなされ、借地契約の解除、さらには建物収去土地明渡請求をされる可能性があります。
そうなると、借地権を失うだけでなく、建物の解体工事費も負担しなければならない可能性があるため注意しましょう。

承諾が必要なケース①：借地条件の変更を伴う建て替えの場合

借地条件の変更とは、「非堅固建物（木造等）から堅固建物（鉄骨造等）への建て替え」など、契約書に定められた建物の種類や構造の条件変更を指します。

また、居住用から事業用へと建物の用途を変更する場合も条件の変更と見なされます。

建物の構造がより頑丈なものに変わると、建物の耐用年数が延び、地主が土地の返還を受ける時期が遠のくことになります。
そのため、借地条件の変更は地主の利益に大きな影響を与える可能性があり、地主の承諾が必要となるのです。

承諾が必要なケース②：増改築禁止の特約がある場合

借地に関する法律（借地借家法）においては、建て替えに地主の承諾が必要であるという直接的な文言はありません。
しかし、実際の借地契約では、契約書の特約として「増改築禁止の特約」が定められていることが一般的です。

この特約がある場合、建て替えや大規模な増改築には、事前に地主の承諾が必要です。

経年劣化などによる単なる修繕であれば、地主の許可は不要です。

しかし、修繕の規模によっては「改築」と見なされる場合もあるため、判断に迷う場合は事前に地主や専門家に相談するとよいでしょう。

承諾が必要なケース③：契約更新後の建て替えの場合

借地契約を更新した後に建て替えを行う場合は、増改築禁止特約の有無にかかわらず、原則として地主の承諾が必要になります（借地借家法第8条）。

たとえ契約書に「増改築禁止の特約」が規定されておらず、当初の契約期間内は地主の許可なく建て替えができる契約だったとしても、契約更新後は扱いが異なります。
これは、更新後の建て替えによって借地権の存続期間が延長され、地主の権利に影響が及ぶ可能性があるためです。

地主の承諾を得る方法として、地主に対し「借地上の建物を建て替えたい」旨を通知します。
その後、借地人が地主に対して増改築の許可を求める裁判を提起しない限り、2か月以内に地主から異議申し立てがなければ、「地主は建て替えを承諾した」とみなされます（借地借家法第17条2項）。

地主の許可が不要なケース

借地上の建物の建て替えに、地主の許可が不要なケースは以下の通りです。

• 契約に増改築禁止の特約がなく、かつ契約更新前の場合

承諾が不要なケース：契約に増改築禁止の特約がなく、かつ契約更新前の場合

非常に稀なケースではありますが、借地契約書に「増改築禁止特約」が記載されておらず、かつ借地契約の更新前（当初の存続期間中）である場合は、原則として地主の許可なく建て替えを行うことが可能です。

しかし、建て替えによって建物の耐用年数が契約の残存期間を越えて著しく延びるなど、地主の利益を大きく害する可能性がある場合には、トラブルに発展する可能性もゼロではありません。
後々の紛争を避けるためにも、承諾が不要なケースであっても、事前に地主へ一報を入れておくことが望ましいでしょう。

また、1992年8月1日以前に契約された旧借地法が適用される契約では、増改築禁止の特約を定めていないケースも少なくありません。
しかし、だからといって許可なく建て替えできると安易に判断しないよう気をつけましょう。

借地権の建替承諾料（増改築承諾料）とは

建替承諾料（増改築承諾料）とは、借地上の建物を建て替えたり大規模な増改築を行ったりする際に、承諾の対価として地主に支払うお金のことです。

建物の建て替えは、借地権の価値や土地の利用状況に影響を与えます。

そのため、地主が建て替えを承諾することへの対価として、建替承諾料を請求することが実務上の慣習となっています。

建替承諾料の支払いが必要なケース

建替承諾料が求められる主なケースは、以下の通りです。

借地契約で「建て替えには地主の承諾が必要」と定められている場合・・・ このような契約の場合、借地人が建て替えを行う際に、地主から承諾料の支払いを求められることが一般的です。

建物の構造や規模を大幅に変更する場合・・・ 例えば、木造の2階建てから鉄筋コンクリート造の4階建てに変更するような場合、土地の利用状況や借地権の価値が大きく変わることから、地主の承諾が必要となり、承諾料の支払いが必要となる場合があります。

承諾料の支払いについて、法律上の明確な規定はありませんが、過去の判例や実務上の慣習として、地主が請求することが一般的とされています。

ただし、承諾料の金額や支払いの要否については、あくまで借地人と地主の合意によって決まるため、交渉の余地がないわけではありません。

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建替承諾料の支払いが不要なケース

建替承諾料が不要と考えられるケースは、以下の通りです。

小規模な修繕や軽微な改築の場合・・・ 壁のひび割れ修理や窓枠の交換など、建物の主要構造部分に影響しないような修繕は増改築に該当しません。したがって、建替承諾料の支払いは不要となるのが一般的です。

地主との間で承諾料が不要であると合意を取っている場合・・ 先述した通り、承諾料の金額や支払いの要否は借地人と地主の合意によって決まります。そのため、極めて稀なケースではあるものの、契約書に建替承諾料の支払いを要しない旨が明記されている場合や、当事者間で支払いを不要とする合意がある場合は支払い不要です※。例えば、地主と借地人が親族の関係にあるときに、承諾料を請求しない旨の合意が交わされることがあります。

※ただし注意点として、たとえ事前に当事者間で承諾料を不要とする合意があったとしても、実際に地主の承諾が得られず裁判所に許可を求める手続き（借地非訟）になった場合、裁判所は許可の条件として相当額の承諾料（財産上の給付）の支払いを命じることが一般的です。
この点を踏まえると、承諾料は実質的には支払いが必要なもの、という側面が強いと言えるでしょう。

建替承諾料の相場はいくら？

建替承諾料の相場は、一般的に更地価格の3～5％程度とされています。
ちなみに更地価格とは、借地上の建物がない状態の土地の価格（＝底地価格＋借地権価格）のことです。

例えば、更地価格が1億円の土地の場合、建替承諾料は500万円～1200万円程度になると考えられます。

ただし、この相場はあくまで目安です。

最終的な金額は借地人と地主との交渉によって決定します。
また、建替承諾料の目安は、建物の構造（RC造、木造、鉄骨造など）によっても変わります。

加えて、個別の契約条件や地域の慣行も承諾料の金額に影響します。
一般的に、都市部では土地の価値が高いため、承諾料が高くなる傾向です。

そして、承諾料の交渉は、借地人と地主の立場や、これまでの関係性によっても左右されます。
長年良好な関係を築いてきた場合は、承諾料が低く抑えられるケースもあります。
反対に、過去にトラブルがあった場合は、交渉が難航することも考えられます。

借地権付き建物を建て替える際の注意点

借地権付き建物を建て替える際の注意点は、以下の通りです。

1. そもそも建て替えができないケースがある
2. 希望通りの建て替えが叶わないケースがある
3. 建て替え時に借入れが困難
4. 地代を増額される可能性がある

注意点①：そもそも建て替えができないケースがある

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。

この義務を満たさない土地は「再建築不可」となり、原則として建物の建て替えができません。
例えば、道路に接する通路部分の幅が2m未満の旗竿地などが該当します。

現在建物が建っていても、建築基準法上の道路として認められていない道にしか接していないなど、この義務を満たさない借地では建て替え自体が不可能となるため、計画前に必ず確認が必要です。

注意点②：希望通りの建て替えが叶わないケースがある

建築時は適法でも、法改正等で現行の建築基準法に適合しなくなった建物を「既存不適格建築物」といいます。
例えば、容積率や建ぺい率、高さ制限が現行基準を超えている場合などです。

そのまま住むのは問題ありませんが、建て替えの際は現行法規に適合させる必要があります。

そのため、元の建物と同じ広さや高さで建てられず、規模を縮小しなければならないなど、希望通りの建て替えが叶わない可能性があります。

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注意点③：建て替え時に借入れが困難

借地権付きの建物を建て替える際、住宅ローンを検討する方も多いでしょう。
しかし、借地権であるがゆえに、融資を受けるのが金融機関によっては非常に難しいという問題があります。

金融機関は、住宅ローンを貸す際に、担保価値を保全するため地主に「融資承諾」を求めるのが一般的です。
この承諾書には、契約解除の前に金融機関に連絡を入れることや、残債務を金融機関が地主に代わって弁済した場合に借地権を金融機関に譲渡することを認める、といった地主にとってリスクとなる内容が含まれます。

そのため、融資承諾をしてくれない地主も半数ほど存在すると覚えておきましょう。

また、先に建て替えの承諾料を地主に支払ったにもかかわらず、融資に必要な地主の同意が得られず、結果的に建て替え費用を捻出できなくなるケースも存在します。
この場合、すでに支払った承諾料の返還を求めることは難しいため、資金計画は慎重に進める必要があります。

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注意点④：地代を増額される可能性がある

建て替えの際に、非堅固建物から堅固建物に変更した場合など、土地の利用価値が増加したと判断されると、地代増額の可能性があります。

まず、契約内容は原則、当事者が自由に決めることができます（契約自由の原則）。
地主・借地人両者で従前の地代で同意ができれば、建物を建て替えても、地代への影響はありません。
地代の金額については、法律で直接定められているわけではないため、当事者間での合意がそのまま反映されることになります。

ただし、地主の立場からすると、堅固な建物への建て替えにはリスクがあります。
例えば、非堅固建物である木造アパートから堅固建物である鉄筋コンクリートのビルに建て替える場合、丈夫な建物になるため、建物の寿命は大幅に伸び、地主が土地を取り戻せる可能性が低くなります。
また、将来建物買取請求権を行使された場合には、建物を買い取る金額も高騰することが考えられます。

そうなると、地主としては「固定資産税などの負担も考慮し、地代を上げてもらわなければ納得がいかない！」という気持ちになることに不思議はありません。

建替承諾料を巡ってトラブルになった際は、借地権の専門家に相談しよう

借地権付き建物の建て替えと、「建替承諾料」について解説しました。

借地権付きの建物を建て替えることは可能ですが、地主の承諾が必須です。
特に、借地条件に変更がある、契約に特約がある、契約更新後に建て替えを行うといった場合は、必ず地主の承諾を得ましょう。
それ以外の場合であっても、トラブルを避けるため、地主に報告・相談してから建て替えを行うのが無難です。

借地権に関するトラブルの解決には、法的な知識や交渉力が必要となるため、専門家（弁護士、不動産鑑定士、借地権に詳しい不動産業者など）への相談が不可欠です。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
経験豊富な借地権の専門家のみが在籍しており、難航しがちな地主との交渉もスムーズに代行可能。
さらに、借地権に強い社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスをご期待いただけます。
借地権の建て替えや、地主との関係、売却などに関するお悩みは、ぜひ一度センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

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建替承諾料（増改築承諾料）についてのよくあるご質問

建替承諾料（増改築承諾料）についてのよくあるご質問と、その回答をいくつかご紹介します。

Q1.建替承諾料（増改築承諾料）の支払いは義務ですか？

A.建替承諾料の支払い自体を直接定めた法律はなく、法的な支払い義務はありません。

しかし、ほとんどの借地契約書には、「建物の増改築を行う際には地主の承諾を要する」旨の特約が記載されています。
この特約に基づき、建て替えには地主の承諾が「契約上の義務」として必要となります。
そして、その承諾を得るための対価として、実務上、承諾料の支払いが必要になるのが一般的です。

地主の承諾なしに建て替えを行うことで契約解除となるリスクがあります。

Q2.借地上の建物の増改築を地主に拒否されたらどうすべきですか？

A.借地上の建物の増改築を地主に正当な理由なく拒否された場合、借地人は裁判所で「借地条件変更等許可申立（借地非訟）」の手続きを申し立てることができます（借地借家法第17条）。

借地非訟とは、借地借家法に基づき、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求めるための手続きです。
借地人は、裁判所に増改築の許可を求める申立てを行います。
申し立てが認められた場合、裁判所の許可に基づき、地主の承諾を得ることなく増改築が可能となります。

裁判所は、増改築の必要性や土地の利用状況への影響、借地権者と地主の利益のバランスなどを総合的に考慮して判断を下します。
例えば、建物の老朽化による安全性の問題や、借地人の生活環境の改善が必要な場合などは、増改築が認められやすい傾向にあります。

ただし、裁判所から申し立てが認められた場合でも、借地人から地主へ相当額の承諾料を支払うよう命じられるのが一般的である点には注意が必要です。

借地非訟は申し立てをするにも法律に関する専門知識が必要とされるため、まずは弁護士や借地権を専門に扱う不動産会社へ相談することをおすすめします。

Q3.建て替えではなく、リフォームの場合も承諾料は必要ですか？

A.工事の規模によって異なります。

壁紙の張り替えやキッチン・トイレの交換といった、建物の基本構造に影響を与えない小規模な修繕やリフォームの場合、地主の承諾や承諾料は原則として不要です。

しかし、建物の柱や梁、基礎といった主要構造部を変更するような大規模なリフォームは、契約上の「増改築」と見なされる可能性があります。
その場合は「増改築禁止特約」に基づき、地主の承諾と承諾料が必要になります。

どこからが「増改築」にあたるかの判断は難しいため、計画段階で契約書を確認し、地主や専門家に相談するのが賢明です。

Q4.地主から相場より高額な承諾料を請求されています。どうすればいいですか？

A.当事者間での交渉が難しい場合は、早めに弁護士などの専門家に間に入ってもらいましょう。

安易に地主の言いなりにならず、提示されている承諾料の金額の根拠を確認し、こちらも一般的な承諾料の相場（更地価格の3〜5%程度）や判例などの客観的なデータを示して、妥当な金額での合意を目指す姿勢が大切です。

それでも合意に至らない場合は、最終的な手段として、地主の承諾に代わる許可と相当な承諾料の額を裁判所に判断してもらう「借地非訟」の手続きを利用することになります。