まず、契約内容は原則、当事者が自由に決めることができます（契約自由の原則）。地主・借地人両者で従前の地代で同意が出来れば、建物を建て替えても、地代への影響はありません。地代については、法律の関するところではないため、当事者間での合意がそのまま反映されることになります。

次に、一般的にはどう考えるべきかを考察していきましょう。底地権者である地主の立場になって考えてみましょう。非堅固建物である木造アパートから堅固建物である鉄筋コンクリートのビルに変更されると、丈夫な建物に変更されるわけですから、建物の寿命は大幅に伸び、土地が返ってくる可能性が低くなり、また、建物買取請求権を行使された場合には、建物を買い取る金額も高騰することが考えられます。

そうなると、地主としては地代を上げてもらわなければ納得がいかないと思います。非堅固建物から堅固建物に用途変更した場合一定の合理性が認められ、地代は上がるものと考えていいでしょう。

借地権契約締結の際、契約条項の中に増改築を禁止する特約（増改築禁止特約）をする場合があります。これは、建物の変更があると存続期間が延長してしまうことなどを防止するために当事者間で結ばれる特約になります。

一般に増改築禁止特約がある場合、建物の変更に制限を加えることになるので、通常より地代が安めになっていることが多いです。増改築禁止特約がある場合には、地主側は、改築を承諾する代わりに、地代の値上げの申出をすることは可能です。

話し合いがまとまらない場合には、借地人（借地権者）は裁判手続をとることが考えられます。

とあり、裁判所の許可があれば、変更可能になります。その際、地主（借地権設定者）の承諾については、

とあります。つまり、地主の代わりに裁判所が変わって、増改築の許可を与えることができ、それにより借地権者は正当な権限の元、増改築を行うことが出来ます。ただ、無条件に許可するのでは、当事者間の公平を欠く場合も考えられます。そこで、

としました。当事者間の公平を図るために、財産上の給付や、その他相当と認められる処分（増改築の内容の変更等）をすることにしています。その判断の際には、

とあります。
周辺の状況や、当事者間の今までの履行の状況（家賃滞納が無いか等）、様々な事情を斟酌してできるだけ当事者間の公平を図るようにしています。