地主Bの「借地権を譲渡するには私（B）の許可がいるから、勝手にCに譲渡することは認められない」という主張に関しては、地主Bの主張する通りであり、地主Bの許可がなければ借地権の譲渡は残念ながら認められません。民法にも以下のような条文があります。

さて、借地権の譲渡には地主の承諾がいるとしても、地主が「②一戸建てを建てる者にしかその譲渡は認めることはできない」という主張は認められるのでしょうか。

結論からすると地主側で譲渡承諾に際して、そのような譲渡制限（条件）を付けることはできません。そのような地主の条件を「認められない」と主張すること自体は何ら問題ありません。ただ、譲渡をしたい意志が強いのなら、地主に地道に交渉していくことが必要になります。

また、例えば、そもそも住宅が建てられない地域（例：商業地域等）にある土地上の借地権を譲渡する際に「一戸建てを建てる場合にしか譲渡を認めない」という主張をしてくる場合もあるようです。
建物は土地があればどこでも建てられるというわけではありません。都市計画法などでは、用途地域が定められており、建てられる建物の分類が決まっています。それにもかかわらず、「一戸建てを建てる場合にしか譲渡は認めない」とするのは非常に意地の悪い地主とも言えます。

そのような地主との交渉は、「それは認められません」の一点張りでは、一筋縄ではいかないことでしょう。ある意味で相当なやり手とも言え、交渉に精通した専門家の力を借りる必要が高いとも言えます。