借地権

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譲渡承諾に際しての地主側が条件を提示

譲渡承諾について

私Aは地主Bから建物所有目的で甲土地を借りています。この借地権を第三者であるCに譲渡しようとしたところ、地主Bから下記のようなことを言われてしまい困っています。
1. 地主B「借地権を譲渡するには私(B)の許可がいるから、勝手にCに譲渡することは認められない」ということに加え、
2. 地主B「一戸建てを建てる者にしかその譲渡は認めることはできない」と主張されてしまっています。地主Bの言うようなことは認められるのでしょうか。よろしくお願い致します。

相談者Aが第三者Cに借地権を譲渡しようとした所、地主Bが『私の許可なく譲渡は認めない!建物も一戸建て以外認めない!』と主張している図

1について

地主Bの「借地権を譲渡するには私(B)の許可がいるから、勝手にCに譲渡することは認められない」という主張に関しては、地主Bの主張する通りであり、地主Bの許可がなければ借地権の譲渡は残念ながら認められません。民法にも以下のような条文があります。

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)

民法612条:「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」

違う箇所でも解説はしてきましたが、「賃借人(借地人)は賃貸人(地主)の承諾を得なければ、その賃借権(借地権)を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができ」ません。

地主が譲渡に応じてくれない場合には、裁判所の許可が地主の承諾の代わりになり、譲渡することはできます(借地借家法19条)が、裁判をするとなると時間や費用がどうしてもかかってしまい、非常に面倒なことになってしまいます。譲渡承諾料の提示などをするだけではなく、うまく交渉することが必要になってきます。地主が法人か個人かによっても交渉の仕方や切り札も変わってきます。

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2について

さて、借地権の譲渡には地主の承諾がいるとしても、地主が「②一戸建てを建てる者にしかその譲渡は認めることはできない」という主張は認められるのでしょうか。

結論からすると地主側で譲渡承諾に際して、そのような譲渡制限(条件)を付けることはできません。そのような地主の条件を「認められない」と主張すること自体は何ら問題ありません。ただ、譲渡をしたい意志が強いのなら、地主に地道に交渉していくことが必要になります。

また、例えば、そもそも住宅が建てられない地域(例:商業地域等)にある土地上の借地権を譲渡する際に「一戸建てを建てる場合にしか譲渡を認めない」という主張をしてくる場合もあるようです。
建物は土地があればどこでも建てられるというわけではありません。都市計画法などでは、用途地域が定められており、建てられる建物の分類が決まっています。それにもかかわらず、「一戸建てを建てる場合にしか譲渡は認めない」とするのは非常に意地の悪い地主とも言えます。

そのような地主との交渉は、「それは認められません」の一点張りでは、一筋縄ではいかないことでしょう。ある意味で相当なやり手とも言え、交渉に精通した専門家の力を借りる必要が高いとも言えます。

  • 場合によっては裁判所の力を借りることで解決を試みる手段(承諾に代わる裁判所の許可の手続)もあります。

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