借地権

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無許可で借地人が民泊を運営

質問 借地人が民泊で外国人に家を貸しているようです。
事前に相談もなく、承諾も与えていません。
このような賃借人の行為は許されるのでしょうか。
契約の解除も考えていますが、認められますか。

無許可で借地人が民泊を運営していて、地主が『私に無許可で民泊としての使用!無断転貸では?』と思っているイメージ

民泊とは

「民泊」とは、住宅の全部又は一部を活用して宿泊サービスを提供することを言います。個人が自宅や空き家の一部を利用して行う場合であっても、「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」に当たる場合には、旅館業法上の許可が必要です。

旅館業法2条:「この法律で「旅館業」とは、ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業をいう。」

とあるように、「営業」としてする必要があります。旅館業でいう「営業」とは、「社会性をもって継続反復されているもの」となります。

ここでいう「社会性をもって」とは、社会通念上、個人生活上の行為として行われる範囲を超える行為として行われるもので、一般的には、知人・友人を宿泊させる場合は、「社会性をもって」には当たらず、旅館業法上の許可は不要になります。

要は、継続して宿泊料を受け友人や親族以外の人を宿泊させる場合とお考え下さい。最近規制緩和(平成二十八年五月二十日公布(平成二十八年法律第四十七号)改正)されました。

<旧>
簡易宿所営業の許可要件である客室延床面積(33平方メートル以上)の基準
 ↓
<改正後>
一度に宿泊させる宿泊者数が10人未満の施設の場合には、宿泊者1人当たり面積3.3平方メートルに宿泊者数を乗じた面積以上で許可を受けられることとしました。これにより、従来より容易に旅館業の営業許可を取得することができるようになりました。

地主との関係(転貸借との関係)

さて無事に民泊ができそうであっても、地主Aとの関係はどうでしょうか。地主として他の人が利用することを良く思わず、契約を解除したいという人もいると思います。

1. 無断転貸を根拠に契約解除

通常、賃貸借契約には転貸をしてはいけないという内容の契約があります。
また、民法においても以下の規定があります。

民法612条1項:「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」
同条2項:「賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。」

引用元: より

ただ、民泊への宿泊は民法第612条にいう転貸には当たらない可能性が高いのが実情です。民泊は短期間で、完全に宿泊客へ転貸したとは言いにくいためです。
繰り返し民泊を行っていたとしても特定の人に又貸し(転貸)したとは言えず、無断転貸を根拠に契約の解除を求めることは難しいと考えられます。

2. 用法遵守義務違反を根拠に契約解除

次に契約解除の理由として考えられるのが「用法遵守義務違反」による解除です。

(借主による使用及び収益)
民法594条1項:「借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。」
同条2項:「借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。」
同条3条:「借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。」

引用元: より

上記のように、賃貸借契約において賃借人は、契約又は目的物の性質によって用法遵守義務が課せられています。
賃借人がこの用法遵守義務に違反した場合には、賃貸借契約を解除することができます。通常、賃貸借契約の使用目的は居住であって宿泊業を営むことはありません。
よって、通常の用法からは逸脱していると言わざるを得ません。

以上より、転貸借を根拠に解除をするのではなく、用法遵守義務に違反しているとして、契約を解除することになると考えられます。
このような事態を防止するには、事前に地主と借地人との間で民泊禁止の特約を結ぶことが重要となります。
参考:民泊について(厚生労働省ホームページ)

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