借地権の相続に注意！よくあるトラブルと当社の解決事例も紹介【弁護士監修】

「親から相続した借地権、地主から名義変更料を請求されたが払う必要はあるの？」
「空き家になった途端、地主から『土地を返してほしい』と言われて困っている……」

借地権の相続は、単なる名義の書き換えでは済みません。地主側にとっては「土地を取り戻す絶好のチャンス」と捉えられることが多く、相続をきっかけに立ち退き要求や地代の値上げなど、予期せぬ「借地権相続トラブル」が噴出するケースが後を絶ちません。

本記事では、借地権相続で絶対に知っておくべき手続きの基本から、地主や親族間で起こりやすいトラブルの実例と解決策までを網羅して解説します。

さらに、当社が実際に解決した「困難な状況からの売却成功事例」もご紹介。

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借地権の相続手続きと名義変更の流れ

借地権を相続した際、どのような手続きが必要になるか解説します。

1. 遺言の確認と遺産分割協議
2. 地主への通知（承諾は不要）
3. 建物の名義変更（相続登記）

なお、相続発生時には故人の戸籍をはじめとした多くの書類の収集や、遺産分割協議書の作成などさまざまな手間がかかります。
個人で完結させるのが難しいものもありますので、司法書士に依頼して名義変更まで一貫して依頼することをおすすめします。

1. 遺言の確認と遺産分割協議

まずは遺言の有無を確認します。

遺言がない場合は、兄弟や配偶者などの法定相続人で遺産分割を行い、誰が借地権を承継するかを決めます。決定内容は遺産分割協議書にまとめます。

2. 地主への通知（承諾は不要）

相続による承継の場合、売却（譲渡）とは異なり、地主の承諾や名義変更料（名義書換料）の支払いは法的に不要です。

ただし、今後の関係のために「相続により私が名義人になりました」という通知と、契約書の巻き直しを行うのが一般的です。

3. 建物の名義変更（相続登記）

借地権そのものに登記がない場合でも、借地上の建物の登記を相続人名義に変更することで、第三者に対する対抗要件を備えることができます。

相続登記手続きは、司法書士に依頼するのがスムーズです。

登記なし・国有地などの特殊ケース

法律上、登記をしなくても相続は可能です。そもそも借地権（賃借権）そのものが登記されているケースは稀であり、登記がなくても相続財産として引き継ぐことができます。

しかし、注意が必要なのは「対抗要件」です。

対抗要件とは、地主が土地を第三者に売却した場合などに、新しい所有者に対して「私はここに住む権利がある」と主張するための条件です。借地権自体の登記がない場合、借地上の建物を相続人名義で登記することがその代わりとなります。

そのため、相続時には建物の名義変更（相続 登記）を速やかに行う必要があります。これらの一連の手続きは専門知識を要するため、借地権 相続 司法書士に相談し、正確な書類作成を依頼するのが一般的です。

建物さえ登記されていれば権利は守られますが、建物も未登記の場合は早急に建物所有者として登記する必要があります。

また、国が地主の場合、手続きがより厳格です。財務局等への届け出が必要になります。

借地権の相続税と評価額の計算方法

借地権も相続財産であるため、相続税の対象となります。

評価額の計算方法

借地権の評価額は、一般的に以下の計算方法で算出されます。

自用地としての評価額 × 借地権割合 ＝ 借地権評価額

借地権割合は地域ごとに30%〜90%程度で定められており、路線価図で確認できます。

マンションの借地権の場合も、敷地権割合に応じて評価されます。

特殊なケース：使用貸借や無償返還

• 親子間で、地代を払わず「使用貸借」としている場合、借地権としての評価は発生しませんが、将来のトラブルの火種になることがあります。
• 法人所有の土地を借りている場合などは「借地権につき認定課税を受けないことの届出（無償返還）」が提出されているか確認が必要です。

借地権を相続する3つのリスク

借地権を相続するリスクは、大きく3つです。

1. 地主との関係が悪化する可能性がある
2. 空き家状態でも、金銭的な負担は続く
3. 売りたくても地主の承諾がなければ売れない

リスク①：地主との関係が悪化する可能性がある

借地権は、地主との関係が円滑に保たれているかが非常に重要です。

過去に地代滞納や更新を巡るトラブルがあった場合、相続後も不信感が残っており、更新交渉・建替え承諾・譲渡承諾などの場面で問題が起きやすくなります。

地主が相続人交代を機に条件変更を求めるケースも珍しくありません。

例えば、地代の値上げ、更新料の値上げ、契約更新の拒否、立ち退き要請などが挙げられます。

リスク②：空き家状態でも、金銭的な負担は続く

借地上の空き家を適切に管理していないと、市区町村から「管理不全空き家」や「特定空き家」に認定される可能性があります。

特定空き家に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（最大1/6）が適用されず、税負担が大幅に増加します。

また、行政から修繕・除却の勧告や命令が出され、従わない場合は行政代執行により強制的に解体され、その費用が所有者へ請求されます。

加えて、空き家状態でも地代や固定資産税の支払いは、発生し続けます。

空き家の借地権付き建物を放置するほど、リスクは高まるため、相続後すぐに管理方針を決めることが重要です。

リスク③：売りたくても地主の承諾がなければ売れない

借地権を第三者へ売却するには、原則として地主の承諾が必要です。

空き家状態になり、建物を売却したいと思っても、地主の許可がなければ、売ることはできません。

売却できずに、不動産を所有し続けることになってしまうため、固定資産税や地代などの金銭的な負担も付きまといます。

定期借地権の場合は解体費用に注意！

多くの戸建て住宅に適用される通常の借地権とは別に、一部の建売住宅やマンションには契約更新がない「定期借地権」が設定されていることがあります。

定期借地権は契約期間が満了になると、原則として建物を解体したうえで土地を更地返還する義務があります。

都心部では解体費は100万円単位になることも多いため、前もって予算を用意しておく事が重要です。

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【地主編】借地権の相続時に起こりやすいトラブル6選

借地権の相続時に、地主と借地人の間で起こりやすいトラブルには、以下のようなものがあります。

1. 地主から土地の返還（立ち退き）を要求された
2. 地主から借地契約の更新を拒否された
3. 地主から地代の値上げを要求された
4. 地主から承諾料の支払いを要求された
5. 借地権付き建物の増改築を巡ってトラブルになった
6. 地主から借地権売却の許可を得られない

トラブル①：地主から土地の返還（立ち退き）を要求された

借地権を相続して、権利者が変わったタイミングで、地主から空き家を理由に土地の返還（立ち退き）を要求されるケースがあります。

相続人が借地権の内容を把握していない場合、不利な立場に立たされる可能性が高まります。

しかし、借地人は地主からの空き家を理由に、立ち退き請求に応じる必要はありません。

地主が立ち退きを請求するには、法的な「正当事由」が必要であるためです。

単に借地権を相続したり、地主が変わったりすることは正当事由に該当しません。

正当事由には、「借地人が地代を滞納している」といった重大な契約違反などが当てはまります。

トラブル②：地主から借地契約の更新を拒否された

借地権の相続と存続期間満了のタイミングが重なった場合、相続して借地人が変わったことを理由に、地主から更新を拒否されるというケースがあります。

普通借地権の場合、借地人は相続に際して、地主に借地権を返還する義務はありません。

借地上に建物が存在している限り、借地契約は更新されることが借地借家法で定められており、相続によって借地人が変わったとしても、この権利は失われません。

ただし相続人（新たな借地人）がこの決まりを知らなかったり、交渉に不慣れだったりすると、地主の言い分をそのまま受け入れてしまう可能性があります。

相続人は不利な状況に陥らないためにも、借地権の権利内容をしっかりと把握しておく必要があります。

トラブル③：地主から地代の値上げを要求された

借地権を相続するタイミングで、地主から地代の値上げを要求されるケースがあります。

しかし、相続を理由に地代の値上げに応じる法的な義務はありません。

立ち退きの要求と同様に、地代の値上げに応じる必要があるのは、その値上げが妥当な理由に基づいていると判断されたときのみです。

地代を値上げする妥当な理由には、以下のようなケースが挙げられます。

• 契約書に定めがある
  …賃貸借契約書に地代の値上げに関する条項があれば、それに沿って値上げに応じることになります。
• 相場や地価の変動
  …周辺の地代相場や地価が大きく変動し、現在の地代が明らかに不相当な場合は、値上げが認められる可能性があります。

トラブル④：地主から承諾料の支払いを要求された

借地権を相続する際に、地主が承諾料を請求する場合があります。

高額な承諾料を要求されることもありますが、相続を原因とする名義変更の場合、借地人が承諾料を支払う法的義務はありません。

そもそも借地権の相続には地主の承諾が不要であり、当然、承諾料を支払うことも義務付けられていません。

ただし、法的義務がないからといって地主との関係を軽視するのは避けましょう。

知らないうちに借地人である借地権者が変わることは、地主に不信感を与える可能性があります。

後々のトラブルを回避するためにも、相続により借地人が変わることなどは地主に通知しておくことを強くおすすめします。

トラブル⑤：借地権付き建物の増改築を巡ってトラブルになった

相続したタイミングで借地権付き建物を増改築しようとしたところ、地主とトラブルになったケースです。

この場合、地主が認めない限り、建物の建て替えや増築はできません。

多くの場合、借地には増改築禁止特約が設けられています。

これは、地主の許可なく借地人が建物を増改築することを禁止する特約です。

したがって、建物の建て替えや増改築をしたいときは、地主の承諾が必要になります。

また、建て替えや増改築にあたって、地主に承諾料を払うケースもあります。

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トラブル⑥：地主から借地権売却の許可を得られない

借地人が、相続した借地権を売却したいときに起こるケースです。

借地権の売却に地主の承諾が必要かどうかは、その借地権が「地上権」か「貸借権」かによって決まります。

地上権の場合は、地主の許可を得ることなく自由に増改築や売却ができます。

一方で、貸借権の場合は、地主の許可を得なければ売却することができません。

なお、一般的な借地権の多くは貸借権に該当します。

特に注意しなければならないのは、地主の承諾を得ることなく第三者に貸借権を売却（譲渡）した場合です。

この場合、地主の意向で一方的に借地契約を解除される可能性があります。

借地権の売却や譲渡を検討する際には、事前に地主と承諾の条件に付いて合意し、承諾を得るようにしましょう。

地主側の相続と重複した場合は要注意

借地人側が借地権を相続したタイミングで、地主側も代替わりによって土地の所有者が子ども世代に変わるケースもあります。

この場合、新しい借地人と地主の面識のなさが災いし、本章で挙げたようなトラブルはいっそう発生しやすくなるでしょう。

こうしたトラブルを防ぐために、借地権を相続した際は必ずその旨を地主に通達してください。

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【相続人編】借地権の相続時に起こりやすいトラブル

借地権の相続時には、相続人同士でトラブルになることもあります。

相続人同士のよくあるトラブルは、以下のようなケースです。

1. 誰が借地権を相続するかで揉める
2. 借地権付き建物を巡って活用方針が合わずに揉める

トラブル①：誰が借地権を相続するかで揉める

財産価値の高い不動産である借地権は、誰が相続するかで争いになることがあります。

特に遺言書がない場合は、複数いる法定相続人の意見や希望が対立し、相続手続きが難航することになります。

このような状況においては、遺産分割協議や家庭裁判所での調停を活用することで、相続人同士の意見のすり合わせや合意形成を進められます。

なお、遺産分割協議をスムーズに進めるためには、「その借地権がいくらで売れるのか」という実勢価格を知ることが非常に大切になるため、早い段階で当社のような借地権専門の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

トラブル②：借地権付き建物を巡って活用方針が合わずに揉める

借地権付き建物の活用方針については、複数相続人がいる場合、相続人同士で意見が割れることが少なくありません。

例えば、被相続人の兄弟は借地権を売却して現金化することを望む一方で、被相続人の配偶者は現在建っている家に住み続けたいと考えるなど、相続人の立場や事情によって意見が対立するケースがあります。

相続人同士で意見が対立してしまうと、話し合いが難航しやすく、解決に時間がかかってしまうケースが珍しくありません。

さらに、一部の共同相続人とが地代や固定資産税などの支払いを怠ることで、他の相続人とのトラブルを引き起こす場合もあります。

これにより、地主との関係悪化に繫がり、借地権全体の運用が困難になるリスクも考えられます。

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借地権の相続に関するトラブルの対処法

借地権の相続をきっかけにトラブルが発生した場合は、以下の対処法が有効です。

1. 借地権に詳しい弁護士に相談する
2. 裁判所の制度を利用する
3. 借地権のトラブルに強い不動産会社に相談する

対処法①：借地権に詳しい弁護士に相談する

地主や他の相続人との交渉を有利に進めるには、弁護士などの専門家の助言が効果的です。

借地権の相続は法律や判例が絡む複雑な事案のため、専門家の知識が役立ちます。

• 弁護士：地主との立ち退き交渉や親族間の紛争解決
• 税理士：相続税の申告、売却 税金（譲渡所得税）のシミュレーション

借地権に詳しい弁護士であれば、借地借家法などの法律や借地非訟手続にも精通しており、相談者の状況に合わせて的確なアドバイスをくれます。

また、交渉や手続きを代理で行うことで、相談者に有利な条件を引き出したり、手続きの負担を軽減したりできます。

相続問題は、感情的な対立に発展しやすいものですが、中立的な立場で冷静な判断を促し、紛争を未然に防ぐ効果も期待できます。

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対処法②：裁判所の制度を利用する

借地人と地主、または借地権を相続する共有者同士の間で、話し合いだけで問題が解決しない場合には、裁判所に判断を仰ぐことができます。

例えば、地主の許可が必要な手続き（借地権の譲渡や建物の増改築など）で、地主が正当な理由なく許可を出してくれない場合には、地方裁判所に「借地非訟」の申し立てを行い、裁判所の判断によって問題の解決を図ることが可能です。

借地非訟では、借地人からの申し立てが却下されるのは非常に稀で、裁判所は最終的に地主に代わる借地権売却の許可（これを「代諾許可」といいます）を出すことが一般的です。

さらに、借地権を相続した共有者同士の間で、活用方法や費用負担などを巡り意見が対立し、遺産分割協議が平行線をたどる場合もあります。

このようなケースでは、家庭裁判所に「遺産分割調停」の申し立てを行うことで、法的な手続きに基づいた解決を図ります。

これらの法的手続きを活用することで、問題の長期化や感情的な対立を防ぎ、冷静かつ公平な解決を目指せるでしょう。

ただし、借地非訟は解決までに半年～1年ほどと長い時間が必要となる上に、金銭的・精神的負担も大きい方法であるため、あくまで最終手段として認識しておくことをおすすめします。

対処法③：借地権のトラブルに強い不動産会社に相談する

借地権に関する問題を抱えている場合、借地権の取り扱いを専門とする会社に相談することで、適切な対応策を提案してもらえます。

借地権など、権利関係が複雑な不動産の取り扱いに特化した専門会社は、地主や他の共有者との交渉を代行してくれるだけでなく、借地権の売却や譲渡に関する手続きにも独自のノウハウがあります。

特に、法律や手続きが絡む複雑なトラブルについては、専門知識を持つプロに依頼することで、スムーズかつ円満な解決を期待できるでしょう。

なお、借地権を売却する選択をした際は、多くのケースで相談から売却完了まで3ヶ月～半年ほどの時間がかかります。

【解決事例】当社にご相談いただいた事例

事例①：地主からの「更新拒否・立ち退き要求」を跳ね返し、第三者へ売却

• 【トラブル内容：地代値上げ・更新拒否・立ち退き要求】
  東京都内に住むAさんは、借地契約の更新時期を迎え、地主から突然「建物の老朽化」を理由に更新を拒否され、立ち退きを要求されました。
  
  さらに、更新を認める条件として、周辺相場から大きく乖離した地代の大幅値上げと、高額な更新料を一方的に突きつけられました。
• 【CENTURY21中央プロパティーの介入】
  Aさんから相談を受けた当社は、まず社内弁護士とともに、地主の主張する「立ち退きの正当事由」を精査。法的に正当性がないことを突き止め、地主側との交渉を開始しました。
  
  地主様は当初「土地を返してほしい」という一点張りでしたが、当社が間に入り、現在の地代の妥当性や、このまま裁判に発展した場合の地主側のリスクを丁寧に説明。
  
  感情的になっていた地主様も、プロの法的な見解を前に冷静な話し合いに応じるようになりました。
• 【結果】
  最終的に「立ち退き」ではなく、地主の譲渡承諾を得た上での「第三者への借地権売却」で合意。
  
  懸念されていた高額な更新料も妥当な範囲に調整し、Aさんは立ち退き料を払うどころか、まとまった売却資金を手に、希望していたマンションへの住み替えを実現されました。

事例②：地主の「売却・増改築拒否」を克服し、底地との同時売却に成功

• 【トラブル内容：売却拒否・増改築トラブル・承諾料】
  Bさんは、相続した借地権付き建物の老朽化が進んだため、リフォームして住むか売却するかを検討していました。
  
  しかし、過去に増改築を巡って地主と揉めた経緯があり、地主からは「売却もリフォームも一切認めない。返すなら更地にして返せ」と強く拒絶されていました。
• 【CENTURY21中央プロパティーの介入】
  当社が調査したところ、当該物件は非常に立地が良く、地主様にとっても「単独で土地を所有し続けるより、借地人と協力して売却（同時売却）する方が経済的メリットが大きい」ことが判明しました。
  
  そこで当社は、地主様に対し「借地権と底地をセットで売却することで、更地価格と同等の高値で売却できる」というシミュレーションを提示。
  
  また、社内弁護士が法的な譲渡承諾の要件を整理し、地主様が抱えていた「見知らぬ他人に貸したくない」という不安を解消するための買主選定基準を提案しました。
• 【結果】
  頑なだった地主様も「損をせず、トラブルも解消できる」という提案に納得。結果として借地権と底地を一本化して売却する「同時売却」が成立しました。
  
  Bさんは単独での売却よりも高い手取り額を得ることができ、長年続いていた地主様との険悪な関係も、清々しい形で解消することができました。

借地権の相続トラブルなら中央プロパティー

借地権の相続は、単なる不動産の手続き以上に、地主様との長年の関係性や法的な権利が複雑に絡み合うデリケートな問題です。

本記事で解説した通り、相続をきっかけに噴出する「借地権相続トラブル」の多くには、土地を返してほしい地主様側の本音や、不慣れな相続人様への無理な条件提示が隠れています。

• 地主様から「立ち退き」や「理不尽な値上げ」を迫られている
• 相続人同士で売却か維持か、意見がまとまらない
• 空き家状態が続き、地代や税金の負担だけが増えている

こうした悩みは、時間が経つほど事態が深刻化し、解決の選択肢が狭まってしまいます。大切なのは、初期の段階で「借地権の正当な権利」を主張できるプロの知見を取り入れることです。

借地権のトラブル解決から売却まで、ワンストップでサポート

センチュリー21中央プロパティーは、業界でも数少ない「借地権専門」の不動産仲介会社です。

当社の強みは、単に物件を売ることではありません。社内弁護士が常駐しており、地主様との困難な交渉や法的トラブルの整理、親族間の合意形成のサポートまでをすべて自社で完結できる点にあります。

10年以上にわたる借地権の売却仲介では4万件を超える相談をいただいており、センチュリー21のネットワークを駆使した高額・好条件の売却仲介でご支持をいただいています。

地主様との関係を円満に保ちながら適正な価格で売却したい、長年の対立を解消してスッキリと現金化したい。そんなお客様の「出口戦略」を、私たちは全力でサポートいたします。

まずは弊社の無料相談で、あなたのお悩みをお聞かせください。

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