地代を滞納された場合の3つの対処法を紹介！効果的な地代の回収方法とは

地代を滞納された場合の3つの対処法を紹介！効果的な地代の回収方法とは

借地人からの地代滞納、どうすればいいか分からず困っていませんか？

この記事では、地代滞納問題を解決するための具体的な方法を弁護士監修でご紹介します。
泣き寝入りする前に、ぜひ最後までお読みください。

地代を滞納された場合にとるべき行動3選

地代を滞納された際の対処法として、主に以下の3つがあります。

1. 地代の回収に向けて催促や裁判を起こす
2. 借地契約を解除する
3. 底地を売却する

それぞれの方法について、以下で詳しく解説します。

地代滞納時の対処法①：地代の回収に向けて催促や裁判を起こす

地代滞納が続くと、督促しても支払われないケースがあります。
そのような場合、法的手段として支払督促や裁判を検討する必要があります。

滞納地代を回収するための具体的な流れ

地代を回収するための流れは、以下の通りです。

1. 交渉（内容証明郵便による催告）
2. 支払督促
3. 民事訴訟（裁判）の提起

step1. 交渉（内容証明郵便による催告）

借地人が地代を支払わない場合、まずは、支払ってもらえるよう催促することが第一歩です。
電話や普通郵便での連絡から始め、それでも支払いがない場合は、「いつまでに支払わなければ法的措置をとる」という意思を伝えるために、配達証明付きの内容証明郵便で催告するのが効果的です。

内容証明郵便は、後の裁判手続きにおいて重要な証拠となります。

しかし、交渉をしてもなかなか地代を回収できない場合には、裁判所を通じた法的手続きに移行せざるを得ません。

step2. 支払督促

内容証明郵便を送っても支払いがない場合、次の一手として「支払督促」という手続きがあります。
これは、金銭の支払いを求める場合に、申立人の主張のみに基づいて簡易裁判所の書記官に申し立てることで、相手に支払いを命じることができる制度です（民事訴訟法第382条）。

地代の請求も「金銭の給付を目的とする請求」に当たるので、支払督促を利用することが出来ます。
支払督促は、訴訟と比べて手続きが簡易、迅速、かつ費用が少額で済むというメリットがあります。

申立てが受理されると、裁判所は、債務者である借地人への事前の聞き取りなしで支払督促を借地人に送ります。
送達から２週間以内に借地人から異議申立がなければ、地主は「仮執行宣言」の申立てができ、これが付与された支払督促は確定判決と同一の効力を持ち、強制執行が可能となります。

一方で、借地人が異議を申し立てた場合は、自動的に通常の民事訴訟手続きに移行するという点も知っておく必要があります。

step3. 民事訴訟（裁判）の提起

支払督促に異議が申し立てられたり、それでも借地人が地代を支払ってくれなかったりする場合は、最終手段として民事訴訟（裁判）を提起することになります。
裁判は、解決までに長い時間と手間がかかるうえ、訴訟費用や弁護士費用も高額になりがちです。

そのため、あくまで最終手段として考えておくべきです。

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地代滞納で裁判（訴訟）を起こす場合の注意点

地代の滞納によって、裁判（訴訟）を起こす際に注意すべきポイントは、以下の通りです。

1. 訴えの提起について
2. 裁判の進め方について
3. 地代滞納の裁判にかかる費用の内訳

1. 訴えの提起について

訴えを提起する裁判所は、原則として相手方（借地人）の住所地、または不動産の所在地の管轄裁判所、もしくは事前に合意の上で決められた裁判所（専属的合意管轄）があればその裁判所である必要があります。

管轄外の裁判所で裁判を提起してしまうと、訴えが却下されたり、管轄の裁判所に移送されたりすることがあるため注意が必要です。

2. 裁判の進め方について

裁判では証拠書類の作成方法や主張・立証の方法など、専門的な知識が非常に重要になります。
民事裁判の場合は必ずしも弁護士を立てる必要はありませんが、有利に手続きを進めるためには専門家への相談が不可欠です。
裁判ではどのような証拠をどの程度用意すれば優位にことを進められるのかが非常に重要です。

仮に訴えを提起し敗訴してしまうようなことがあれば、時間が無駄になるばかりか、弁護士費用や訴訟費用も負担しなければなりません。
たとえ状況が勝訴すべきようなものであったとしても、専門家のアドバイスの下、慎重に進めていく必要があります。

また、訴訟手続をとった場合、証拠をそろえて提出する必要があるのはもちろんのこと、相手方を呼び出して反論がないかを確認しなければなりません。
判決が出るまでにはある程度時間がかかるため、その間に借地人の財産が処分されてしまう可能性もあります。

そこで訴訟を提起する前に、借地人による財産の処分の効力を否定することができる仮差押えの手続をとっておくことが効果的です。

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地代滞納の裁判にかかる費用

地代滞納の裁判を提起する際、弁護士に支払う費用の種類としては、以下のものがあります。

1. 着手金
2. 報酬金
3. 法律相談料
4. 実費
5. 日当

なお、費用体系は法律事務所によって異なるため、依頼前によく確認しましょう。

1. 着手金

着手金は弁護士に事件を依頼した段階で支払うものです。
結果にかかわらず（裁判に勝訴した場合はもちろん、敗訴になった場合でも）、返金されないのが一般的です。

2. 報酬金

報酬金というのは勝訴に終わった場合に支払われる、弁護士への成功報酬です。
ここでいう勝訴には一部勝訴の場合も含まれる点には注意が必要です。

3. 法律相談料

依頼者に対して行う法律相談の費用です。
近年は初回相談を無料としている事務所も増えています。

4. 実費、日当

実費は、事件処理のため実際に出費されるものです。
裁判所に納める印紙代や郵便切手代、記録謄写費用、鑑定料などがその代表例です。
弁護士が裁判所などへ出張等の移動が必要な場合については交通費、宿泊費、等の日当がかかります。
訴訟の内容によってそれぞれの金額も異なるため、弁護士に依頼する際は総額でどの程度の費用が必要になるのかをよく確認するとよいでしょう。

参考：弁護士費用（報酬）とは（日本弁護士連合会ホームページ）

請求額 （経済的利益）※	着手金	報奨金	合計
10万円	10万円	1.6万円	11.6万円
30万円	10万円	4.8万円	14.8万円
50万円	10万円	8万円	18万円
70万円	10万円	11.2万円	21.2万円
100万円	10万円	16万円	26万円
150万円	10万円	24万円	36万円

※この表における「請求額（経済的利益）」とは、あなたが裁判などを通じて相手方に支払いを求めたり、実現したりしようとしている金銭的な要求の総額を指します。

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地代滞納時の対処法②：借地契約を解除する

地代を回収するだけでなく、地代を支払ってくれない借地人との契約を解除したいと考える地主もいらっしゃると思います。
しかし、借地契約を契約期間中に一方的に解除するのはそう簡単ではありません。
これは借地借家法によって、借地人の権利が強く保護されているためです。

もちろん契約期間中でも絶対に契約解除ができないわけではありません。
信頼関係が破綻したと認められるだけの事情があれば、契約期間中でも契約解除することは可能です。
「地代の不払い」であれば、過去の判例からみて、滞納期間が少なくとも半年程度あることが一つの目安となります。

契約を解除するには、まず内容証明郵便で「相当の期間（例：1～2週間）内に滞納地代を支払わなければ契約を解除する」という旨の催告を行い、それでも支払いがなければ、改めて解除の意思表示を行うのが一般的な手順です。
これらの手続きには専門的な知識が必要なので、弁護士などの専門家に相談するとよいでしょう。

なお、地代滞納（債務不履行）を理由に借地契約が途中で終了した場合には、借地人側は建物を取り壊して、更地にした土地を地主に返還する必要があります。この場合、期間満了時とは異なり、借地人に建物買取請求権は発生しません

地代滞納時の対処法③：借地人との関係を終わらせたいなら「底地売却」も有効な選択肢

催促や裁判、契約解除の交渉など、借地人とのやり取りに大きなストレスを感じる方も少なくありません。

地代の滞納がある場合でも、底地の売却自体は可能です。

実際に「地代の滞納や借地人とのトラブルで、ストレスを抱えるくらいなら底地を売却したい！」と考える地主様も、昨今増えています。

底地の売却には以下のような方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

1. 借地人に直接売却する
2. 借地人と協力して売却する
3. 第三者に売却する

1.借地人に直接売却する

最もシンプルな売却方法の一つが、土地を借りている借地人本人に底地を売却する方法です。
地主が所有している底地を、その土地上に家を建てて住んでいる借地人に対して売却するケースがこれにあたります。

この方法は、地主にとっては底地を売却でき、借地人にとっては土地と建物の両方が自己所有の「完全所有権」となるため、双方にとってメリットの大きい解決策です。
借地人は地代を支払う必要がなくなり、土地の増改築や売却も自由に行えるようになります。

地主から借地人に底地の購入を提案する場合、売却価格の相場は更地価格の50%程度とされていますが、これはあくまで一般的な目安です。

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2.借地人と協力して売却する

借地人との関係が良好であれば、協力して土地を売却することで、より高い価格での売却が期待できます。

借地人と協力して底地を売却する方法として、主に以下の2つがあります。

• 底地と借地権を「等価交換」して売却する方法
• 底地と借地権を「同時売却」する方法

■底地と借地権を「等価交換」して売却する方法

借地人と相談して、地主の持つ「底地権」と借地人の持つ「借地権」を交換（等価交換）し、土地を分割したうえでそれぞれが完全所有権の土地として売却する方法もあります。

例えば、100坪の土地で借地権割合が50%の場合、地主と借地人で土地を50坪ずつに分筆し、お互いの権利を交換します。

これにより、それぞれが50坪の完全所有権の土地を手にすることができます。

等価交換を行う際は、土地の形状や接道状況、既存建物の解体費用負担などを細かく調整し、双方が合意する必要があります。}
借地権という制限がなくなるため、底地のまま売却するよりも高値での売却が可能です。
ただし、分筆後の土地の価値は一概には言えないため、まずは専門の不動産会社に査定を依頼して確認することをおすすめします。

■底地と借地権を「同時売却」する方法

地主が所有している底地と、借地人が所有している借地権を、双方の合意のもとで一つの土地として同時に第三者へ売却する方法です。
この場合、底地と借地権がセットになることで「完全所有権の不動産」として扱われるため、買主の需要も高く、市場価格に近い価格で売却できるのが最大のメリットです。

ただし、この方法には借地人の同意が不可欠です。
借地人がその土地や建物に住み続けたい場合は、同時売却は難しいでしょう。

また、売却で得た代金は、地主と借地人で分配することになります。
分配比率は借地権割合が基準となるため、一般的には借地人の取り分が多くなる傾向にあります。

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3. 第三者に売却する

借地人との交渉が難しい場合でも、底地を第三者に売却することは可能です。

底地を第三者に売却する方法としては、主に以下の2つがあります。

• 買取業者に直接売却する方法
• 仲介業者を通して投資家に売却する方法

■買取業者に直接売却する方法

底地の買い取りを専門とする不動産業者に、直接底地を売却する方法です。
底地は権利関係が複雑なため、一般の買主が見つかりにくい不動産ですが、専門の買取業者であれば、スピーディーに買い取ってもらえる可能性が高いのがメリットです。
面倒な手続きや交渉を避け、早く現金化したい場合に適しています。

ただし、買取業者は再販を目的として仕入れるため、買取価格は仲介で売却する場合よりも低くなるのが一般的です。
価格の目安は更地価格の10%程度、あるいはそれ以下になることもあります。

■仲介業者を通して投資家に売却する方法

底地専門の不動産仲介業者を介して、不動産投資家などの第三者に底地を売却する方法です。

底地を第三者に売却する場合、借地人の承諾は法的に不要です。

借地人が家を建てて住んでいる場合でも、将来的に地代収入や権利関係の整理による収益が見込めると判断すれば、投資家は底地を購入します。

仲介業者は、専門的な知識と”買い手ネットワーク”を駆使して、底地を積極的に購入したいと考えている買主を探し出す役割を担います。

投資家への売却価格は、更地価格の15～20%程度が目安となりますが、買取業者に直接売却するよりも高値で取引できる可能性があります。

センチュリー21中央プロパティーは、底地を専門に扱う不動産仲介業者です。
センチュリー21グループが誇る”買い手ネットワーク”と、独自の入札制度（オークション形式）を活用し、あなたの底地を最高値で購入してくれる買い手とのマッチングを支援します。

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まとめ：地代滞納でお悩みの地主様は、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください

地代滞納への対処には催促や裁判などがありますが、地主様にとって大きな精神的・時間的負担となりがちです。
こうした借地人との面倒なやり取りや、地代・更新料の交渉、将来の相続問題といったお悩みを根本から解決するために「底地の売却」も有効な選択肢です。

当社センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権を専門とする不動産仲介会社です。
これまでに4万件を超えるご相談・売却実績があり、底地・借地権に関する圧倒的なノウハウの蓄積を活用しながら、好条件での底地売却も誠心誠意サポートさせていただきます。
また、借地人や他の相続人との交渉を代行させていただくことも可能です。
底地の売却を検討されている地主様・相続人様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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