借地権付きの土地は後悔する？メリットと後悔しないための方法を解説

借地権付きの土地は後悔する？メリットと後悔しないための方法を解説

借地権付きの土地や建物の購入は、権利関係や費用面で特有の注意点があり、これらを理解しておかないと、予期せぬトラブルや後悔につながる可能性があります。

この記事では、借地権で後悔してしまう理由と借地権付きの土地や建物を購入するときの注意点について解説します。
借地権で後悔せずに済むよう、事前にしっかりと知識を身につけましょう。

借地権とは？

借地権で後悔しないために、まずは借地権がどのようなものか理解することが大切です。

借地権とは、建物を所有する目的で、地主（土地所有者）から土地を借りて使用する権利のことです。
この場合、借地上の建物は借地権者（借地人）の所有となりますが、土地の所有権は引き続き地主が持ちます。

借地権には、以下の3種類が存在します。

• 旧借地権（旧法借地権）
• 普通借地権（借地借家法）
• 定期借地権

旧借地権

旧借地権は、1992年7月31日までに締結された借地契約に適用される借地権です。

建物の構造によって契約の存続期間が定められており（堅固な建物：原則60年、非堅固な建物：原則30年）、借地人が希望すれば原則として契約が更新され、半永久的に土地を借り続けられます。
借地人（借地権者）の権利が非常に強く設定されており、地主が土地の明け渡しを求めるには、極めて正当な事由が必要とされました。

重要な点として、一度旧法で契約されると、その後に借地借家法（新法）が施行されても、新たに新法借地権で契約を結び直さない限り、契約の更新や譲渡があっても旧法から新法へ自動的に移行することはありません。

普通借地権

普通借地権は、1992年8月1日施行の借地借家法に基づいて設定される借地権です。

建物の構造にかかわらず、最初の契約期間は最低30年と定められています。
その後、地主と借地人の合意により契約を更新でき、最初の更新では20年以上、2回目以降の更新では10年以上の存続期間となります。
正当な事由が認められない限り、地主が一方的に契約を解除できない・更新を拒否できない点は旧借地権と同じです。

ただし、借地人が地主の承諾なしに建物の再建・増改築をするなど、契約違反があった場合には、地主からの契約解除が認められやすくなりました。

定期借地権

定期借地権は、契約で定めた期間が満了すると確実に借地関係が終了し、原則として契約の更新がないタイプの借地権です。

土地を更地にして返還する必要があるか、地主が建物を買い取るかなどは、定期借地権の種類によって異なります。

一般定期借地権・・・ 存続期間を50年以上と定めます。契約終了時には、借地人は建物を解体し、土地を更地にして地主に返還する義務を負います。契約の更新や建物買取請求はできません。

事業用定期借地権等・・・ 事業用の建物を所有する目的で設定され、存続期間は10年以上50年未満です（設定時期により期間が異なります）。契約終了時は原則として更地返還となります。

建物譲渡特約付借地権・・・ 存続期間を30年以上と定めます。契約期間が満了した際に、地主が借地上の建物を相当の対価で買い取る特約が付いた借地権です。買い取られた後、借地人が引き続きその建物に住むことを希望し、地主が合意すれば、借家として住み続けることも可能です。

借地権で後悔する理由5つ

土地の借地権や借地権付き建物を購入した人の中には、「普通に土地を購入すればよかった」と後悔してしまうケースもあります。

借地権で後悔する主な理由は、下記の5つです。

1. 思った以上に費用負担が大きい
2. 建物の増改築や売却に制限がある
3. 住宅ローン審査が通りにくい、または条件が厳しい
4. 地主との間でトラブルが発生しやすい
5. 契約期間満了などにより住み替えが必要になる場合がある

借地権で後悔する理由①：思った以上に費用負担が大きい

借地権付き建物は、土地を所有権で購入する場合と比較して初期費用を抑えられることが多いですが、継続的に発生する費用や一時的な支出があり、トータルコストが予想以上にかさむことがあります。

借地権の購入に際してかかる費用は、主に以下の通りです。

• 地代（借地料）
• 更新料
• 各種承諾料
• 権利金（一時金）
• 登録免許税
• 建物にかかる税金

地代（借地料）

地代は、土地を使用する対価として地主に支払うお金です。

支払方法は毎月・半年・一年ごとなど、契約によって異なります。

地代の額は、固定資産税や都市計画税といった公租公課の数倍程度（例：公租公課の3～5倍）を目安とすることもありますが、地域の地価水準や契約条件によって大きく異なり、経済情勢の変動により改定されることもあります。

更新料

借地期間満了時に契約を更新してその土地を借り続ける場合、地主へ更新料を支払います。

更新料の額は法的な定めはなく、慣習や契約内容によります。
一般的には「更地価格×借地権割合×5％」といった計算で算出されることがありますが、地域や個別の事情によって大きく異なります。
契約書に更新料に関する明確な記載がない場合、支払い義務について争いが生じることもあります。

各種承諾料

借地の建物の建て替えや増改築、第三者への権利の譲渡を行う場合、原則として地主の承諾が必要です。
この承諾を得る際に、承諾の対価として地主に支払うのが承諾料です。

承諾料の額も法的な定めはなく、譲渡承諾料であれば「借地権価格の10％程度」、建替承諾料であれば「更地価格の3～5％程度」などが目安とされることがありますが、地主との交渉によって決まります。

権利金（一時金）

普通借地権を購入する際、権利金の支払いが発生するケースが一般的です。
権利金は部屋を借りる際の礼金のようなものであり、返金されることはありません。

権利金の相場は、「更地価格×借地権割合」で計算されることが一般的です。

登録免許税

借地権を設定登記する場合や、借地上の建物を登記する際には登録免許税が発生します。

登録免許税は固定資産税評価額×1％です。

建物にかかる税金

借地権の場合、土地の固定資産税や都市計画税は土地所有者である地主が納めます。
しかし、借地上の建物は借地権者の所有物であるため、建物に対する固定資産税や都市計画税は借地権者が負担します。

また、一般定期借地権付きマンションでは、普通のマンションでもかかる修繕積立金とは別に解体積立金が発生する場合もあります。
戸建ての一般定期借地権契約の場合も、契約終了時には建物を解体して更地で返還する義務があるため、解体費用を考慮しておく必要があります。

これらのランニングコストや一時的な支出を考慮せずに借地権を購入すると、資金計画が狂う可能性があります。
事前に長期的な視点で資金計画を立てることが不可欠です。

借地権で後悔する理由②：建物の増改築や売却に制限がある

借地上の建物であっても、借地権者の所有物ではありますが、その利用には一定の制約が伴います。

基本的に借地に建てた建物の増改築や滅失時の再建築には、地主の許可が必要です。
そして、多くの場合、許可を得る際に「増改築承諾料」や「建替承諾料（再築承諾料）」といった承諾料の支払いが発生します。
地主の許可を得ないまま勝手に工事を行ってしまうと、契約違反として借地契約が解除されるリスクがあります。

雨漏りの修繕やクロスの張り替えといった比較的小規模なリフォームであれば、地主の承諾なしで行える場合もありますが、トラブルを避けるためには事前に地主に相談し、承諾を得ておくのが賢明です。
増改築やリフォームに関する条件は、借地契約書に具体的に記載されている場合もあるため、契約内容をしっかりと確認しましょう。

また、借地権や借地権付き建物を第三者に売却（譲渡）することも可能ですが、この際にも地主の承諾が不可欠であり、「譲渡承諾料（名義書換料）」の支払いが必要となるのが一般的です。
もし地主が正当な理由なく承諾しない場合は、借地非訟手続により裁判所に地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を求めることができます。
しかし、この手続きには時間と費用がかかり、地主との関係が悪化する可能性も考慮しなければなりません。

さらに、定期借地権の場合、契約の残存期間が短くなると買い手を見つけるのが難しくなり、売却が困難になるケースも少なくありません。

借地権で後悔する理由③：住宅ローン審査が通りにくい、または条件が厳しい

借地権付き建物に対する住宅ローンの取り扱いは金融機関によって異なりますが、総じて審査が厳しい傾向にあります。
これは、借地の場合、借地人が土地の所有権を持っておらず、土地そのものを担保（抵当）として提供できないためです。

金融機関は、返済が滞った場合に備えて、融資対象の不動産に抵当権を設定します。
借地権付き建物の場合、建物と借地権自体に抵当権を設定することになりますが、借地権の担保としての評価額は、土地所有権の評価額に比べて低くなるのが一般的です（例えば、土地の資産価値の6割程度と評価されることがあります）。

さらに、借地権に抵当権を設定する際には、原則として地主の許可が必要です。
地主の中には、将来的な手続きの煩雑さや、万が一競売になった場合のリスクを懸念して、抵当権の設定を承諾しないケースも少なくありません。
地主からの承諾の承諾が得られない場合、住宅ローン利用の審査に通らない、あるいは審査に通ったとしても融資額が希望よりも少なくなる可能性があります。

借地権で後悔する理由④：地主との間でトラブルが発生しやすい

借地権は、土地の所有者である地主から土地を借りて利用する権利であるため、地主との間で以下のようなトラブルが発生する可能性があります。

• 地代の値上げ交渉
• 更新料の請求に関する意見の相違
• 契約更新時の立ち退き要求

地代の値上げ交渉

経済情勢の変化（地価の上昇や固定資産税等の増額など）を理由に、地主から地代の値上げを要求されることがあります。

値上げの根拠が不当であると判断できる場合は応じる必要はありませんが、近隣の地代相場や公租公課の変動など、客観的に見て正当な理由がある場合は、協議の上で応じなければならないこともあります。

更新料の請求に関する意見の相違

契約更新時に地主から更新料の支払いを求められることがあります。

更新料の支払いについては、法律で義務付けられているわけではなく、契約書に明確な定めがあるか、あるいは地域的な慣習によります。
契約書に記載がない場合でも、地主との良好な関係を維持するために、協議の上で相場に応じた金額を支払うケースが一般的です。

しかし、金額や支払い義務の有無で意見が対立することもあります。

契約更新時の立ち退き要求

借地契約の期間満了が近づいた際に、地主から契約の更新を拒絶され、土地の明け渡し（立ち退き）を要求されるケースです。

普通借地権の場合、借地上の建物が存在し、借地人が更新を希望している限り、地主側に「正当事由」がなければ更新を拒否することはできません。

しかし、正当事由の有無や立ち退き料の額などを巡って紛争になることがあります。

借地権で後悔する理由⑤：契約期間満了などにより住み替えが必要になる場合がある

土地の所有権を持たない借地権では、契約の種類や状況によって、将来的にその土地から立ち退き、住み替えを検討しなければならない場合があります。

まず、借地契約が更新されない定期借地権の場合、存続期間が満了すれば必ず土地を返還しなければなりません。
一般定期借地権では、契約終了時に建物を解体して土地を返却する義務があるため、住み替えは必須となります。

建物譲渡特約付借地権では、契約満了時に地主が建物を買い取りますが、その後も借家として住み続けられるかどうかは地主との合意次第です。
地主が自己使用を望むなど、合意に至らなければ立ち退く必要があります。

一方、普通借地権の場合、基本的に借地人の意思が優先されるため半永久的に契約を更新可能です。
しかし、地主に「正当事由」があると認められれば立ち退き要求を拒むことはできません。

地主の「正当事由」には、主に以下のようなケースが該当します。

• 借地人が地代の支払いを長期間怠った場合
• 地主の承諾なく無断で建物の増改築・再建築を行った
• 契約で定められた用途とは異なる建物の使い方をした場合（例：居住用と契約したのに店舗として使用）
• 借地人が建物に居住せず、適切な管理を怠った結果、建物が朽廃（社会経済的に見て効用を失った状態）した場合
• 地主自身やその親族がその土地を使用しなければならない差し迫った事情が発生した場合（ただし、この場合は通常、相応の立ち退き料の支払いが伴います）

地主側の都合で立ち退きとなる場合には、立ち退き料が支払われるのが一般的ですが、借地人側に契約違反などの非がある場合は、立ち退き料を請求することは困難です。

借地権のメリットは？

借地権には注意すべき点やデメリットがある一方で、以下のようなメリットも存在します。

• 土地の購入価格を抑えられる
• 土地に対する税金がかからない
• 立地がよいケースが多い

土地の購入価格を抑えられる

借地権付きの土地や建物を取得する最大のメリットの一つは、初期費用を大幅に抑えられる点です。
一般的に、借地権の価格（土地を借りる権利の価格）は、その土地の所有権を取得する場合の価格（更地価格）の6割から8割程度が目安とされています。

ただし、借地権価格は下記の要素によっても随時変動するため、明確な算出方法は定められていません。

• 土地の所在地（都心部か郊外か、駅からの距離など）や周辺環境
• 地代の金額
• 契約更新時の更新料の有無や金額
• 増改築や譲渡時の承諾料の有無や金額
• 住宅ローン利用時の抵当権設定に対する地主の協力度合い
• 売主（現在の借地権者）の売却希望の緊急度
• 買主から見た借地権の魅力・必要性
• 地主・売主・買主の関係性

土地の価値や緊急性によっては、借地権価格が想定より高額になるケースも存在します。
しかし基本的には地代などのランニングコストを考慮に入れたとしても、土地を所有権で購入する場合に比べて、トータルの初期費用は安価になることが多いでしょう。

特に、予算を抑えて家を建てたい、あるいは立地の良い場所に住みたいけれど土地代が高すぎると感じる方にとって、借地権・借地権付き建物は魅力的な選択肢となり得ます。

土地に対する税金がかからない

土地を所有権で購入すると、その土地には固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税がかかります。
しかし借地権の場合、これらの土地に関する税金は、土地の所有者である地主が納付する義務を負います。
そのため、借地権者は土地自体にかかるこれらの税金を直接負担する必要がありません。

ただし、注意点もあります。
まず、借地上に建てた建物は借地権者の所有物ですので、建物に対する固定資産税や都市計画税、不動産取得税（新築・購入時）、登記費用は借地権者が負担します。
また、地主が支払う土地の税金分は、実質的に地代に含まれている（地代算定の根拠の一つとなっている）と考えるのが一般的です。
そのため、将来的に土地の税金が増額された場合、それを理由に地主から地代の値上げを交渉される可能性も考慮しておく必要があります。

立地がよいケースが多い

駅の近くや都心部といった利便性のよい土地を所有権で購入しようとすると、非常に高額となるケースが一般的です。
しかし借地権・借地権付き建物であれば、立地条件のよい物件が比較的安い価格で購入可能です。

背景には、地主側の事情も関係しています。
先祖代々受け継いできた土地や愛着のある土地を手放したくはない（売却はしたくない）けれど、有効活用はしたいと考える地主が、土地を貸し出す（借地権を設定する）という選択をすることがあるためです。

「便利な場所に住みたいけれど、土地の購入予算が限られている」という方にとって、借地権付きの土地や建物は有力な選択肢となるでしょう。
また、「子供が独立するまでは都心で暮らし、老後は郊外でのんびり過ごしたい」といった、ライフステージに合わせた住み替えを計画している人にとっても、期間の定めがある定期借地権などは検討の余地があります。

借地権付き建物の購入で後悔しないための注意点

借地権付き建物を購入する前後で、トラブルや後悔を避けるために意識しておきたい注意点は以下の通りです。

• 初期費用だけでなく、将来にわたる総費用をシミュレーションする
• 借地契約の内容を隅々まで確認し、理解する
• 地主とはできる限り良好な関係を築き、維持する
• 借地権取引の実績が豊富な専門の不動産会社に相談する

ここでは、借地権付き建物を購入するときに気を付けたいポイントを紹介します。

かかる総費用を長期的な視点でシミュレーションする

借地権付きの建物は、購入時の初期費用が抑えられる傾向にありますが、土地を借り続ける限り地代の支払いが継続的に発生します。
契約内容にもよりますが、地価の変動や固定資産税等の増税に伴い、将来的に地代が増額改定される可能性も考慮しなければなりません。

また、普通借地権の場合は契約更新時に更新料が、建物の増改築や借地権譲渡の際には承諾料が必要となるのが一般的です。
さらに、一般定期借地権の場合は、契約終了時に建物を解体し、更地にして返還する義務があり、その解体費用は借地人の負担となります。

重要なのは、借地契約は原則として借地人の一方的な都合で中途解約することができないという点です。
そのため、契約期間中に発生するこれらのランニングコストや一時的な費用を事前にしっかりと把握し、土地を所有権で購入した場合の総費用と比較検討するなど、長期的な視点での資金シミュレーションを行うことが不可欠です。

借地契約の内容を徹底的に確認する

借地契約を締結する際には、契約書に記載されている内容を隅々まで確認し、不明な点や納得できない点がないかを入念に確認しましょう。

契約書に署名・捺印した時点で記載された内容に同意したと見なされ、法的効力が発生します。
後から借地人にとって不利な内容や納得のいかない内容を見つけても、法的に問題がなければ契約を簡単に覆すことはできません。

借地契約を締結する際に、借地人が特に注目すべきポイントは以下の通りです。

• 借地権の種類：旧借地権、普通借地権、定期借地権（一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権など）のどれに該当するのか
• 契約の存続期間：当初の契約期間、更新後の期間（普通借地権の場合）
• 地代の額、改定条件、支払方法
• 更新料の有無、金額の算定根拠、支払時期。
• 各種承諾料（建替、増改築、譲渡等）の有無、目安となる金額や算定方法
• 権利金、保証金、敷金などの一時金の有無、金額、返還条件
• 建物買取請求権の有無（普通借地権、旧借地権の場合）
• 更地返還義務の有無（定期借地権の場合）
• 利用上の制限・禁止事項：建物の用途制限、無断増改築の禁止、無断転貸の禁止など
• 契約解除に関する条項：どのような場合に契約が解除されるのか
• 遅延損害金：地代等の支払いが遅れた場合の利率など

地主さんと良好な関係を築く

地主にとって、貸している土地は大切な財産の一部であり、「少しでも不利益を被りたくない」「自分の意向を尊重してほしい」と考えるのは自然なことです。
また、中には「自分の土地を好意で相場よりも安く使わせてあげている」といった意識を持つ地主も少なくありません。

借地権付きの建物では、前述の通り、建物の増改築や建て替え、権利の売却（譲渡）など、様々な場面で地主の承諾が必要となります。
地主との関係が良好であれば、これらの手続きもスムーズに進みやすく、快く承諾してくれる可能性が高まります。
反対に、関係が悪化していると、些細なことでも承諾を渋られたり、承諾料について厳しい条件を提示されたりするかもしれません。

もちろん、地主が正当な理由なく承諾しない場合には、裁判所に申し立てて承諾に代わる許可（代諾許可）を得る手段もありますが、これには時間と費用がかかる上に、地主との関係はさらに悪化する可能性が高いでしょう。
また、将来的に借地権を売却しようとする際に、地主との関係がこじれている土地は、買主から敬遠され、売却が難しくなったり、不利な条件での売却を余儀なくされたりすることもあります。

日頃から地主とのコミュニケーションを大切にし、感謝の気持ちを伝えるなど、良好な関係を築き、維持するよう努めることが、円満な借地ライフを送るための重要なポイントです。

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借地権の売買や契約は、権利関係が複雑で、特有の法律知識や慣習の理解が求められる専門性の高い取引です。
契約内容を正確に理解し、地代・更新料・各種承諾料の相場を踏まえた交渉や、増改築・売却時の条件設定などをスムーズに進めるためには、借地権に詳しい専門家のサポートが不可欠と言えるでしょう。

また、地主の中には法律の知識がない人や、法律を誤認してしまっている方も珍しくありません。
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• 借地権特有の問題点やリスクについて、隠さず説明してくれるか
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まとめ

借地権は初期費用を抑えられるメリットがある一方、地代や更新料、地主との関係、売却・増改築の制約など特有の注意点が多く、購入後に後悔してしまうケースも珍しくありませんす。
借地権の購入前・購入後のどちらであっても、借地権の専門家に意見を仰ぎ、適切な行動をとることが後々の後悔を減らすことにつながるでしょう。

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