借地権の期間満了後は更新できる？契約による期間の違いも解説

借地権が設定された土地に建物を建てて利用している方は、契約の期間満了後の借地権の扱いについて疑問に思っている方もいるでしょう。契約期間や、満了後の更新が可能かどうかは契約している借地権の種類によっても異なります。

当記事では、借地権の契約期間とともに、期間満了後の更新や借地権を手放す際の選択肢について解説します。契約している借地権の期間満了を控えている方や借地権の処分を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

ここからは、借地権の期間について解説します。

原則的に旧借地権が適用されている借地契約では、更新後も旧借地権の期間がそのまま適用されます。ただし、地主と借地人双方の同意があれば、更新時に新法を適用することも可能です。旧借地権の特徴やメリット・デメリットに関しては、以下のリンク先も参考にしてください。

旧法賃借権とは？特徴や借地権の種類・メリットデメリットも

存続期間中に、契約者が存続期間を超えて存続する建物を再建築した場合、再建築の日から20年間借地権が生じます。再建築の際には地主の承諾が必要です。

普通借地権と定期借地権の違いについては、以下のリンク先も参考にしてください。

普通借地権とは？定期借地権とどう違うのかも解説

定期借地権のメリット・デメリットと取得にかかる費用に関しては、こちらのリンク先も参考にしてください。

定期借地権とは？メリットデメリットと取得にかかる費用を解説

ここからは、借地権更新について解説します。

借地権の更新料支払いに法的な根拠はないものの、下記のようなケースでは更新料を支払わなければなりません。

混合しやすいケースですが、過去に更新料を支払っていたとしても、契約書に今後の更新料の支払いが記載されていなければ、更新料を支払う必要はありません。
更新料の支払いが必要であるにもかかわらず借地人が応じなかった場合には、更新料の不払いを理由に契約解除された判例もあるので注意が必要です。

借地権の更新料の計算方法、トラブル対処法に関しては以下のリンク先も参考にしてください。

借地権の更新料は支払うべき？更新料の計算方法やトラブルの対処法も

建物が存在する場合、借地人が更新を請求した、もしくは期間終了後も借地人が借地の使用を継続している時は法定更新となります。（借地借家法5条2項）

建物が存在しない場合、借地人から更新請求はできません。借地人が借地の使用継続をしている場合、旧借地法と借地借家法では規定が異なります。

旧借地法では、法定更新の規定が適用されますが、地主は正当な事由がなくても異議を述べることができ、契約は終了となります。借地借家法（新法）の場合、建物が残っていなければ法定更新の規定が適用されず自動的に契約は終了します。

有償で返還する場合、基本的に残存する建物は借主側(借地人）で取り壊す必要があり、解体費用がかかります。解体費用は建物の大きさや構造の種類によっても異なりますが、一軒家の場合およそ100～300万円ほどの費用がかかる場合があります。

ただし、借地人は地主に対して「建物買取請求権」を行使できます。建物買取請求権とは、建物を解体することなく。借地権を地主が買い取るよう請求できる権利のことです。建物買取請求権を行使するには、建物が残っていること、借地契約満了のタイミングであることなどいくつかの要件を満たさなければなりません。（借地借家法１３条）

借地権には明確な取引相場がありません。しかし、相続税や固定資産税の評価額は算出することができるため、多くの場合「相続税路線価」を売却価格の参考にしています。

借地権には賃借権と地上権の2種類があり、賃借権の場合、借地人は地主の承諾なしに借地権を第三者に売却できません。地主の承諾を得て売却する際には借地価格の一割程度の譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。

まとめ

借地権の契約期間は借地権の種類によって異なり、期間満了後に更新が可能かどうかもそれぞれです。更新が可能な借地借家法（新法）・借地法（旧法）は地主との合意による更新か、もしくは従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされる法定更新（借地借家法５条２項）になります。