借地権の期間満了後は更新できる?契約による期間の違いも解説|法律・税金

更新日:
作成日:
コンテンツ番号:12965

借地権の期間満了後は更新できる?契約による期間の違いも解説

借地権が設定された土地に建物を建てて利用している方は、契約の期間満了後の借地権の扱いについて疑問に思っている方もいるでしょう。契約期間や、満了後の更新が可能かどうかは契約している借地権の種類によっても異なります。

当記事では、借地権の契約期間とともに、期間満了後の更新や借地権を手放す際の選択肢について解説します。契約している借地権の期間満了を控えている方や借地権の処分を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

1.借地権の設定期間は?

建物所有を目的とする借地権は、1992年(平成4年)8月1日に施行された借地借家法によって定められている権利です。借地権には借地借家法施行以前の旧借地法で定められている旧法借地権、新借地借家法の普通借地権・定期借地権があり、それぞれ存続期間が異なります。

ここからは、借地権の期間について解説します。

1-1.旧借地権の場合

旧借地権は借地借家法施行以前に契約された借地権のことです。旧借地権は、建物の構造や契約期間の有無によって存続期間が異なります。旧借地権の存続期間については、以下の表の通りです。

期間の定めあり 期間の定めなし

存続期間

・堅固建物は30年以上
・非堅固建物は20年以上

・堅固建物は60年
・非堅固建物は30年

更新後の存続期間

・堅固建物は30年以上
・非堅固建物は20年以上

・堅固建物は30年
・非堅固建物は20年

原則的に旧借地権が適用されている借地契約では、更新後も旧借地権の期間がそのまま適用されます。ただし、地主と借地人双方の同意があれば、更新時に新法を適用することも可能です。旧借地権の特徴やメリット・デメリットに関しては、以下のリンク先も参考にしてください。

旧法賃借権とは?特徴や借地権の種類・メリットデメリットも

1-2.普通借地権の場合

普通借地権は更新が可能な借地権であり、地主に正当事由がない限りは半永久的に土地を借り続けることが可能です。

普通借地権

存続期間

30年以上

(契約で30年以上の期間を定めた場合は、その期間)

更新後の存続期間

最初の更新は20年以上、2回目以降は10年以上

(これより長い期間を定めることも可能)

契約方式

制限なし

(必ずしも書面を交わす必要はない)

存続期間中に、契約者が存続期間を超えて存続する建物を再建築した場合、再建築の日から20年間借地権が生じます。再建築の際には地主の承諾が必要です。

普通借地権と定期借地権の違いについては、以下のリンク先も参考にしてください。

普通借地権とは?定期借地権とどう違うのかも解説

1-3.定期借地権の場合

定期借地権は、契約期間に定めがあり契約更新のないものを指します。定期借地権は3種類に分類されており、特徴は以下の通りです。

一般定期借地権 事業用定期借地権 建物譲渡特約付定
期借地権

契約期間

50年以上

10年以上50年未満

30年以上

用途

制限なし

事業用

制限なし

契約方式

公正証書等の書面

公正証書

規定なし(口頭でも可)

期間終了後

更地にして返還

更地にして返還

地主が建物を買取

一般定期借地権、事業用定期借地権では契約期間満了後、土地を更地にして返還しますが、建物譲渡特約付借地権は地主が建物を買い取らなければならないのが大きな違いです。

定期借地権のメリット・デメリットと取得にかかる費用に関しては、こちらのリンク先も参考にしてください。

定期借地権とは?メリットデメリットと取得にかかる費用を解説

2.期間満了後に借地権を更新する場合

定期借地権以外の旧借地権・普通借地権は契約期間満了後の更新が可能です。借地借家法では更新拒絶や契約終了は正当事由がある場合のみであると定めており、更新の種類には、合意更新と法定更新の2種類があります。

ここからは、借地権更新について解説します。

2-1.合意による更新

合意による更新とは、地主と借地人の双方合意により借家契約を更新することです。合意による更新の際は、地主から更新料を請求されるケースがあります。

借地権の更新料支払いに法的な根拠はないものの、下記のようなケースでは更新料を支払わなければなりません。

  • ・契約書に更新料の支払いが明記されている

  • ・契約書に明記されていなくても、双方に支払いの合意がある

混合しやすいケースですが、過去に更新料を支払っていたとしても、契約書に今後の更新料の支払いが記載されていなければ、更新料を支払う必要はありません。
更新料の支払いが必要であるにもかかわらず借地人が応じなかった場合には、更新料の不払いを理由に契約解除された判例もあるので注意が必要です。

更新料の相場は、更地価格の3%前後です。もし、法外な更新料を地主から請求された場合は、請求には合意せず、不動産鑑定士に更新料調査を依頼し、借地権に強い弁護士に地主との交渉を委託しましょう。地主との直接の交渉を避け、第三者の専門家に間に入ってもらうことで、トラブルを回避できます。

借地権の更新料の計算方法、トラブル対処法に関しては以下のリンク先も参考にしてください。

借地権の更新料は支払うべき?更新料の計算方法やトラブルの対処法も

2-2.法定更新

法定更新とは、借地借家法の定めに基づいて自動的に借地契約が更新されることを指します。法定更新では、土地上に建物が存在するか否かで扱いが変わります。

建物が存在する 建物が存在しない

更新請求

借地人が更新請求をした、または土地使用を継続した場合、法定更新となる

借地人から更新請求はできない

異議

地主は異議を述べることができる

借地人が土地の使用を継続している場合
【旧借地法】異議には正当な事由は不要
【借地借家法】法定更新がない

法定更新成立の可否

正当事由がない限り,地主の異議は有効ではなく、法定更新が成立する

地主が異議を述べれば、法定更新の効果は生じない

建物が存在する場合、借地人が更新を請求した、もしくは期間終了後も借地人が借地の使用を継続している時は法定更新となります。(借地借家法5条2項)

建物が存在しない場合、借地人から更新請求はできません。借地人が借地の使用継続をしている場合、旧借地法と借地借家法では規定が異なります。

旧借地法では、法定更新の規定が適用されますが、地主は正当な事由がなくても異議を述べることができ、契約は終了となります。借地借家法(新法)の場合、建物が残っていなければ法定更新の規定が適用されず自動的に契約は終了します。

3.期間満了後に借地権を更新しない場合

定期借地権では、契約の更新がありません。そのため、一般定期借地権・事業用定期借地権では契約期間終了後、土地を更地にして返還します。建物譲渡特約付定期借地権の場合は、更地返還の必要はなく、地主が建物を買い取らなければいけません。

普通借地権(新法)・旧借地権(旧法)で契約を更新しない場合、地主に借地権を返還するか第三者に借地権売却する2つの方法があります。しかし、返還や売却の手続きによってトラブルになるケースも少なくありません。ここからは、返還と売却の方法についてケース別に解説します。

3-1.地主に借地権を返還する

約期間満了に伴い借地権を地主に返還する場合、無償で返還する方法と有償で返還する方法の二通りがあります。返還方法によって課税対象が異なるので地主側とよく話し合い検討しましょう。

有償で返還する場合、基本的に残存する建物は借主側(借地人)で取り壊す必要があり、解体費用がかかります。解体費用は建物の大きさや構造の種類によっても異なりますが、一軒家の場合およそ100~300万円ほどの費用がかかる場合があります。

ただし、借地人は地主に対して「建物買取請求権」を行使できます。建物買取請求権とは、建物を解体することなく。借地権を地主が買い取るよう請求できる権利のことです。建物買取請求権を行使するには、建物が残っていること、借地契約満了のタイミングであることなどいくつかの要件を満たさなければなりません。(借地借家法13条)

なお、建物買取請求権を行使する場合、建物の売却金額は時価となり、家を建てたときよりも安い金額で売却することになります。第三者への売却時と比べても安価になるケースが多いので、地主への借地返還は慎重に検討しましょう。

3-2.第三者に売却する

借地権には明確な取引相場がありません。しかし、相続税や固定資産税の評価額は算出することができるため、多くの場合「相続税路線価」を売却価格の参考にしています。

借地権には賃借権と地上権の2種類があり、賃借権の場合、借地人は地主の承諾なしに借地権を第三者に売却できません。地主の承諾を得て売却する際には借地価格の一割程度の譲渡承諾料を地主に支払う必要があります。

更新時期がせまっている借地権は需要が低く、売却が難しくなります。また、地主との交渉や買主探しも難航することが多く、借地権の取り扱いは非常に複雑です。できるだけ高値で借地権を売却するためにも、借地権売買の取引実績のある専門の不動産仲介業者に相談しましょう。

まとめ

借地権の契約期間は借地権の種類によって異なり、期間満了後に更新が可能かどうかもそれぞれです。更新が可能な借地借家法(新法)・借地法(旧法)は地主との合意による更新か、もしくは従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされる法定更新(借地借家法5条2項)になります。

期間満了後に借地権の更新を行わない場合は、地主に返還するか、第三者に売却することになります。借地権の売却にはさまざまな交渉や手続きが必要なので、借地権売買の取引実績のある不動産仲介業者のサポートを受けることをおすすめします。中央プロパティーでは、借地権売買の取引実績が多数ある専門家が借地権の高価売却をお手伝いしているため、売却を検討している方はぜひ一度ご相談ください。

この記事の監修者

塩谷 昌則シオタニ マサノリ

弁護士

弁護士。兵庫県出身。東京大学法学部卒業。東京弁護士会所属。弁護士資格のほかマンション管理士、宅地建物取引士の資格を有する。借地非訟、建物明渡、賃料増額請求など借地権や底地権をはじめとした不動産案件や相続案件を多数請け負っている。

おすすめの記事はこちら