底地の管理代行業者の選び方とポイント
底地の管理代行業者の選び方とポイント
目次
底地の管理は、専門知識や法務、税務の理解が不可欠で、オーナー様にとって大きな負担となりがちです。
適切な管理代行業者を選ぶことは、安定した賃料収入の確保、トラブルの未然防止、そして資産価値の維持・向上に直結します。
この記事では、数多く存在する代行業者の中から、あなたの底地を安心して任せられるパートナーを見つけるための重要な選び方と確認すべきポイントをわかりやすく解説します。
複雑な底地管理をスムーズに進めるために、ぜひご一読ください。
底地の管理の代行とは
底地の管理の代行とは、地主が借地人に貸している土地（底地）に関して必要となる管理業務を、地主に代わって専門の不動産業者が行なうことです。
底地の管理は、本来、その所有者である地主が行なうべきものですが、複数の底地を有している場合など、底地に関して生じる全ての管理業務を行なうということは、非常に手間がかかりますし、また、ときには、専門的な法律知識や不動産業界の知識が必要とされる場面もあります。
個人での管理業務が行き届かなくなると、底地の収益性が悪化してしまうリスクも考えられます。
そのような事態を避けるためには、センチュリー21中央プロパティーをはじめ、底地専門の不動産業者に管理業務の代行を依頼するのがおすすめです。
底地の主な管理代行業務とは
底地管理代行の基本となる管理業務には、主に以下のものが含まれます。
- 地代の集金・管理
- 滞納者への督促
- 契約手続の代行
- 借地人との交渉（地代値上げ・更新料・承諾料など）
基本となる代行業務1.地代の集金・管理
最も日常的に発生する管理業務としては、借地人からの地代の集金の代行が挙げられます。
また、単純な集金のみではなく、業者が借地人から回収した地代を、地主のご指定の口座に定期的に振り込みをする等、集金後の取り扱いを含めての管理を依頼する形式が一般的です。。
基本となる代行業務2.滞納者への督促
借地人が地代を契約通りに支払わずに滞納している場合、代行業者より滞納者に対して、滞納地代の支払いを督促致します。
滞納が長期・悪質なケースの場合は、弁護士と連携し、裁判手続の手配をすることもあります。
基本となる代行業務3.契約手続の代行
当初契約時の土地賃貸借契約書や、契約更新時の更新契約書、契約内容の一部変更の際の覚書等、管理の過程で必要となる契約手続きを、地主の代理人として代行します。
また、契約書の他、地代の請求書や契約解除時の通知書など、地主の名義で発行する書類全般について作成代行を受けるケースも珍しくありません。
これにより、法的に不備のない書類作成が期待でき、後のトラブル防止にも繋がります。
基本となる代行業務4.借地人との交渉（地代値上げ・更新料・承諾料など）
契約上定めた地代を値上げしたい、契約の更新に当たり更新料を支払ってもらいたい、借地権譲渡や建物の増改築に当たって承諾料を支払ってもらいたい、という場面では、地主に代わって管理業者が借地人と交渉を行ないます。
交渉にあたっては、管理業者が、専門的な知識や近隣の取引データ等を駆使して、適正金額の査定を行ない、妥当な金額での解決を目指します。
感情的なしがらみがない第三者が交渉することで、客観的かつ円滑な合意形成が期待できます。
センチュリー21中央プロパティーでは、地主様の立場を理解している専門スタッフが、借地人や他の相続人との交渉を代行することも可能です。
底地の管理を代行業者に依頼するメリット
底地の管理を代行業者に依頼することのメリットは、主に以下の通りです。
- 管理にかかる時間・手間が削減できる
- 精神的な負担から解放される
- 専門性に基づく適正な管理が実現する
- 底地を整理したい時に円滑に進みやすくなる
管理代行業者に依頼するメリット①：管理にかかる時間・手間が削減できる
管理業務の代行を依頼した場合、管理にかかる時間や手間を取られなくなります。
その分、底地の管理とは別なことに、ご自身の時間や労力を充てることが可能となります。
例えば、会社にお勤めであったり、地主業とは別に個人で事業をされているような場合は、そちらに注力する余裕が生まれます。
管理代行業者に依頼するメリット②：精神的な負担から解放される
底地の管理においては、地代の値上げや、借地人が契約の更新、借地権譲渡や建物の増改築の承諾を求めてきた際の更新料・承諾料の問題など、多くの場面で借地人との交渉事が発生します。
しかし、中には、そもそも性格的に人との交渉事が苦手だという方もいれば、お金がらみの問題で借地人と揉めて関係が悪化してしまうことを懸念される方も多いかと思います。
特に、長い付き合いがある借地人であればまだ話ができるが、相続を機にたまたま地主・借地人の間柄になったような場合は、お互いの顔すら知らないということも珍しくないでしょう。
そんな時に、管理代行業者が間に入ることで、地主は直接交渉の矢面に立つ必要がなくなり、精神的な負担を大幅に軽減することができます。
管理代行業者に依頼するメリット③：専門性に基づく適正な管理が実現する
底地の管理においては、民法や借地借家法（旧借地法・旧借家法含む）をはじめとした法律の知識が必要不可欠です。
さらに、地代や更新料、承諾料の相場や適正価格の算定方法など、不動産特有の知識が問われる場面が多々あります。
しかし、地主自身が必要な専門的知識を全て身に着けて管理に臨むということは非常に困難です。
特に、相続で底地を取得された場合、不動産に関する知識を全く持っていないということも珍しくありません。
管理代行業者に代行を依頼すれば、業者の専門的な知識・ノウハウを活用した、適正な底地の管理が実現できます。
これにより、地代の改定交渉や契約更新などを適切なタイミングと条件で行い、収益の最大化を図ることも期待できます。
管理代行業者に依頼するメリット④：底地を整理したい時に円滑に進みやすくなる
底地の管理を専門業者に任せることで、将来的に底地の売却や整理を検討する際に、スムーズな進行が期待できます。
業者は日頃の管理業務を通じて、借地人との良好な関係を構築したり、土地の状況を正確に把握したりしています。
そのため、いざ売却や整理が必要になった際に、借地人との交渉や買主探し、法的手続きなどを円滑に進めるためのサポートを受けやすくなります。
特に、複雑な権利関係が絡む底地の場合、専門家のサポートは不可欠と言えるでしょう。
センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権を専門とする不動産仲介会社です。
底地・借地権関連の案件に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的観点からの的確なアドバイスが可能です。
また、借地人や他の共有者との交渉につきましても、地主様の立場を理解している当社のスタッフが誠心誠意対応させていただきますので、ご安心のうえご相談ください。
底地の管理を代行業者に依頼するデメリット
底地の管理を代行業者に依頼することのメリットは、主に以下の通りです。
- 費用・手数料がかかる
- 業者はご自身で選択する必要がある
管理代行業者に依頼するデメリット①：費用・手数料がかかる
当然のことではありますが、不動産業者に底地の管理代行を依頼すれば、不動産業者に支払うべき費用・手数料がかかることになります。
地主の立場からすると、底地の収益性を考慮した場合、敢えて代行の費用・手数料を支払ってまで底地を管理してもらうことが、割に合わないと感じられるというケースはあり得ます。
特に、代行の費用・手数料が高額であるほど、こうした割高感は強くなるかと思われます。
そのため、複数の業者から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較検討することをおすすめします。
管理代行業者に依頼するデメリット②：業者はご自身で選択する必要がある
底地の管理代行を依頼する業者は、きちんと見極める必要があります。
単純な金額の高い・低いだけで判断するのではなく、その業者の具体的な管理業務の内容も勘案して、経済的な合理性を判断するべきです。
管理業務の費用・手数料の金額は、各不動産業者の判断で設定しているものですが、その業者の具体的な管理業務を見たときに、提示されている費用・手数料が適正な金額と判断できるかが重要です。
金額が高い場合も低い場合も、そこには理由がある筈で、単純に安ければ良いというものでもありません。
金額だけを見ていると、安い費用で利益を上げるために肝心の管理をいい加減にしているような業者に依頼してしまう危険もありますので、気を付けましょう。
底地管理代行業者への依頼を検討するべきケース
底地管理代行業者への依頼を検討するべきケースは、主に以下の通りです。
- 管理をしている時間が無い
- 底地管理に関する知識が無い
- 交渉事が精神的に負担
- 対応するべき底地や借地人が複数存在する
底地の管理代行を依頼すべきケース①：管理をしている時間が無い
地主が、専ら地主業のみを営んでおり、底地の管理にだけ専念できる環境にあるというケースは、実際には少ないのではないでしょうか。
多くの場合、会社に勤めるなど、地主業とは別に仕事をしているのが一般的です。
そうなると、おのずと底地の管理に充てられる時間は限られてきます。
特に、管理すべき底地が遠方にあるような場合には、現地を確認するだけでも、多くの時間・費用がかかってしまいます。
かといって、無理に底地の管理に時間を回そうとすると、そのことで今度は別の仕事等に支障が出るリスクもあります。
このような場合は、業者に管理を任せることのメリットが大きいと言えます。
専門家に任せることで、時間を有効活用し、本業や他の重要な活動に集中できます。
底地の管理代行を依頼すべきケース②：底地管理に関する知識が無い
底地の管理は、広範な法律知識や不動産市況への深い理解が不可欠です。
これらの知識が不十分なまま管理を行うと、例えば、適正地代が現状よりも高額であるにもかかわらず、それに気づかず低い地代のまま据え置いてしまうなど、地主様の判断一つで底地の収益性が大きく損なわれる可能性があります。
ご自身で専門的な知識・ノウハウを習得している、あるいは積極的に習得する意欲のある地主であれば問題ないですが、知識が無いことで不安を抱えている地主は、専門の業者に任せた方が安全です。
専門家であれば、法改正や市場動向にも精通しているため、常に最新の情報に基づいた適切な管理が期待できます。
底地の管理代行を依頼すべきケース③：交渉事が精神的に負担
底地の収益性向上には、毎月の地代や契約更新時の更新料、さらには借地権譲渡や増改築の際に発生する承諾料などを、土地の価値に見合う適正な水準に設定することが肝要です。
そのためには、借地人との条件交渉が避けて通れません。
しかしながら、こうした交渉事（特にお金に絡んだシビアな交渉）に慣れていない、自分が矢面に立つことは避けたいと考える地主様も少なくないかと拝察いたします。
特に、地主側あるいは借地人側で相続が発生した場合には、もとの地主と借地人の間では付き合いがあったが、現在の地主と借地人は直接の面識すらないという状況も決して珍しくはありません。
このような地主様にとって、借地人との交渉を管理代行業者へ委任することは、精神的なプレッシャーから解放されるという点で、非常に大きなメリットがあると言えるでしょう。
感情的な対立を避け、客観的かつ専門的な立場から交渉を進めてもらうことで、より円満な解決に至る可能性が高まります。
底地の管理代行を依頼すべきケース④：対応するべき底地や借地人が複数存在する
管理すべき底地が１箇所のみで、交渉すべき借地人が１人しかいない、というケースであれば、地主自身で管理の負担を背負いきれるという可能性はあるかもしれません。
これに対し、管理すべき底地が複数箇所存在し、複数の借地人に同時並行で対応しなければならないケースであると、数が増えるほど地主の負担が増大し、手に負えなくなってしまう恐れが高まります。
このような場合は、多数の契約管理や個別の状況把握など、煩雑な業務を一元的に任せることで、管理の質を維持しつつ、地主の負担を大幅に軽減できます。
底地の管理代行業者を選ぶポイント
底地の管理代行業者を選ぶ際に注目すべきポイントは、主に以下の通りです。
- 底地管理の実績・経験の有無
- 管理業務の範囲・内容の明確性
- 費用・手数料の明確性
底地の管理代行業者を選ぶポイント①：管理業務の実績・経験の有無
底地管理代行業者を選ぶ際、「管理実績の豊富さ」は極めて重要です。
なぜなら、底地は通常の不動産と異なり、借地人との地代交渉、契約更新、トラブル対応など、専門的な知識と経験が不可欠だからです。
トラブルの状況に応じて、弁護士との連携が必要となる場面もあります。スムーズな問題解決ができるよう、弁護士が常駐している管理会社が理想と言えます。
底地の管理代行業者を選ぶポイント②：管理業務の範囲・内容の明確性
底地管理を管理代行業者へ依頼する際には、地主と業者間で業務委託契約を締結します。
この契約において、委任する管理業務の具体的な範囲と内容が定められます。
契約時には、地主様が希望する業務の一部にしか対応できない、あるいは能力的に対応困難な業者はもちろん問題です。
その一方で、地主様の意向を超えてあらゆる業務を請け負い、結果として高額な管理報酬を請求しようとする業者にも注意が必要です。
特に、業者が自身の処理能力を超える業務を報酬目当てで安易に引き受けた場合、地主様が期待する成果を得られないばかりか、かえって不利益を被るリスクさえあります。
したがって、業者を選定する際には、契約書上で業務の範囲と内容が明確に定義されているかを、入念に確認することが重要です。
そして、そのためにも、まずは地主様ご自身が委託したい業務の範囲と内容を事前に明確化しておきましょう。
底地の管理代行業者を選ぶポイント③：費用・手数料の明確性
管理業務の内容がいかに明確であっても、それに要する費用の設定が不明確であったり、業務内容に比して不適切であったりすれば、最終的な収益性の観点から決して望ましい状況とは言えません。
もちろん、管理業務の費用は、基本的には各業者が独自の判断で算定・提示し、依頼者である地主様との合意をもって確定するものです。
しかし、だからといって、委託された業務内容に対し不相当に高額な報酬を業者が一方的に請求してよいということにはなりません。
したがって、業者が提示する費用額やその算定根拠が妥当であるか、そして提供される管理業務の内容と釣り合いが取れているか否かは、他の業者と比較検討するなどして、慎重に見極めるべきでしょう。
底地管理代行業務にかかる費用
管理代行業務の費用は、原則として各業者が独自の裁量で設定するものですが、おおよその目安となる相場は存在します。
例えば、日常的な地代集金業務を委託する場合、一般的な手数料の相場は月額地代の3～5%程度とされています。
ただし、最も重視すべきは、提示された費用が実際の業務内容に見合っているかという点です。単純な金額の高低のみで判断することは避けるべきでしょう。
とりわけ、費用の安さのみを過度にアピールする業者に対しては注意が必要です。
なぜその費用でサービス提供が可能なのか、利益確保のために管理の質が犠牲にされる懸念はないか、といった点を慎重に確認しましょう。
底地の管理代行はセンチュリー21中央プロパティーにお任せ下さい
底地の管理には専門知識が不可欠です。
地代の滞納や増額交渉、更新料・承諾料のお悩み、相続前の整理など、地主様の課題は多岐にわたります。
また、相続で底地を取得された方も、煩雑な管理や税負担、借地人との関係構築に苦慮されることでしょう。
こうしたお悩み、特に複数の底地管理や現在の管理代行サービス（料金・交渉力など）にご不満をお持ちの地主様は、ぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。
当社には、4万件以上のご相談実績を通して培った底地管理のノウハウがございます。
借地人や他の相続人との交渉も、地主様の立場を理解した熟練のスタッフがスムーズに代行させていただきます。
また、社内弁護士が常駐しているため、法的な観点からの的確なアドバイスがいつでも可能な点も、大きな強みとさせていただいております。
ご相談は無料ですので、底地の管理方法についてお悩みの地主様は、どうぞお気軽にお問合せ下さい。
この記事の監修者
代表取締役 /
宅地建物取引士
CENTURY21中央プロパティー代表取締役。静岡県出身。宅地建物取引士。都内金融機関、不動産会社を経て2011年に株式会社中央プロパティーを設立。借地権を始めとした不動産トラブル・空き家問題の解決と不動産売買の専門家。主な著書に「[図解]実家の相続、今からトラブルなく準備する方法を不動産相続のプロがやさしく解説します!」などがある。
