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借地権・地上権の違いとは|弁護士Q&A

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作成日:
コンテンツ番号:1763

借地権・地上権の違いとは

質問 地主Aさんは、Bさんから甲土地を使わせてほしいと依頼がありました。その際、Bさんから地上権設定の要望を受けました。
賃貸借で使用してもらう場合と、地上権だと、どちらがいいですか?

地主Aに対して借地人Bが『地上権の設定を要求』している図

賃貸借に基づいて契約する方が無難です。

詳細解説

  • 地上権は物権

  • 借地権は債権

物権

物権はその物を直接的に支配することができる権利です。例えば、所有権(物権の一種)は誰に対しても自己の所有権を主張することが出来ますよね。そのため、土地所有者(地主)が誰であっても利用することができます。そうすると、土地所有者が変更しても関係なく、当然に土地を利用し続けることが可能であり、強力な権利になります。また、権利を譲渡する際には地主の許可は要りません。

債権

次に、債権は、特定の人(賃貸人)に対して、土地利用を請求する権利を持っているだけです。例えば、肖像画を描くと言う契約をした場合、「絵を描いて」と主張できるのは債務者(画家)に対してだけですよね。そのため、賃貸人(地主)が変更した場合には、新しい土地所有者に対して、賃借人は当然に借地権を主張することが出来ないのが原則です。

  • 現実的には地上権を設定している場合は少なく、多くは賃貸借に基づく場合になります。

地上権と土地賃借権の違い

地上権土地賃借権
権利譲渡自由に譲渡可(賃貸人の承諾が不要)自由に譲渡や転貸する事は不可(譲渡等には賃貸人の承諾が必要)
登記関係賃貸人には法的に登記の協力義務があり、地上権の登記に応じる必要あり地上権のように賃貸人に登記の協力義務なし
  • 賃借権登記はほとんど利用されません。

この記事の監修者

塩谷 昌則シオタニ マサノリ

弁護士

弁護士。兵庫県出身。東京大学法学部卒業。東京弁護士会所属。弁護士資格のほかマンション管理士、宅地建物取引士の資格を有する。借地非訟、建物明渡、賃料増額請求など借地権や底地権をはじめとした不動産案件や相続案件を多数請け負っている。

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