旧法賃借権とは？特徴やメリット・デメリットを解説

旧法賃借権とは？特徴やメリット・デメリットを解説

建物や土地の売買・相続をする際に、「旧法賃借権（きゅうほうちんしゃくけん）」という言葉を目にしたことがある方もいるでしょう。
旧法賃借権は借地権の一種であり、所有権のある土地や現行の借地借家法（以下「新法」といいます）における借地権によって借りた土地とは異なった特徴を持っています。

本記事では、旧法賃借権について解説し、そのメリットとデメリットを紹介します。
借地権の売買・相続を行う際には、借地権について正しい知識を持っておくことが大切です。
借地権付きの土地の特徴を知りたい方はぜひ参考にしてください。

旧法賃借権とは？

旧法賃借権とは、1992年の借地借家法成立以前に旧法に則って契約された借地権で、新法よりも賃借人の権利が強いという特徴があります。

借地権とは、他人名義の土地を借りてその土地上に建物を所有し、使用する権利のことを指します。
借地権が設定された土地に住宅を建てた場合、建物自体は借主の所有物となりますが、土地の所有権は地主から移りません。

借地権の種類はいくつかありますが、旧法賃借権を理解する上でまず押さえておくべきなのは、「地上権と賃借権」の違いと、「旧法と新法」の違いです。

次章からは、「地上権と賃借権」及び「旧法と新法」がそれぞれどのように異なるのかを解説します。

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借地権における「賃借権」と「地上権」の違い

土地を借りてその上に建物を所有するための権利である借地権は、主に「賃借権」と「地上権」の2種類に大別されます。
賃借権と地上権は、どちらも土地の所有権が借主に移らない点においては同様であるものの、法的な性質の違いが存在します。

賃借権

賃貸借契約に基づいて、賃借人（借りた人・借地人・借地権者）が土地を使用したり収益を上げるために利用したりできる「債権」です。

賃借人には、土地の賃料を支払う義務があります。
また、原則として地主の承諾なく土地の賃借権を譲渡・転貸することはできません。

地上権

工作物や竹木を所有するために、他人が所有権を持つ土地を直接的かつ排他的に利用できる「物権」です。

地上権設定契約において特に定めがない限り、地代を支払う義務は法律上必須ではありません（ただし、実際には有償で設定されることが多いです）。
また、地主の承諾がなくても土地の地上権を譲渡・転貸することができます。

出典：国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

地上権は地主にとって制約が大きく、賃借権に比べて不利な条件が多いため、一般的な土地取引で流通する土地に設定されるケースは稀です。
地上権はほとんどが地下トンネル建設などの公共事業による「区分地上権」か、債務不履行による競売で設定される「法定地上権」となります。
一般的に「借地権・借地権付き建物」と言えば「賃借権」を指すと考えてよいでしょう。

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旧法借地権と新法借地権の違い

借地権は借地契約が締結された年月日によって、旧法が適用されるか新法が適用されるかが異なります。

旧法適用の借地権とは、主に1921年（大正10年）に制定された「借地法」（以下「旧法」といいます）に基づいて設定された借地権のことです。
この法律は、当時不動産の貸し借りにおいて不利な立場に置かれがちだった借地人を保護する目的がありました。
ただ、この法律の制定により賃借人の権利が手厚く強化された結果、貸した土地を容易に返してもらえないなど、地主にとって不利な状況が多く発生するようになりました。

そこで地主と賃借人がより平等な権利を主張できるよう、1992年（平成4年）8月1日に「借地借家法」（以下「新法」といいます）が施行されました。

新法施行後に契約される借地権（新法借地権）のうち、普通借地権では、契約更新時の条件がより具体的に明記されたことや、地主が更新を拒絶できる「正当事由」の判断基準が明確化されたことなどにより、以前と比較して地主が借地権更新を拒否しやすくなりました。
また、借地権存続期間終了に伴い確実に土地を返してもらえる「定期借地権制度」が作られたことにより、地主が安心して土地を貸し出せるようになったと言えます。

出典：国立国会図書館　日本法令検索「借地法」
出典：e-GOV法令検索「借地借家法」

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旧法賃借権の主な特徴

旧法賃借権では、建物の構造や契約時に契約期間を定めたか否かによって、契約の存続期間が異なります。
旧法賃借権で定められている契約存続の最低期間と特徴は、下記の通りです。

旧法賃借権の存続期間について

旧法賃借権の存続期間は、以下の通りです。

建物の構造		契約時の期間の定め	当初の存続期間	更新後の存続期間
				初回	2回目以降
旧借地権	堅固建物 （例：鉄筋コンクリート造）	あり	30年以上	30年以上	–
		なし	60年	30年	–
	非堅固建物 （例：木造）	あり	20年以上	20年	–
		なし	30年	20年	–

建物の構造や期間の定めの有無によって、存続期間が決まります。

旧法賃借権のその他の法的特徴

• 当事者間の同意があっても、上記の法定存続期間より短い期間の契約は原則としてできない（借地人に不利な特約は無効とされる傾向が強い）。
• 地主に建物買取請求権が認められる場合を除き、契約更新の際に正当な理由があると認められない限り、地主は賃借人に明け渡しを要求できない。
• 新法施行後に契約更新時期が到来しても、新法に則った契約を新たに結び直さない限り、旧法賃借権が適用され続ける。

更新時に地主が遅滞なく異議を述べない限り、原則として契約は法定更新されます。

明け渡しを要求できる正当な理由がなければ、旧法賃借権で契約された土地上の建物が存在する限り、契約は更新され続け、借地人は土地を利用し続けることが可能です。

また、旧法賃借権で契約された土地は、契約を更新・借地権を第三者に譲渡しても新法が自動的に適用されることはありません。

新法借地権を適用したい場合、地主と賃借人双方の合意のもと、新たに契約を交わす必要があります。

旧法賃借権にかかる費用

旧法賃借権の土地を借りるには、毎月の地代の他に更新料・各種承諾料（建替承諾料、譲渡承諾料など）・名義書換料などが必要です。

旧法賃借権にかかる費用の目安は下記の通りです。

• 地代（年間）：（固定資産税＋都市計画税）×3～5倍前後
• 更新料：更地価格の3～5％前後
• 建て替えの承諾料：更地価格の3～5％前後
• 一部増改築の承諾料：更地価格の2～3％前後
• 借地条件変更承諾料：更地価格の10％前後
• 名義書換料（名義変更料）：借地権価格の10％前後

各費用は、地主と賃借人の契約に基づいて定められる金額です。
上記はあくまでも目安であり、金額は地域の相場や慣習、土地の使用方法によっても異なるため、借地契約書を作成する際は入念な確認を行いましょう。

旧法賃借権のメリットとデメリット

旧法賃借権にはさまざまなメリットやデメリットがあります。
購入者自身のライフスタイルや人生設計によっては、メリットがデメリットに変わったり、想定外の費用がかかったりする可能性もあるため、注意しなければなりません。

ここでは、旧法賃借権のメリットとデメリットを解説します。

旧法賃借権のメリット

旧法賃借権の主なメリットは、下記の通りです。

• 土地所有権付き物件と比較して物件購入費用を抑えられる
• 土地の固定資産税や都市計画税などがかからない
• 地主に正当事由がない限り更新が可能で、半永久的に住み続けられる

旧法賃借権付きの建物を購入する場合、土地の所有権を同時に購入するケースと比較して、一般的に初期費用を抑えられます。
借地権の価格は、更地価格の60～80％前後となるケースが一般的です。

そして、土地の固定資産税や都市計画税の支払いは、土地所有者である地主が行います。
住宅を建てる際、「初期費用を抑えたい」「土地所有に伴う税負担を避けたい」という人に向いた契約だと言えるでしょう。

また、旧法賃借権は一般的に貸し手側より借り手側に有利な契約内容です。
賃借人が常識的な土地の使い方をしていれば、地主に更新を拒絶する正当事由が認められない限り、ほとんどのケースで更新が可能であり、一度契約を交わしてしまえば半永久的に住み続けることができます。

旧法賃借権のデメリット

旧法賃借権の主なデメリットは、下記の通りです。

• さまざまな費用がかかる（地代、更新料、各種承諾料など）
• 建て替えや売却に地主の許可（承諾）がいる
• 銀行の住宅ローンが利用しにくい、または条件が厳しくなる場合がある

自分で土地を所有するわけではないため、土地への固定資産税や都市計画税はかからないものの、借地上の建物へは所有者としてこれらの税金がかかります。
また、毎月の地代や契約更新料、建物の増改築には承諾料など、地主に払うお金が必要です。
長期的に見れば土地を取得するよりトータルコストが高くなるケースがあるため、あらかじめ計算しておくとよいでしょう。

さらに、銀行によっては借地権付き物件は住宅ローンの担保としての評価が低かったり、融資対象外となったりする場合があります。
そして、建物の増改築・借地権の売却には必ず地主の承諾（承諾が得られない場合は裁判所の許可が必要な場合もある）を取る必要があったりする点もデメリットと言えるでしょう。

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まとめ

旧法借地権とは、1992年7月までに設定された借地権のことです。
土地を得る初期費用を抑えられ、なおかつ借り手側に非常に有利な権利であり、半永久的に住み続けられるメリットもあります。
一方で、地代や更新料などのコストがかかったり、建て替えの際に地主の許可が必要だったりするなどのデメリットもあるため、借地権の売買・相続を行う際には、メリット・デメリットの両方を把握しておく必要があります。

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