借地権の対抗要件とは？相続した家の権利を守る方法

借地権付きの実家を相続したら、必ず確認したいのが「対抗要件」です。

もし対抗要件がないと、地主が変わった際などに立ち退きを迫られるリスクがあります。

本記事では、対抗要件の概要と相続時の登記手続き、未登記建物の対処法について、わかりやすく解説しています。

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借地権相続時の対抗要件で注意する3つのポイント

借地権を相続しても、対抗要件が備わっていなければ、最悪の場合立ち退きのリスクが生じます。

まずは次の3つの視点から、対抗要件の意味と借地権における具体的なルールを確認しましょう。

1. 対抗要件＝「自分の権利を第三者に主張する武器」
2. 借地権では土地ではなく建物の登記が対抗要件になる
3. 【危険】対抗要件がない状態で地主が変わると権利を主張できない

ポイント①：対抗要件とは「自分の権利を第三者に主張するための法的な条件」

対抗要件とは、「自分に権利があることを、当事者以外の第三者に証明するための法的な条件」のことです。

契約の効力は通常、当事者間（借地権の場合は地主と借地人）でのみ有効です。
しかし、地主が底地（土地）を売却したり、相続で土地の所有者が変わったりした場合、第三者である新しい地主から「土地を明け渡してほしい」と言われる可能性があります。

このとき、対抗要件があれば「私には住む権利がある」と法的に拒否できるのですが、なければその主張が認められず、立ち退きを余儀なくされる恐れがあるのです。

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ポイント②：借地権は「建物の登記」が対抗要件になる

一般的に、不動産の権利は法務局の登記簿に名義を登記することで守りますが、土地への借地権（賃借権）の登記には地主の協力が必要になるため、実務上はほとんど行われません。

そこで借地借家法第10条では、借地人の保護のために、土地ではなく「借地上の建物の登記」を対抗要件として認めています。

つまり、土地の登記がなくても、その上の「建物」が借地人名義で登記されていれば、第三者に借地権を主張できるのです。

ポイント③：【危険】対抗要件がない状態で地主が変わると権利を主張できない

対抗要件がない（建物が未登記、または自分名義でない）状態で、次のような状況になった場合には注意が必要です。

• 地主が底地を第三者に売却した
• 地主の借金で底地が競売にかけられた
• 地主の相続が発生した

このような状況で「新しい地主」が登場した際、対抗要件がなければ借地権を主張できず、建物の取り壊しと土地の明け渡しを求められても拒否できません。

地主との関係が悪化している場合や立ち退きをほのめかされている場合、個人での対応はリスクが伴うため、専門家への迅速な相談が必要になります。

相続した借地権付き建物に対抗要件が備わっていない2つのパターン

相続した借地権付きの建物に対抗要件が備わっていないパターンとして、次の2つの例が挙げられます。

1. 建物に登記そのものがない（未登記建物）
2. 亡くなった親の名義のまま放置している

パターン①：建物に登記そのものがない（未登記建物）

古い建物では、建築時に登記をせず「未登記」のままになっているケースがあります。

毎年の固定資産税や都市計画税を払っていても、登記されているとは限りません。

もちろんこのような未登記の状態では対抗要件を満たさないため、早急な登記が必要です。

パターン②：亡くなった親の名義のまま放置している

建物が登記されていても、名義が被相続人（亡くなった親など）のままになっているパターンも多く見られます。

相続の発生で権利は移転しますが、相続登記により名義を変更しないと、第三者に対する完全な対抗要件とは言えません。

特に、遺産分割が長引いている間に地主が変わるとトラブルになりやすいため、速やかに自分名義へ変更することが鉄則です。

2024年4月施行「相続登記の義務化」と過料のリスク

2024年4月1日から、「相続登記の義務化」がスタートしています。

不動産を相続したことを知った日から3年以内の申請が義務付けられ、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

借地権付き建物も対象となっているため、自分の財産である権利を守ることに加え、こうした罰則を回避するためにも相続登記の手続きを進めましょう。

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借地権を守るための相続登記の手続き

一般的な相続登記の流れを、以下の3ステップで解説します。

1. 建物の登記事項証明書（登記簿謄本）で現状を確認する
2. 遺産分割協議書を作成する
3. 法務局で所有権移転登記（相続登記）を申請する

なお、相続登記は書類の収集や作成等に専門的な知識を必要とする場面が多いため、司法書士に依頼するのが一般的です。

Step1.建物の登記事項証明書（登記簿謄本）で現状を確認する

借地権付きの建物を相続したら、まずは法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得し、以下を確認して現状を把握します。

• 表題部：所在や床面積などが現況と合っているか
• 権利部：所有者が誰になっているか（親の名義か）

もし登記簿が存在しなければ、相続した建物は「未登記建物」となり、まずは建物の物理的状況を登録する表題部の登記が必要になります。

※表題登記には測量などが必要になるため、土地家屋調査士に依頼する

Step2.遺産分割協議書を作成する

遺言書がない場合、相続人全員で「誰が借地権付き建物を相続するか」を話し合う遺産分割協議を行います。

合意したら「遺産分割協議書」を作成し、全員の実印を押します。これは登記申請の重要書類となります。

注意したいのは、兄弟などの共有名義で借地権付き建物を相続すると、後々大きなトラブルに発展する可能性が高い、という点です。
将来的な建て替えや増改築・売却などには、共有者の全員・あるいは過半数の同意が必要になるため、借地権の活用を巡って揉めるケースがあとを絶たないのです。

そのため、特定の1人の名義で相続することを強く推奨します。

Step3.法務局で所有権移転登記（相続登記）を申請する

書類が揃ったら、法務局へ所有権移転登記（相続登記）を申請します。

手続き完了後、登記識別情報通知（いわゆる「権利証」）が発行されれば、名実ともに所有者となり、相続した借地権付き建物に対抗要件が備わります。

申請に必要な書類と登録免許税

主な必要書類は以下の通りです。

• 登記申請書
• 被相続人・相続人の戸籍謄本等
• 遺産分割協議書・印鑑証明書
• 固定資産評価証明書・住民票

また、「登録免許税」として固定資産税評価額の0.4％がかかります（例：評価額5,000万円なら20万円）。

このほか、司法書士に依頼する場合、10万円程度の報酬が必要になります。

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まとめ

借地権相続において、家の権利を守る「対抗要件」は極めて重要です。
土地に借地権（賃借権）の登記がなくても、借地上の建物を相続登記すれば、第三者にその土地を借りる権利を主張できます。

未登記放置は、立ち退きリスクを高めるだけでなく、義務化による過料の対象にもなるため、早めの手続きをおすすめします。

ただ、借地権相続には登記以外にも、地主への連絡や地代、更新、売却など複雑な問題が伴います。
専門知識なしでの対応は、トラブルのもとになりかねません。

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