借地権の相続トラブルは弁護士へ？費用相場や依頼すべきケースを解説
借地権の相続トラブルは弁護士へ？費用相場や依頼すべきケースを解説
目次
借地権の相続は権利関係が複雑で、相続人同士のトラブルに限らず、地主とのトラブルに発展しやすいものです。
地主から、
「高額な更新料を請求された」
「立ち退きを迫られている」
といった悩みを抱え、弁護士への相談を検討している借地人の方も多いことでしょう。
本記事では、借地権相続で弁護士が必要なケースや費用相場、借地権専門の不動産会社の活用法について解説します。
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借地権の相続を弁護士に相談・依頼する6つのメリット
借地権の相続を弁護士に依頼するメリットは、主に以下の6つです。
- 地主との複雑な権利交渉を代行してもらえる
- 遺産分割時の「借地権特有のトラブル」を解決できる
- 借地権の適正な評価額（財産価値）を主張できる
- 相続登記や名義変更の手続きを一任できる
- 二次相続や将来の処分を見据えた対策ができる
- 相続した借地権の売却・契約解除トラブルを防げる
メリット①：地主との複雑な権利交渉を代行してもらえる
弁護士は代理人として地主と直接交渉できます。
当事者同士では感情的になりがちな話し合いも、法律のプロが間に入ることで、冷静かつ対等に進められます。
具体的には、以下のような交渉を代行してもらえます。
- 名義書換承諾料や更新料の減額交渉
- 建替え承諾や借地条件変更の交渉
【具体例】名義書換承諾料や更新料の減額交渉
相続時の名義書換承諾料は原則不要ですが、支払いを要求されるケースは後を絶ちません。
弁護士なら、法的根拠に基づき「支払う必要がないものは払わない」「相場より高い金額は減額する」と正当に主張できます。
【具体例】建替え承諾や借地条件変更の交渉
相続を機に実家の建替えや構造変更（木造から鉄骨造へ等）を希望する場合、地主の承諾が必要です。
地主が拒否しても、弁護士が適正な承諾料を提示し、交渉をまとめるサポートを行います。
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メリット②：遺産分割時の「借地権特有のトラブル」を解決できる
借地権は土地そのものではないため分割が難しく、相続人同士で揉める原因になります。
弁護士は、遺産分割時に当事者間での合意形成が難しい場合、以下のような形で解決を目指します。
- 借地権の現物分割のサポート
- 代償分割や換価分割（売却）の取りまとめ
【具体例】借地権の現物分割のサポート
広い敷地を複数の相続人で分けたい場合、土地の分筆や新たな借地契約が必要です。
地主の承諾取り付けや権利関係の整理など、複雑な手続きを弁護士がサポートします。
【具体例】代償分割や換価分割（売却）の取りまとめ
特定の相続人が継ぐ「代償分割」や、売却して現金を分ける「換価分割」においても、弁護士が公平な取り決めを行います。
特に換価分割では、地主への承諾交渉も含めて調整します。
メリット③：地主や他の相続人に対して、借地権の適正な財産価値を主張できる
借地権の価値は、誰に対して主張するかで変わります。
弁護士は不動産鑑定士と連携し、「地主との買取交渉」や「親族間での遺産分割」の場において、客観的な根拠に基づいた適正価格を主張します。
安易な評価額で合意して損をするのを防ぎます。
【具体例】地主からの買取提示額や、遺産分割額の是正
地主から相場より著しく低い買取価格を提示されたり、遺産分割で不利な評価額を押し付けられたりすることがあります。
弁護士は法的・経済的根拠を示して価格交渉を行い、依頼者の経済的利益を最大化します。
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メリット④：相続登記や名義変更の手続きを一任できる
借地権付き建物を相続したら、建物の名義変更（相続登記）が必要です。
弁護士に依頼すれば、提携する司法書士を通じて登記をワンストップで行え、地主への通知も任せられます。
【具体例】地主への挨拶や契約書巻き直しのサポート
地主への挨拶同行や、契約書を新しく作成し直す（巻き直す）際のリーガルチェックを行います。
将来不利になる特約がないか、厳密に精査できるため安心です。
メリット⑤：二次相続や将来の処分を見据えた対策ができる
今回の相続だけでなく、次の世代への二次相続や、将来の売却・返還を見据えたアドバイスが受けられます。
共有名義のリスクや借地権の整理方法など、長期視点での提案が可能です。
メリット⑥：相続した借地権の売却・契約解除トラブルを防げる
「誰も住まないから売りたい」「地代負担が重い」といった場合、地主とのトラブルを防ぎつつ手続きを進められます。
具体的には、以下のような方法で解決を試みます。
- 借地非訟手続（地主の承諾に代わる許可）
- 底地買取や借地権買取の交渉
【具体例】借地非訟手続（地主の承諾に代わる許可）
売却に地主がどうしても承諾しない場合、裁判所の許可を得る「借地非訟手続」を利用できます。
これは法的手続きのため、弁護士の専門領域です。
【具体例】底地買取や借地権買取の交渉
地主への「底地買取」や「借地権買取」の交渉も、弁護士が代理人となれば、感情論を排した価格交渉が可能になります。
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借地権相続でよくあるトラブルと、弁護士が必要なケース
借地権相続において、弁護士への依頼を検討すべき代表的なトラブルは、以下の通りです。
- 地主から「借地権を返してほしい」と要求された
- 高額な承諾料や更新料を請求され支払えない
- 相続人の間で「誰が借地権を継ぐか」揉めている
- 地主との人間関係が悪化しており直接話せない
- 売却したいが地主が承諾してくれない（承諾拒否）
ケース①：地主から「借地権を返してほしい」と要求された
相続を機に「契約を更新しない」「更地にして返せ」と迫られるケースです。
借地借家法により借地人の権利は守られており、正当事由なく立ち退く必要はありません。
不当な要求を拒否するには、弁護士の介入が有効です。
ケース②：高額な承諾料や更新料を請求され支払えない
「建替え承諾料数千万円」など、法外な金銭を要求されるケースです。
相場を知らずに支払う前に、弁護士に妥当性を判断してもらい、減額交渉を行うべきです。
ケース③：相続人の間で「誰が借地権を継ぐか」揉めている
「誰が継ぐか」「売ってお金にするか」で親族間の話し合いが平行線の場合です。
遺産分割調停などを見据え、法的な交通整理が必要となります。
ケース④：地主との人間関係が悪化しており直接話せない
地主と顔を合わせるだけで争いになるような状況では、当事者間の解決は困難です。
代理人を立て、直接の接触を避けて手続きを進めるのが賢明です。
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ケース⑤：相続後に売却したいが、地主が承諾してくれない（承諾拒否）
借地権の売却には地主の承諾が必須ですが、頑なに拒否される場合です。
前述の「借地非訟手続」を行うには、弁護士への依頼が必要です。
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借地権の相続でかかる弁護士費用の内訳と相場
借地権の相続でかかる弁護士費用の内訳と相場は、以下の通りです。
- 法律相談料（初回無料や30分5,000円～）
- 着手金（難易度や経済的利益に応じた設定）
- 報酬金・成功報酬（解決時の経済的利益の約10～16％）
- 日当・実費（裁判所への出頭や通信費など）
- 相続後に借地非訟手続を申し立てる場合の追加費用
内訳①：法律相談料（初回無料や30分5,000円～）
正式依頼前の相談費用です。
初回無料の事務所も増えていますが、有料なら30分5,000円〜1万円程度が相場です。
内訳②：着手金（難易度や経済的利益に応じた設定）
依頼時に支払う費用で、結果に関わらず発生します。
経済的利益の数％〜8％程度で、最低10万〜30万円程度が一般的。
借地非訟などの複雑な事案ではさらに高額になります。
内訳③：報酬金・成功報酬（解決時の経済的利益の約10～16％）
解決時に支払う費用です。
「減額できた金額」や「取得額」の10％〜16％程度が目安です。
内訳④：日当・実費（裁判所への出頭や通信費など）
弁護士の日当（半日3万〜5万円程度）や、印紙・切手代などの実費が別途かかります。
内訳⑤：借地非訟手続を申し立てる場合の追加費用
裁判所へ申し立てる場合、通常の交渉とは別枠で着手金・報酬金（各30万〜50万円程度〜）が必要になることがあります。
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一般的な事務所では数十万〜数百万円の費用がかかりますが、センチュリー21中央プロパティーでは、相談から売却までの仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用などがすべて無料です。
買主側が諸費用を負担する独自の仕組みにより、売主様は金銭リスクなく手取り額を最大化できます。
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借地権に強い弁護士を選ぶために注目すべきポイント
借地権に強い弁護士を選ぶために注目すべきポイントは、以下の通りです。
- 「借地借家法」や不動産実務の実績が豊富か
- 地主との関係を壊さない「交渉力」があるか
- 料金体系が明確で、費用対効果の説明があるか
- 不動産鑑定士や税理士との連携ネットワークがあるか
ポイント①：「借地借家法」や不動産実務の実績が豊富か
弁護士でも得意分野は異なります。
一般の不動産相続と借地権相続は別物であるため、借地借家法や地代・更新料の相場など、借地権の実務に詳しいかどうか確認しましょう。
借地権トラブルの解決実績が多い事務所がおすすめです。
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ポイント②：地主との関係を壊さない「交渉力」があるか
解決後も契約が続く場合、地主の顔を立てつつ依頼者の利益を守る、バランス感覚に優れた交渉力が求められます。
ポイント③：料金体系が明確で、費用対効果の説明があるか
「費用をかけても利益はこの程度」といったリスクも含め、費用対効果を明確に説明してくれる弁護士は信頼できます。
ポイント④：不動産鑑定士や税理士との連携ネットワークがあるか
土地の評価（鑑定）や相続税（税務）の問題もワンストップで解決できる体制があるか確認しましょう。
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弁護士に依頼する前に知っておくべきデメリット・注意点
借地権相続における弁護士依頼には、以下のようなデメリットが存在します。
- 費用が高額になり、手取り額が減る可能性がある
- 弁護士の介入により地主の態度が硬化するリスク
- 売却活動そのもの（買い手探し）は弁護士の専門外
注意点①：費用が高額になり、手取り額が減る可能性がある
トラブルの規模が小さいと、高額な弁護士費用を支払った結果、手元にお金がほとんど残らない事態もあり得ます。
注意点②：弁護士の介入により地主の態度が硬化するリスク
関係が良好な段階で弁護士名義の通知書を送ると、地主が「喧嘩を売られた」と感じて態度を硬化させるリスクがあります。
まずは他の専門家を挟む方がスムーズな場合もあります。
注意点③：売却活動そのもの（買い手探し）は弁護士の専門外
弁護士は「法的解決」はできますが、「買い手探し」はできません。
売却には不動産会社の協力が不可欠です。
なお、センチュリー21中央プロパティーのように社内弁護士が在籍する不動産会社であれば、法的な安心感と販売力を兼ね備えており、ワンストップでの対応が可能です。
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借地権の相続に際して、深刻なトラブルは弁護士、円満解決や売却が目的なら専門の不動産会社など、相談先を適切に選択することの重要性をお分かりいただけたかと思います。
センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産仲介会社です。
借地権トラブルのご相談・売却実績4万件以上を誇る当社では、以下のようなサポートを提供しています。
- 社内弁護士が常駐：契約書確認や法的相談に対応。
- 借地権専門スタッフが在籍：地主との交渉をスムーズに代行。
- 諸費用0円システム：仲介手数料、弁護士費用、相続登記費用、残置物処分費用などが完全無料。売主様の手取り額を最大化します。
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「弁護士に頼むべきか迷っている」「まずは費用をかけずに相談したい」という方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。
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借地権の相続と弁護士に関してよくある質問
借地権の相続と弁護士に関して、よくある質問とその回答をご紹介します。
Q1.地主への相続挨拶や名義変更だけなら、自分でもできますか？
A.関係が良好ならご自身でも可能です。
ただし、不用意な発言がトラブルを招くこともあるため、不安があれば専門家のアドバイスを受けることを推奨します。
ホームページを参照して、借地権の事例が多い事務所を選びましょう。
Q2.借地権の相続に強い弁護士はどうやって探せばいいですか？
A.検索や紹介を活用し、解決事例を確認しましょう。
センチュリー21中央プロパティーのような借地権専門の不動産会社から、実績豊富な提携弁護士を紹介してもらうのもおすすめです。
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Q3.弁護士に依頼せず、直接不動産会社に相談しても良いですか？
A.はい、最初は専門不動産会社への相談がおすすめです。
特に「売却」なら、地主交渉から売却までワンストップで対応でき、費用も抑えられます。
紛争性が高ければ、そこから弁護士を紹介してもらえます。
Q4.相続発生後、地主から立ち退きを迫られています。すぐに弁護士を呼ぶべき？
A.早急に弁護士、または社内弁護士のいる専門不動産会社へ相談してください。
安易な対応やサインは禁物です。
権利を守るため、専門家の同席や助言が不可欠です。
この記事の監修者
弁護士
エルピス総合法律事務所 代表弁護士／宅地建物取引士
東京大学法学部を卒業後、20年以上にわたり不動産法務の最前線で活躍するスペシャリスト。東京弁護士会に所属し、弁護士資格に加え宅地建物取引士の資格も有することで、法律と不動産実務の両面から深い専門知識と豊富な経験を持つ。
特に借地権における紛争解決においては、業界屈指の実績を誇り、借地権更新料問題、地代増減額請求、借地非訟事件、建物収去土地明渡請求など、複雑な案件を数多く解決に導いてきた。
著書に「事例でわかる 大家さん・不動産屋さんのための改正民法の実務Q&A」がある。メディア出演やセミナー登壇実績も多数。
