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借地権に強い弁護士はどう探す?|借地人向けにわかりやすく解説|借地権のトラブル

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借地権に強い弁護士はどう探す?|借地人向けにわかりやすく解説

借地権に関してトラブルが発生し、借地権に強い弁護士をどう探せばよいのかわからず困っている方も少なくありません。そもそも借地権は、売却するためには地主の承諾が必要など、トラブルが発生しやすい関係にあります。

そのため借地権のトラブルが起こったときは、弁護士を探して妥当な解決に向けて動くことが自分の権利を守るために重要です。しかし、借地権に強い弁護士はどのように探せばよいのかわからず困っている方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、借地権トラブルを解決したい方のために、借地権に強い弁護士の探し方を解説します。弁護士費用や相談方法も解説しているので、ぜひ参考にしてください。

1.借地権トラブルに強い弁護士の探し方

借地権トラブルに強い弁護士の探し方を、借地権についてどのようなトラブルがよくあるのか、なぜ借地権トラブルは弁護士への相談がおすすめなのかを紹介したうえで解説します。

1-1 借地権でよくあるトラブル

借地権でよくあるトラブルは、次のとおりです。

  • トラブル①地主が売却を認めてくれない

  • トラブル②更地にして無償で返せと言われた

  • トラブル③地主から高額な承諾料を求められた

それぞれのトラブルについて概要を紹介します。

1-1-1 トラブル①地主が売却を認めてくれない

借地権トラブルのうち典型といえるものが、地主が売却を認めてくれないといったトラブルです。

例えば、子どもが独立するため借地権を売却して地方に住み替えたい場合があります。しかし借地権の売却には地主の承諾が必要であるため、地主が認めてくれない場合、そのままでは売却に進めません。

弊社CENTURY21中央プロパティーの調査によると、売却に進めない借地人の多くは、諦めて地主に借地を返還しています(図①)。

図①:地主に売却を反対された際の対応

図①:地主に売却を反対された際の対応

第三者への売却を承諾してもらえなければ、地主に建物を買い取ってもらう、または建物を解体し更地にした状態で、地主に借地権を返還するかたちになります。諦めて地主に返還することは、解体費用の負担が大きいことはもちろん、借地人にとって著しく不利な解決と言わざるを得ません。

実は、地主が売却を承諾しなくても、裁判所に地主に代わる許可を求める申し立て(借地非訟)ができます(借地借家法第19条)。地主が不利となるおそれがなければ、承諾料の負担はかかりますが通常は売却可能です。承諾料については後述します。

なお、裁判所に申し立てる前に、通常は弊社のような不動産仲介業者に相談して買主を見つけておく必要があります。裁判所は借地権の売却によって地主が不利となるおそれがあるかどうかを判断しますが、誰に売却するかがその判断要素となるためです。

1-1-2 トラブル②更地にして無償で返せと言われた

地主から、借地を更地にして無償で返せと更地返還を求められることもあります。
原則、契約期間の終了によって、借地権を地主に返還する際は、建物を解体し更地にして返還する必要があります。この時、解体にかかる費用は借地人が負担するのが一般的です。

但し、正当な事由があって借地契約の更新を拒否された場合では、建物買取請求権により借地上の建物を地主に買い取ってもらうことも可能です。(借地借家法第13条)

建物買取請求が行使できる要件は下記の通りです。

  • 土地上に建物が建っていること

  • 契約期間が満了していること

  • 契約更新されないこと

建物を取り壊す解体費用は、借地人にとって大きな負担となります。
地主に更地返還を求められているケースでは、建物の解体を考える前に建物買取請求が行使できるかどうかも確認するとよいでしょう。

1-1-3 トラブル③地主から高額な承諾料を求められた

売却を承諾する代わりに、地主から高額な承諾料を求められる場合もあります。承諾料を支払う契約があれば支払う必要がありますが、そもそも法律上の義務はありません。

しかし慣習上は承諾料の支払いがあるため、借地権価格の10%程度が相場といわれているところ、相場よりも高額な承諾料を求められた場合は弁護士などに相談するとよいでしょう。

なお、前述の借地非訟の裁判による場合、鑑定委員会と呼ばれる機関による意見をもとに裁判所が承諾料の支払有無、金額を決めます。

1-2 弁護士への相談がおすすめな理由

地主が売却を認めてくれないなど、借地権のトラブルは弁護士に相談することがおすすめです。おすすめする理由は次のとおりです。

図②:借地権トラブルは弁護士への相談がおすすめな4つの理由

図②:借地権トラブルは弁護士への相談がおすすめな4つの理由

それぞれ詳細を解説するので、弁護士に相談するかどうか迷っている方はぜひ参考にしてください。

1-2-1 法的根拠に基づき主張できる

弁護士に相談し対応を依頼すると、地主に対して法的根拠に基づいた主張ができます。

弁護士なら、地主の主張が法的に根拠のある主張かどうかもわかります。地主の主張に法的根拠がない場合、借地人側から法的根拠のある主張を地主にすることによって、妥当な解決を期待できるでしょう。

1-2-2 相手と直接やり取りしなくてよい

弁護士に依頼すると、地主と直接やり取りしなくてよいメリットがあります。なぜなら、弁護士が「今後は借地人本人ではなく弁護士宛てに連絡をするように」といった内容の受任通知を地主に送ってくれるためです。

法律に詳しくないからこのようなやり取りは苦手、地主と関係性が悪化し話し合いがうまくいかないといった場合でも、弁護士が地主と話し合ってくれます。

1-2-3 相手にプレッシャーを与えることができる

弁護士に依頼すると、地主に受任通知が送られます。この受任通知が地主に対してプレッシャーを与え、地主の態度がこれまでの態度とは一転して柔らかくなることがあります。

特に、あなたが法律に詳しくないだろうと地主が強気の主張をしていた場合にこの傾向は顕著です。

1-2-4 書類作成等も代行してくれる

弁護士は、地主とのやり取りの手紙(協議書面)はもちろん、裁判になった場合の申立書や準備書面などの書類作成等も借地人の代理人として代行してくれます。

書類は法的根拠に基づいた主張を記載するのが基本であり、裁判ではその主張を裏付けるための証拠も準備しなければなりません。

裁判は口頭ではなく書類をもとに進行するため、書類の重要性は非常に高いです。弁護士は交渉のプロであるだけでなく書類作成(法律文書作成)のプロでもあるため、弁護士に相談すると安心できます。

1-3 借地権に強い弁護士とは

借地権に強い弁護士とは、民法や借地借家法などの法律知識と、不動産トラブルの交渉経験が豊富な弁護士です。

借地権は多くの場合、民法第601条に規定される賃貸借であり、建物の所有を目的とする土地の賃借権(借地権)については借地借家法で特別の定めがされています。そのため、民法と借地借家法の法律知識が豊富でなければ借地権に強い弁護士とはいえません。

また、借地権を売却するには地主の承諾が必要になり、承諾が得られなければ借地非訟の手続きを進めます。地主との交渉や借地非訟を経験したことがない弁護士もいるため、このような経験が豊富な弁護士が借地権に強い弁護士といえます。

不動産トラブルの対応実績が豊富かどうかは、弁護士事務所のホームページで確認しましょう。また、実際に弁護士と相談したときに、自分と似たような問題を取り扱ったことがあるかどうか聞いて確認する方法もあります。

2.借地権に強い弁護士へ依頼する際の費用

借地権に強い弁護士へ依頼する際、相談料・着手金・報酬金などがかかります。費用の金額は依頼する弁護士によって変わりますが、大まかに目安を示すと次のとおりです。

図③:借地権に強い弁護士へ依頼する際の費用

図③:借地権に強い弁護士へ依頼する際の費用

以降では、地主が売却を承諾しないため、裁判所に対して「地主に代わる許可」を求める申し立て(借地非訟)をする場合の弁護士費用を紹介します。

2-1 相談料

相談料は弁護士に法律相談をするときにかかる費用で、30分5,000円または1時間10,000円と設定されている場合がほとんどです。ただし、初回相談は無料になる場合もあります。

2-2 着手金

着手金は、弁護士に事件を依頼したときにかかる費用で、目安として40万円です。

借地権の額が5,000万円以下であれば、20~60万円程度に設定している法律事務所が多いです。ただし、借地権の額が5,000万円を超える場合は超える部分について0.5%を加算した額となることがあります。

2-3 報酬金

報酬金は、借地権の売却など、事件が成功したときにかかる費用です。

報酬金は法律事務所によって算定方法が異なることが多いため、一概に紹介することはできません。目安を示すとすると、借地権価格の5%が一応の目安です。

ただし借地権価格の5%よりも高く設定している法律事務所も少なくないため、弁護士に依頼するときは確認しておきましょう。

3.借地権に強い弁護士へ依頼する方法

借地権に強い弁護士へ依頼する方法には、法律事務所に相談するだけでなく、不動産業者に相談する方法もあります。

3-1 法律事務所に相談する

弁護士へ依頼する基本的な方法は、直接、法律事務所に相談する方法です。弁護士は気難しいといったイメージを持っている方もいますが、ほとんどの弁護士は優しく話を聞いてくれます。相談料も初回は無料の弁護士も少なくありません。

法律事務所に相談するには、「借地権 弁護士 東京都」のように検索して、法律事務所のホームページから問い合わせフォームや電話で相談の予約をするのが一般的です。

また、「借地権 弁護士ナビ」や「借地権 弁護士ドットコム」などと検索して、表示される弁護士紹介サイトから弁護士や弁護士事務所を探す方法もよいでしょう。

3-2 不動産業者に相談する

借地権に強い弁護士に依頼するために、不動産業者に相談する方法もあります。地主が借地権の売却を認めず借地人が借地非訟の手続きをとる場合、事前に買主を見つける必要があるため、むしろ弁護士事務所に直接相談するより不動産業者に相談するほうがスムーズです。ただし、どの不動産業者でもよいわけではありません。借地権は売るために地主との交渉が必要になる場合もあるだけでなく、個人が借地権を買うことは多くないことから、一般的な不動産業者では十分に対応できない場合もあるからです。そのため、借地権に強い弁護士へ依頼したい場合は、借地権の取り扱い実績が豊富で弁護士が常駐のうえ、初回のご相談時から同席してくれる不動産業者をインターネットで探しましょう。相談する不動産業者が見つかったら、電話や問い合わせフォームから相談を申し込み、来店や電話で具体的な状況を相談します。弊社CENTURY21中央プロパティーは、借地権の取り扱い実績が豊富で、常駐の弁護士が初回のご相談時から同席します。弊社に相談いただくと、弁護士費用も無料です。借地権に関してお困りの方は、お電話(0120-244-021)または以下のフォームからぜひ弊社に気軽にご相談ください。相談は無料です。

まとめ

借地権に強い弁護士は、民法と借地借家法の知識が豊富で、地主との交渉や借地非訟の手続きについても経験が豊富な弁護士です。

地主が主張する内容は、法的根拠に基づかない場合も少なくありません。そのため、借地人としては妥当な解決に向けて弁護士に相談するのがおすすめです。

また、弁護士に相談すると地主と直接交渉する必要がないだけでなく、地主にプレッシャーを与えることもできます。交渉で解決できない場合でも、弁護士が借地非訟の手続きによって解決までサポートしてくれます。

借地権に強い弁護士を探すときは、借地権に強い弁護士をインターネットで検索してみましょう。借地権の取り扱い実績が豊富で弁護士と提携している不動産業者に相談するのもおすすめです。

この記事の監修者

塩谷 昌則シオタニ マサノリ

弁護士

弁護士。兵庫県出身。東京大学法学部卒業。東京弁護士会所属。弁護士資格のほかマンション管理士、宅地建物取引士の資格を有する。借地非訟、建物明渡、賃料増額請求など借地権や底地権をはじめとした不動産案件や相続案件を多数請け負っている。

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