借地権相続で税理士は何をしてくれる？依頼すべき業務内容と費用相場
借地権相続で税理士は何をしてくれる？依頼すべき業務内容と費用相場
目次
借地権（借地）を相続する際、「評価額の計算が難しい」「地主への連絡方法がわからない」といった悩みに直面する方は少なくありません。
通常の土地とは評価方法が異なるため、依頼する専門家の知識量によって、納税額に数百万円単位の差が出ることもあります。
この記事では、借地権の相続を税理士に依頼するメリットや費用相場、そして「借地権に強い税理士」を見極めるポイントをわかりやすく解説します。
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借地権の相続を税理士に依頼するメリット
借地権の相続手続きをご自身で行うことも可能ですが、専門家である税理士に依頼することで、金銭面・精神面で以下のようなメリットが得られます。
- 複雑な借地権の評価額を正しく算出できる
- 小規模宅地等の特例活用で相続税を節税できる
- 税務署への申告手続きを代行してもらえる
- 納税資金を考慮した現実的な遺産分割のアドバイスがもらえる
なお、相続登記（名義変更）は司法書士、地主との交渉は弁護士や不動産会社の領域ですが、税金に関するこれらの業務は税理士に依頼する必要があります。
メリット①：複雑な借地権の評価額を正しく算出できる
借地権の評価は、単に路線価に面積を掛けるだけでは算出できません。
借地権割合や利用状況、土地の形状による補正など、考慮すべき要素は多岐にわたります。
専門家であれば複雑な計算を正確に行えるため、過大な評価による税金の払いすぎを確実に防ぐことができます。
メリット②：小規模宅地等の特例活用で相続税を節税できる
土地の評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」は、借地権にも適用可能です。
ただし、適用には細かい要件をクリアする必要があります。
知識のある税理士に依頼すれば、特例適用の可否を正確に判断し、最大限の節税効果が得られる遺産分割案を提案してもらえます。
メリット③：税務署への申告手続きを代行してもらえる
相続税の申告書作成は専門知識が必要で、膨大な手間がかかります。
税理士に依頼すれば、書類作成から提出までをすべて代行してもらえるため、精神的な負担が大幅に軽減されます。
不備による税務調査のリスクを減らせる点も大きな魅力です。
メリット④：納税資金や二次相続を考慮した遺産分割が相談できる
借地権は換金しにくい資産でありながら、高額な相続税がかかるケースがあります。
「誰が借地権を相続すれば、納税資金を確保しつつ、将来の地代支払いや更新料にも耐えられるか」といった資金繰りの視点は、税理士のアドバイスが不可欠です。
また、配偶者が相続した場合の「二次相続」での税負担まで見越した、損のない遺産分割案を提案してもらえます。
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借地権の相続を税理士に依頼するデメリット
借地権の相続を税理士に依頼するデメリットは、主に以下の通りです。
- 依頼費用（報酬）がかかる
- 借地権に詳しくない税理士だと評価損のリスクがある
デメリット①：依頼費用（報酬）がかかる
税理士への報酬は、遺産総額に応じて数十万円〜百万円程度かかることがあります。
しかし、税理士による節税効果で、報酬以上の税金が安くなるケースも多々あります。
目先の費用だけでなく、最終的な手取り額で判断することが大切です。
デメリット②：借地権に詳しくない税理士だと評価損のリスクがある
税理士にも得意分野があり、不動産や借地権の評価に慣れていないケースも少なくありません。
知識の浅い税理士だと、形式的な計算しか行わず、評価額が高くなりすぎてしまう（＝税金を払いすぎる）リスクがあります。
借地権に強い専門家を選ぶことが重要です。
借地権の相続に強い税理士を選ぶポイント
借地権の相続に強い税理士を選ぶポイントは、主に以下の4つです。
- 相続税申告の専門性が高く実績が豊富である
- 不動産鑑定士や不動産会社とのネットワークがある
- 借地権特有の「評価減」のポイントを熟知している
- 名義変更や売却時の「承諾料」についても理解がある
ポイント①：相続税申告の専門性が高く実績が豊富である
税理士事務所のホームページで、「相続税申告」の実績件数を確認しましょう。
年間数百件の案件を扱っている事務所なら、多様な土地評価のノウハウが蓄積されており、安心して任せられます。
ポイント②：不動産鑑定士や不動産会社とのネットワークがある
借地権の評価や売却には、不動産鑑定士や不動産会社の協力が不可欠です。
不動産会社と繋がりのある税理士なら、税務と不動産価値の両面から適正な評価が可能です。
例えば、センチュリー21中央プロパティーでは、司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、相続や税務を含む借地権トラブル・売却をワンストップで確実にサポートします。
また、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。
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ポイント③：借地権特有の「評価減」のポイントを熟知している
土地の評価額を下げる要因（不整形地や騒音など）を見逃さない観察力が重要です。
特に借地権は、契約内容や地代によっても評価額が変わります。
面談時に「借地条件による減額要因まで詳しく見てくれますか？」と確認してみるとよいでしょう。
ポイント④：名義変更や売却時の「承諾料」についても知見がある
相続後の売却や遺贈には、地主への「承諾料」が発生するケースがあります。
これらは税務上の経費になる場合があるため、承諾料の相場や税務処理についても詳しい税理士を選ぶのが安心です。
借地権の相続手続きを税理士に依頼する際の費用と相場
借地権の相続手続きを税理士に依頼する費用の内訳は、主に以下の通りです。
- 基本的な相続税申告の報酬
- 借地権（土地）の評価に伴う加算報酬
- 成功報酬や実費などの追加費用
費用①：基本的な相続税申告の報酬
基本報酬の相場は「遺産総額の0.5%〜1.0%」程度です。
遺産総額が5,000万円なら25万円〜50万円が目安となり、遺産額や相続人の数が増えるほど報酬も上がるのが一般的です。
費用②：借地権（土地）の評価に伴う加算報酬
土地評価の難易度に応じ、「1利用区分につき5万円〜」といった加算報酬がかかることがあります。
借地権は評価が複雑なため、通常の土地より高めに設定される場合もあります。
費用③：成功報酬や実費などの追加費用
節税できた額の一部を「成功報酬」として請求する事務所も多くあります。
また、戸籍謄本の取得費や郵送代などの実費も別途必要です。
契約前に必ず総額の見積もりを取り、追加料金の条件を確認しましょう。
税理士だけでは対応できない業務内容
税理士はあくまで「税金の計算と申告のプロ」であり、借地権相続で頻発する以下のような業務は税理士の対応範囲外であるため、それぞれの専門家（弁護士や不動産会社など）と連携する必要があります。
- 地主への連絡と対応（更新料・承諾料・地代などの調整業務）
- 地主と借地人が揉めた際の代理人業務
- 相続した借地権を売却する際の販売業務
業務内容①：地主への連絡と対応（更新料・承諾料・地代などの調整業務）
相続が発生した際、地主への挨拶や連絡はマナーとして必要ですが、これらは税理士の業務ではありません。
また、遺言による遺贈で発生する「名義書き換え承諾料」の取り決めや、契約更新時期と重なった場合の「更新料」の金額確認など、金銭が絡む地主との調整業務も、借地人自身か不動産会社・弁護士が行う必要があります。
なお、センチュリー21中央プロパティーなら、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。
業務内容②：地主と借地人が揉めた際の代理人業務
「相続を機に地代の値上げを要求された」「立ち退きを迫られた」といったトラブルになった場合、税理士は代理人として交渉することができません（非弁行為となるため）。
地主との関係が悪化している場合や、法的な主張が対立している場合は、交渉のプロである弁護士や、借地権トラブルに強い不動産会社を間に挟むのが安全な解決策です。
なお、センチュリー21中央プロパティーには借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。
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業務内容③：相続した借地権を売却する際の販売業務
地主の承諾が必須となる借地権の売却は、一般的な不動産よりも難易度が高く、専門的なノウハウが求められます。
特に相続税の納付期限が迫っている場合は、確実な売却力を持つパートナー選びが重要です。
センチュリー21中央プロパティーなら、広範なネットワークとオークション形式を駆使し、富裕層投資家や不動産投資法人へアプローチすることで、最高値での売却を実現します。
また、買主側が諸費用をすべて負担する仕組みにより、売主様の手取り額を最大化できます。
まとめ
相続した借地権の申告業務は複雑で、税理士の選び方一つで納税額が大きく変わります。
借地権の適切な評価と節税のためには専門知識が必須ですが、相続登記申請手続きや、地主との売却交渉までは税理士だけでは対応できません。
借地権を相続する際は、税理士だけでなく、弁護士や借地権専門の不動産会社とも連携できる窓口を持つことが重要です。
センチュリー21中央プロパティーでは、社内弁護士と税理士、借地権スペシャリストが連携し、相続から売却までワンストップでサポートします。
プライバシーマークも取得しており、売主様の個人情報保護やプライバシー管理において万全の体制で取引を行うため、ご家族間の事情がある場合でも安心です。
お客様側の諸費用（仲介手数料や弁護士費用、相続登記費用など）は完全無料で、最短2週間程度でのスピード売却も目指せます。
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借地権の相続・売却に関してよくある質問
借地権の相続・売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.借地権の相続税評価額はどのように計算しますか？
A.原則「自用地としての評価額×借地権割合」で計算します。
路線価に基づく更地評価額に、地域ごとの借地権割合（30%〜90%）を掛けて算出します。
ただし、土地形状や賃貸状況による補正が必要なため、正確な計算は専門家への依頼をおすすめします。
Q2.相続時に地主への挨拶や「承諾料」の支払いは必要ですか？
A.挨拶は推奨されますが、相続時の承諾料は原則不要です。
相続では借地人の地位も承継されるため、地主の承諾や承諾料は法的に不要です。
ただし、遺言による「遺贈（相続人以外への譲渡）」の場合は承諾料が必要になることがあります。
Q3.相続した借地権が不要な場合、地主への返還と売却どちらが得策ですか？
A.金銭的には「売却」の方がメリットが大きいです。
無償返還では資産価値がゼロですが、売却できれば現金が手に入ります。
地主の承諾が必要ですが、専門業者が介入することで、地主への買取交渉や底地との同時売却など、柔軟な解決策が見つかる可能性があります。
Q4.相続税の申告は、借地権専門ではない近所の税理士に頼んでも大丈夫ですか？
A.評価損のリスクがあるため、借地権に強い税理士を推奨します。
借地権評価は専門性が高く、経験の浅い税理士だと評価額が高くなり、税金を払いすぎるリスクがあります。
地主との関係性も考慮できる、不動産実務に詳しい専門家を選ぶのが賢明です。
この記事の監修者
税理士
ワールド法律会計事務所 代表／税理士
ワールド法律会計事務所の代表を務める、借地権・不動産税務のスペシャリスト。東京税理士会日本橋支部所属（登録番号 117651）。
特に借地権の評価や譲渡に関する税金問題、地代・更新料の税務処理など、借地権にまつわる税務相談を得意分野としている。
生前贈与や親族間の不動産売買、相続対策など、多岐にわたる不動産税務全般にも豊富な経験と実績を持つ。税務の専門知識と実践的なアドバイスで、複雑な不動産税金問題を最適化し、お客様の賢い資産形成をサポートする。
