底地の売却を完全ガイド!5つの売却方法と相場、注意点を徹底解説

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底地の売却を完全ガイド!5つの売却方法と相場、注意点を徹底解説

底地の売却を完全ガイド!5つの売却方法と相場、注意点を徹底解説

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底地とは、借地権が設定されている土地のことです。

底地は完全所有権の土地と比べて自由に利用できないなど、いくつかの制約が設けられています。
こうした事情から、底地は売却できるのかどうか、判断がつかない方もいらっしゃるのではないでしょうか。

結論から言うと、底地の売却自体は可能です。
しかし、借地権者との権利関係が絡むことや、買い手が限定されることなどから、一般的に底地の売却は難しいと言われています。

この記事では、底地をスムーズかつ好条件で売却する具体的な方法や、地主が押さえておくべきポイントについてわかりやすく解説します。

底地の売却が難しい理由

底地の売却が難しい主な理由は、以下の通りです。

  1. 土地を自由に活用できない
  2. 収益性が低い
  3. 買い手が見つかりにくい

借地人が底地を使用しているため、地主は土地の所有者であるにも関わらず、土地を自由に活用することができません。
例えば、自分で住んだり、更地にして駐車場にしたりすることは不可能です。

また、昔に結んだ契約のままでは、物価や土地価格の上昇に見合った適正な地代が設定されず、収益性が低くなっている底地も少なくありません。
固定資産税などの維持費を考えると、ほとんど利益が出ていないケースもあります。

上記のような理由から、「底地を買いたい」という購入希望者は非常に限られてしまい、見つけることが難しいのです。

底地を好条件で売却したい場合は、当社センチュリー21中央プロパティーのような、底地専門の不動産仲介会社に売買仲介を依頼するようにしましょう。

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底地の売却方法5選と相場

底地の売却方法には主に以下の5種類があります。

  1. 借地人に売却
  2. 底地・借地権の「等価交換」
  3. 底地・借地の「同時売却」
  4. 仲介業者を通して第三者(投資家など)に売却
  5. 買取業者に売却

売却方法によって、下図の通り相場が異なります。

特徴更地と比較した売却相場
①:借地人に売却借地人の購入意思が必要50%程度
②:底地・借地の「等価交換」借地人との手続きが煩雑30~40%程度
③:底地・借地の「同時売却」借地と同時に売却が必要30~40%程度
④:仲介業者を通して第三者(投資家など)に売却早く高額で売却できる30~50%程度
⑤:買取業者に売却早く売却ができる10%程度

※上記相場はあくまで目安です。

実際の売却価格は、立地や面積、借地人との関係性など、個別の状況によって大きく変動します。

売却方法①:借地人に売却

最も一般的な底地の売却方法が、土地を借りている借地人に売却する方法です。

地主が所有している底地を、その土地上に家を建てて住んでいる借地人に売却するケースがこれにあたります。

地主にとっては底地を現金化でき、借地人にとっては、土地と建物が自己所有の「完全所有権」になることで地代の支払いがなくなり、土地を自由に使えるようになるため、双方にとってメリットがあります。

地主から借地人に底地の買い取りを提案する場合の相場は、市場価格の50%程度とされています。
借地人にとっても、完全な所有権を市場価格より安く手に入れられるというメリットがあるため、交渉がまとまりやすい方法です。

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売却方法②:底地・借地権の「等価交換」売却

借地人と相談して、「地主の持つ底地権」と「借地人の持つ借地権」を交換し、土地を分割した後にそれぞれが売却する方法です。

底地と借地権を等価交換して分割する

例えば、Aさんが底地100坪を、Bさんが借地権(借地面積100坪)を所有している場合、Bさんは50坪の借地をAさんに返還し、残った50坪の土地所有権をAさんからもらう方法で、お互いの権利をそれぞれ等価交換します。

等価交換する際には、土地の形や大きさ、既存物件がある場合は取り壊し費用の負担などの条件を調整し、合意が得られれば分筆が成立します。

等価交換によって借地権の付着した土地ではなく完全所有権になるため、底地のみで売却するよりも高値で売却できます。

相場は、分筆の結果どのくらいの大きさの土地となるかで決まるため、詳しくは査定を依頼して確認してください。

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売却方法③:底地・借地権の「同時売却」

地主が所有している底地と、借地人が所有している借地権を、双方の合意のもとで一つの完全な所有権の土地として第三者に売却する方法です。

この場合、底地と借地権がセットとなった通常の不動産(完全所有権の不動産)として取り扱うため、買い手の需要も高く、市場価格で売却できます。

ただし、底地と借地権を同時に売却するには、当然ながら借地人からの協力的な同意が不可欠です。
借地人が借地上の建物に引き続き住み続けたい場合、同時売却は難しいでしょう。

また、同時売却の場合、市場価格で売却した代金を、地主と借地人の間で分配することになります。
分配比率は、国税庁が定める「借地権割合」を目安に協議して決めるのが一般的で、多くの場合、借地人の取り分の方が多くなります。

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売却方法④:仲介業者を通して第三者(投資家など)に売却

借地人との交渉が難しい場合に有効なのが、仲介業者を介して、投資家などの第三者に底地を売却する方法です。

底地を第三者に売却する際、借地人の承諾は不要です。

借地人が家を建てて住んでいる場合でも、長期的な地代収入や、将来的に完全な所有権を得られる可能性など、収益を上げる見込みがあると判断すれば、投資家は底地を購入します。

仲介業者は底地を買いたいと考えている買い手と底地を手放したいと考える売り手をつなぐ役割を担っています。
仲介業者が持つ”買い手ネットワーク”を駆使して買い手を探してきてくれるのが特徴です。

ただし、投資家が底地を購入しても借地権はそのまま存続し、底地所有者が土地を自由に扱えるわけではないため、底地価格は更地価格の15~20%程度が目安となります。

それでも、後述する買取業者に売却するよりは高く売れる可能性があります。

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売却方法⑤:買取業者に売却

買取業者への底地売却も選択肢の1つです。
底地の買い取りを専門としている買取業者も存在します。

底地は自由度が低いため、一般的に売却が難しいとされていますが、底地を専門としている買取業者であれば、比較的買い取ってもらいやすいでしょう。

ただし、買取価格は投資家に売却する場合よりもずっと低くなります。
価格の目安は市場価格の10%程度です。

底地を売却する3つのメリット

底地を売却することで、地主は以下のメリットを得ることができます。

  1. 税負担の軽減
  2. 相続問題の解消
  3. 借地人とのトラブルからの解放

底地売却のメリット①:税負担の軽減

固定資産税や都市計画税は、土地を所有している限り毎年課税されます。
底地を売却することで、これらの税負担から解放されます。

特に、地代収入が固定資産税などの維持費を下回っている「赤字」の状態や、土地の評価額が高く税負担が重い場合には、売却は大きなメリットとなります。

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底地売却のメリット②:相続問題の解消

底地を相続する場合、時価は低いのに評価額が高く、相続税の負担が大きくなることがあります。

また、複数の相続人がいる場合、「誰も管理したくない」「売却したいが意見がまとまらない」など、底地の管理や将来的な売却について意見が対立し、「争族」に発展する可能もあります。

元気なうちに底地を売却して現金化しておくことで、遺産分割が容易になり、これらの相続問題を未然に防ぐことができます。

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底地売却のメリット③:借地人とのトラブルからの解放

借地契約には、地代の滞納、契約更新時の条件交渉、建替えの承諾など、さまざまなトラブルのリスクが伴います。

底地を売却することで、こうした借地人との煩わしい人間関係や交渉のストレスから解放され、精神的な負担も大きく軽減されます。

底地を売却するデメリット

底地の売却には以下のようなデメリットも存在します。

  1. 売却手続きの煩雑さ
  2. 借地人とのトラブルのリスク
  3. 地代収入の喪失

底地売却のデメリット①:売却手続きの煩雑さ

底地の売却は、通常の土地売却よりも手続きが複雑になる傾向があります。

借地権者との交渉や、場合によっては裁判所の手続きが必要になることもあり、時間と労力がかかります。

特に、相続などで底地が共有名義の場合は、共有者全員の同意が必要となるため、さらに手続きが難航する可能性があります。

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底地売却のデメリット②:借地人とのトラブルのリスク

底地の売却に際して、借地人の承諾は法的には不要ですが、売却方法や借地人との関係性によってはトラブルに発展する可能性があります。

例えば、借地人が土地の購入を希望していた場合や、新しい地主との関係に不安を感じる場合などは、借地人の意向を考慮した上で判断する必要があります。

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底地売却のデメリット③:地代収入の喪失

底地を第三者に売却する際、借地人の承諾は法的に不要です。
しかし、何の相談もなく地主が変わったことで、借地人が感情を害し、新たなトラブルに発展する可能性があります。

例えば、借地人が土地の購入を希望していた場合や、「新しい地主はどんな人だろう」と不安を感じる場合など、売却を進める際は借地人の意向にも配慮することが望ましいです。

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底地を売却する流れ

底地を売却する際の大まかな流れは以下の通りです。

  1. 不動産業者に相談し、底地を査定してもらう
  2. 販売活動の実施
  3. 売却条件の交渉
  4. 売買契約の締結
  5. 代金決済・引渡し

底地を売却する場合、まずは不動産業者に相談し、どのくらいで売れるのか査定してもらいましょう。

このとき、最も重要なポイントとなるのが、底地を専門に扱う業者を選ぶことです。
専門の不動産会社には、主に「買取業者」と「仲介業者」の2種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

買取業者:
不動産会社が直接、地主から底地を買い取る。メリット:売却までのスピードが速く、確実に現金化できる。デメリット:次に説明する仲介に比べて売却価格が安くなる傾向がある。
仲介業者
地主(売主)と買主(投資家など)の間に入り、売買契約の成立をサポートする。メリット:買取よりも高値で売却できる可能性が高い。デメリット:買主が見つかるまで時間がかかる場合がある。

これらの特徴を踏まえ、査定結果や担当者の提案内容を比較検討し、信頼できる会社と契約を結びます。
売却方針(誰に、どのように売るか)を専門家と相談しながら決めましょう。

不動産会社は、借地人への交渉や、投資家ネットワークへの紹介といった販売活動を行います。
買い手が見つかったら、売買価格や引渡し時期などの条件を交渉し、合意できれば売買契約を締結します。
交渉は不動産会社が間に入ることで、トラブルを防ぎやすくなります。

契約締結後は、契約書の内容に沿って売買代金の決済と土地の引渡しを行い、売却は完了です。
なお、売り手は所有権移転登記に必要な書類(登記済権利証または登記識別情報、印鑑証明書など)を準備する必要があるため、早めに準備を進めましょう。

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底地を売却する際の費用と税金

底地を売却する際には、さまざまな費用と税金が発生します。

売主(地主)が負担する税金には、以下のものがあります。

  1. 登録免許税
  2. 印紙税
  3. 譲渡所得税
  4. 仲介手数料
  5. 測量費用

地主が払う税金①:登録免許税

底地に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合、売主は売却前に抵当権の抹消登記手続きを行う必要があります。
その際に、登録免許税がかかります。

課税額は不動産1個につき1,000円です。
司法書士に手続きを依頼する場合は、その報酬も別途必要になります。

なお、抵当権の設定がなければ、売主に登録免許税の負担はありません。

地主が払う税金②:印紙税

印紙税は、経済的な取引で作成する契約書や領収書などに課される税金です。
底地を売却する際には、売買契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り付ける必要があります。

例えば、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税は1万円です(令和9年3月31日までの軽減措置適用後)。
収入印紙は郵便局や法務局などで購入できます。

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地主が払う税金③:譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合に、その利益(譲渡所得)に対して課される所得税と住民税の総称です。

譲渡所得は以下の計算式で算出され、利益が出ていなければ譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 譲渡費用)
  • 取得費:その土地を購入したときの代金や手数料など
  • 譲渡費用:仲介手数料や印紙税など、売却のために直接かかった費用

注意点として、地主が住んでいない底地の売却では、マイホーム売却時に使える「3,000万円の特別控除」は原則として適用できません。

そのため、利益が出た場合は納税が必要になる可能性が高いです。

税率は土地の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えている場合は約20%、5年以下の場合は約39%となります。

地主が払う税金④:仲介手数料

正確には税金ではありませんが、底地を売却するときに発生する費用の1つです。

底地を売却する場合、測量や契約書の作成、登記手続きなどが発生しますが、不動産仲介業者を介して契約を締結した場合、その手数料となるのが仲介手数料です。

不動産仲介手数料は、以下のように上限が定められています。

売買代金仲介手数料(税抜)
200万円以下売買代金×5%以内※
200万円超え ~ 400万円以下売買代金×4%+2万以内※
400万円超え ~ 800万円以下売買代金×3%+6万以内※
800万円超え売買代金 × 3% + 6万円

※2024年7月1日、宅地建物取引業者の報酬規定が改正され、低廉な空家等の売買(売買代金が800万円以下のもの)については、調査費用等を考慮し、売主から受け取れる仲介手数料の上限額が最大33万円(税込)に引き上げられました(特例)。これは、通常の計算方法で算出した上限額と比較して、高い方を上限とすることができます。

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、仲介手数料をはじめとした諸費用を一切頂いておりません。
そのため、売却された価格がそのまま手取りになり、結果として予想よりも高額での売却となったケースが多数ございます。

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地主が払う税金⑤:測量費用

これも税金ではありませんが、売却時に必要となることが多い費用です。

売買契約にあたっては、底地の正確な面積や隣接地との境界を明確にする必要があります。
特に、古い土地で境界が曖昧な場合、将来のトラブルを防ぐために、隣地所有者立ち会いのもとで境界を確定させる「境界確定測量」が不可欠です。

この測量は土地家屋調査士に依頼し、費用は数十万円から百万円以上かかることもありますが、原則として売主(地主)が負担します。

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、この測量費用も買主負担とすることで、地主様にお支払いいただく必要はございません。

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底地を売却する際の4つの注意点

底地売却にあたっての注意点は、以下の通りです。

  1. 底地の購入希望者は少ない
  2. 底地が共有名義だと売却が非常に困難
  3. 相続税が高くなる可能性がある
  4. 借地権の種類によって買取価格が変わる

注意点①:底地の購入希望者は少ない

底地は、土地の所有者であっても自由に活用できないため、一般的な土地と比べると購入希望者が少なく、売却を希望してもすぐに買い手が見つからない可能性もあります。

そのため、売却を検討している場合は、センチュリー21中央プロパティーのような底地専門の不動産仲介会社を活用しましょう。

専門業者であれば、借地人との間にトラブルが発生しているなど、一般的に買い手を見つけにくい底地でも取り扱ってもらえる可能性があります。

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注意点②:底地が共有名義だと売却が非常に困難

相続などが原因で底地が共有名義の場合、共有者全員の同意がなければ底地全体を売却できないため、売却のハードルが非常に高くなります。

例えば、兄弟3人の共有名義で、一人が売却に反対すれば、話を進めることはできません。
共有状態は、売却時だけでなく、固定資産税の支払い方法や管理方針を巡ってもトラブルになりやすいため、早期の解消が望ましいです。

具体的な対策としては、他の共有者から自分の持分を買い取って単独名義にする、あるいは、自分の持分のみを専門の買取業者に売却する、といった方法が考えられます。

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注意点③:相続税が高くなる可能性がある

将来、底地を相続で取得する場合、相続税が高額になるリスクに注意が必要です。

土地の相続税は、実際の市場価格(時価)ではなく、国が定めた「相続税路線価」を基に計算されます。
この路線価は時価よりも低く設定されていますが、底地の場合は「自用地評価額 × (1 – 借地権割合)」でさらに評価額が下がります。
しかし、それでも実際の売却価格(時価)と比べると、相続税評価額の方がはるかに高くなるケースが少なくありません。

その結果、「売却して得たお金では相続税を支払いきれない」という事態に陥る可能性があるため、生前の売却も有効な選択肢となります。

注意点④:借地権の種類によって買取価格が変わる

底地の売却価格や難易度は、その土地に設定されている借地権の種類によって大きく変動します。

1.「普通借地権」の場合の買取価格

普通借地権は、借地借家法によって借地人の権利が手厚く保護されており、契約期間が満了しても、借地人からの更新請求があれば原則として契約が更新される権利です。

地主側から見ると土地の自由な利用や処分が大きく制限されることになるため、底地の売却価格は更地価格と比べて大幅に低くなるのが一般的です。

相場としては更地価格の1割~5割程度といわれることもありますが、これは地域や個別の契約内容によって大きく変動します。

2.「定期借地権」の場合の買取価格

定期借地権は、契約時に定めた期間(例えば50年など)が満了すると、更新されることなく借地関係が終了し、原則として土地が更地の状態で地主に返還される権利です(建物買取請求権を排除する特約が付いている場合)。

契約期間の満了が近づくにつれて、地主が土地を完全に自由利用できる時期が明確になるため、底地の価値は上昇していく傾向にあります。

満了間近のタイミングであれば、更地に近い価格で評価される可能性もあるでしょう。

3.「使用貸借」の場合の買取価格

使用貸借とは、親族間などで見られる、地代などを伴わない無償での土地の貸し借り契約のことを指します。
借地借家法の適用を受けず、借地権のような法的に強い権利は発生しません。

契約内容にもよりますが、貸主(地主)は借主に対して比較的容易に土地の返還を求めることが可能です(ただし、借主が居住している場合などは配慮が必要)。
そのため、土地に対する負担は借地権に比べて軽く、底地(負担付き所有権)の売却価格も更地価格に近い水準となることが期待できます。

ただし、実際に土地を使用している人がいる状態での売却となるため、買い手を見つけるのが難しいといった側面があります。

底地の売却なら底地専門の仲介業者がおすすめ

今回は、底地の売却に関して、売却までの流れや具体的な売却方法と相場、借地権の種類などについて解説しました。

底地は自由度の低い土地であるため、価値が低く売却が困難になる可能性があります。
また、どのような借地権が付着しているかによって売却額が異なるため、注意しなければなりません。

底地の売却をスムーズに行いたい方は、底地専門の仲介業者の利用がオススメです。

中央プロパティーの強み

センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権を専門に扱う不動産仲介会社です。
底地に強い社内弁護士が常駐しており、底地の売却に伴う借地人とのトラブル対応や、法的に間違いのない書類の作成がいつでも可能。対応可能可能です。

また、センチュリー21グループが誇る広範な”買い手ネットワーク”と独自の入札方式(オークション形式)により、最高値での買い手希望者をお探しします。

さらに、ご相談から売却にいたるまで、一切料金を頂かないシステムとなっておりますので、底地の売却でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

底地の売却に関してよくある質問

底地の売却に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。

Q1.土地の賃貸借契約書がなくても、底地を売却できる?

A.はい、売却自体は可能です。

ただし、契約書を紛失していると、税金の計算で不利になることがあります。

不動産を売却し、利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は、

(売却価格 – 取得費 – 譲渡費用)× 税率

で計算されますが、契約書がなく取得費が不明な場合、原則として取得費を「売却価格の5%」として計算されてしまい、税額が高くなる可能性があります。

ただし、当時のパンフレットや預金通帳など、証拠を集めることで本来の取得費を証明できれば、この5%ルールを回避できる場合もあります。

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Q2.底地を売却するときに借地人の承諾は必要?

A.いいえ、地主が底地(所有権)のみを売却する場合、法律上、借地人の承諾は不要です。

新しい地主は、元の地主の地位をそのまま引き継ぐため、借地人の権利(土地を借り続ける権利)に直接的な影響はありません。

ちなみに、逆に借地人が借地権を第三者に売却する際は、原則として地主の承諾が必要になります。
これは、地主が借地人の支払い能力などを信頼して土地を貸している、という契約の性質に基づいています。

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Q3.底地を高額で売却するためのポイントは?

A.「底地や借地権を専門に扱う仲介業者」に依頼することです。

不動産業者を通じた売却には、業者が直接買い取る「買取」と、業者に買主探しを依頼する「仲介」の二種類があります。

「買取」はスピーディーですが、買取業者は転売して利益を出すため、買取価格は市場価格より安くなります。

一方で、底地に精通した「仲介」業者であれば、底地の価値を正しく評価し、独自のネットワークを駆使して、より良い条件で購入してくれる買主(投資家など)を探してくれます。
借地人との交渉ノウハウも豊富なため、地主にとって有利な条件での売却が実現しやすくなります。

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この記事の監修者

都丸 翔五トマル ショウゴ

社内弁護士

当社の専属弁護士として、相談者の抱えるトラブル解決に向けたサポートをおこなう。
前職では、相続によって想定外に負債を継承し経済的に困窮する相続人への支援を担当。これまでの弁護士キャリアの中では常に相続人に寄り添ってきた相続のプロフェッショナル。

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