借地権における地上権と賃借権の違いとは？両者の特徴を比較・解説

借地権における地上権と賃借権の違いとは？両者の特徴を比較・解説

借地権の中には地上権と賃借権があり、さらに賃借権には普通借地権や定期借地権など、さまざまな種類があります。
地上権と賃借は権利の強さが異なり、地主とどのような関係を築いていかなければならないかも異なります。

当記事では、借地権の中でも地上権と賃借の違いについて詳しく解説するとともに、それぞれの権利のメリットとデメリットもご紹介します。
特に賃借権が設定された借地権はトラブルにつながりやすいため、あらかじめ借地権の特徴について知っておきましょう。

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借地権を構成する２つの権利とは？

借地権とは、建物の所有を目的として地主（土地所有者）から土地を借りる権利のことです。

物置や駐車場など建物を所有しない場合は、土地を借りたとしても借地権は発生しません。

つまり、土地の上に建物が存在することが借地権の絶対条件になります。
他人の土地を利用して、借りた土地の上に建てた建物の用途は、住居用であったり事業用の物件であったりとさまざまです。

借地権は、

1. 地上権
2. 賃借権

の2つに分類されます。

地上権と賃借権は、両方とも土地を利用するための権利であり、どちらも借地借家法によって借地人の権利が保護されています。

下記で地上権と賃借権についてそれぞれ詳しく解説します。

借地権を構成する権利①：地上権

出典：国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

地上権とは、民法第265条に規定された工作物や建物、竹木の所有を目的として、他人の土地を使用する権利のことを言います。

地上権は「物権」であるため、土地所有者だけでなく第三者に対しても権利を主張することが可能です。
土地の権利を直接的に持っているとされ、借地人は地主の承諾をもらわなくても第三者に譲渡や賃貸ができます。

しかし、借地人にとって有利すぎる契約となるため、通常の借地契約が地上権での契約であることは稀です。

借地権を構成する権利②：賃借権

賃借権とは、賃貸借契約に基づいて、他人の所有している土地を賃料を支払って使用する権利のことです。
土地の賃借では、借地人が地主に毎月地代を支払います。
国内において、借地権というと一般的にはこの土地賃借権を指します。

出典：国税庁「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

借地権の種類は、契約が交わされた時期や契約期限、更新の有無によって「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3つに分けられます。

借地契約を結ぶ際は、どのような契約となるのかしっかり確認することが大切です。

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借地権における地上権と賃借権の違い

借地権に分類される地上権と賃借権は、両方とも建物を所有することを目的としているものの、大きな違いは権利としての「強さ」です。

地上権は借地人が地主の承諾なしに土地を直接的に支配できるのに対し、賃借権は地主の承諾を得て土地を間接的に利用する権利です。
つまり、地上権のほうが賃借権よりも権利としての強さが強力です。

地上権と賃借権の具体的な違いは、下記の通りです。

	地上権	賃借権
権利の種類	物件	債権
登記の義務	必須 ※地上権を設定した土地所有者に登記義務あり	必須ではない ※建物を登記する場合は地主の許可不要
地代の支払い	あり ※必須要素ではないが、設定契約で定めることが一般的	あり
地主の許可 （譲渡・転貸時）	不要	必要
存続期間	民法上は規定なし（永久も可）※借地借家法適用時は30年以上	借地権の種類によって異なる※当初30年、合意更新後20年、それ以降10年。定期借地権は50年以上など

地上権にのみ登記を行う義務があり、抵当権を設定することも可能です。
地上権を登記した際は「地上権設定」と記載されます。

一方賃借権の場合、土地に借地権を登記するには地主の協力が必要です。
しかし、地主に登記への協力義務はないため、引き受けてくれない場合がほとんどです。
そのため、借地上に建っている建物のみに所有権の登記をします。
この建物登記により、賃借権も第三者に対抗できる（対抗力を持つ）ようになります。

また、賃借権は建物の利用が終わると土地を所有者に返すことを前提としており、改築やリフォームなどを行うときは都度地主の許可が必要です。
許可を得るために、承諾料を求められるケースもあります。

存続期間に関しても、地上権は民法上は永久的に存続することも可能ですが、借地借家法の適用を受ける場合は原則30年以上となります。

一方、賃借権は期間が定められます。
更新が可能な賃借権（普通借地権）であれば更新を繰り返して半永久的に土地を借りることもできますが、更新時には更新料が必要となる場合があります。
また、定期借地権は契約更新が認められていないため、契約満了時には必ず土地を返却しなければなりません。

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地上権のメリット

地上権を設定する際の、借地人にとってのメリットは以下の通りです。

1. 借地人の権利が強い
2. 地利用や譲渡・転貸の自由度が高い

地上権のメリット①：借地人の権利が強い

地上権は「物権」であり、これは土地を直接的かつ排他的に支配できる強力な権利であることを意味します。
賃借権が契約相手である地主に対してのみ主張できる「債権」であるのに対し、地上権は土地そのものに対する権利として、地主はもちろん、それ以外のだれに対してもその権利を主張できます（第三者対抗力）。

この権利を公に示すための登記は、地上権設定時に土地所有者（地主）に義務付けられています。
そのため、借地人は確実にその権利を保全され、例えば地主が土地を第三者に売却した場合や、地主が破産した場合でも、新しい土地所有者や関係者に対して地上権を主張し、土地の使用を継続できます。

また、相続が発生した際も、地上権は財産権としてそのまま相続人に引き継がれます。
賃借権のように地主の承諾を必要としないため、よりスムーズな権利の移転が可能です。
このように、地上権は賃借権に比べて法的に強く保護され、長期間にわたり安定して土地を利用できるという大きなメリットがあります。

地上権のメリット②：土地利用や譲渡・転貸の自由度が高い

地上権者は、原則として土地所有者の承諾を得ることなく、その土地を第三者に譲渡したり、転貸（又貸し）したりすることができます。
これにより、借地人は自身の状況変化に応じて、比較的容易に地上権を資金化したり、他者に利用させたりする柔軟性が得られます。

また、土地上の建物の増改築や再建築も原則として自由に行えます。
賃借権の場合は、これらの行為に地主の承諾が必要となり、時には承諾料の支払いを求められることもありますが、地上権ではそのような制約が基本的にありません。
これにより、借地人は自身の計画に沿って、より自由に、かつ長期的な視点で土地を活用することが可能です。
例えば、事業の拡大に伴う建物の拡張や、時代のニーズに合わせた建て替えなどがスムーズに行えます。

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地上権のデメリット

地上権を設定する際の、借地人にとってのデメリットは以下の通りです。

• 設定のハードルが高い

地上権のデメリット：設定のハードルが高い

借地人にとって有利な権利であるため、土地所有者が地上権の設定に同意することは稀です。

一般的に、地上権が設定されるのは、鉄道会社が線路を敷設する場合や、電力会社が送電線を設置する場合など、公共性の高い事業や大規模なインフラ整備に関連するケースが多く見られます。
個人間の取引で地上権が設定されることは非常に少ないのが現状です。

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賃借権のメリット

借地権の多くは、地上権ではなく賃借権が締結されていることが一般的であり、相続や売買で取得した借地権は高確率で賃借権です。

賃借権を設定する際の、借地人にとってのメリットは以下の通りです。

1. 価格が安い
2. 半永久的に借りられる

賃借権のメリット①：価格が安い

借地権は、土地の所有権を購入する時よりも価格が安いことがメリットの1つです。
借地権の価格は更地価格に借地権割合をかけたものが目安となり、土地の所有権付き物件を買うよりも70～80％程度の価格で購入できます。

また、借地権付き建物は良い立地に建っている物件も多く、住みやすいエリアの物件を低価格で購入できるのは大きなメリットです。

賃借権のメリット②：半永久的に借りられる

借地権には期限が決められてはいるものの、普通借地権・旧借地権であれば更新すれば半永久的に土地を借りられます。

借地権は、種類によって契約期間が異なり、普通借地権では契約期間は当初30年、最初の合意更新で20年、それ以降の更新で10年と定められています。
旧借地権と普通借地権は両方とも契約の更新が可能で、地主は正当事由がなければ契約更新を拒否できません。
ただし、定期借地権の場合は更新が認められていないことには注意が必要です。

また、借地権には第三者に対する対抗要件があります。
賃借権の場合、土地に登記がなかったとしても、借りた土地の上に借地人の名義で登記した建物が建っていれば借地権を主張できます。

賃借権のデメリット

賃借権を設定する際の、借地人にとってのデメリットは以下の通りです。

1. 毎月地代を支払う必要がある
2. 地主の承諾が必要なシーンが多い

賃借権のデメリット①：毎月地代を支払う必要がある

借地権付き建物の場合は、土地を借りているため、毎月地主に地代を支払わなければなりません。
借地権を取得したときに権利金を支払っている場合、地代は「通常の地代」を支払うことが一般的です。
権利金とは、借地権を設定・契約する際に、一時金として地主に支払うお金です。
借地人は、権利金を支払い、借地権を得ます。

借地権を得ると、土地は「借地人に権利がある部分（借地権）」と「地主に権利がある部分（底地）」に権利が分かれます。
通常の地代とは、借地人が底地の部分にあたる対価を地主に支払うことです。

ただし、親族間や同族会社の場合は、権利金のやり取りをしないことがあります。
権利金を支払わない場合は、権利金に相当する部分を含めて、土地全体に対する地代を支払わなければなりません。
土地全体に対する地代のことを、「相当の地代」と呼びます。
「相当の地代」は、一般的に更地価額のおおむね年6％程度が目安とされています。

出典：国税庁「相当の地代及び相当の地代の改訂」

賃借権のデメリット②：地主の承諾が必要なシーンが多い

賃借権の場合は、建物の建替えや売却の時、地主の承諾をもらうことが必須のため、地主とのトラブルにつながりやすくなるのが注意点です。
借地権を売却する際に地主からの承諾を得ないで売却をした場合は、「無断譲渡」を理由に契約解除になる可能性がありますので、借地人は忘れずに地主からの承諾を得るようにしましょう。

借地権を売買する際は、地主の承諾を得て、名義書換料（譲渡承諾料）を支払います。
更新料、名義書換料などの支払い・金額は法律で定められていないため、借地人と地主が話し合いで決めます。
話し合いが難航しそうな際は、借地権について専門的な知識がある弁護士や借地権に詳しい不動産会社に相談することがおすすめです。

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まとめ

借地権の多くは「賃借権」であり、売却や建替には地主の承諾が不可欠です。
そのため、「地主が売却を認めてくれない」「相続させたくない」など、地主との関係や借地権の扱いで悩みを抱える借地人の方も少なくありません。

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地主との関係性が悪化してしまったり、すでにトラブルが生じていたりする場合であっても、弊社が間に入ることで円満に解決できたケースが多数ございます。

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