未登記の借地権付き建物とは？登記の必要性と売却時の注意点を徹底解説

実家を相続した際に「建物が未登記である」ことが判明した、あるいは古い借地権付き建物で登記がされているかわからない……。

このような状況で、将来的な売却や権利関係に不安を感じている方は少なくありません。

実は、借地上の建物が未登記のままだと、第三者に対して借地権を主張できないだけでなく、売却時に買い手がつかないといった重大な不利益を被る可能性があります。

本記事では、未登記の借地権付き建物を放置するリスクや、安全に売却するために必要な登記の手順、費用相場についてわかりやすく解説します。

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「未登記の借地権付き建物」とは？基本をわかりやすく解説

不動産取引において「未登記」という言葉は頻繁に使われますが、具体的にどのような状態を指すのか正しく理解している人は多くありません。

まずは、借地権付き建物における未登記の仕組みと、なぜその状態が発生するのかを見ていきましょう。

借地権付き建物の仕組みと特徴

借地権付き建物とは、他人の土地（底地）を借りて、その上に所有している建物のことを指します。

土地の所有者は地主ですが、建物の所有者は借地人（あなた）です。

通常、不動産は土地と建物の両方を登記しますが、借地権の場合は「土地は地主の名義」で登記されているため、借地人は「建物のみ」を自分名義で登記することになります。

この「建物の登記」が適切に行われていない状態が、いわゆる未登記物件です。

借地権付き建物の「未登記」には2種類ある

借地権付き建物の場合、一口に未登記といっても、登記簿のどの部分が抜けているかによって以下の2つのパターンに分かれます。

1. 表題部登記がない（建物そのものが未登録）
2. 権利部（所有権保存登記）がない

ご自身の借地権付き建物がどちらに当てはまるかを確認することが、解決への第一歩となります。

種類①：表題部登記がない（建物そのものが未登録）

一つ目は、法務局にその建物が存在すること自体が登録されていないケースです。

不動産登記簿の「表題部」には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積といった物理的な情報が記載されます。

この表題部すら作成されていない場合、公的にはその場所に建物が存在しないことになっており、固定資産税の課税台帳には載っていても登記簿は存在しません。

種類②：権利部（所有権保存登記）がない

二つ目は、表題部はあって建物の存在は登録されているものの、所有者が誰かを示す「権利部（甲区）」が空白のケースです。

表題部登記を行っただけでは所有権は確定せず、「所有権保存登記」を行って初めて、第三者に「これは私の建物です」と権利を主張できるようになります。

一般的に未登記というと、この保存登記がなされていない状態を指すことも多いですが、売却実務では表題部から未登記であるケースも散見されます。

借地権付き建物が登記されていない理由とよくあるケース

「借地権付き建物が登記されていない」という状況は、主に以下のようなケースで発生します。

1. 現金建築現金での一括購入や親族間での売買だった
2. 古い建物で登記の必要性の意識が低かった時代の名残り

ケース①：現金建築現金での一括購入や親族間での売買だった

住宅ローンを利用して家を建てる場合、金融機関は担保として抵当権を設定するため、必ず登記を求めます。

しかし、自己資金（現金）で一括購入建築した場合や、親族間でお金を貸し借りして建てた場合は、登記を強制される機会がありません。

「自分たちが住むだけだから、わざわざ費用をかけて登記しなくてもいいだろう」という判断で、手続きが見送られたケースです。

ケース②：古い建物で登記の必要性の意識が低かった時代の名残り

昭和の古い時代、特に戦後の混乱期などに建てられた建物では、登記に対する意識が現在ほど高くありませんでした。

増改築を繰り返しているうちに、登記上の床面積と現況が全く合わなくなってしまい、実質的に未登記部分が生じている物件も数多く存在します。

借地権において「建物の登記」が極めて重要な理由

所有地上の建物であれば、未登記でも「自分の土地に自分の家がある」という事実は変わりませんが、借地権の場合は事情が異なります。

借地人にとって、建物の登記は権利を守るための生命線とも言えるものです。

借地権において「建物の登記」が極めて重要な理由は、主に以下の通りです。

1. 借地権設定登記は地主の協力が得にくく、実務上難しいため
2. 借地借家法第10条により「建物登記」が借地権の保護要件になるため

理由①：借地権設定登記は地主の協力が得にくく、実務上難しいため

本来であれば、土地の登記簿に「借地権」そのものを登記（地上権設定登記など）するのが最も確実です。

しかし、これには地主の協力（実印や印鑑証明書）が必要であり、地主にとっては土地の処分に制限がかかるため、応じてくれるケースは稀です。

そのため、多くの借地権は土地の登記簿上に記載されていません。

理由②：借地借家法第10条により「建物登記」が借地権の保護要件になるため

土地上の権利を登記できない代わりに、法律は救済措置を用意しています。

借地借家法第10条では、「借地上の建物を借地人名義で登記していれば、第三者に対しても借地権を主張できる（対抗力を持つ）」と定めています。

つまり、地主が土地を誰かに売却して地主が変わったとしても、建物が登記されていれば「私はここに住み続ける権利がある」と堂々と主張できるのです。

逆に言えば、未登記のままではこの保護を受けられず、非常に弱い立場に置かれてしまいます。

未登記の借地権付き建物を放置するリスク

未登記の借地権付き建物を放置するリスクとしては、以下のようなものがあります。

1. 第三者に対抗できない
2. 地主とのトラブルに発展する可能性がある
3. 相続・贈与時に問題が起こりやすい

リスク①：第三者に対抗できない

前述の通り、借地権における最大の防御策は建物の登記です。

もし地主が土地を第三者に売却したり、地主が借金をして土地が競売にかけられたりした場合、新しい土地所有者から「権利の裏付けがないので立ち退いてください」と言われる可能性があります。

建物登記がない借地人は「対抗要件」を備えていないため、法的に対抗することが難しく、最悪の場合は住まいを失うことになります。

リスク②：地主とのトラブルに発展する可能性がある

地主との関係が良好であれば大きな問題にならないこともありますが、相続などで地主が代替わりした際にトラブルが表面化します。

「契約書が見当たらないし、登記もない。本当に借地権があるのか？」と疑義をかけられ、更新を拒絶されたり、法外な地代や承諾料を請求されたりするきっかけになり得ます。

権利関係を明確にしておくことは、地主との無用な争いを避けるためにも必要です。

リスク③：相続・贈与時に問題が起こりやすい

未登記の建物を相続した場合、そのままでは相続登記（名義変更）ができません。

まずは故人の名義で表題部登記や保存登記を行い、その上で相続人への所有権移転登記を行う必要があります。

必要な書類が古くて見つからなかったり、相続人全員での遺産分割協議が必要になったりと、手続きが複雑化し、売却や活用までの時間が大幅にかかってしまいます。

未登記の借地権付き建物は売却できる？

「借地権付き建物は、未登記のままでも売ることはできるのか？」という疑問に対する答えは、「法律上は可能だが、現実的には非常に厳しい」となります。

法律上は売却可能だが、実務上は「買い手がつきにくい」

売買契約はお互いの合意があれば成立するため、未登記建物であってもそのまま売却すること自体に違法性はありません。

しかし、不動産市場において未登記物件は「訳あり物件」と見なされることが多く、通常の相場で売却することは極めて困難です。

買主が見つかりにくい2つの理由

未登記の借地権付き建物の買主が見つかりにくい理由は、主に以下の2点に集約されます。

1. 住宅ローンが組めない
2. 買主にとって権利関係が不明確でリスクが高い

理由①：住宅ローンが組めない

これが最大の障壁です。

一般の個人が家を買う際、ほとんどのケースで住宅ローンを利用します。

金融機関は融資の条件として、購入する土地や建物に「抵当権」を設定することを求めますが、未登記の建物には抵当権を設定できません。

つまり、未登記のままでは「現金一括で購入できる人」にしか売ることができず、購入検討者の母数が激減してしまいます。

理由②：買主にとって権利関係が不明確でリスクが高い

買主の立場からすると、登記されていない建物は「本当に売主が所有者なのか」「他に隠れた権利者はいないか」「違法建築ではないか」といった不安がつきまといます。

また、購入後に自分で登記手続きを行う手間や費用が発生することも、購入意欲を下げる要因となります。

安心・安全な取引を望む一般的な買主からは敬遠されてしまうのが実情です。

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未登記の借地権付き建物を登記する手順と費用相場

スムーズに売却するためには、売却活動を始める前に登記を完了させておくことが望ましいでしょう。

未登記の借地権付き建物を登記する手順は、以下の通りです。

1. 土地家屋調査士へ依頼し「表題部登記」を行う
2. 司法書士へ依頼し「所有権保存登記」を行う

Step1.土地家屋調査士へ依頼し「表題部登記」を行う

最初に行うのは、建物の物理的な現況を登録する「表題部登記」です。

この業務は「土地家屋調査士」という専門家の独占業務となります。

表題部登記にかかる費用相場

• 費用相場：8万円～15万円程度

※建物の大きさや図面の有無、資料調査の難易度によって変動します。

調査士は現地へ赴き、建物の種類、構造、床面積などを測量して図面を作成し、法務局へ申請を行います。

表題部登記自体には登録免許税（税金）はかかりません。

表題部登記に必要な書類と期間の目安

• 主な必要書類：建築確認済証、工事完了引渡証明書、固定資産税評価証明書、地主の土地賃貸借契約書など
• 期間：依頼から完了まで2週間～1ヶ月程度

古い建物で建築確認済証などの資料がない場合でも、調査士が法務局や役所で資料調査を行い、上申書を作成することで登記できるケースがほとんどです。

Step2.司法書士へ依頼し「所有権保存登記」を行う

表題部登記が完了して「権利証（登記識別情報）」が発行されたら、次に所有権を確定させる「所有権保存登記」を行います。

こちらは「司法書士」に依頼します。

保存登記にかかる費用相場（報酬＋登録免許税）

• 司法書士報酬：3万円～5万円程度
• 登録免許税：固定資産税評価額×0.4%（※住宅用家屋証明書が取得できれば0.15%に軽減）

例えば、建物の評価額が500万円の場合、原則の税額は2万円となります。

保存登記に必要な書類と完了までの期間（トータル1ヶ月〜）

• 主な必要書類：住民票、身分証明書、実印、住宅用家屋証明書（要件を満たす場合）など
• 期間：申請から1週間～2週間程度

Step1とStep2を合わせると、スムーズに進んでもトータルで1ヶ月〜2ヶ月程度の期間を見ておく必要があります。

売却を急いでいる場合は、早めに専門家へ相談することが肝心です。

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売却前に登記すべき？「あえて登記しない」選択肢はあるか

費用と手間がかかるため「できれば登記せずに売りたい」と考える方もいるでしょう。

状況によっては、登記を省略できるケースも存在します。

原則：建物として売るなら登記は必須（ローン審査のため）

前述の通り、買主がその建物に住むことを前提とし、住宅ローンを利用する場合は、売主側での登記完了が必須条件となります。

これは回避できない実務上のルールと考えてください。

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例外：解体前提なら「未登記のまま」売却が可能

借地権付き建物が古すぎて価値がなく、買主が購入後に解体して更地にする前提であれば、あえて建物の保存登記をしないという選択肢が出てきます。

この場合、買主は「古家付き土地（借地権）」として購入し、決済後に建物を解体します。

解体すれば建物はなくなるため、これから無くなる建物に対してわざわざ保存登記をする必要はない、という理屈です。

ただし、このスキームが使えるのは、買主が現金購入する場合や、土地（借地権）部分の価値だけで融資が降りる場合などに限られます。

判断基準：登記費用vs解体費用のどちらが得か

借地権付き建物を未登記のまま売る場合、買主は「解体費用」や「権利関係のリスク」を負うことになるため、その分だけ売却価格を安くするよう交渉されるのが一般的です。

「登記にかかる費用（約10～20万円）」と「未登記による値引き額」を天秤にかけ、どちらが手元に残るお金が多くなるかをシミュレーションする必要があります。

未登記の借地権付き建物を高く・安全に売却するポイント

借地権の売却は、通常の所有権物件よりも権利調整が複雑です。

未登記物件であればなおさら、慎重な進め方が求められます。

登記の借地権付き建物を高く・安全に売却するポイントは、主に以下の通りです。

1. 売却活動前に「賃貸借契約書・覚書」を必ず確認する
2. 地主への承諾（譲渡承諾）と事前の根回しを徹底する
3. 借地権譲渡承諾料（名義書換料）の相場を知り資金計画を立てる
4. 借地権に強い不動産会社を選ぶ
5. 専門家（司法書士・弁護士）に相談する

ポイント①：売却活動前に「賃貸借契約書・覚書」を必ず確認する

まずは手元の契約書類を確認し、借地契約の内容を把握しましょう。

契約期間の残り年数、地代の改定ルール、そして「建物の増改築や譲渡に関する特約」があるかどうかが重要です。

契約書が見当たらない場合でも、地代の領収証や振込履歴が借地権の証明になります。

ポイント②：地主への承諾（譲渡承諾）と事前の根回しを徹底する

借地権を売却するには、地主の「譲渡承諾」が不可欠です。

いきなり「売りたいので承諾してください」と伝えるのではなく、まずは「建物の登記を整理したい」「将来のことを考えている」といった相談ベースでアプローチし、関係を悪化させないよう配慮しましょう。

地主の承諾が得られないと、どんなに良い買主が見つかっても売買は成立しません。

もし、「地主と揉めている」「関係が悪化していて話しづらい」という場合でもご安心ください。

センチュリー21中央プロパティーなら、地主との交渉は全て専門家が代行するため、現状のままでトラブル解決・売却を進めることが可能です。

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ポイント③：借地権譲渡承諾料（名義書換料）の相場を知り資金計画を立てる

地主から譲渡の承諾を得る対価として、「譲渡承諾料（名義書換料）」を支払う慣習があります。

相場は借地権価格の10%程度と言われています。

この費用は通常、売主（借地人）が負担するため、売却益から支払う資金計画を立てておく必要があります。

ポイント④：借地権に強い不動産会社を選ぶ

未登記の借地権付き建物は、一般的な不動産会社では「扱いが難しい」と断られたり、相場よりかなり安く査定されたりすることがあります。

借地権の取引実績が豊富で、土地家屋調査士や司法書士と連携が取れる専門の不動産会社を選ぶことが、高額売却への近道です。

センチュリー21中央プロパティーは借地権専門の不動産仲介会社として、これまでに4万件以上のトラブル解決・売却を成功に導いてまいりました。

借地権の専門家のみが在籍しており、相続登記のサポートはもちろん、難航しがちな地主との交渉も代行いたします。

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ポイント⑤：専門家（司法書士・弁護士）に相談する

権利関係が複雑な場合や、地主との交渉が難航しそうな場合は、早めに法律の専門家を巻き込むべきです。

特に未登記物件の権利関係を整理するには、法的な知識が欠かせません。

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。

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まとめ｜未登記の借地権付き建物は早めの確認と対策が重要

未登記の借地権付き建物は、放置すればするほどリスクが高まります。

第三者への対抗力がなく、いざという時に住まいを守れない可能性があるほか、売却時にはローンが組めないために買い手がつかない事態も想定されます。

しかし、適切な手順で表題部登記・保存登記を行えば、大切な資産として適正な価格で売却することが可能です。

もし、
「地主との関係がこじれていて相談しづらい」
「古い建物で書類がなく、登記できるかわからない」
といったお悩みをお持ちであれば、借地権専門の不動産会社へ相談することをおすすめします。

当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権専門の不動産会社です。

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未登記の借地権付き建物についてよくある質問

最後に、未登記の借地権付き建物に関してよくある質問と、その回答をご紹介します。

Q1.借地権付き建物が未登記のまま相続してしまいましたが、どうすれば良いですか？

A.まずは相続人名義での登記を目指しましょう。

未登記のままでは相続した権利を第三者に主張できません。

土地家屋調査士に依頼して、亡くなった被相続人の名義で表題部登記を行った後、相続人への所有権保存登記を行うのが一般的な流れです。

遺産分割協議書などの書類も必要になるため、専門家への相談をおすすめします。

Q2.かなり古い借地権付き建物で図面もありませんが、登記は可能ですか？

A.可能です。

建築当時の図面がなくても、土地家屋調査士が現地を調査・測量して新たな図面を作成します。

所有権を証明する書類（建築確認済証など）がない場合でも、「上申書」や固定資産税の納税証明書などを組み合わせることで登記できるケースがほとんどです。

Q3.登記費用を節約するために自分で手続きすることは可能ですか？

A.制度上は可能ですが、推奨はできません。

ご自身で法務局へ申請することも可能ですが、図面の作成には専門的な測量技術が必要ですし、申請書類に不備があると何度も法務局へ足を運ぶことになります。

特に借地権の場合は地主との関係性も絡むため、トラブル防止の観点からも専門家へ依頼するのが確実です。

Q4.地主から「登記しなくてもいい」と言われていますが信じて大丈夫ですか？

A.鵜呑みにするのは危険です。

地主との関係が良い間は問題ないかもしれませんが、地主が土地を売却したり相続が発生したりした場合、新しい地主から立ち退きを迫られるリスクがあります。

借地借家法で保護を受けるためには、地主の意向に関わらず、ご自身の権利を守るために建物の登記を行うべきです。