地主が親族の場合に借地権を相続する際の注意点は？

親族の土地に家を建てて住んでいる、あるいは親族から土地を借りているケースは少なくありません。

このようなケースでは、普段は「親戚だから」と口約束で済ませていることが多いものですが、いざ相続が発生するとそうした曖昧さがトラブルの火種となります。

今回は、親族間の借地権相続で確認すべき契約の違いや相続税の考え方について解説します。

【無料相談】相続した借地権の活用方法や売却でお悩みの方はこちら ≫

【親族間の契約】2つのパターン

親族間での土地の貸し借りで最も重要なのは、その「契約の種類」です。

一般的に、他人から借りる場合は相場に応じた月ごと（あるいは年ごと）の地代が発生しますが、親族間では無料、または格安の地代で済ませることも珍しくありません。

このお金のやり取りの状況により、法的な扱いが「賃貸借契約（借地権）」か「使用貸借」かに分かれ、権利の強さが大きく変わってきます。

「土地賃貸借契約（借地権）」とみなされるケース

土地賃貸借契約とは、賃料を支払って土地を借りる契約です。

親族間であっても、世間の相場並みの地代を支払っている場合は「借地権」として扱われ、旧借地法または借地借家法で借主の権利が手厚く保護されます。

地代滞納などの正当事由がない限り、地主（親族）から一方的に契約解除はできないため、長く安定的にその土地を借りて居住できるようになるのです。

相続時には、この強力な権利を財産として引き継ぐことができます。

「使用貸借契約」とみなされるケース

使用貸借契約とは、無償または極めて低い地代で土地を借りる契約です。

この場合、借地人の立場は借地借家法で保護されないため、同じ「土地を借りる」立場であっても借地権と比べて非常に不安定で弱い権利といえます。

使用貸借契約は原則として借主の死亡により消滅するため、法律上は借主（親）が亡くなると相続人（子）は土地を使い続ける権利を失うリスクがあるのです。

実際は、地主である親族との関係性が良好であれば、親が亡くなっても急にその土地に住めなくなるようなことは稀です。
しかし、親族との関係悪化や地主側に代替わりなどがあった場合には「もう出ていってくれないか」と打診される可能性もあるため、特に注意が必要です。

【無料相談】相続した借地権の活用方法や売却でお悩みの方はこちら ≫

契約書がない場合はどうする？

契約書がない場合は、実態として「地代の支払い実績があるか」が判断基準になります。

振込履歴や領収書が証拠となりますが、現金手渡しの場合は記録がないためトラブルになりがちです。

また先述の通り、地代を払っているつもりでも、その額が固定資産税と同程度なら権利の弱い「使用貸借」とみなされる可能性が高くなります。

契約内容が不明確で不安な場合は、早めに借地権専門の不動産会社などのチェックを受けましょう。

地主が親族の場合に借地権を相続する際の注意点

親族の土地を借りていた親がなくなって相続が発生したときの注意点として、次の4点を解説していきます。

• 借地権は相続税の課税対象になる？
• 借地権の相続登記は必要？
• 借地権の相続に地主（親族）の承諾は必要？
• 権利金の認定課税リスクは？

借地権は相続税の課税対象になる？

世間相場並みの地代を払っている「借地権」はれっきとした財産権であり、相続税の課税対象です。

この場合、更地価格（建物などが建っていない状態の純粋な土地の市場価格）に、国税庁の定めた借地権割合（土地に占める借地権の権利割合）を掛けた金額が、相続税の基準となる「評価額」です。
相続人は、その評価額にしたがって借地権の相続税を負担することになります。

一方で、「使用貸借」の場合は土地を借りる権利が財産とは見なされず、借主の権利（使用借権）の評価額はゼロ扱いです。
借主側の相続税は発生しませんが、その代わりに地主側の相続税負担が重くなる点に注意が必要です。

こちらも上記の通り、互いの関係が悪化したり地主が代替わりしたりといった際には、「いつまで経っても何も払ってくれない」と心証を損ねる可能性もあるため、注意が必要です。

借地権の相続登記は必要？

地主の土地に借地権（賃借権）そのものを登記しているケースは稀ですが、借地上の「建物」は相続登記が必要です。

借地権では、借地上の建物が未登記、あるいは前の持ち主の名義のままになっていると、「ここは私が建物を建てて住むために借りている土地だ」という権利を第三者に対して主張できないのです。

わかりやすく言えば、何らかの事情で地主が変わった場合、新しい地主に自分の権利を主張できず、その土地を追い出されてしまうリスクがあるということになります。

また、相続登記は2024年4月から義務化されており、登記せずに放置すると10万円以下の過料を課される可能性もあるため、借地権を相続した場合は必ず相続登記を行いましょう。

【仲介手数料0円】借地権専門のセンチュリー21中央プロパティー ≫

借地権の相続に地主（親族）の承諾は必要？

借地権を「相続」で取得する場合、原則として地主の承諾は不要です。

地主が親族でも他人でも、承諾料や名義変更料といった一時金を支払う必要はありません。

ただし、関係維持のために「相続した」旨の連絡は入れるべきです。
親族から借りている場合はなおさら、今後の付き合いも考慮して早めに知らせておくことをおすすめします。

なお、遺言で法定相続人以外が受け取る「遺贈」の場合は、地主の承諾や一時金の支払いが必要になることがあるため注意しましょう。

権利金の認定課税リスクは？

親族間の土地の貸し借りで注意したいのが、「認定課税」です。

通常、借地契約には最初に借地契約を結ぶ際に「権利金」という一時金が発生しますが、親族だからと権利金なし、さらに地代も安く設定していると、税務署から「権利金相当額の贈与があった」とみなされ、贈与税が課されるリスクがあります。

対策として「土地の無償返還に関する届出書」の提出が必要な場合があるため、自己判断せず専門家に確認しましょう。

地主が親族の場合に借地権を相続する際のトラブルと解決方法

親族の土地を借りて住んでいる場合、借地権の相続に伴う次のようなリスクがあるため注意しましょう。

1. リスク①地主が代わって立ち退きを要求される
2. リスク②建物の建て替えや増改築を拒否される

リスク①：地主が代わって立ち退きを要求される

地主である親族が亡くなり、別の親族が底地（土地）を相続したケースでは、新しい地主から「自分で使うから出て行ってくれ」「他の用途で使いたいから土地を返してくれ」といった要求を受けることがあります。

相続登記を済ませている借地権なら法的に対抗できますが、これが使用貸借だった場合は借地人側の立場が弱く、立ち退きのリスクが高まります。

リスク②：建物の建て替えや増改築・売却を拒否される

借地上の建物が古くなって来た場合、たとえ親族が地主であっても地主の承諾なしに建て替えや売却はできません。

親族関係が悪化している場合や地主である親族が代替わりした場合などには、承諾を拒否されたり、高額な承諾料を要求されたりすることがあります。

解決策：契約書の巻き直しや売却・返還の検討

上記のようなトラブル回避には、以下の対策が有効です。

1. 契約書の巻き直し：口約束をやめて正式な契約書を作る。
2. 底地の買取：親族から土地を買い取って完全な所有権にする。
3. 借地権の売却：第三者へ売却して現金化し、関係を清算する。

このうち、最も穏便なのは契約書の巻き直しです。
口約束で曖昧だった部分を書面で取り決めることで、それまで通りの暮らしを維持しながら以降のトラブルを防ぐことができます。

特に、立場の弱い使用貸借の状態であれば、契約書の巻き直しであらためて借地権として土地を借りることで、その後多くの権利が安定することになるでしょう。

地主である親族から底地を買い取り、自分の完全な所有権とする方法もありますが、まとまったお金が必要になる上に「土地を譲ってほしい」という交渉も必要になるため、ハードルは高い方法といえます。

また、「関係が悪化して地主と顔も合わせたくない」という場合などには、思い切って借地権を売却するのも手段の1つです。

センチュリー21中央プロパティーでは、借地権売却の仲介手数料や弁護士相談費用、残置物の処分費用まで売主様負担0円で承っていますので、ぜひお声がけください。

【社内弁護士が常駐】借地権のトラブル解決はお任せください！ ≫

まとめ

親族間の借地権相続は、契約形態（借地権か使用貸借か）が大きく影響します。契約が曖昧なまま放置すると、思わぬ課税や立ち退きリスクを招きかねません。

相続時にしっかりと現状の契約を確認し、今後の運用方法や対策を想定しておくことが大切になります。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権・底地の売却やトラブル解決に特化した専門の不動産会社です。

親族から土地を借りているものの、「親族と揉めたくない」「契約書がなくて不安」といったお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度ご相談ください。

【ご相談～売却まで完全無料！】借地権の売却ならセンチュリー21中央プロパティー ≫