借地権の相続でかかる費用は？内訳や金額を解説

両親が亡くなり、実家の借地権を相続することになった際、まず気になるのが「手続き費用」ではないでしょうか。

借地権の相続には、通常の所有権とは異なるルールや特有の費用項目が存在します。

この記事では、相続費用の全体像から登録免許税・司法書士報酬の相場、さらに「地主への承諾料は必要か？」という疑問までを解説します。

無駄な出費を抑え、スムーズに手続きを進めるための参考にしてください。

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借地権の相続で発生する3つの費用

借地権の相続手続きにおいて、主に発生する費用は以下の3つです。

1. 相続登記の実費（登録免許税や書類取得費など）
2. 相続税（借地権も課税対象）
3. 専門家への依頼報酬（司法書士や税理士へ依頼する場合）

これらは、借地権の評価額や依頼先によって変動します。

詳しい計算方法は後述します。

費用①：借地上の「建物」の相続登記にかかる実費

借地権はあくまで「土地を借りる権利」のため、相続登記は借地上にある「建物」の名義変更手続きとなります。

建物の名義を被相続人から相続人に変えることで、借地権も主張できるようになります。

借地上の「建物」の相続登記にかかる実費の内訳は、以下の通りです。

1. 登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）
2. 必要書類の取得費用（数千円～）
3. その他の実費（郵送費・交通費）

費用の内訳1.登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）

登記手続きの際に国に納める税金です。

以下の式で計算します。

登録免許税 = 建物の固定資産税評価額 × 0.4％

建物の固定資産税評価額の調べ方

毎年春に届く「固定資産税納税通知書」内の「課税明細書」を確認してください。

「価格」や「評価額」の欄にある数字が基準です。

登録免許税の計算シミュレーション

例：建物の評価額が1,000万円の場合

1,000万円 × 0.4％ ＝ 40,000円

この金額分の収入印紙を登記申請書に貼り付けて納付します。

免税措置が適用されるケース

特定の条件（評価額100万円以下の土地など）で免税措置がありますが、建物の場合は基本的に課税されます。

最新情報は法務局のHP等で確認しましょう。

費用の内訳2.必要書類の取得費用（数千円～）

登記には戸籍謄本や住民票などが必要です。

• 戸籍謄本：1通450円
• 除籍謄本・改製原戸籍：1通750円
• 住民票・印鑑証明書：1通300円程度

相続人が多い場合、合計で1〜2万円ほどかかることもあります。

費用の内訳3.その他の実費（郵送費・交通費）

遠方の法務局へ申請する場合は、郵送（書留郵便）やオンライン申請を活用することで交通費を節約できます。

費用②：相続税（借地権と建物の評価額）

相続税は、遺産総額が「基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）」を超えた場合に発生します。

借地権も「相続財産」として課税対象になる

借地権には高い資産価値（所有権の60〜70％程度）があるため、相続財産として課税対象になります。

もちろん、借地上の「建物」も評価対象です。

借地権の評価額の算出方法

一般的に「路線価」を使って計算します。

自用地評価額（更地価格） × 借地権割合

• 自用地評価額：路線価×土地面積
• 借地権割合：地域ごとの割合（30%〜90%）。路線価図で確認可能。

例：更地価格5,000万円、借地権割合60％なら、評価額は3,000万円です。

なお、センチュリー21中央プロパティーでは、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能です。

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「小規模宅地等の特例」による評価額の減額

評価額が高額でも、「小規模宅地等の特例」が適用できれば最大80％減額できる可能性があります。

同居親族が住み続ける場合などが対象※です。

税額が大きく変わるため、税理士への相談をおすすめします。

※同居していなくても、過去3年以上持ち家がない等の要件を満たす親族（通称：家なき子）であれば、適用されるケースもあります。

費用③：司法書士などの専門家への依頼報酬

相続登記を司法書士に依頼する場合の報酬相場を見ていきましょう。

司法書士報酬の相場目安（5万～15万円程度）

一般的な自宅の相続登記なら、報酬相場は5万円〜10万円前後です。

これに実費（登録免許税など）を加えた額を支払います。

司法書士の報酬額が変動する2つの要因

手続きの難易度により追加費用が発生することがあります。

司法書士の報酬額が変動する要因としては、以下の2点が代表的です。

1. 不動産の数や相続人の数が多い
2. 遺産分割協議書の作成が必要である

要因1.不動産の数や相続人の数が多い

建物が複数ある場合や、相続人が多く戸籍収集が大変な場合は、数万円程度加算されることがあります。

要因2.遺産分割協議書の作成が必要である

誰が何を相続するか決める「遺産分割協議書」の作成まで依頼すると、別途3万〜5万円程度かかります。

行政書士やその他の専門家に依頼する場合との違い

行政書士は登記申請の代理ができません。

最終的に登記が必要なため、最初から司法書士か、窓口となる不動産会社へ依頼するのがスムーズです。

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借地権の相続で費用が発生するタイミング

借地権の相続で費用が発生するタイミングは、以下の通りです。

• 相続開始直後〜：戸籍謄本などの必要書類取得費（数百円〜数千円）。
• 相続登記（名義変更）申請時：法務局で登録免許税を納付。
  司法書士へ依頼する場合はこの前後に報酬を支払います。
• 相続開始から10ヶ月以内：相続税の申告・納税期限。遺産総額が基礎控除を超える場合に発生します。

【重要】相続なら地主への「名義書換料（承諾料）」は原則不要

最も多い疑問が「地主に名義書換料（承諾料）を払う必要があるか」です。

結論、相続（法定相続人への承継）の場合、地主への承諾料や承諾そのものが不要です。

相続は被相続人が死亡した時点で当然に権利が移転するためです。

もし地主から請求されても、法的に支払う義務はありません。

ただし、遺言による「遺贈」で法定相続人以外が引き継ぐ場合は、承諾料が必要になるケースがあるため注意しましょう。

借地権の相続費用を安く抑えるための3つのポイント

借地権の相続費用を安く抑えるためのポイントは、主に以下の3つです。

1. 必要書類を自分で収集して専門家の報酬を節約する
2. 数次相続の場合の免税措置を活用する
3. 売却前提なら「諸費用負担ゼロ」の会社を選ぶ

ポイント①：必要書類を自分で収集して専門家の報酬を節約する

司法書士に相続登記を依頼する場合でも、「戸籍謄本の収集」を自分で行えば報酬が安くなることがあります。

見積もり時に確認してみましょう。

ポイント②：数次相続の場合の免税措置を活用する

相続登記未了のまま相続が2回以上続いている（数次相続）場合、中間の登録免許税が免除される特例があります。

条件を法務局等で確認してください。

ポイント③：売却前提なら「諸費用負担ゼロ」の会社を選ぶ

「相続しても住む予定がなく売却したい」なら、相続登記に必要な諸費用を負担してくれる不動産会社を選びましょう。

例えば、センチュリー21中央プロパティーでは、相談から売却まで、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物（ゴミ）処分費用などがすべて無料です。

通常数十万円〜100万円以上かかる費用を買主側が負担する仕組みのため、売主様の手取り額を最大化できます。

「手持ち現金を減らしたくない」方にとって非常に有効な選択肢です。

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【ケース別】相続した借地権を手放す場合の費用相場

相続した借地権を手放す際にかかる費用の相場を、以下のケースごとに解説します。

1. 第三者へ売却する場合（譲渡承諾料・仲介手数料）
2. 地主に更地で返還する場合（建物の解体費用）
3. 売却益が発生した場合の税金（譲渡所得税）

ケース①：第三者へ売却する場合（譲渡承諾料・仲介手数料）

地主から「譲渡承諾」を得るため、「譲渡承諾料（名義書換料）」を支払うのが慣例です。

• 譲渡承諾料：借地権価格の10％程度
• 仲介手数料：売買価格の3％＋6万円（税別）

これらは売却代金から精算できることが多く、持ち出し費用は抑えられます。

ケース②：地主に更地で返還する場合（建物の解体費用）

借地権の相続後、放棄して地主に返す場合、原則として更地にするための「解体費用（100～200万円程度）」が自己負担となります。

しかし、安易に解体する前に、まずは「地主への買取（更地価格の50%程度）」を交渉することをおすすめします。

地主が買い取ってくれれば、解体費用がかからないだけでなく、まとまった現金手残りが得られる可能性があります。

ケース③：売却益が発生した場合の税金（譲渡所得税）

売却によって利益が出れば「譲渡所得税」がかかります。

ただし、相続した実家の売却には「居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や、一定の要件を満たす空き家に使える「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が利用できる可能性があります。

これらが適用されれば、最大3,000万円までが利益から控除され、譲渡所得税の負担がゼロになることもあります。

要件は複雑なため、売却前に不動産会社や税理士に確認することをおすすめします。

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まとめ：まずは専門家に相談し、費用の全体像を把握しましょう

借地権の相続では、登記費用や税金はかかりますが、地主への承諾料は原則不要です。

しかし、地主との関係や手続き次第ではトラブルになることもあります。

まずは専門家に相談し、見積もりを出してもらうことが大切です。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権トラブル解決実績4万件超の専門不動産会社です。

経験豊富なスタッフと社内弁護士が連携し、相続登記から地主交渉、高額売却までワンストップで支援します。

最大の特徴は、仲介手数料・弁護士費用・相続登記費用・残置物処分費用などがすべて無料である点。

買主側が諸費用を負担するため、お客様の手取り額を最大化できます。

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借地権相続の費用に関してよくある質問

借地権相続の費用に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。

Q1.遺言による「遺贈」の場合、地主への承諾料は必要ですか？

A.はい、相続人以外への遺贈の場合は一般的に必要です。

法定相続人以外への遺贈は譲渡と同様に扱われ、地主の承諾と、承諾料（借地権価格の10％程度）が必要です。

Q2.相続登記の費用は誰が負担すべきですか？

A.その不動産を取得（相続）する人が負担するのが原則です。

共有名義にする場合は、持分割合に応じて相続人らで負担し合うのが一般的です。

Q3.地主から更新料や名義書換料を請求されたらどうすればいいですか？

A.まずは、借地権に詳しい専門家に相談してください。

関係悪化を避けるため、弁護士や専門の不動産会社を間に挟み、法的に冷静な交渉をしてもらうのが安全です。

Q4.相続登記をしないと罰則やデメリットはありますか？

A.はい、10万円以下の過料や、売却ができないなどのデメリットがあります。

さらに、放置すると次の相続で権利関係が複雑化します。

早めの手続きを推奨します。