借地権の契約期間は何年？地主の言いなりにならないための基礎知識

借地権の契約期間は何年？地主の言いなりにならないための基礎知識

借地権の契約期間は、契約した時期によって適用される法律が異なり、一律ではありません。
例えば、親から借地を相続したものの、借地契約の契約書が見つからず、契約内容の詳細がわからないというケースは少なくありません。
契約内容を把握していないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

地主とのトラブルを避けるためにも、ご自身の借地権の種類や契約期間について正しく理解しておくことが大切です。

この記事では、借地権にはどのような種類があるのか、それぞれの契約期間や更新時によくあるトラブルについて、図解も交えて解説します。

借地権の基本をおさらい

まずは、借地権の基本的な考え方について確認しましょう。

借地権とは

借地権とは、建物を建てる目的で、土地の所有者（地主）から土地を借りる権利のことです。
土地を貸す人を「地主」、土地を借りる人を「借地人」※と表現します。

借地の上に建物を建てた場合、土地は地主、建物は借地人に所有権があります。 また、借地人は地主に賃料の対価として「地代」を支払います。

※土地を貸す側を「借地権設定者」、土地を借りる側を「借地権者」とも言います。

借地権の「存続期間」とは

借地権は、一度契約した後、永続的に権利を持ち続ける訳ではなく、期間が定められています。
借地権ではその期間のことを「存続期間」といいます。

では、借地権の存続期間は、何年なのでしょうか。
次章で詳しく見ていきましょう。

借地権の存続期間を決める「旧法」と「新法」

借地権の存続期間は、契約を締結した時期によって適用される法律が異なります。

平成4年（1992年）8月1日に「借地借家法（新法）」が施行され、この日を境に契約内容が大きく変わりました。

1. 旧借地法：平成4年7月31日までに成立した契約
2. 借地借家法（新法）：平成4年8月1日以降に成立した契約

ご自身の契約がどちらに該当するかを確認した上で、それぞれの内容を見ていきましょう。

①旧借地法：平成4年8月1日以降に成立した契約

旧借地法は、平成4年（1992年）7月31日までに成立した借地契約に適用されます。
存続期間は、建物の構造と契約での期間の定めの有無によって異なります。

期間の定めがある場合

• 堅固な建物（鉄筋コンクリート造など）：60年以上
• 非堅固な建物（木造など）：30年以上

期間の定めがない場合

• 堅固な建物：60年
• 非堅固な建物：30年

	構造	期間の定め	存続期間	更新後の存続期間
				初回	2回目意向
旧借地権	堅固建物 （鉄筋コンクリート造）	あり	30年以上	30年以上	–
		なし	60年	30年	–
	非堅固建物 （木造）	あり	20年以上	20年以上	–
		なし	30年	20年	–

契約書がなく期間が不明な場合や、後述する「法定更新」がされた場合は、「期間の定めがない」契約とみなされます。

更新後の存続期間は、堅固な建物で30年、非堅固な建物で20年となります。

旧借地法の最大の特徴は、借地人に非常に有利な内容で、更新を重ねることで半永久的に土地を借り続けられる点にあります。

②.借地借家法（新法）：平成4年8月1日以降に成立した契約

借地借家法（新法）は、平成4年（1992年）8月1日以降に成立した借地契約に適用されます。
地主と借地人の間の権利関係の公平性を図ることを目的に制定され、以下の2種類に大別されます。

1. 普通借地権
2. 定期借地権

借地借家法（新法）の分類1.普通借地権

新法の「普通借地権」は、旧借地法の要件に似ていますが、構造による要件がなくなり、期間の定めがない場合の当初の存続期間が60年から30年と大幅に短くなりました。
※当初の存続期間とは、最初に締結した契約の存続期間を指します

また、更新後の存続期間も初回の更新は20年、二回目以降の更新は10年と定められました。

では、これよりも長い存続期間を定めることは絶対にできないのでしょうか。

借地借家法第4条には、下記の記載があります。

当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年（借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年）とする。 ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

引用元：借地借家法第4条

つまり、当事者間で合意していれば、これよりも長い存続期間を設定することも可能です。

借地借家法（新法）の分類2.定期借地権

定期借地権は、契約の更新がなく、期間満了後、原則として更地にして土地を地主に返還するタイプの借地権です。
期間満了後も土地を借りたい場合は、「更新」ではなく「再契約」が必要になります。

定期借地権には、以下の3種類があります。

1. 一般定期借地権
2. 建物譲渡特約付借地権
3. 事業用定期借地権等

1.一般定期借地権

存続期間を50年以上とする借地権です。

建物の用途に制限はなく、契約期間が満了したら、借地人は建物を解体して更地で土地を返還する必要があります。]

2.建物譲渡特約付借地権

存続期間を30年以上とする借地権です。

契約満了時に、地主が借地上の建物を相当の対価で買い取ることをあらかじめ約束（特約）するものです。

3.事業用借地権

専ら事業の用に供する建物（居住用は不可）の所有を目的とする借地権です。

存続期間は10年以上50年未満で、公正証書によって契約しなければなりません。

旧借地法と新法の違い

旧借地法と新法の違いは、下記の通りです。

• 新法では、建物の構造による区分がなくなった
• 新法では、存続期間が短くなった
• 新法では、契約の更新がない「定期借地権」が創設された

自身の借地契約の期間は何年か、下記フローチャートで見てみましょう。

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賃貸借契約と借地契約の期間はどちらが優先される？

民法では、賃貸借契約の期間は最長50年と定められています。（民法604条1項）
一方、借地借家法（新法）の普通借地権では、最低でも30年と定められています。

このように、内容が競合する場合、特別法である借地借家法が、一般法である民法に優先して適用されます。

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借地人にとって、旧借地法と新法どちらがいいの？

結論から言うと、借地人の立場では「旧借地法」が有利、地主の立場では「新法」が有利といえます。
なぜなら、それぞれの法律が制定された背景が異なるからです。

旧借地法が制定された大正時代は、一度土地を借りたら、借地人が安定して住み続けられるように手厚く保護することが重視されました。
そのため、地主が更新を拒絶することは極めて難しく、「一度貸したら返ってこない」と言われるほど借地人に有利な法律でした。

こうした状況の不公平感を是正し、地主の権利にも配慮する形で制定されたのが借地借家法（新法）です。
新法では、更新がない「定期借地権」が創設されるなど、地主側の意向も反映されやすくなっています。

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借地権の契約更新で、借地人が知っておくべきこと

旧法で契約した借地人の中には、「更新すると不利な新法に切り替えられてしまうのでは？」と不安に思う方もいるかもしれません。

借地権の契約更新で、借地人が押さえておくべき重要なポイントは以下の通りです。

1. 旧借地法の契約を更新したら新法が適用される？→更新後も原則として旧法が適用される
2. 地主は契約更新を拒否できる？→地主側に「正当事由」が必要

①：旧借地法の契約を更新したら新法が適用される？→更新後も原則として旧法が適用される

平成4年8月1日以降に旧借地法の契約を更新する場合、自動的に新法の内容に切り替わることはありません。

旧法で締結された契約は、更新後も原則として旧法が適用されます。

新法へ切り替えるには、地主と借地人双方の合意が必要ですが、借地人にとって不利になることが多いため、合意に至るケースはまれです。
そのため、旧法の契約は旧法のまま更新されるのが一般的です。

②：地主は契約更新を拒否できる？→地主側に「正当事由」が必要

地主が契約更新を拒否できるのは、「正当な事由」がある場合です。

更新を拒否できる「正当な事由」については、借地借家法第28条に定められています。

更新を拒否できる正当な事由▼

• 地主と借地人のそれぞれが、その土地を必要とする事情
• これまでの借地契約に関する経緯（地代の支払い状況など）
• 土地の利用状況（適切に利用されているか）
• 地主からの立退料の申し出の有無や金額

これらの要素を総合的に判断しても、地主側の正当事由が認められるハードルは非常に高いのが実情です。

特に旧借地法では、地主が自ら使用する必要がある場合などに限定されており、新法よりもさらに厳しく判断されます。

③：契約期間中の解約はできる？→地主の合意が必要

借地人の都合で契約期間の途中で解約するためには、原則として地主の合意が必要です。
ただし、契約書に中途解約に関する特約があれば、それに従って解約できます。

一方、地主の都合で期間中に解約を申し出ることは、借地人が合意しない限り認められません。
借地人がその土地を使用する権利は、法律で強く保護されています。

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借地権更新時のトラブルは、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください

知識や経験の差から、更新のタイミングで地主から一方的な要求を突きつけられることがあります。

具体的には、下記のような内容です。

借地権の更新時によくあるトラブルの事例▼

• 契約書に記載のない法外な更新料を請求された
• 正当な理由なく契約更新を拒絶された
• 契約期間終了時に空き家なら、土地を返すよう要求された
• 「契約を新法に切り替える」と一方的に言われた
• 契約更新時に大幅な地代の値上げを要求された
• 借地権付き建物を売却したいが、地主が承諾してくれない
• 相続したが契約書がなく、契約内容が不明
• 契約書をなくした

前提として、地主は代々自分の土地を他人に貸すことで生計を立てており、不動産や法律に関する知識・経験が豊富です。

一方で、借地人は知識が乏しいことが多く、当事者間だけで問題を解決しようとすると、不利な条件を飲まざるを得ない状況に陥りがちです。

トラブルが起きた場合や、起きそうな場合は、一人で悩まずに、借地権に詳しい不動産会社や弁護士などの専門家に相談することを強くおすすめします。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門に扱う不動産仲介会社です。
経験豊富な借地権の専門家のみが在籍しており、難航しがちな地主との交渉も、スムーズに代行します。
また、借地権専門の社内弁護士が常駐しているため、常に法的な問題をクリアしながら、確実・安全にお手続きを進めることが可能です。

さらに、センチュリー21グループが誇る”買い手ネットワークを”駆使し、可能な限り好条件での借地権売却を目指せる体制が整っております。
ご相談から売却まで、料金は完全に無料となっておりますので、借地権トラブルや売却でお悩みの借地人様は、ぜひお気軽にご相談ください。

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