底地を整理する5つの方法とは？整理すべき底地の特徴を具体例で解説

底地を整理する5つの方法とは？整理すべき底地の特徴を具体例で解説

底地を相続する前に整理しておくことで、相続後のトラブルや管理の負担を軽減できます。

本記事では、底地の整理方法として『借地人への売却』『第三者への売却』『借地権の買取』『同時売却』『等価交換』の5つの方法を詳しく解説します。

ご自身の状況に合った最適な方法を見つけ、円満な相続の実現にお役立ていただけますと幸いです。

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底地を相続する前に整理すべき理由

底地を相続すると、様々な問題が発生する可能性があります。
なぜなら、底地は一般的な不動産と性質が大きく異なり、特有のリスクを抱えているからです。

1. 相続前に底地を整理すべき主な理由は、以下の通りです。。借地人とトラブルになりやすいため
2. 通常の土地よりも活用しにくいため相続人同士の争いになりやすいため

底地を相続する前に整理すべき理由①：借地人とトラブルになりやすいため

地代の滞納や、契約更新時の条件交渉など、借地人との間でトラブルが発生する可能性があります。

特に、数十年来の古い契約や、代替わりなどで借地人とのコミュニケーションが不足している場合には、トラブルが深刻化するリスクが高まります。

地主と借地人の関係性は、一度こじれると修復が難しく、精神的な負担も大きくなります。

底地を相続する前に整理すべき理由②：通常の土地よりも活用しにくいため

底地は、借地権によって土地の利用が制限されるため、一般的な不動産と比べて資産価値が低く、売却が難しい傾向にあります。

また、土地活用を検討する場合にも、借地人に貸している以上は、自由な活用ができず、収益化の選択肢が限られるのが現状です。

底地を相続する前に整理すべき理由③：相続人同士の争いになりやすいため

底地を複数の相続人で共有した場合、その管理や処分方法を巡って意見が対立し、「争続」に発展する可能性があります。

特に、共有持分の売却や、土地の有効活用を検討する場合には、相続人全員の合意が必要となるため、調整が難航することがあります。

相続によって権利関係がさらに複雑化する前に、被相続人（親）の代で整理しておくことが望ましいです。

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底地を早めに整理することで得られるメリット

相続前に底地を整理するメリットは、以下の通りです。

1. 相続手続きの負担が軽減できる
2. 借地人とのトラブルを回避できる
3. 相続税の負担を軽減できる可能性がある

底地を整理するメリット①：相続手続きの負担が軽減できる

底地は、不動産ならではの相続手続きの複雑さがあります。

例えば、相続人が複数人いる場合、物理的に分割しにくい底地をどのように分割するかで揉めやすいです。

また、相続税の計算も底地の価値をもとに算出する必要があります。
不動産鑑定士や税理士に相続税評価額の算出を依頼することになるため、相続税の計算や申告に時間と費用がかかります。

相続前に底地を整理し、現金化しておくことで、遺産分割協議や相続税申告などの負担を軽減することが可能です。

底地を整理するメリット②：借地人とのトラブルを回避できる

底地を所有している限り、借地人とのトラブルに巻き込まれるリスクは常につきまといます。

例えば、地代の滞納や契約更新のトラブル、無断での増改築などのトラブルが発生することも珍しくありません。

親の代では良好な関係でも、借地人が代替わりすると、関係が悪化するケースも少なくありません。

管理の手間や時間と地代収入などの収益性を天秤にかけて考えると、底地を手放した方が地主にとって実はメリットが大きいこともあるのです。

底地を整理するメリット③：相続税の負担を軽減できる可能性がある

底地の相続税評価額は、

自用地評価額（更地価格） × （1 – 借地権割合）

で算出されます。

一方、底地の市場価格は更地の10〜20％程度が一般的です。
例えば、更地としての相続税評価額が5,000万円、借地権割合が60%の土地なら、底地の相続税評価額は2,000万円です。

しかし、実際の売却価格は500万〜1,000万円になる可能性があります。

相続すると、市場価格より高い評価額で税金がかかるため、事前に売却するほうが税負担を抑えられます。

売却資金を有効活用でき、相続後の管理負担もなくなるため、早めの売却を検討するのがおすすめです。

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整理したほうが良い底地3選整理したほうが良い底地の例は、以下の通りです。

1. 収益性の悪い底地
2. 借地人とのトラブルがある底地
3. 共有名義の底地

整理した方が良い底地①：収益性の悪い底地

収益性の悪い底地とは、固定資産税などの維持費に対して、得られる地代収入が著しく低い土地のことです。

例えば、固定資産税評価額の上昇に見合った地代の値上げができていない、または周辺環境の変化により土地の需要が減少したなどがこれに該当します。

このような土地は、長期的な収益を見込むのが難しく、維持管理費がかさむため、売却を検討することが賢明です。

整理した方が良い底地②：借地人とのトラブルがある底地

地代滞納、無断増改築、更新料・承諾料の不払いなど、借地人との間に既にトラブルを抱えている底地は、整理したほうが良い底地の代表例です。

借地人との関係が悪化すると、土地の利用や売却のハードルが格段に高くなることがあります。

トラブルが長期化する前に、弁護士などの専門家に相談し、法的な対策や契約の見直しを行うことが重要ですが、場合によっては専門の不動産会社へ売却を選択することも有効な解決策です。

整理した方が良い底地③：共有名義の底地

共有名義の底地は、複数の名義人が所有する土地で、売却や活用には共有者全員の同意が原則として必要です。

共有者間で意見の対立が起きると、土地の管理や活用が停滞し、価値が下がるリスクがあります。

また、共有状態を解消しない限り、相続が発生するたびに共有者が増え続け、権利関係はネズミ算式に複雑化します。

特に、疎遠な親族間での共有名義が多い場合には、利害の一致が難しくなるため、早めに共有状態の解消に向けた話し合いや、自身の持分のみの売却などを検討すべきです。

底地を整理する5つの方法

底地を整理する方法は、以下の5つです。

1. 底地を借地人に売却する
2. 借地権を借地人から買い取る
3. 底地を第三者に売却する
4. 底地と借地権を「同時売却」する
5. 底地と借地権を「等価交換」する

底地を整理する方法①：底地を借地人に売却する

借地人に底地を売却することは、整理方法の中でも最も一般的で円満な選択肢です。

主なメリットは以下の通りです。

• 借地人は完全な所有権を得られるため、購入を検討しやすい
  借地人にとって、土地を所有できることは大きなメリットです。 将来的な権利関係の不安がなくなり、安定した資産として自由に活用できるため、買い取りに前向きなケースが多くなります。

• 高値で売却できる可能性がある
  第三者に売却するよりも、借地人に売却する方が高値で売れる可能性が高いです。 借地人にとっては、第三者に土地が渡るリスクを回避し、完全な所有権を得るという大きな価値があるためです。

• 地主側にとっても管理の負担がなくなる
  底地の管理には、借地人とのやり取りや地代の徴収などの手間がかかります。 売却することで、これらの管理業務から解放されます。

ただし、この方法を進める上では注意点もあります。

まず、借地人が購入資金を用意できるかどうかの確認が必要です。

借地人が購入を希望していても、資金調達が難しい場合がありますので、地主側から金融機関を紹介するなどのサポートも有効です。

また、借地人が買い取らない場合の代替案も検討しておきましょう。

購入を希望しない、または資金面で難しい場合には、他の整理方法も検討する必要があります。

底地を整理する方法②：借地権を借地人から買い取る

地主が借地人から借地権を買い取り、完全な所有権を持つ土地に戻す方法です。

これにより、土地の資産価値を最大限に高めることができます。

完全な所有権の土地となるため、地主が自由に土地活用（自宅建築、アパート経営など）したり、更地として市場価格で売却したりすることが可能になる点が最大のメリットです。

一方デメリットとしては、借地権の買取にはまとまった資金が必要な点と、借地人が借地権の売却に同意しない限り実現しない点が挙げられます。

底地を整理する方法③：底地を第三者に売却する

借地人が買い取らない場合でも、第三者に売却することで底地を整理できます。主なメリットは以下の通りです。

• 借地人が買わない場合でもスムーズに処分できる

底地を売却したいものの、借地人が購入に消極的な場合、第三者に売却することでスムーズに手放せます。

• 一括で売却でき、現金化しやすい

不動産買取業者などの第三者に売却すれば、まとまった金額を一括で受け取ることができます。相続前に資産を整理しやすくなります。

第三者に売却する際の注意点

借地人が買い取らない場合でも、底地を専門に扱う不動産会社などの第三者に売却することで底地を整理できます。

主なメリットは以下の通りです。

• 借地人との交渉が不要で、スムーズに処分できる
  底地を売却したいものの、借地人が購入に消極的な場合、専門の買取業者などに売却すれば、借地人との交渉なしでスムーズに手放せます。

• 短期間で現金化しやすい
  底地専門の買取業者に売却すれば、最短数日〜数週間でまとまった金額を一括で受け取ることができます。 相続前に資産を整理しやすくなります。

一方で、第三者への売却には注意が必要です。

一般の不動産市場では買い手がつきにくいため、底地を専門に扱う不動産会社に相談することが、迅速かつ高額での売却につながります。

また、専門業者を選ぶ際は、実績や査定額をしっかり比較しましょう。

不動産会社によって査定額が異なるため、複数の業者に査定を依頼し、条件を比較することが大切です。

特に、買取業者と仲介業者では、売却価格やスピードが大きく異なります。

買取業者と仲介業者の違いは、以下の通りです。

	買取業者	仲介業者
ビジネスモデル	自社で直接買取を行い、転売益を収益源とする	売主と買主を仲介し、仲介手数料を収益源とする
売却相場	市場価格よりも安い（底地価格の10％程度）	市場価格に近い（底地価格の30～50％）
仲介手数料	かからない	かかる ※センチュリー21中央プロパティーのように、無料の業者もあり
売却スピード	短期間	2～４週間程度
メリット	・迅速な取引 ・仲介手数料がかからない ・確実に売却ができる	・高く売却ができる ・契約書の作成等、専門的なサポートがある ・条件に合う購入希望者を選べる
デメリット	・売却価格が低い ・売買価格等、条件交渉の余地が少ない	・仲介手数料がかかる ・売却までに2～４週間程度時間がかかる

センチュリー21中央プロパティーは、底地・借地権専門の不動産仲介会社です。
これまでのご相談・売却実績は4万件を超え、特に底地売却に関しましては圧倒的なノウハウの蓄積がございます。
地主様・相続人様にご満足いただけるような、好条件での売却を誠心誠意サポートさせていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。
なお、ご相談から売却まで、料金はすべて無料とさせていただいております。

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底地を整理する方法④：底地と借地権を「同時売却」する

地主と借地人が協力し、それぞれの権利（底地権と借地権）をセットにして、完全な所有権の土地として第三者に売却する方法です。

底地、借地権をそれぞれ単独で売却するよりも、合計で得られる売却価格が大幅に高くなる点が最大のメリットです。
通常、更地価格に近い金額で売却でき、その代金を地主と借地人で配分します（例：地主60%、借地人40%）。

一方デメリットとしては、売却価格の配分割合や売却条件について、借地人との間で綿密な打ち合わせと合意形成が不可欠な点が挙げられます。
意見がまとまらなければ、実現は困難と言えます。

底地を整理する方法⑤：底地と借地権を「等価交換」する

地主の持つ底地権と、借地人の持つ借地権を「交換」する方法です。

土地を分筆し、一方を地主の完全な所有地、もう一方を借地人の完全な所有地とします。

現金を用意することなく、複雑な権利関係を解消できる点がメリットです。
地主は一部だけでも自由に使える土地を確保でき、借地人も完全な所有権を得られるため、双方に利益があります。

しかし一方で、土地の面積や形状によっては、公平な分割が難しい場合があります。
また、測量費や分筆登記費用などの諸経費がかかる点もデメリットと言えます。

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底地の売却相場はいくら？

底地の売却価格は、売却方法（誰に売るか）によって大きく変わります。

売却方法	相場（更地価格に対する割合）
① 底地を借地人に売却する	50〜80％
② 借地権を借地人から買い取る	ー
③底地を第三者に売却する	20～50％ ※売却先によって変動
④底地と借地権を「同時売却」する	70〜90％
⑤底地と借地権を「等価交換」する	70〜90％

「どの方法が最適か？」と迷われている方は、底地・借地権専門の不動産仲介会社、センチュリー21中央プロパティーまでご相談ください。

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底地整理に関してよくある質問

底地の整理に関して、よくある質問とその回答をいくつかご紹介します。

Q1. 底地の整理にはどのような方法がありますか？

A. 底地を整理する方法は主に以下の5つです。

1. 底地を借地人に売却する
   →借地人が土地の所有者になれるため、最も円満に進めやすい方法です。

2. 借地権を借地人から買い取る
   →地主が資金を準備し、完全な所有権の土地として活用・売却する方法です。

3. 底地を第三者に売却する
   →借地人が購入しない場合でも、スピーディーに現金化できます。

4. 底地と借地権を「同時売却」する
   →単独で売るより高値での売却が期待できます。

5. 底地と借地権を「等価交換」する
   →現金を使わずに権利関係を整理できる方法です。

Q2. 借地人が底地を買い取らない場合、どうすればいいですか？

A. 借地人が購入を希望しない場合、以下の方法を検討できます。

1. 第三者（不動産買取業者）に売却する
   →底地の専門業者なら、現状のまま買い取ってくれるため、手間がかかりません。

2. 借地人との共同売却（同時売却）を提案する
   →「一緒になら高く売れますよ」と持ちかけ、協力関係を築く方法です。

3. 底地と借地権の等価交換を行う
   →お互いが一部でも完全な所有地を得られるメリットを伝え、交渉します。

いずれの方法であっても、まずはセンチュリー21中央プロパティーのような、底地を専門に扱う不動産会社に相談することを強くおすすめします。

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Q3. 底地を売却するとき、税金はかかりますか？

A. はい、底地を売却して利益（譲渡所得）が出た際には、以下の税金が発生する可能性があります。

• 譲渡所得税・住民税
  →売却益に対して課税されます。 所有期間によって税率が大きく変わります（5年超なら約20%、5年以下なら約39%）。

• 印紙税
  →売買契約書に貼る収入印紙代が必要です。

• 登録免許税
  →（抵当権が付いている場合など）登記の抹消手続きに費用がかかります。

売却前に税理士や専門家に相談することで、各種特例の活用など、税負担を抑える方法を検討できます。

センチュリー21中央プロパティーには、底地・借地権を専門とする社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスをご期待いただけます。
また、底地・借地権に多数の実績を持つ税理士・司法書士といった各種士業との綿密な連携により、トラブルを未然に防ぎながら、スムーズにお手続きを進めることが可能です。

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まとめ

底地は相続してからでは、管理や処分のハードルが格段に上がります。
そのため、事前に整理しておくことをおすすめします。

本記事で紹介した「借地人への売却」「第三者への売却」「借地権の買取」「同時売却」「等価交換」といった5つの方法から、ご自身の状況に最適なものを選び、スムーズな資産承継を目指しましょう。

「相続前に底地を整理したい！」「すでに相続済みの底地管理で悩んでいる」という方は、ぜひセンチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

当社は、借地権・底地専門の不動産会社として、売買仲介や底地の管理代行、底地の収益改善のご提案などのサービスを展開しております。
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地主様・相続人様ならではの目線を深く理解した不動産のスペシャリストが、誠心誠意、底地のトラブル解決・高額売却にお力添えをいたします。
初回のご相談から売却まで、料金は一切頂いておりませんので、底地についてお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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