借地権の売却に一級建築士のホームインスペクションが必須な理由とは

借地権の売却に一級建築士のホームインスペクションが必須な理由とは

「古い家だから、見えないところに何か問題があるのではないか…」
「長く快適に住み続けたいけれど、建物の耐久性は大丈夫だろうか…」

中古住宅に対して、このような不安を感じる方は少なくないでしょう。
こうした懸念も一因となり、日本では新築住宅に比べて中古住宅を選択する人の割合が依然として低い傾向にあります。

実際に、中古住宅の売買では大きな問題が潜んでいることがあります。
引き渡し後に、売主自身も気づいていなかった瑕疵（キズや欠陥）が見つかり、買主と深刻なトラブルに発展するケースは後を絶ちません。

これは、売主にとっても買主にとっても、取引における大きな不安要素と言えるでしょう。
とりわけ借地権付きの物件など、築年数が古い建物が多いケースでは、買主はもちろんのこと、売主でさえも「こんな古い家でも本当に売れるのだろうか」と、その取引自体に不安を感じることが少なくありません。。

このような中古住宅取引における不安を解消し、より安心して取引を行うための一つの解決策が「ホームインスペクション（建物状況調査）」です。
実は、2018年4月の宅地建物取引業法改正により、中古住宅の売買契約時に行われる重要事項説明の際、不動産業者がインスペクションについて説明することが義務化され、もしインスペクションが実施されていれば、その結果を買主に伝えることが求められるようになりました。

しかし、残念ながら、このホームインスペクションという制度やその重要性については、まだ十分に認知されているとは言えないのが現状です。

そこで本記事では、ホームインスペクションとは具体的にどのようなものなのか、そしてどのようなメリットがあるのかについて、一級建築士が詳しく解説します。

中古住宅の購入をためらう背景

本章ではまず、中古住宅の取引において買主が抱える不安の背景と、それに伴うトラブル事例、そしてそれらを未然に防ぐためのホームインスペクションの基本的な役割について触れます。

中古住宅購入の不安とホームインスペクションの役割

日本における中古住宅の流通は、他国に比べると少ないのが現状です。
その理由は、日本人のなかに「住宅を購入するなら新築」という考え方が強く根付いているのが考えられます。

この考え方には、中古住宅の品質に対する懸念が大きく影響しています。

下図は、国土交通省が行った既存住宅に関するアンケート調査の結果です。

既存住宅を選ばなかった理由として「見た目の問題」や「情報の不明確さ」があるなかで、特に品質に対する不安を理由に上げる方が多く見受けられました。

つまり、住宅の瑕疵（かし）や欠陥などのトラブルに対して将来的な不安を感じ、住宅購入する際の候補から中古住宅が外れる傾向があるのです。
このような不安を解消し、中古住宅市場を活性化させるためにも、ホームインスペクションによる客観的な情報提供が求められています。

中古住宅で注意したい主なトラブル事例

中古住宅のトラブルとしては、設備の欠陥・シロアリ被害・雨漏りが一般的です。

設備の欠陥は、電気設備や水回りでの発生が多く、これらの耐用年数は一般的におよそ15年程度とされています（設備の種類や使用状況により異なります）。

電気設備や水回りは、毎日使うため経年劣化が起こりやすい箇所です。
一見しただけでは劣化具合の判別が難しく、見た目は問題なさそうでも内部の劣化が進んでいるケースは少なくありません。

建物の建築時期やリフォーム時期を確認すると、おおよその耐用年数に対して問題なく使用できる期間の目安が分かります。
購入後のトラブルを避けるためにも、契約前に保証の有無や保証期間と範囲を確認しましょう。

シロアリ被害や雨漏りも、住宅購入後によく見受けられるトラブルです。
これらも住宅を内覧しただけでは発見が難しく、実際に住み始めてから気がつくことがあります。

シロアリの被害は、主に床下の基礎部分などでの発生が多いため、可能であれば実際に床下を確認したり、建物の修繕や防蟻処理の履歴を確認しましょう。
過去5年以内に防蟻処理を行っていない場合は、シロアリ被害のリスクが高まる可能性があり、万が一被害があった場合の修繕費用が当初の見積もりよりも高くなる可能性を考慮する必要があります。

雨漏りについては壁や天井にシミがないかを目視することで、ある程度チェックできます。
しかし、原因箇所が複雑な場合もあり、専門家による調査が望ましいケースも多いです。

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ホームインスペクション（住宅診断）とは

ホームインスペクションとは、直訳すると「住宅を診断する」ことを指します。

より具体的には、住宅に精通した専門家が、住宅の劣化状況や不具合の有無、改修すべき箇所やその時期の目安、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務です。

ホームインスペクションで重要なのは、単に建物の欠陥や劣化箇所を指摘するだけでなく、調査結果から劣化の原因を推測し、今後の進行予測や危険性、そして適切な対処法やメンテナンス方法を導き出すことです。

ホームインスペクションの実施者と資格

ホームインスペクションを誰が行うかについては、大きく分けて以下の2つのケースがあります。

1. 国家資格である建築士が行うもの
2. 民間資格の保有者が行うもの

いずれの資格者が行う場合でも、ホームインスペクションを依頼する際には、その「誰が」行うか、つまりインスペクターの資格の種類だけでなく、これまでの実績、専門分野、第三者性（特定の業者と癒着していないかなど）をよく確認することが、質の高いインスペクションを受けるために非常に大切な論点となります。

ホームインスペクションの実施者①：建築士

建築士は、建物の設計や工事監理を専門とする国家資格者です。

その資格取得には、大学等での専門課程の修了後、一定期間の実務経験を経て国家試験に合格する必要があり、設計や工事監理に関する広範かつ高度な知識と技術が求められます。
そのため、建築士によるホームインスペクションは、建物の構造安全性や法規適合性など、専門的な観点からの深い洞察が期待できます。

ホームインスペクションの実施者②：民間資格の保有者

建築士以外にも、民間団体が認定するホームインスペクター資格を保有する者もインスペクションを行います。

これらの民間資格は、各団体が定める講習の受講や試験合格によって取得可能ですが、その認定基準、教育内容、得意とする調査範囲や専門性は団体ごとに特色があります。
したがって、民間資格保有者に依頼する場合は、その資格の内容や団体の信頼性、インスペクター個人の実績などを確認することが重要です。

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ホームインスペクションを行う目的と法制度上の位置づけ

ホームインスペクションは、住宅の売却前・購入前に実施することで、建物の現在のコンディションや将来修繕が必要になりそうな箇所をあらかじめ把握できるため、お互いにとって安心安全に取引が可能です。

2018年4月に宅地建物取引業法が改正され、中古住宅の売買契約において媒介契約時および売主・買主の双方へのインスペクションの説明が義務化されました。
具体的には、不動産会社は媒介契約時にインスペクション業者の斡旋の可否を示し、売買契約前の重要事項説明で、インスペクションを実施した場合はその結果を買主へ説明することが求められます。

ただし、ホームインスペクションの実施自体は義務ではないため、最終的には売主と買主の意思によって実施するか否かを決定します。

なお、中古住宅の売買契約時に行われるホームインスペクション（宅地建物取引業法で規定される「既存住宅状況調査」）が実施できるのは、「既存住宅状況調査技術者」のみです。

既存住宅状況調査技術者となるには、前提として建築士である必要があります。
建築士が国土交通省の定める講習を受け修了考査に合格すると、既存住宅状況調査技術者の資格取得が可能です。

参考：既存住宅状況調査技術者制度（一般社団法人日本建築士事務所協会連合会）

また、建築士は一級建築士・二級建築士・木造建築士に分類されます。
どの建築士も既存住宅状況調査技術者の要件を満たしますが、一級建築士は建物の規模や構造に関する制限がなく、より複雑な構造や規模の大きな建物に関して最も詳しい知見を持っています。

そのため、特に借地権付き建物のように権利関係が複雑な上に、旧耐震基準で建てられているなど建物自体も詳細な調査が求められる場合、構造計算等にも精通した一級建築士によるインスペクションは、より深い安心感と的確な判断材料を提供できるという点で、非常に大きな意義があります。

ホームインスペクションの主な調査内容

ホームインスペクションでは、住宅の状況確認を行い修繕が必要な場合は、修繕の目安時期や概算費用の算出まで行います。

ホームインスペクションにおける調査の流れは、以下の通りです。

1. 劣化状況の確認
2. 欠陥の有無の調査
3. 修繕箇所の選定とアドバイス
4. 修繕の目安時期の算出
5. 修繕の概算費用の算出

それぞれ詳しく解説します。

ホームインスペクションにおける調査①：劣化状況の確認

まず、住宅の劣化状況を確認します。
この状況確認を正確に行うことが、欠陥の有無や場所、修繕にかかる期間や費用を適切に算出するための基礎となります。

具体的なチェック箇所は、以下の通りです。
例えば、外周りでは基礎や外壁、屋根、雨樋などが調査対象です。

ホームインスペクションにおける調査②：欠陥の有無の調査

劣化状況を踏まえ、欠陥の有無を確認します。
例えば、以下のような状態が欠陥に該当します。

• 建物の傾き
• 基礎部分の損傷
• 雨漏りの形跡
• 柱や壁などの損傷
• 躯体の腐食や変形
• 給排水管の劣化や水漏れ
• シロアリの蟻道　など

普段の生活では目の届かない場所の欠陥については、報告書に記載された写真や動画で確認しましょう。

ホームインスペクションにおける調査③：修繕箇所の選定とアドバイス

ホームインスペクションでは修繕箇所の選定に関してアドバイスが受けられます。

欠陥が発見された場合も、すぐに修繕対応が必要とも限りません。

そのため、専門家から中立な立場で客観的なアドバイスを受けることで修繕箇所に優先順位を付けることができます。

ただし状況によっては、より詳しい詳細診断（二次診断）をおすすめする場合もあります。
詳細診断では、より詳細な分析と解決策の提案が受けられます。

ホームインスペクションにおける調査④：修繕の目安時期の算出

調査項目ごとに、不具合が発生する可能性が高い時期やメンテナンスを必要とする時期を算出します。

調査後すぐに修繕が必要なケースから、当面は問題ない箇所も明確になります。

ホームインスペクションにおける調査⑤：修繕の概算費用の算出

ホームインスペクションで発見された修繕必要箇所について、一般的な修繕方法に基づいた概算費用を算出します。

既存住宅状況調査技術者などの専門家が修繕箇所の発見から、修繕の概算費用までを算出するので安心です。
この概算費用を参考に、修繕会社へ依頼しましょう。

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ホームインスペクションの費用相場

ホームインスペクションの費用相場は、調査会社、建物の種類や大きさ、診断方法によって異なります。

ホームインスペクションの費用相場は以下の通りです。

建物の種類	診断方法	費用相場
一戸建て	目視診断（一次診断）	約5〜7万円
一戸建て	詳細診断（二次診断）	約7〜13万円
マンション	目視診断	約5〜10万円

※あくまでも相場ですので、診断会社に都度確認してください。また、建物の状況や調査範囲、オプションの有無によって費用は変動します。

目視診断では、診断士が直接、建物の外壁や屋根、床下、室内などを確認します。
詳細診断は、目視だけでは判別できない箇所を、専門的な検査器具を活用して調査する方法です。

マンションの場合、一般的に調査対象となるのは専有部分ですが、オプションで共用部分の調査が可能な場合もあります（管理組合の許可等が必要となる場合があります）。
調査は主に目視診断となります。

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借地権の売却でホームインスペクションを行うメリット

借地権の売却でホームインスペクションを行うメリットは、以下の3つです。

1. 売買後のトラブルを未然に防ぐことができる
2. 適正な物件評価・価格査定に繋がる
3. 買主の安心感が高まり、売却がスムーズになる

ホームインスペクションのメリット①：売買後のトラブルを未然に防ぐことができる

ホームインスペクションを行っておくと、売買後のトラブルを未然に防げます。

住宅の検査や欠陥の発見は、専門家でなければ難しいものが多くあります。
特に見えない箇所の欠陥は、住んでいる人ですら気づかないケースも少なくありません。

そのため、売主が問題のない住宅として売却した後に欠陥が発見され、買主との間でトラブルになる場合があります。

売却前にホームインスペクションを行い、住宅の状態を事前に把握していれば、その情報を購入希望者に伝えられるのに加えて、必要に応じて修繕の対応も可能です。

これにより、売買後のトラブルを未然に防ぐことが期待でき、買主も安心して購入できます。

ホームインスペクションのメリット②：適正な物件評価・価格査定に繋がる

ホームインスペクションを行うと、住宅の詳しい劣化状況や一見しただけでは発見できない瑕疵（かし）の有無が把握できるため、適正な査定額の算出に役立ちます。

中古住宅の査定は、不動産仲介会社のスタッフが、築年数や周辺相場、物件の状態、そして過去の経験などを基に行います。
スタッフ個人の知識や経験も影響するため、提示された査定額に対して、売主が納得できない方も少なくないでしょう。

ホームインスペクションの実施後、調査結果をまとめた報告書が作成されます。
既存住宅状況調査であれば、既存住宅状況調査技術者が調査内容を記載した調査書を発行します。
これらの客観的な情報を基に適正な住宅価値の評価を行うため、売主にとっても納得感のある査定結果につながりやすくなります。

ホームインスペクションのメリット③：買主の安心感が高まり、売却がスムーズになる

先述の通り、中古住宅の購入をためらう理由の一つに、住宅の安全性への不安が大きく影響しています。

しかし、ホームインスペクションを行うと、住宅の状態が客観的に可視化されるため、買主の漠然とした不安の解消につながります。

また、相続で取得した借地権付き建物の場合は特に、築年数の古い建物であることがほとんどです。
その場合でも、買主は購入前に修繕必要箇所や費用の概算を把握できるため、修繕計画が立てやすく安心して購入を検討できます。
結果として、売却までの期間短縮や、より良い条件での売却が期待できるでしょう。

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まとめ

ホームインスペクションは、2018年4月の宅地建物取引業法改正により、中古住宅の売買時に行われる重要事項説明において、実施されている場合にはその結果報告が義務付けられました。

当社センチュリー21中央プロパティーが特に多く手がける借地権付き建物の売買においても、このホームインスペクションの実施有無についてご説明する責任があります。

ただし、ホームインスペクションの実施自体は義務ではありません。
そのため、売主様と買主様双方の合意によって行われない場合もあります。
しかし、売買の前に専門家による検査を受けることには、売主様・買主様双方にとって多くのメリットがあり、事前に実施することで、お取引がよりスムーズに進む可能性が高まるでしょう。

センチュリー21中央プロパティーには、ホームインスペクションの資格を保有する一級建築士が在籍しており、借地権付き建物の住宅診断を専門的に担当しております。
借地権付き建物を、トラブルなく・可能な限り高額で売却したいとお考えの方は、どうぞお気軽に中央プロパティーへご相談ください。