借地人が認知症になったら？売却や更新手続き・成年後見制度を解説
借地人が認知症になったら？売却や更新手続き・成年後見制度を解説
目次
親が高齢になり認知症の症状が出始めると、実家の管理や処分が心配になります。
特に「借地権付き建物」の場合、地主との契約関係が絡むため手続きは複雑です。
「施設費用を作るために売りたい」「更新時期だが親と会話ができない」といった場合、どう対処すべきでしょうか。
本記事では、借地人が認知症になった際のリスクや、売却を可能にする「成年後見制度」、元気なうちにすべき生前対策を解説します。
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借地人が認知症になると起きる問題
認知症で判断能力が低下すると、日常生活だけでなく法律行為や財産管理にも支障が出ます。
特に借地権は地主との契約関係があるため、問題は深刻です。
借地人が認知症になると起きる問題としては、主に以下のようなものがあります。
- 借地権の売却・建替え・更新契約ができなくなる
- 地主（底地権者）との交渉がストップする
- 預金口座が凍結され地代や更新料が払えない
問題①：借地権の売却・建替え・更新契約ができなくなる
契約行為には、自分の行為の結果を理解できる「意思能力」が必要です。
認知症で意思能力がないと判断されると、売却や解体工事の契約、更新手続きなど、あらゆる法的な契約が無効になります。
「空き家だから売りたい」と思っても、親本人の意思確認ができなければ手続きは進められません。
問題②：地主（底地権者）との交渉がストップする
借地権の売却や建替えには地主の承諾が不可欠ですが、本人が意思表示できなければ交渉すらスタートできません。
特に地主との関係が希薄な場合、家族が代理で話をしようとしても門前払いされることがあります。
こうした膠着状態には、専門家の介入が効果的です。
なお、センチュリー21中央プロパティーには借地権専門のスタッフが多数在籍しており、地主との交渉は全て代行します。
地主と関係が悪化している場合でも、トラブル解決や売却に向けた話し合いをスムーズに進めることが可能です。
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問題③：預金口座が凍結され地代や更新料が払えない
金融機関は口座名義人の認知症を把握すると、資産保全のために口座を凍結することがあります。
すると地代の自動引き落としも止まり、滞納による契約解除（債務不履行）のリスクが生じます。
家族が立て替える必要が出てくるなど、経済的な負担も大きくなります。
親が認知症でも借地権付き建物は売却できる？
「家族が代わりに対応すれば売れるのでは？」と考える方も多いですが、実務上は高いハードルがあります。
認知症の親を持つ家族が直面する、借地権付き建物の売却の壁について解説します。
「意思能力」の有無が最大の判断基準
不動産売買で最も重要なのは、売主本人の「売る」という明確な意思です。
軽度で「家をいくらで売るか」を理解できれば可能性はありますが、司法書士などが面談し、意思能力が不十分と判断されれば取引はストップします。
家族でも代理で借地権の売買契約はできない
同居家族であっても、法的な代理権を持たない限り本人の代わりに売却はできません。
「委任状」も本人の意思能力がなければ無効です。
実印や権利証を持ち出しても、本人確認の段階で必ず発覚するため、勝手に売却することは不可能です。
地主の承諾があっても借地人本人の意思確認は必須
地主が「売ってもいい」と承諾しても、それだけでは売却できません。
最終的には「借地人（売主）と買主」の売買契約が必要だからです。
ここで借地人の意思確認ができなければ、地主がどれだけ協力的でも売買契約の締結は不可能です。
認知症の借地権売却を可能にする「成年後見制度」とは
借地人が意思判断能力を喪失した場合、法的に有効な売却を行う唯一の方法が「成年後見制度」です。
判断能力が不十分な人を保護・支援するための国の制度について解説します。
成年後見制度の仕組みと3つの類型
成年後見制度では、本人の判断能力の程度に応じ、以下の3つの類型に分かれます。
- 判断能力が欠けている常況の「後見」
- 判断能力が著しく不十分な「保佐」
- 判断能力が不十分な「補助」
1.判断能力が欠けている常況の「後見」
日常的に判断能力がない状態です。
支援者である「成年後見人」が、広範な代理権を持ち、財産管理や契約を全面的に代行します。
重度の認知症ではこの類型が多く、後見人が契約を進めます。
2.判断能力が著しく不十分な「保佐」
不動産売買などの重要な行為に支援が必要な状態です。
支援者である「保佐人」は、重要な法律行為への同意権や取消権を持ちます。
売却には保佐人の同意などが必要です。
3.判断能力が不十分な「補助」
判断能力に軽度の低下が見られる状態です。
支援者である「補助人」は、特定の行為についてサポートします。
売却には代理権付与などの申し立てが必要です。
後見人ができること（不動産売却・契約更新の代行）
成年後見制度において、後見人ができることは以下の通りです。
- 財産管理（地代の支払いや通帳の管理）
- 法律行為（借地権の売買・更新契約の締結）
- 身上監護（介護施設への入居手続きなど）
1.財産管理（地代の支払いや通帳の管理）
預貯金を管理し、地代や医療費・介護費用の支払いを代行します。
地代滞納による契約解除を防げます。
2.法律行為（借地権の売買・更新契約の締結）
地主との更新契約や、売却時の交渉・契約締結を本人に代わって行います。
居住用不動産の売却には、別途裁判所の許可が必要です。
3.身上監護（介護施設への入居手続きなど）
老人ホームの入居契約や医療サービスの手続きなど、本人が安心して生活できる環境を整えます。
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成年後見制度を利用して借地権を売却する流れ（仲介業者を利用する場合）
成年後見制度を利用して借地権を売却する一般的な流れは、以下の通りです。
- 家庭裁判所に後見開始の申立てを行う
- 審理・鑑定を経て成年後見人が選任される
- 不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探す
- 地主の譲渡承諾を取り付け、売買契約書案を作成する
- 家庭裁判所へ「居住用不動産処分許可」を申立てる
- 正式な売買契約の締結・決済・引き渡し
Step1.家庭裁判所に後見開始の申立てを行う
本人の住所地の家庭裁判所へ、親族などが申立てを行います。
診断書や戸籍謄本などの書類と費用が必要です。
Step2.審理・鑑定を経て成年後見人が選任される
調査官の調査や医師の鑑定を経て、後見人が選任されます。
親族がなれるとは限らず、弁護士などの専門家が選ばれるケースもあります。
Step3.不動産会社と媒介契約を結び、購入希望者を探す
選任された後見人は、不動産会社と媒介契約を結びます。
借地権は特殊なため、売却結果は不動産会社の実力に左右されます。
なお、借地権専門の不動産仲介会社「センチュリー21中央プロパティー」では、国家資格者である不動産鑑定士とAIのダブル査定制度を導入しており、24時間以内に客観的かつ適正な査定額を算出することが可能。
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Step4.地主の譲渡承諾を取り付け、売買契約書案を作成する
購入希望者が見つかったら地主の承諾を取り付けます。
この段階では「裁判所の許可を条件とする」契約書案（ドラフト）を作成します。
Step5.家庭裁判所へ「居住用不動産処分許可」を申立てる
売却物件が「居住用（実家など）」の場合、裁判所に処分許可を申し立てます。
売却の必要性（施設費用の確保など）が審査され、許可が下りれば売却可能です。
Step6.正式な売買契約の締結・決済・引き渡し
許可が出たら正式に契約し、代金決済・引き渡し・登記を行い完了です。
売却代金は後見人が管理します。
借地権で成年後見制度を利用する際のメリット・デメリット
借地権で成年後見制度を利用する際のメリット・デメリットをご紹介します。
成年後見制度を利用する2つのメリット
借地権で成年後見制度を利用するメリットとしては、以下の2点が代表的です。
- 凍結された資産を解凍し、介護費用や地代に充てられる
- 法的に有効な状態で売却や契約更新ができる
メリット①：凍結された資産を解凍し、介護費用や地代に充てられる
最大の利点は、凍結口座からお金を引き出せることです。
借地権の売却金を介護費用に充てたり、地代を支払ったりすることで、生活の安定とトラブル防止が図れます。
メリット②：法的に有効な状態で売却や契約更新ができる
後見人が代理人となることで、契約が法的に有効になります。
「意思能力がなかった」として契約無効を主張されるリスクがなくなり、安心して取引できます。
成年後見制度を利用する3つのデメリット・注意点
借地権で成年後見制度を利用するデメリットとしては、以下の3点が代表的です。
- 選任までに数ヶ月の期間を要する
- 弁護士などが選ばれ、専門家報酬が発生し続ける
- 地主への「名義書換料」支払いで揉める可能性がある
デメリット①：選任までに数ヶ月の期間を要する
申立てから選任まで1〜4ヶ月、さらに売却許可に1ヶ月程度かかります。
即座に売却できるわけではない点に注意が必要です。
デメリット②：弁護士などが選ばれ、専門家報酬が発生し続ける
弁護士などの専門家が後見人になると、月額2〜6万円程度の報酬が本人の財産から支払われます。
これは原則、本人が亡くなるまで続く固定費となります。
デメリット③：地主への「名義書換料」支払いで揉める可能性がある
後見人は「本人の財産を守る」義務があるため、地主への承諾料（名義書換料）が高額な場合、減額交渉をして難航する可能性があります。
借地人が認知症になる前に検討すべき生前対策3選
認知症発症後は「成年後見制度」しか選択肢がありませんが、借地人が元気なうちであれば、以下のような生前対策も選択肢となります。
- 柔軟な財産管理ができる「家族信託」
- 将来の不安に備える「任意後見制度」
- 元気なうちに名義を変える「生前贈与」
生前対策①：柔軟な財産管理ができる「家族信託」
親が元気なうちに、信頼できる家族に財産管理を託す契約です。
裁判所が関与しないため柔軟性が高く、認知症後も受託者である子供の判断ですぐに売却活動ができます。
生前対策②：将来の不安に備える「任意後見制度」
将来判断能力が低下した時に備え、「誰に支援してもらうか」をあらかじめ決めておく制度です。
信頼できる人を自分で指名できるのが特徴です。
生前対策③：元気なうちに名義を変える「生前贈与」
判断能力があるうちに借地権を子供に贈与し、名義変更する方法です。
名義が子供になれば親の状態に関わらず売却できますが、贈与税や名義書換料がかかる点に注意が必要です。
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借地権ならではの認知症トラブル事例と対処法
借地人が認知症を発症した場合に起こる、代表的なトラブルとしては以下のようなものがあります。
- 更新時期に認知症が判明し、契約更新ができない
- 施設入居費用のために売りたいが、地主が承諾しない
- 自宅のバリアフリー化や建替えをしたくても契約できない
事例①：更新時期に認知症が判明し、契約更新ができない
地主から更新契約書が届いたものの、親本人の意思能力がなく署名・捺印ができないケースです。
家族が代筆すると「私文書偽造」等の違法行為になるリスクがあり、かといって放置すれば「契約する気がない」とみなされ、地主との信頼関係が決裂する恐れがあります。
対処法
借地借家法には、契約書を交わさなくても従前の条件で契約が継続される「法定更新」という仕組みがあり、即座に立ち退きを迫られることはありません。
ただし、無断で放置するのは禁物です。
「更新の意思はあるが、本人の病状により手続きができないため、成年後見人の申し立て準備中である」旨を正直に伝え、関係悪化を防ぎましょう。
事例②：施設入居費用のために売りたいが、地主が承諾しない
成年後見人を選任し、いざ売却しようとしても、地主が「譲渡承諾」をしてくれないケースです。
地主が「名義を変えるなら土地を返してほしい」「見ず知らずの他人が入るのは困る」といった理由で拒否した場合、借地人側だけでは売却手続きが完全にストップしてしまいます。
対処法
地主の承諾が得られない場合、裁判所に「借地非訟（しゃくちひしょう）手続き」を申し立てることで、地主の承諾に代わる許可（代諾許可）を得ることが可能です。
この手続きを経れば、地主の同意がなくても合法的に売却できますが、裁判所への承諾料の支払いや複雑な申し立てが必要になるため、借地権に強い弁護士等のサポートが不可欠です。
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事例③：自宅のバリアフリー化や建替えをしたくても契約できない
親のために実家をリフォームや建替えしようとしても、本人の意思確認ができなければ、工務店との工事請負契約が結べません。
また、本人が認知症の場合、銀行等の金融機関は「返済能力の判断ができない」として融資を承認しないため、リフォームローンや住宅ローンが一切組めないという資金的な問題も発生します。
対処法
工事契約には成年後見人が必要ですが、後見制度は「本人の財産を守る」ことが主目的です。
そのため、資産を大きく減らす「建替え」等は、裁判所が必要性を認めず許可が下りないケースが多々あります。
また、ローンは組めないため、工事を行うには親本人の預貯金から全額現金一括で支払う必要があります。
現実的には、無理に工事をせず売却して住み替えるのがスムーズです。
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まとめ
借地人が認知症になると、売却や更新手続きはすべて凍結され、解決には「成年後見制度」の活用や「地主との交渉」といった高いハードルを越える必要があります。
センチュリー21中央プロパティーなら借地人が認知症になってしまった場合も、売却のサポートが可能です。
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借地権と認知症に関してよくある質問
借地権と認知症に関してよくある質問と、その回答をいくつかご紹介します。
Q1.軽度の認知症であれば、後見人なしで借地権を売却できますか？
A. 司法書士による意思確認が必要です。
判断能力が不十分とみなされれば、売却はできません。
一見しっかりしていても、決済時には司法書士が厳格に意思確認を行います。
そこで意思能力がないと判断されると、契約自体が無効となるため手続きは進められません。
Q2.成年後見人をつける費用はどのくらいかかりますか？
A.申立てに数万〜十数万円、専門家報酬は月額2〜6万円程度です。
弁護士などが選任されると、本人が亡くなるまで月額報酬が発生します。
親族が後見人になれば原則報酬はかかりません。
Q3.地主から借地権の買い取りを提案されていますが、認知症でも進められますか？
A.成年後見人を選任すれば可能です。
相手が地主でも、売主の意思能力がなければ契約できません。
まずは後見人を選任し、居住用であれば裁判所の許可を得て進めます。
この記事の監修者
弁護士
エルピス総合法律事務所 代表弁護士／宅地建物取引士
東京大学法学部を卒業後、20年以上にわたり不動産法務の最前線で活躍するスペシャリスト。東京弁護士会に所属し、弁護士資格に加え宅地建物取引士の資格も有することで、法律と不動産実務の両面から深い専門知識と豊富な経験を持つ。
特に借地権における紛争解決においては、業界屈指の実績を誇り、借地権更新料問題、地代増減額請求、借地非訟事件、建物収去土地明渡請求など、複雑な案件を数多く解決に導いてきた。
著書に「事例でわかる 大家さん・不動産屋さんのための改正民法の実務Q&A」がある。メディア出演やセミナー登壇実績も多数。
