借地権

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借地契約期間中の解約

質問 借地契約の期間の途中に、地主から解約を申し入れられましたが、応じる義務はあるのですか。(逆に、借地人の方から解約を申し入れることはできますか。)

借地契約の期間の途中に、地主から解約を申し入れられた借地人の図

契約期間内での解約が可能(借地人からの申し入れのみ)な条項があれば可能

地主からの解約申し入れについて

借地借家法3条:「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。」

とあります。長い期間を定めることは許されますが、仮に30年よりも短い期間で途中解約が可能な特約を結んでいたとしてもそれは無効となります(これを強行法規といいます)。借地人が期間満了まで借地を使用する権利は法律上保護されており、これを借地人に不利に変更するような契約は無効となります。

したがって、借地契約において、地主が借地契約期間内に解約申入れによって一方的に借地契約を終了させることはできません。仮に、契約期間内での解除可能条項があったとしても同様です。

借地権の存続期間に地主からの解約申し入れができない図

借地人による解約申入れ

それでは、逆に借地人からの解約申し入れはどうでしょうか。上記1によると借地人からの解約申し入れは可能なようにも思えます。ですが、地主の側から考えてみると、地主も借地契約の期間中は地代を得る利益があります。したがって、借地人から一方的に契約を終了させることは原則としてはできないとお考えください。

借地契約を解約したいが地主に断られる図

しかし、契約期間内に借地人からの解約申し入れは有効というような特約がある場合は別です。借地人自ら残りの契約期間を放棄するのであれば、借地人保護という借地借家法の趣旨に反することはありません。

また、契約当初の地主も契約期間内に解約の可能性があることを知っているのであれば、地代回収がいつできなくなるかもしれないという認識があり、お互いに不利益を享受させても問題がないといえます。契約期間内に地主から申し入れられ、解約申入れから契約が終了するまでの期間が借地契約において定められていない場合には、解約を申し入れてから1年後に借地契約が終了することになります。

  • 退去する相当の時間を確保するために1年とされています。

地主と借地人の合意による解約

上記2つとは異なり、地主と借地人の双方が合意して借地契約を解約する場合はどうでしょうか。地主借地人が合意して借地契約の存続期間内に契約終了を合意することは自由です。お互いが同意している場合にまで、契約を残しておく必要はないからです。

よって、地主としては、解約したい場合にはこの合意解約の交渉を持ち掛け、借地人の合意を得られれば、契約期間内でも解約が可能と考えられます。ですが、あくまでも借地人が任意に解約に応じた場合に合意解約が成立することが必要です。

借地権解約を承諾する借地人の図

交渉の仕方を間違えると借地人は当然応じてくれませんし、そうなった場合、法定期間(30年)は地借地契約を継続する必要があります。 弊社では、様々な借地関連のプロが集結しています。トラブルやお悩みをお持ちの方は是非当社へご相談ください

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