借地権割合はどんな時に必要になる？調べ方や相続評価額の計算方法｜借地権の基礎知識

借地権割合はどんな時に必要になる？調べ方や相続評価額の計算方法

借地権割合を理解することは、不動産関連の取引や相続において重要です。この記事では、借地権割合の必要性やその調べ方、そして相続評価額の計算方法について詳しく解説します。

借地権の価格を知るには、「借地権割合」について調べる必要があります。

当記事では、借地権割合の概要と調べ方、借地権割合の使用場面、借地権価格が評価額から変動するケースについて紹介します。借地権割合について知り、自分の持っている借地権の評価額を確認してみてください。

借地権割合とは？

借地権とは、家を建てるための土地を借りる権利のことです。借主が求めれば契約期間を更新できる「普通借地権」と、貸主の権利が強く契約更新できない「定期借地権」があります。

地主から借りた土地は、建物を建てる権利（借地権）と土地の所有権（底地権）の２つに分けられています。このうち借地権がどれくらいの割合を占めているかを示しているのが借地権割合です。

借地権割合は相続税（贈与税）の評価額計算に使い、借地権にいくらの価値があるのかを算出します。

借地権割合は、国税庁が30〜90％の割合で定めており、地域ごとに異なります。東京都心などの繁華街ほど高く、郊外は低い傾向にあり、あまりに建物が少ないと借地であっても権利として評価されず、借地権割合が定められません。

借地権割合の調べ方

借地権割合は、自分で調べることができます。ここでは、借地権割合の調べ方について紹介します。

路線価を用いた調べ方

路線価を用いて借地権割合を調べることができます。土地の路線価は国税庁のwebサイトで確認することが可能です。

【参考】国税庁「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」

具体的な借地権割合の調べ方は以下の通りです。

Step1.調べたい土地の住所を検索

国税庁Webサイトを開くと日本地図が表示されるため、調べたい都道府県を選択し、「路線価図」をクリックします。次に市町村、地名を選択すると、該当する路線価図が表示されます。

Step2.アルファベットで書かれた借地権割合を確認

路線価図には道路部分に数字とアルファベットが示されています。アルファベット部分は借地権割合を表しており、Aの90％からGの30％まで7つの区分に分かれています。例えば、「270C」と書かれている場合、道路に面する土地の借地権割合は70％です。

なお、アルファベットの記載がない場合の借地権割合は、一律20％で計算します。

各記号と、それに対応する借地権割合を表にまとめました。

記号	借地権割合
A	90%
B	80%
C	70%
D	60%
E	50%
F	40%
G	30%

（注）画像は令和6年度、東京都台東区上野1の路線価図の一部から抜粋

参考：

https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r06/tokyo/tokyo/prices/html/25020f.htm

路線価が設定されていない地域の場合

路線価が設定されていない地域の場合、土地の評価には倍率方式を用います。倍率方式とは、該当地域に設定されている評価倍率と、固定資産税評価額を掛け算して土地の評価額を算出する方法です。

倍率方式を適用するためには、まず該当する地域の倍率を知る必要があります。土地の倍率は、同じく国税庁のWebサイトで確認できます。ちなみに固定資産税評価額は、土地にかかる固定資産税の納税通知書に記載されています。

借地権割合はどのようなときに使う？

借地権割合はさまざまな金額の算出に欠かせないものです。借地権割合を使うことで、借地権評価額を決めることができるほか、契約する際の権利金や地代を計算する際にも使用されます。

ここでは、借地権割合をもとに計算するものの紹介と、それぞれの計算方法について紹介します。

借地権評価額の算出

借地権は土地を利用できる権利であり、財産としての価値があるため、相続したときは相続税がかかります。課税評価額を決めるためには、借地権の評価額を決めることが必要です。

路線価を用いた算出方法

路線価を用いた方法を具体的に解説します。以下の計算式で算出できます。

路線価 × 土地面積 × 借地権割合＝借地権評価額

路線価とは、道路に面した1平方メートル当たりの価格を千円単位で表したものです。例えば、路線価図の表示が「500B」の場合、路線価は50万円となります。土地面積を200平方メートルとして上記の式に当てはめると、借地権評価額は「50万円×200平方メートル×80％＝8,000万円」と計算できます。

【出典】「No.4611 借地権の評価」（国税庁）

なお、路線価と土地面積をかけた土地の値段を自用地評価額といいます。自用地評価額とは、他人が使用する権利のない土地の評価額のことです。

倍率方式を用いた算出方法

路線価が設定されていない地域では倍率方式を用いることを、前の見出しで説明しました。

倍率方式を用いた借地権評価額の計算式は次の通りです。

固定資産税評価額×国税庁が定めた倍率＝借地権評価額

例えば、固定資産税評価額が1,000万円で、国税庁が定めた倍率が0.7である場合、計算式は「1,000万円×0.7」で借地権評価額は700万円ということになります。

このように、固定資産税評価額と国税庁の倍率を用いることで、簡便に借地権の評価額を求められます。なお、実際の評価額は、この計算を基に不動産の特性や市場の変動を考慮して調整されます。

権利金の算出

権利金とは、借地権を得るために借地人になる借主から貸主である地主へ支払う一時金のことで、賃貸物件の契約における礼金のようなものです。借地権を設定すると、地主は長期間土地を使用できなかったり、契約終了後に建物を買い取らなければならない可能性があったりします。地主への負担が大きいことから、不利益補填のために権利金の授受が行われています。

権利金の計算方法は、以下の通りです。

土地の時価×借地権割合＝権利金

権利金の金額は、基本的に借地権評価額と同じです。借地権が借主にわたることによって、その土地の借地権を借主が、底地を地主が所有していることになります。

地代の算出

地代の計算にも借地権割合を使用します。権利金を支払った場合と支払っていない場合で計算方法が異なるため、それぞれ分けて解説します。

権利金を払っている場合

権利金を支払っていれば、権利金と引き換えに借地権を得ていることになります。土地は地主が持っている「底地」と借主が持っている「借地権」の2つから構成されており、借主は自分が所有していない「底地」に対して毎月使用料を払います。「底地」を利用するために支払うのが地代で、底地に対してのみ使用料を支払う場合は「通常の地代」と呼ばれます。金額の計算方法は、以下の算式を用いるのが一般的です。

通常の地代＝土地の価額×（1－借地権割合）×6％

権利金を払っていない場合

通常は権利金の支払いがありますが、親戚同士で土地を取引しているなど一部の場合は権利金をやりとりしていないことがあります。権利金を支払っていない場合、地代は権利金の金額を含む額で計算しなければなりません。底地だけでなく土地全体の使用料として地代を支払うことになるため、「通常の地代」よりも金額は高くなります。土地全体の使用料として払う地代を「相当の地代」といい、計算方法は以下の通りです。

相当の地代＝土地の価額×6%

【出典】「No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂」（国税庁）

借地権価格が評価額から変動するケース

借地権割合を使って出された借地権評価額はあくまで基準であり、実際の借地権価格は変動する場合があります。金額の変動には借用人や不動産の状況、土地の価格など、さまざまな条件が関わるため、借地権の売買価格に目安はありません。

ここでは借地権価格が変動するケースとして、支払った地代で価格が変動する場合と、地主の承諾の有無で価格が変動する場合について紹介します。

支払った地代で相続税評価額が変動する

借地権を相続した際には相続税が発生し、相続税評価額は基本的に借地権評価額をもとに計算されます。しかし、権利金を支払っているか、実際に支払った地代が相当の地代よりも多いか少ないか、また土地の固定資産税の額によっても相続税計算方法は変動します。

ケースごとの計算方法は以下の表の通りです。

「自用地評価額×借地権割合」で計算するケース

• 権利金支払済み
• 権利金未払い、固定資産税額＜地代＜通常の地代
• 権利金未払い、地代＝通常の地代

「相続税評価額＝0円」になるケース

• 権利金未払い、地代未払い
• 権利金未払い、地代≦固定資産税額
• 権利金未払い、地代≧相当の地代

「自用地評価額✕借地権割合✕比率」で計算するケース

• 権利金未払い、通常の地代＜地代＜相当の地代
• ※比率とは、支払った地代の額に応じて借地権割合を調整したもの

なお、具体的な額を知りたいときは専門家に相談しましょう。

地主の承諾の有無で売買価格が変動する

借地権を売買するときは地主の譲渡承諾が必要であり、地主との交渉次第で売買価格が変動します。

例えば、借地権の買主が住宅ローンを利用して抵当権を設定したいと考えても、地主の許可がないと金融機関は住宅ローンを組んでくれません。地主から融資承諾書を得られないと購入者が減るため、借地権の売買価格はおのずと低くなるでしょう。

他にも更新料の有無など、地主との意思疎通が必要な場面は多々あります。地主との関係性は借地権の価格にも関わるため、より高値で売りたい場合は普段から地主と良好な関係を築くことが大切です。

また、建物の種類や用途、売却先などによっても売買価格は変わります。借地権を高値で売りたいときは、専門家のいる不動産会社に任せましょう。

借地権は売却可能！地主と揉めずに高く売るためのポイントとは

借地権割合を用いた相続税評価額の計算方法

ここからは、借地権割合を用いて相続税評価額を計算する方法を解説します。計算方法は土地及び土地上の     建物の特性によって異なってきます。今回はいくつかのシチュエーションを用意して、それぞれどのような計算式が用いられるのかを見ていきましょう。

借地の相続税評価額

まずは、基本となる借地の相続税評価額の計算方法についてです。借地の相続税評価額の計算に必要なのは「自用地評価額」と「借地権割合」です。

自用地評価額の求め方は2通りあります。1つは路線価を使う方法です。借地権割合と同じく国税庁のWebサイトにアクセスして、調べたい土地の路線価を調べ、以下の計算を行います。

自用地評価額＝路線価×土地の面積※路線価を用いる場合

もう1つは倍率方式です。

自用地評価額＝固定資産税評価額×評価倍率※倍率方式を用いる場合

こうして求めた自用地評価額と、借地権割合を使って相続税評価額の計算を行います。計算式は以下の通りです。なお、今回は普通借地権の場合の計算式を紹介します。

借地の相続税評価額＝自用地評価額×借地権割合

ここからは具体的な数値を用いた計算例をご紹介します。

仮に、自用地評価額が5,000万円、借地権割合が70%の場合、以下のようになります。

借地の相続税評価額＝5,000万円×70%＝3,500万円

底地の相続税評価額

続いて、底地の相続税評価額を求める計算式を紹介します。計算式は以下の通りです。

底地の相続税評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）

では、実際の計算例を見ていきましょう。

今回は自用地評価額が1億円、借地権割合が60%のケースで考えてみます。この場合、底地の相続税評価額は以下のように計算されます。

底地の相続税評価額＝1億円×（1－0.6）＝1億円×0.4＝4000万円

貸家建付地の相続税評価額

最後に、貸家建付地の相続税評価額を計算する方法を解説します。これは、借地権を所有している借地人が土地に建物を建て、部屋を第三者に貸しているケースです。賃貸マンションや賃貸アパートがこのパターンに該当します。

貸家建付地の相続税評価額は、次の計算式を用いて算出します。

自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合とは建物に占める借家権（※）の割合のことです。全国一律で30％に設定されています。賃貸割合は、相続税が課税されるタイミングで第三者に貸している貸家の割合を指しています。つまり、満室だった場合の賃貸割合は100%です。

※借家権……賃貸物件の入居者が建物を借りられる権利

具体的な数字を使った計算例を紹介します。自用地の評価額が1億円、借地権割合が60％、賃貸割合が80％の設定で相続税評価額を計算します。

貸家建付地の相続税評価額＝1億円×（1－0.6×0.3×0.8）＝1億円×（1－0.144）＝1億円×0.856＝8560万円

貸家建付地の相続税評価額は、部屋が埋まって賃貸割合が高いときほど低くなります。したがって、相続する際に満室に近ければ近いほど、相続税の額が低くなる可能性があります。

先ほどの計算を、賃貸割合のみ100%(満室)に変更してみます。

貸家建付地の相続税評価額＝1億円×（1－0.6×0.3×1.0）＝1億円×（1－0.18）＝1億円×0.82＝8200万円

借地権割合を理解して計算に役立てよう

借地権割合は土地を使う権利のうち借地が占める割合のことで、国税庁が割合を設定しています。国税庁のホームページから路線価図を確認すれば、その土地の借地権割合を知ることができます。借地権割合が分かれば評価額、権利金、地代の計算もできるため、ぜひ一度確認してみましょう。

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