借地権
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借地権割合とは?調べ方や評価額の計算方法も解説

借地権は目に見えない権利ですが、財産的価値があるため課税対象になり、売買することも可能です。借地権の相続人となり、評価額を知りたい、スムーズに売買を済ませたいと考えている人もいるのではないでしょうか。借地権の価格を知るには、「借地権割合」について調べる必要があります。

当記事では、借地権割合の概要と調べ方、借地権割合の使用場面、借地権価格が評価額から変動するケースについて紹介します。借地権割合について知り、自分の持っている借地権の評価額を確認してみてください。

 

1.借地権割合とは?

借地権とは、家を建てるための土地を借りる権利のことです。借主が求めれば契約期間を更新できる「普通借地権」と、貸主の権利が強く契約更新できない「定期借地権」があります。

借地権割合とは、土地を借りる権利のうち借地権が占める割合のことです。相続税(贈与税)の評価額計算に使い、借地権にいくらの価値があるのかを算出します。

借地権割合は、国税庁が30〜90%の割合で定めており、地域ごとに異なります。東京都心などの繁華街ほど高く、郊外は低い傾向にあり、あまりに建物が少ないと借地であっても権利として評価されず、借地権割合が定められません。

借地権割合は、自分で調べることができます。ここでは、借地権割合の調べ方について紹介します。

 

1-1.借地権割合の調べ方

国税庁が定めている借地権割合は、下記にある国税庁のホームページで確認することができます。

参考:国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

具体的な借地権割合の調べ方は以下の通りです。

1 調べたい土地の住所を検索
国税庁ホームページを開くと日本地図が表示されるため、調べたい都道府県を選択し、「路線価図」をクリックします。次に市町村、地名を選択すると、該当する路線価図が表示されます。
2 アルファベットで書かれた借地権割合を確認

路線価図には道路部分に数字とアルファベットが示されています。アルファベット部分は借地権割合を表しており、Aの90%からGの30%まで7つの区分に分かれています。例えば、「270C」と書かれている場合、道路に面する土地の借地権割合は70%です。

なお、アルファベットの記載がない場合の借地権割合は、一律20%で計算します。

 

2.借地権割合はどのようなときに使う?

借地権割合はさまざまな金額の算出に欠かせないものです。借地権割合を使うことで、借地権評価額を決めることができるほか、契約する際の権利金や地代を計算する際にも使用されます。

ここでは、借地権割合をもとに計算するものの紹介と、それぞれの計算方法について紹介します。

 

2-1.借地権評価額の算出

借地権は土地を利用できる権利であり、財産としての価値があるもののため、相続したときは相続税がかかります。課税評価額を決めるためには、借地権の評価額を決めることが必要です。借地権評価額は、以下の計算式で算出できます。

路線価 × 土地面積 × 借地権割合=借地権評価額

路線価とは、道路に面した1平方メートル当たりの価格を千円単位で表したものです。例えば、路線価図の表示が「500B」の場合、路線価は50万円となります。土地面積を200平方メートルとして上記の式に当てはめると、借地権評価額は「50万円×200平方メートル×80%=8,000万円」と計算できます。

出典:国税庁「No.4611 借地権の評価」

なお、路線価と土地面積をかけた土地の値段を自用地評価額といいます。自用地評価額とは、他人が使用する権利のない土地の評価額のことです。

 

2-2.権利金の算出

権利金とは、借地権を得るために借主から貸主へ支払う一時金のことで、賃貸物件の契約における礼金のようなものです。借地権を設定すると、地主は長期間土地を使用できなかったり、契約終了後に建物を買い取らなければならない可能性があったりします。地主への負担が大きいことから、不利益補填のために権利金の授受が行われています。

権利金の計算方法は、以下の通りです。

土地の時価×借地権割合=権利金

権利金の金額は、基本的に借地権評価額と同じです。借地権が借主にわたることによって、その土地の借地権を借主が、底地を地主が所有していることになります。

 

2-3.地代の算出

地代の計算にも借地権割合を使用します。権利金を支払った場合と支払っていない場合で計算方法が異なるため、それぞれ分けて解説します。

・権利金を払っている場合

権利金を支払っていれば、権利金と引き換えに借地権を得ていることになります。土地は地主が持っている「底地」と借主が持っている「借地」の2つから構成されており、借主は自分が所有していない「底地」に対して毎月使用料を払います。「底地」を利用するために支払うのが地代で、底地に対してのみ使用料を支払う場合は「通常の地代」と呼ばれます。金額の計算方法は、以下の算式を用いるのが一般的です。

通常の地代=土地の価額×(1-借地権割合)×6%

・権利金を払っていない場合

通常は権利金の支払いがありますが、親戚同士で土地を取引しているなど一部の場合は権利金をやりとりしていないことがあります。権利金を支払っていない場合、地代は権利金の金額を含む額で計算しなければなりません。底地だけでなく土地全体の使用料として地代を支払うことになるため、「通常の地代」よりも金額は高くなります。土地全体の使用料として払う地代を「相当の地代」といい、計算方法は以下の通りです。

相当の地代=土地の価額×6%

出典:国税庁「No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂」

 

3.借地権価格が評価額から変動するケース

借地権割合を使って出された借地権評価額はあくまで基準であり、実際の借地権価格は変動する場合があります。金額の変動には借用人や不動産の状況、土地の価格など、さまざまな条件が関わるため、借地権の売買価格に目安はありません。

ここでは借地権価格が変動するケースとして、支払った地代で価格が変動する場合と、地主の承諾の有無で価格が変動する場合について紹介します。

 

3-1.支払った地代で相続税評価額が変動する

借地権を相続した際には相続税が発生し、相続税評価額は基本的に借地権評価額をもとに計算されます。しかし、権利金を支払っているか、実際に支払った地代が相当の地代よりも多いか少ないか、また土地の固定資産税の額によっても相続税計算方法は変動します。

パターンごとの計算方法は以下の表の通りです。

パターン 計算方法
権利金支払済み自用地評価額×借地権割合
権利金未払い、固定資産税額<地代<通常の地代
権利金未払い、地代=通常の地代
権利金未払い、地代未払い相続税評価額=0円
権利金未払い、地代≦固定資産税額
権利金未払い、地代≧相当の地代
権利金未払い、通常の地代<地代<相当の地代自用地評価額✕借地権割合✕比率
※比率とは、支払った地代の額に応じて借地権割合を調整したもの

なお、具体的な額を知りたいときは専門家に相談しましょう。

 

3-2.地主の承諾の有無で売買価格が変動する

借地権を売買するときは地主の承諾が必要であり、地主との交渉次第で売買価格が変動します。例えば、借地権の買主がローンを利用して抵当権を設定したいと考えても、地主の許可がないとローンを組むことができません。ローン承諾許可がないと購入者が減るため、借地権の売買価格は低くする必要があるでしょう。

他にも更新料の有無など、地主との意思疎通が必要な場面は多々あります。地主との関係性は借地権の価格にも関わるため、より高値で売りたい場合は普段から地主と良好な関係を築くことが大切です。

また、建物の種類や用途、売却先などによっても売買価格は変わります。借地権を高値で売りたいときは、専門家のいる不動産会社に任せましょう。

 

まとめ

借地権割合は土地を使う権利のうち借地が占める割合のことで、国税庁が割合を設定しています。国税庁のホームページから路線価図を確認すれば、その土地の借地権割合を知ることができます。借地権割合が分かれば評価額、権利金、地代の計算もできるため、ぜひ一度確認してみましょう。

借地権、底地の売却をご検討の方は、中央プロパティーにご相談ください。専門家が無料相談に応じ、借地権や底地の売却を安⼼して取引できるようアドバイスいたします。なるべく高く売却するためのサポートも行っていますので、ぜひチェックしてみてください。

この記事の監修者
大村 進氏名 大村 進
会社名 株式会社大村不動産鑑定事務所
資格 不動産鑑定士
不動産鑑定士登録番号:第6786号
経歴
  • 不動産鑑定事務所勤務後、2002年開業
  • 資格 / 平成13年不動産鑑定士登録
  • 公的評価員 / 国土交通省地価公示鑑定評価員/千葉県地価調査鑑定評価員/税務署精通者/固定資産税標準宅地評価員

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