借地人が底地を買い取る際に押さえておきたい4つのポイント

借地人が底地を買い取る際に押さえておきたい4つのポイント

借地人による底地の買取は、地代の支払いがなくなる、土地活用が自由にできる、売却しやすくなるなど、さまざまなメリットがあります。
この記事では、底地の買い取りを検討している借地人に向けて、得られるメリットや買取交渉のタイミング、適正な価格相場、買取に伴う税金などについて、具体的なポイントを解説しています。

借地権のみ所有しているものの、「もっと土地を自由に使いたい」「将来のために完全な所有権にしたい」と考えている方は、ぜひ参考にしてください。

借地人が底地を買い取るメリットは？

借地人が底地を買い取ることで得られるメリットには、以下のようなものがあります。

1. 将来にわたる地代や更新料の支払いがなくなる
2. 土地活用を自由に行うことができる
3. 資産価値が向上し、売却がしやすくなる
   

メリット①：将来にわたる地代や更新料の支払いがなくなる

借地人が底地を買い取ることで、それまで毎月地主に支払っていた地代が不要となります。
また、契約更新に伴い発生する更新料も支払う必要がなくなるため、将来にわたる費用負担を軽減できます。

「今の地代は安いから特に困っていない」と思う人もいるかもしれません。

しかし、将来的に地代が値上げされる可能性はゼロではないことを覚えておいてください。
底地を買い取ることで地代の支払いや値上げなどを気にしなくて済むため、大きなメリットだといえるでしょう。

メリット②：土地活用を自由に行うことができる

底地を買い取れば、その土地は自分のものとなるため、自由に土地を活用できるようになります。

例えば、建物の建築や増築、建て替えも自分で自由に決められます。

借地権のままでは、これらの行為にはその都度、地主の承諾を得る必要があり、承諾料を求められるケースもありますが、買い取ってしまえばそういった手間や費用は発生しません。
アパートを建てて家賃収入を得る、駐車場にして収益を得るなど、土地の活用方法はさまざまであるため、大きなメリットだといえるでしょう。

メリット③：資産価値が向上し、売却がしやすくなる

借地人が底地を買い取ることによって、土地と建物が一体となった「完全所有権」の不動産になります。
そのため、借地権付きの建物だけを売る場合と比べて、買い手の対象が広がり売却がしやすくなります。

借地権付き建物のみを売却する場合、土地の活用に地主の許可が必要となるなどの制限があるため、金融機関の融資が付きにくいこともあり、購入希望者は限定されがちです。

底地と借地権が揃っている完全所有権の状態であれば、購入希望者も見つかりやすく、高額での売却が実現できる可能性が高まります。

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底地を買い取る際の注意点とトラブル回避のポイント

借地人が底地を買い取る際に、最も注意すべき点は、「買取価格の妥当性」です。
借地人と地主は、売買価格において利益相反の関係にあるため、感情的な対立に発展しないよう注意しなければなりません。

地主は、底地を失うと将来にわたって得られるはずだった地代が得られなくなります。
そのため、地主はできるだけ高い価格で売却したいと考え、相場よりも高い金額を提示する可能性があります。

一方で、借地人は当然ながら「できるだけ安く底地を買い取りたい」と考えるため、双方は利益相反の関係になります。
相場に近い価格で買い取るためには、事前に底地の適正な価格を把握しておくことが大切です。

借地人が底地を買い取る場合は、「限定価格」という特殊な価格評価方法が適用されます。
底地の買取価格で、地主との揉め事を防ぐためにも、まずは専門の不動産会社に査定を依頼して、客観的な価格を把握することが大切です。
査定額が、地主が提示する金額と大きく乖離しているようであれば、冷静に交渉する必要があります。
トラブルを避け、円滑な取引を実現するために、当事者同士で話し合うのではなく、借地権に詳しい不動産会社に仲介を依頼するのが賢明です。

当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権・底地を専門とする不動産仲介会社です。
社内弁護士や不動産鑑定士といった各種士業との強固な連携体制により、借地権・底地のトラブル解決から高額売却に至るまで、借地人様のさまざまなお悩み解消を、親身にサポートさせていただきます。

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借地人が底地を買い取るのに適したタイミング

借地人が底地を買い取るタイミングとしては、以下のものが一般的です。

1. 地主側の相続の発生時
2. 借地契約の更新時

底地買取のタイミング①：地主側の相続の発生時

借地人が底地を買い取るタイミングの1つが、地主側の相続が発生した時です。
相続人（この場合での地主）は、土地を相続するにあたり、多額の相続税を納めなければならないケースがあります。

また、相続人が複数いる場合は、遺産分割のために底地を売却して現金化したいと考えることも少なくありません。

底地を所有することは、地代が得られるというメリットがある一方、借地人とのやり取りや管理の手間がかかるという側面もあります。
このような背景から、昨今は相続をきっかけに底地を手放したいという相続人が増えています。
そのため、地主の相続が発生したタイミングで、地主の相続人から底地の買取を提案されるケースが多いです。

底地買取のタイミング②：借地契約の更新時

借地契約は定期的に更新のタイミングが訪れます。
更新時は、地主にとって契約内容の条件変更を提案する機会となります。
このタイミングで、地主が底地を手放したいと考えていた場合、地主から底地を買い取ってもらえないか、と打診されるケースがあります。

反対に借地人側から、底地の買取を提案するタイミングとしても、契約更新時は良いきっかけとなるでしょう。

ただし、地主側に売却の意思がなければ交渉は難航する可能性もあるため、無理な交渉は禁物です。
まずは意向を打診してみるというスタンスで臨みましょう。

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底地の買取価格（限定価格）の相場と計算方法

借地人が底地を買い取る場合、買取価格がどのくらいなのか気になる人は多いでしょう。
ここでは、借地人の買取価格に影響する底地の限定価格について解説します。

底地の「限定価格」とは

底地の限定価格とは、当事者間でのみ経済的な価値が認められる、特殊な状況下で成立する価格のことです。
借地人と地主という特定の関係者間での取引であるため、この価格が適用されます。

限定価格が適用される例は以下の通りです。

• 借地人が底地を併合するために買い取る場合
• 隣接する不動産を併合するために買い取る場合
• 借地権と底地を第三者に同時売却する場合

借地人による底地の買取も限定価格が適用される代表的なケースの1つです。

限定価格の計算方法

借地人が底地を買い取る場合の限定価格は、まず「更地価格」から「借地権価格」と「（第三者が購入する場合の）底地価格」を差し引いて、一体化することで生まれる付加価値（シナジー効果）を算出します。

その上で、この付加価値を地主と借地人でどのように配分するかを交渉によって決定します。
貢献度によっては、差額分が全額底地価格にプラスされるケースもあれば、折半になるなど何パーセントかプラスされるケースもあるため一概には言えません。

差額分がプラスされると通常の底地価格より高額になる可能性もありますが、それでも借地権者にとってはメリットの方が大きいといえます。
これは、借地権と底地が一体になり、完全な所有権となることで、資産価値が大幅に向上するためです。

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借地人が底地を買い取った場合にかかる税金

借地人が底地を買い取る場合、以下の税金が発生するため注意が必要です。

1. 不動産取得税
2. 固定資産税・都市計画税
3. 登録免許税
4. 印紙税（場合による）

底地買取でかかる税金①：不動産取得税

不動産取得税とは、その名の通り不動産を取得した際に一度だけ買主に課される税金です。
底地を買い取ることで不動産取得税がかかります。
税額は、原則として土地の固定資産税評価額に一定の税率を乗じて算出されますが、一定の要件を満たすことで軽減措置を受けられる場合があります。

底地買取でかかる税金②：固定資産税・都市計画税

固定資産税とは、土地や建物の所有者に対して毎年課される地方税です。
また、都市計画税は、都市計画事業や区画整理事業の対象となるエリアにある土地や家屋に対して課される税金です。

これらの税金は、毎年1月1日時点における登記簿上の不動産所有者に対して課税されます。

そのため、例えば年の途中で底地を購入した場合、その年の税金は売主である地主がすでに納税しているか、納税義務を負っているため、一般的には引き渡し日を基準に日割り計算した金額を売主に支払って負担割合を精算します。

固定資産税の税額は、課税評価額に標準税率1.4％をかけたものとなり、都市計画税は課税評価額に最高0.3％をかけたものとなります。
ただし、税率は自治体によって異なる場合があるほか、固定資産税に関しては、土地の利用状況などによって税率を軽減してもらえる可能性があります。

詳しくは、各自治体の窓口に確認してください。

底地買取でかかる税金③：登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記を行う際に課される税金です。
法務局で登記手続きをする際に納付します。
税額は、土地の固定資産税評価額に一定の税率を乗じて算出されます。

底地買取でかかる税金④：印紙税

印紙税は、底地の売買契約書を作成した際に課される税金です。
契約書に記載された売買金額に応じて税額が決まり、その金額に相当する収入印紙を契約書に貼り付け、消印することで納税します。

税額は契約金額によって異なりますが、令和9年3月31日までは不動産売買契約書に関する印紙税の軽減措置が適用されます。
例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、本則の税額は2万円ですが、軽減措置により1万円となります。

一般的に売買契約書は買主用と売主用の2通を作成するため、それぞれが1通分の印紙税を負担するケースが多いです。
ただし、近年増えている電子契約で契約を締結した場合、印紙税は課税されないため、費用を抑えることができます。

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借地人が底地を買い取る際の具体的な流れ

借地人が底地を買い取る際の流れは以下の通りです。

1. 地主への意向確認と専門家への相談
2. 底地の査定と価格交渉
3. 売買契約の締結
4. 決済と所有権の移転手続き

step1.地主への意向確認と専門家への相談

底地を買い取りたいと考えたら、まずは地主に売却の意思があるかを確認する必要があります。
地主から「底地を処分したい」「買い取って欲しい」といった話を以前から聞いている場合は、地主に直接相談しても良いでしょう。

しかし、そういった話がこれまで出ていないのであれば、まずは底地の取引に精通した不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。
専門家を介さずに借地人から直接買取を打診すると、価格交渉などで感情的な対立を生み、トラブルに発展する可能性があるからです。

また、底地の買取には専門知識が不可欠なため、専門家のサポートがあった方がスムーズに進みます。

step2.底地の査定と価格交渉

地主が売却に前向きであれば、次に適正な売買価格を算出するため、底地の査定を行います。
借地権の契約面積と底地の面積は必ずしも一致するわけではないため、売買対象になる底地の面積を正確に測定したうえで査定することとなります。
底地の価格は限定価格が採用されるため、査定金額が借地人にとっては想定よりも高い金額となる可能性があります。

適正な価格を把握し、不利な条件での取引を避けるためにも、査定は必ず底地専門の不動産業者に依頼しましょう。

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step3.売買契約の締結

売買価格について双方の合意が得られれば、売買契約の内容確認に移ります。
後々のトラブルを回避するためにも、契約内容は隅々まで確認してください。

所有権移転登記費用の負担割合、手付金や残代金の支払い時期・方法、売買対象となる底地の範囲（境界）といった点は特に重要です。

step4.決済と所有権の移転手続き

底地の売買契約の内容に問題がなければ、残代金の決済と所有権移転登記の手続を行います。
決済と登記手続きは、司法書士の立ち会いのもと、同日に行うのが一般的です。

買主である借地人は売買代金の残額を支払い、売主である地主は所有権移転登記に必要な書類を買主に渡します。

所有権移転の登記手続きが完了すると、法的に底地の所有者は買主である借地人のものとなり、地代の支払いなども不要になります。

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底地の買取で住宅ローンは利用できる？

借地人が底地を買い取り、土地と建物の完全な所有権を得る場合、住宅ローンを利用できる可能性があります。
底地の買取価格は高額になるケースもあるため、ローンが利用できることは大きな助けになるでしょう。

借地上のご自身の建物を担保とすることで、底地の購入資金を借り入れられる場合があります。
ただし、金融機関によっては住宅ローンの条件や資金の用途に違いがあり、底地買取にローンを適用できない可能性もあるため、まずは取引のある金融機関などに相談してみてください。

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底地の買取は仲介業者に相談するのがおすすめ

借地人による底地の買取は、地主と直接やりとりして進めることもできますが、底地の取引実績が豊富な不動産会社を挟んだ方がよりスムーズです。
不動産売買には、さまざまな権利が関係するため、専門知識がないとうまく対応できない可能性があります。

そのようなとき、底地専門の不動産会社であれば、税理士や司法書士、弁護士といった各種士業と連携しながら、うまく権利調整を行ってくれます。

また、地主との間にトラブルがある場合や関係が良くない場合でも、交渉はすべて代行してもらえるため、心理的な負担も最小限に抑えることができます。
客観的な第三者が間に入ることで、感情的な対立を避け、円満な解決に導きやすくなるというメリットもあります。

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まとめ

借地人は、底地を買い取ることで地代の支払いが不要となるほか、土地を自由に活用できるなど、さまざまなメリットがあります。
底地買取は、地主側の相続や契約更新のタイミングで行われるケースが多いですが、タイミングを見計らって借地人から地主に相談するのも1つの方法です。

相談する際は、借地権・底地専門の仲介業者にサポートしてもらうとスムーズに進められます。相談だけでなく、手続き面でも仲介業者の持つノウハウは借地人にとって大いに役立つものであるため、ぜひ利用を検討してみてください。

センチュリー21中央プロパティーは、借地権・底地専門の不動産仲介会社です。
経験豊富な借地権・底地の専門家のみが在籍しており、地主との交渉もスムーズに代行。
また、借地権・底地に強い社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的観点からの的確なアドバイスを受けられます。
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