借地権相続時の建物所有者の手続きとは？名義変更や売却方法を解説

親が亡くなり実家を相続する際、「実は借地権だった」と初めて知るケースは少なくありません。

土地と建物の所有者が異なる借地権の相続は、通常の不動産よりも権利関係が複雑になりがちです。

地主への連絡や名義変更を後回しにすると、思わぬトラブルや損失につながる恐れもあります。

本記事では、借地権付き建物を相続した方がやるべき手続きや、地主との交渉、将来的な売却方法についてわかりやすく解説します。

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借地権付き建物を相続した際に建物所有者がすべき4つのこと

借地権付き建物を相続した際に、建物所有者がすべきことは以下の通りです。

1. 遺言書の有無の確認と遺産分割協議
2. 地主への連絡と挨拶
3. 建物の相続登記（名義変更）を行う
4. 借地契約書の名義変更や覚書の締結

Step1.遺言書の有無の確認と遺産分割協議

まず被相続人の遺言書を確認します。

なければ相続人全員で話し合う「遺産分割協議」を行います。

借地権は分割が難しいため、誰か一人が相続して代償金を支払うか、売却して現金を分ける方法が一般的です。

Step2.地主への連絡と挨拶

相続の方針が決まったら、速やかに地主へ連絡しましょう。

「相続の発生」と「今後の居住（管理）予定」を伝えます。

法的に地主の承諾は不要ですが、円満な関係構築のために早めの挨拶は欠かせません。

地代の振込先や金額の確認も合わせて行っておくとスムーズです。

Step3.建物の相続登記（名義変更）を行う

遺産分割協議書等に基づき、法務局で建物の名義変更（相続登記）を行います。

地主の所有する土地に賃借権が登記されていないことが多いため、手続きは「建物」の所有権移転登記となります。

建物名義を変えることで、第三者へ借地権者であることを主張できるようになります。

相続手続きは税金申告なども含め複雑です。

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Step4.借地契約書の名義変更や覚書の締結

登記完了後、借地契約書の名義も書き換えるのが望ましいでしょう。

契約書の作り直しか、「相続人が承継した」旨の覚書を交わします。

ただし、これに乗じて地主が不利な条件（地代値上げ等）を提示してくる場合もあるため、内容は慎重に確認してください。

建物所有者が名義変更（相続登記）をしないことによるリスク

「住む分には困らない」と名義変更を放置するのは危険です。

借地権の相続登記を怠ると、以下のような重大なリスクが生じます。

1. 売却やリフォームローンの利用が制限される
2. 登記義務化と過料の対象になる可能性
3. 次の相続が発生し権利関係が複雑化する

リスク①：売却やリフォームローンの利用が制限される

不動産の売却や担保融資には、登記名義人と申請人の一致が必要です。

名義変更をしていないと、いざという時に売却手続きが進められません。

また、リフォームローンを組む際も、所有者が確定していないと審査に通らない可能性が高くなります。

リスク②：登記義務化と過料の対象になる可能性

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。

正当な理由なく、相続を知った日から3年以内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これは過去に相続した不動産にも遡って適用されるため、早急な対応が必要です。

リスク③：次の相続が発生し権利関係が複雑化する

名義変更しないまま次の相続（二次相続）が発生すると、関係する相続人が増えてしまいます。

面識のない親戚と遺産分割協議を行うことになり、話がまとまらず不動産が「塩漬け」になるケースも珍しくありません。

自分の代で権利関係を明確にすることは、次世代への責任でもあります。

土地と建物の所有者が違う？相続で注意すべき5つのパターン

土地と建物の所有者が異なる場合、相続で注意すべきパターンは以下の5つです。

1. 親名義の土地に子供が建物を建てたケース（使用貸借）
2. 親名義の土地に親子共有名義の建物を建てたケース
3. 相続した土地の名義変更をしていなかったケース
4. 被相続人が「貸していた土地」に他人が建物を建てたケース（底地）
5. 被相続人が「借りていた土地」に建物を建てたケース（借地権）

パターン①：親名義の土地に子供が建物を建てたケース（使用貸借）

親の土地に子が家を建て、地代なし（または固都税のみ）で住む場合、「使用貸借」にあたります。

借地権のような強い権利はなく、土地利用権は原則相続されません。

親が亡くなり土地を相続する際は通常の土地相続となりますが、兄弟間の遺産分割では土地評価額を巡って揉める原因になりやすいため注意しましょう。

パターン②：親名義の土地に親子共有名義の建物を建てたケース

土地は親の名義、建物は親子共有というケースです。

この場合も親の持分を相続します。

建物の共有状態は、将来の売却や建て替え時に共有者全員の同意が必要となり、自由度が下がります。

相続を機に、どちらかの単独名義への整理検討をおすすめします。

パターン③：相続した土地の名義変更をしていなかったケース

祖父から親、親から自分へと相続が続き、登記名義が祖父のままになっているケースです。

過去の相続登記が放置されていると、遡ってすべての相続人を特定し遺産分割協議を行う必要があり、手続きが非常に煩雑になります。

早急に司法書士等の専門家へ相談しましょう。

パターン④：被相続人が「貸していた土地」に他人が建物を建てたケース（底地）

亡くなった親が地主として土地を貸しており、借地人が建物を建てている場合、相続するのは「底地」です。

土地の利用権は借地人にあるため、土地を相続しても自由には使えません。

地代収入は得られますが、管理の手間や収益性の低さに悩む相続人も多くいます。

パターン⑤：被相続人が「借りていた土地」に建物を建てたケース（借地権）

今回メインで解説するパターンです。

地主から土地を借り、親がその上に建物を所有していた場合、借地権付き建物である「借地権」と「建物」の両方を相続します。

借地権は財産的価値があり相続税の対象になります。

また、地主との賃貸借契約も引き継ぐため、地代の支払いや契約更新などの義務も承継します。

借地権の相続で建物所有者が直面しやすいトラブル

借地権の相続時は、地主との関係性も再構築されます。

この時期に発生しやすいトラブルとしては、以下のようなものがあります。

1. 地主からの立ち退き要求や更新拒絶
2. 地代や更新料の増額請求
3. 建物の老朽化と建て替え承諾の問題
4. 住宅ローン利用の難易度と金融機関の承諾

トラブル①：地主からの立ち退き要求や更新拒絶

「契約者が亡くなったから土地を返して」と言われることがありますが、借地権は借地借家法（旧借地法）という法律で強力に守られた権利です。

地主側が更新を拒絶するには、立ち退き料の支払いなどの厳格な「正当事由」が必要となるため、相続を理由とした一方的な解除は認められません。

正当事由がない限り立ち退く必要はありませんが、地主の勢いに押されないよう注意が必要です。

トラブル②：地代や更新料の増額請求

「相場が変わったから地代を上げて」「名義書換料を払って」と要求されるケースです。

地代増額には根拠が必要であり、言われるがままに応じる義務はありません。

また、相続による名義変更では、原則として承諾料（名義書換料）の支払いは不要です。

トラブル③：建物の老朽化と建て替え承諾の問題

古い実家の建て替えには地主の承諾が必要ですが、「建て替えは認めない」と拒否されることがあります。

承諾を得るには「承諾料（建替承諾料）」が必要となりますが、金額や条件で折り合いがつかず、計画が頓挫するトラブルも多いです。

一般的に建替承諾料は更地価格の3～5％程度とされますが、地主との関係性により交渉が難航することもあります。

トラブル④：住宅ローン利用の難易度と金融機関の承諾

借地上の建物のリフォームや建て替えでローンを利用する場合、金融機関は地主の「融資承諾書（承諾印）」を求めます。

地主が協力してくれないと融資は困難になります。

特に関係がこじれている場合、この承諾書の取得が大きなハードルとなります。

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相続した借地権を売却・処分する4つの方法

相続した借地権を売却・処分する方法としては、以下の4点が一般的です。

1. 借地権として第三者へ売却（譲渡承諾が必要）
2. 地主に借地権を買い取ってもらう
3. 底地と合わせて「同時売却」する
4. 等価交換で一部の土地を取得する

方法①：借地権として第三者へ売却（譲渡承諾が必要）

第三者へ売却する方法です。

これには地主の「譲渡承諾」が必須で、一般的に売却価格（借地権価格）の10％程度の「譲渡承諾料」を地主へ支払います。

承諾が得られない場合は裁判所の許可（借地非訟手続き）を得て売却も可能ですが、時間と費用がかかります。

方法②：地主に借地権を買い取ってもらう

地主に「買い取ってくれませんか」と打診する方法です。

地主は土地が完全な所有権に戻るメリットがあり、承諾料も不要です。

ただし、地主に資金力や意思がない場合は断られる可能性があります。

方法③：底地と合わせて「同時売却」する

地主と協力し、借地権と底地をセットで第三者に売却する方法です。

購入者には所有権の土地となるため、高値で売却しやすくなります。

地主にとっても底地単体より高く売れるメリットがあり、交渉次第で実現可能な有力な選択肢です。

方法④：等価交換で一部の土地を取得する

広い敷地の場合、借地権と底地の一部を交換し、お互いに「完全な所有権の土地」を持つ方法です。

例えば借地権割合60％なら、土地の60％を借地人、40％を地主の所有地として分けます。

借地関係が解消され、その後の活用が自由になります。

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まとめ

借地権の相続は、単なる名義変更だけでなく、地主との契約関係の引き継ぎも伴います。

手続きを放置すると、売却制限や過料のリスクに加え、権利関係が複雑化する恐れがあります。

「誰も住まない」「地主と揉めそう」といった場合は、個人での対応が難しいため、専門家への相談が最善策です。

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借地権の相続と建物所有者に関してよくある質問

借地権の相続と建物所有者に関して、よくある質問とその回答をご紹介します。

Q1.相続時に地主へ「名義書換料（承諾料）」を支払う必要はありますか？

A.原則として不要です。

相続は法的に契約上の地位が承継されるため、地主の承諾や承諾料は要りません。

ただし、遺言で相続人以外に「遺贈」された場合は、第三者への譲渡同様に承諾と名義書換料が必要です。

Q2.地主が「相続による名義変更」を認めてくれない・契約更新を拒否されたら？

A.地主の承認がなくても権利取得は有効です。

借地権は法的に守られており、正当事由のない一方的な更新拒絶や名義変更拒否は無効です。

地主が強硬な姿勢を見せている場合は、弁護士等を介して交渉しましょう。

Q3.建物が古く誰も住まない場合、更地にして返還しないといけませんか？

A.契約期間中なら更地返還の義務はありません。

建物が古くても借地権は存続します。

無償で返すのは経済的損失となるため、まずは「売却」や「地主への買取請求」を検討してください。

Q4.地主から「相続したなら地代（借地料）を値上げする」と言われたら応じるべき？

A.すぐに応じる必要はありません。

地代値上げには「租税公課の上昇」等の正当な理由が必要です。

「相続」だけでは根拠になりません。

納得できなければ従来の地代を支払い（拒否されたら供託）対抗できます。

Q5.相続放棄をすれば、建物の解体費用や地代の支払い義務はなくなりますか？

A.支払い義務はなくなりますが、管理責任が残る場合があります。

相続放棄で支払義務は消えますが、次の管理者が決まるまで、現に占有している場合は管理継続義務（保存義務）が残ることがあります。

完全に手放すには、相続財産清算人の選任等が必要になる場合もあります。