借地契約の種類とは？借地契約を行う際の注意点も解説
借地契約の種類とは？借地契約を行う際の注意点も解説
借地契約を行う際、契約の内容や契約書の作成で戸惑う方もいらっしゃることでしょう。
借地契約には、適用される法律（旧法か新法か）にはじまり、期間や更新、地代などの金額にかかわることなど、あらかじめ契約書に明記し、確認しておいた方が安心な事柄が多々あります。
本記事では、まず借地権の基本となる旧法と新法の違いに触れ、次に現行法である新法における借地契約の種類と、契約書で確認・明記しておきたい注意点について解説します。
納得できる契約を結ぶことで、契約を交わす相手とのトラブルを未然に防ぐことができます。
これから借地契約を行う方は、ぜひ参考にご活用ください。
借地権の基本：旧法借地権と新法借地権
借地権に関する法律は、平成4年（1992年）8月1日に大きな改正が行われました。
それ以前の法律を「旧法借地法（または単に旧法）」、それ以降に施行された法律を「借地借家法（新法）」と呼びます。
どちらの法律が適用されるかは、借地契約が締結された時期によって決まります。
| 旧法借地権 | 新法借地権 （借地借家法） | |
| 適用契約日 | 平成4年7月31日まで | 平成4年8月1日以降 |
| 存続期間の原則 | ・堅固建物：60年（または30年以上） ・非堅固建物：30年（または20年以上） | ・普通借地権：一律30年以上 ※定期借地権は別途規定 |
| 契約の更新 | 原則更新 （地主に正当事由がなければ） | ・普通借地権：更新あり ・定期借地権：更新なし |
| 定期借地権制度 | なし | あり （一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権） |
| 建物買取請求権 | 原則あり | ・普通借地権：あり ・一般定期借地権・事業用定期借地権：特約で排除可能 ・建物譲渡特約付借地権：地主が買い取る |
旧法借地権とは
旧法借地権は、平成4年7月31日までに締結された借地契約に適用される法律にもとづく権利です。
旧法の特徴は、借地人の保護が非常に手厚い点にあります。
- 存続期間：堅固な建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造など）の場合は60年（ただし契約で30年以上の定めがあればその期間）、非堅固な建物（木造など）の場合は30年（ただし契約で20年以上の定めがあればその期間）とされていました。
- 更新：契約期間が満了しても、建物が存在する限り、地主側に正当事由がなければ原則として契約は更新されました。
更新後の期間も堅固な建物で30年、非堅固な建物で20年と法定されていました。 - 建物買取請求権：契約終了時に、借地人は地主に対して建物を時価で買い取るよう請求できる権利が認められていました。
旧法借地権は、一度貸すと土地が半永久的に戻ってこないとも言われ、地主にとっては大きな負担となる側面がありました。
新法借地権（借地借家法）とは
新法借地権（借地借家法）は、平成4年8月1日以降に締結された借地契約に適用されます
旧法の問題点を解消し、土地の有効活用を促進する目的で制定されました。
大きな特徴は、契約の更新がない「定期借地権」が創設された点です。
現在新たに住宅用の借地契約を結ぶ場合は、原則として新法借地権が適用されます。
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新法における借地契約の主な種類
借地契約には契約内容や使用目的によってさまざまな種類があり、それぞれ特徴や存続期間、メリット・デメリットが異なります。
後々のトラブルや後悔を防ぐためにも、借地契約を結ぶ前には違いを把握しておくことが大切です。
ここでは新たに住宅用の借地契約を結ぶ際に適用される、新法借地権の
- 普通借地権
- 定期借地権
について解説します。
新法における借地契約の主な種類①：普通借地権
普通借地権は、新法における借地権のうち、後述する定期借地権以外のすべての借地権を指します。
普通借地権の存続期間は当初30年以上と法律で定められており、これよりも短い期間を設定することはできません。
当事者間でこれより長い期間を定めることは可能です。
契約満了時に建物が存在していれば契約更新が可能であり、1回目の更新は20年以上、2回目以降の更新は10年以上の存続期間を設定します。
契約を更新する際も、これらの法定期間より存続期間を短縮することはできません。
当事者同士の合意があれば、法定期間より長い存続期間設定も可能です。
また、残存期間がある場合、災害や取り壊しなどで建物が滅失（めっしつ）した際に、地主の承諾を得て法定の期間内に再建築したのであれば、承諾日もしくは再建築日から原則として最低20年の存続期間が保証されます。
いずれの場合にも借地人の権利や都合が比較的強く保護されるため、地主に正当事由がない限り、地主の一存で契約が解除されたり更新拒絶が通ったりすることは困難です。
新法における借地契約の主な種類②：定期借地権
定期借地権は、契約期間の満了によって確定的に借地関係が終了し、建物が現存していようと定期借地契約期間満了に伴い必ず土地を更地にして返す借地権です。
契約の更新や、建物の築造による存続期間の延長はありません。
定期借地権は契約期間の長さと用途によって、以下の3種類に分けられます。
- 一般定期借地権
- 事業用定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
①一般定期借地権
- 存続期間：50年以上
- 用途制限：なし
- 契約終了時の建物：取り壊す
②事業用定期借地権
- 存続期間：10年～50年（平成20年1月1日以降の契約の場合。それ以前は10年以上20年以下）
- 用途制限：事業用建物に限る
- 契約終了時の建物：取り壊す
③建物譲渡特約付借地権
- 存続期間：30年以上
- 用途制限：なし
- 契約終了時の建物：地主が時価で買い取る
一般定期借地権・事業用定期借地権では、期間満了とともに借地人が建物を取り壊すことが原則であり、下記の特約が契約に盛り込まれます。
- 契約の更新なし
- 存続期間の延長なし
- 建物の買取請求なし
これらの特約は書面によって行わなければなりません。
一方、建物譲渡特約付借地権の場合、期間満了に伴って地主が建物を買い取ることが原則ですが、借地人が請求した場合、双方の合意があれば借家契約に切り替えて住み続けることも可能です。
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借地契約を結ぶ際の注意点
借地契約を結ぶにあたって、後々のトラブルを避けるために注意しておきたい点は以下の通りです。
- 契約期間を確認する
- 契約終了時のことを確認する
- 更新料・承諾料について決めておく
- 地代の値上げについて決めておく
- 契約書の作成は専門家に依頼をする
借地契約を結ぶ際の注意点①：契約期間を確認する
借地契約では契約の種類ごとに最低存続期間が法により定められており、地主と借地人双方の意思でも、法定期間を下回る短期間の契約は無効です。
例えば普通借地権で5年の契約を合意した場合、法定期間を下回っているため、自動的に30年の存続期間が設定されることになります。
また、地主と借地人が合意するか、どちらかに明確な非がない限り契約期間中の解約は原則としてできません。
普通借地権の場合、契約更新時は慣習としてほとんどのケースで更新料の支払いが発生します。
契約期間が短ければその分更新料が請求される回数も増える点も、確認しておいたほうがよいでしょう。
また、土地の返還が前提となる定期借地権の場合、建物の解体や引越しなどに費用がかかることを踏まえて準備しなければなりません。
借地契約を結ぶ際の注意点②：契約終了時のことを確認する
借地契約の存続期間満了に伴い、契約を更新する場合の条件と終了する場合の対応を最初に確認しておく必要があります。
普通借地権で契約を更新する場合は、「合意更新」（当事者の合意による更新）、「自動更新」（期間満了後も借地人が土地の使用を継続し、地主が遅滞なく異議を述べない場合の更新）、「法定更新」（借地人からの更新請求に対し地主が遅滞なく異議を述べない場合、または地主の更新拒絶に正当事由がない場合の更新）のいずれになるかを把握しておきましょう。
特に自動更新の場合は、契約書に定められた更新の条件や設定期間が自分たちに不利なものでないかの確認が必要となります。
契約を更新せずに終了する場合、土地に建てられた建物の扱いがどうなるかが重要です。
普通借地権や建物譲渡特約付借地権であれば、契約終了時に建物買取請求権を行使できます。
ただし普通借地権の場合は、売却時の時価となる上、地主に応じてもらえるとは限りません（地主の資金状況や土地利用計画によっては協議が難航することもあります）。
一般定期借地権や事業用定期借地権等の場合、買取請求権の放棄が特約に盛り込まれているケースがほとんどであり、契約満了とともに更地にして返還することが原則です。
借地契約を結ぶ際の注意点③：更新料・承諾料について決めておく
更新料や譲渡承諾料、建替承諾料などの各種承諾料に関する直接的な法の定めはなく、契約で「更新料・承諾料を支払う」と明記していなければ支払う義務は法的には直ちには生じません。
しかし、特に普通借地権の借地契約では更新料や承諾料を請求されるケースがほとんどであり、支払うことが慣習として裁判所の判例にも事実上認められています。
また、地主との関係を良好に保ち、契約更新や建て替えなどを渋られないためにも、金額が常識の範囲内であれば支払ったほうが無難と言えるでしょう。
下記は、一般的な更新料・承諾料の相場（あくまで目安であり、地域や個別事情により異なります）です。
- 更新料：更地価格×3～5％前後
- 譲渡承諾料：借地権価格×10％前後
- 建て替え承諾料：更地価格×3～5％前後
- 一部増改築の承諾料：更地価格×2～3％前後
これらの費用については、契約締結時に金額の算定根拠や支払い条件を明確にしておくことが望ましいです。
借地契約を結ぶ際の注意点④：地代の値上げについて決めておく
地主の経済状況や代替わりによって、地代の値上げを交渉される場合があります。
地代の変更は地主と借地人の合意が必要なため、一方的に任意の額が決定されることはありません。
借地借家法において、地代の増減請求（値上げ・値下げ）には下記の条件が定められています。
- 固定資産税・都市計画税など、税金の値上げ・値下げにより土地を維持するために必要な経費が増減した場合
- 地域の交通・経済事情の変化などにより、土地の価値が大きく上昇・下落した場合
- 周辺地域にある同種物件の地代と大きく乖離している場合
ただし、借地契約書に地代の値上げについて明記してある場合、記載された内容が優先されることがあります（不増悪特約など、借地人に不利な特約は無効となる場合もあります）。
地代の値上げ額に納得がいかない場合、まずは協議を行いますが、合意に至らない場合は、相場と同等の地代を供託することで地代の不払いによる契約解除を回避することもできます。
最終的には調停や訴訟で決定されることもあります。
借地契約を結ぶ際の注意点⑤：契約書の作成は専門家に依頼をする
土地賃貸借契約書作成の際は、借地法・借地借家法に精通した専門家に任せましょう。
インターネット上を探せば契約書の基本形は入手できますが、そのひな形があらゆる土地に対応できるわけではありません。
契約は書面に自身が署名・捺印した時点で内容に同意したものと見なされ、法律上問題がなければ借地人側に不利な条件であっても簡単に覆せなくなります。
提示された書類の真贋や条件の有利不利を見極めつつ、ポイントを押さえた契約書を作成するためには専門的な知識が必要です。
新法の普通借地権や建物譲渡特約付借地権は口頭のみでも正式契約が可能ですが、後々のトラブルを防ぐためにも弁護士や司法書士などの専門家へ依頼することをおすすめします。
特に定期借地権の場合は、公正証書などの書面で契約することが法律で定められているものもあります。
なお、センチュリー21中央プロパティーには、借地権を専門とする社内弁護士が常駐しており、売買契約書をはじめとした書類のチェックがいつでも可能です。
後々のトラブルの可能性を考慮しながら、法的見地からのアドバイスをさせていただきますので、借地権トラブルの解決や借地権売却は、ぜひご安心のうえ当社にお任せ下さい。
借地契約のよくあるご質問
Q1.地主に相続が発生した場合、借地契約は新たに締結する必要があるのでしょうか？
A.相続により地主が交代する場合、借地契約書の作り直しは必須ではありません。
借地契約における地主の地位は、賃料支払請求権や契約終了時の土地返還請求権などを含め、相続人にそのまま承継されます。
借地人は、新しい地主に対して従前と同様の権利を主張できます。
ただし、当事者間で合意すれば、更新契約として作り直すことも、新規契約として作り直すことも可能です。
その際は、契約内容を改めて確認し、双方にとって明確な形にしておくことが望ましいでしょう。
特に、新しい地主との間で今後の連絡先や賃料の振込先などを書面で確認しておくことは有益です。
Q2.借地上の建物を増改築したり、建て替えたりしたい場合、どうすればよいですか
A.借地上の建物を増改築・建て替え（再建築）する場合、原則として地主の承諾が必要です。
これを「増改築許可」や「建替承諾」といいます。
無断で行うと契約解除の原因となる可能性があります。
承諾を得る際には、地主から承諾料の支払いを求められるのが一般的です。
承諾料の額は、更地価格の3～5％程度が目安とされますが、個別の事情や地域によって異なります。
もし地主が承諾してくれない場合でも、借地非訟手続（裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度）を利用できる場合があります。
ただし、この手続きを利用できるのは、借地条件の変更（例：非堅固建物所有目的から堅固建物所有目的への変更）や増改築に関して、地主に不利になるおそれがないなどの一定の条件を満たす場合に限られます。
まずは専門家にご相談ください。
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Q3.借地権を第三者に譲渡したり、土地を転貸したりすることはできますか？
A.借地人が借地権を第三者に譲渡したり、借地上の建物を賃貸（結果として土地を転貸）したりする場合も、原則として地主の承諾が必要です。
これを「譲渡承諾」「転貸承諾」といいます。
無断で譲渡や転貸を行うと、地主は借地契約を解除できます。
承諾を得る際には、譲渡の場合は借地権価格の10％程度、転貸の場合はケースバイケースですが、やはり承諾料の支払いが必要となることが一般的です。
地主が承諾しない場合、Q2と同様に、借地非訟手続により裁判所に地主の承諾に代わる許可を求めることができる場合があります。
ただし、譲渡の場合、地主自身が買い取る旨を申し立てることも可能です（地主の介入権）。
Q4.地代を滞納してしまった場合、どうなりますか？
A.地代の支払いは借地人の基本的な義務です。地代を滞納した場合、地主は借地契約を解除することができます。
ただし、通常は1～2ヶ月程度の滞納で直ちに契約解除が認められるわけではなく、地主が相当の期間を定めて催告し、それでも支払われない場合に契約解除が有効となるのが一般的です。
この「相当の期間」や滞納期間の許容範囲は、これまでの支払い状況や地主と借地人の信頼関係など、個別の事情によって判断されます。
地代の支払いが困難になった場合は、放置せずに速やかに地主に相談することが重要です。
事情を説明し、支払い計画について誠実に協議することで、契約解除を避けられる可能性もあります。
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まとめ
借地契約は旧法・新法で条件が異なり、さらに新法は普通借地権・定期借地権の2種類に分かれます。
借地権の種類ごとに契約内容や存続期間が異なるほか。、地には更新料や地代の値上げ、契約終了時の土地返却など、トラブルにつながりかねないタイミングがいくつかあるため、あらかじめ契約書に記載しておくことを強くおすすめします。。
後々のトラブルを防ぐためにも、契約書を作成する際はひな形を使用するのではなく、弁護士や司法書士などの専門家に依頼しましょう。
当社センチュリー21中央プロパティーは、借地権を専門とする不動産仲介会社です。
借地権専門の社内弁護士が常駐しているため、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスが可能です。
さらに、司法書士や税理士など、相続・不動産関連に特化した各種士業との強固なリレーションシップにより、契約時の書類作成をスムーズかつ確実に遂行いたします。
もちろん、借地権関連のトラブル解決や、好条件での売却も全力でサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の監修者
弁護士
弁護士。早稲田大学法学部卒業。東京弁護士会所属。地代滞納、建物明け渡しなど借地権・底地権の案件へ積極的に取り組む。主な著書に「一番安心できる遺言書の書き方・遺し方・相続の仕方」「遺言書作成遺言執行実務マニュアル」など。
