借地権を配偶者が相続する手続きは？名義変更や地主への対応を解説

夫や妻が亡くなり、自宅が「借地権付き建物」だった場合、今後の住まいや手続きに不安を感じる方は少なくありません。

借地権は通常の不動産同様に相続対象となりますが、地主（底地人）がいるため特有の手続きが必要です。

本記事では、配偶者が借地権を相続する際の流れや、地主への対応、名義書換料のルールについて分かりやすく解説します。

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そもそも借地権は配偶者が相続できるのか

借地権は配偶者が相続できます。

土地は地主のものですが、土地を利用する権利（借地権）と建物は、亡くなった方（被相続人）の所有物だからです。

借地権は「相続財産」として配偶者に引き継げる

借地権は資産の一種であるため、原則として地主の承諾なく相続できます。

仮に契約書に「借地権の相続を禁止する」といった特約があっても、借地借家法や判例に照らして、そのような特約は無効とされるのが一般的です。

そのため、契約書の記載にかかわらず、当然に相続できると考えて問題ありません。

借地権付き建物ごとの相続が基本となる

通常、借地権は「借地上の建物」とセットで相続します。

建物には所有権があり、それを維持するために土地を借りる権利（借地権）が付いているからです。

遺産分割協議では、建物と借地権を一体の価値として扱う必要があります。

借地権者が亡くなった後、配偶者はそのまま住み続けられる？

配偶者が借地権付き建物を相続すれば、これまで通り住み続けられます。

しかし、建物の名義変更（相続登記）や地主に相続発生を知らせるための手続きが発生します。

当然ながら、地代の支払い義務も配偶者に引き継がれますので、滞納を回避するために速やかに支払い方法を確認しなければなりません。

借地権を配偶者が、相続した後に必要な手続きについては、次の章で詳しく解説します。

借地権を配偶者が相続する際の手続きと流れ

借地権を配偶者が相続する際の手続きの流れは、以下の通りです。

1. 遺言書の確認と遺産分割協議
2. 建物の相続登記（名義変更）を行う
3. 地主（底地人）への連絡と契約内容の確認
4. 相続税の申告・納税

Step1.遺言書の確認と遺産分割協議

まず遺言書の有無を確認します。

あればその内容に従いますが、なければ相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰が引き継ぐか話し合います。

これが決まらないと名義変更に進めないため、早めの対応が大切です。

Step2.建物の相続登記（名義変更）を行う

相続人が決まったら、法務局で建物の「相続登記」を行います。

借地権自体は登記されていないことが多いため、建物の名義を変えることで、第三者に権利を主張できるようになります。

Step3.地主への連絡と契約内容の確認

登記と並行して、地主へ相続の挨拶をします。

法的に相続で借地権を取得する場合、地主の承諾は不要ですが、円満な関係維持のために連絡は欠かせません。

その際、借地契約を配偶者の名前で再契約する必要はありませんが、現在の契約内容（期間や地代など）は必ず確認しておきましょう。

Step4.相続税の申告・納税

借地権は財産価値が高く、相続税の対象です。

土地評価額に借地権割合（30〜90％）を掛けて算出します。

基礎控除を超える場合は、10ヶ月以内の申告・納税が必要です。

相続手続きは司法書士や税理士など複数の専門家が必要ですが、センチュリー21中央プロパティーなら、司法書士や税理士、不動産調査士といった各種士業との連携により、相続や税務を含む借地権トラブル・売却をワンストップで確実にサポートします。

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地主に「名義書換料（承諾料）」や「更新料」の支払いは必要？

配偶者や子供が相続する場合、地主への「名義書換料（承諾料）」の支払いは不要です。

相続は権利の譲渡ではなく、地位の承継だからです。

ただし、「更新料」については注意が必要です。

相続のタイミングがたまたま借地契約の更新時期（20年ごとの満了時など）と重なっている場合は、契約書の内容に基づき更新料の支払いが必要になることがあります。

遺贈（遺言）で法定相続人以外が引き継ぐ場合は要注意！

遺言で孫や第三者が受け取る「遺贈」の場合は、「譲渡」とみなされ承諾料が発生します。

相場は借地権価格の約10％です。

地主の承諾が得られない場合、裁判所の手続き（借地非訟）が必要になることもあります。

相続のタイミングで更新料や新たな契約を求められたらどうする？

更新時期と重なった場合、契約書や慣習に基づき更新料が必要になることがあります。

しかし、相続を機に地代値上げや不利な新契約を迫られるケースには注意が必要です。

安易にサインせず、専門家に内容を確認してもらいましょう。

地主との関係性が悪い場合の対処法

地主との関係がこじれている場合、無理な交渉は避け、専門家を間に挟むのが賢明です。

第三者が入ることで、感情的な対立を防ぎ、法的に正しい解決が図れます。

センチュリー21中央プロパティーでは、借地権トラブルや売却に豊富な実績を持つ社内弁護士が常駐しており、いつでも法的な観点からの的確なアドバイスや、契約書等の重要書類のチェックが可能です。

また、地主との交渉は全て専門家が代行するため、地主と揉めている場合や関係が悪化している場合でも、現状のままでトラブル解決・売却が可能です。

そのため、お客様が矢面に立つことなく解決できます。

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知っておきたい「配偶者居住権」と借地権の関係

「配偶者居住権」を活用すれば、相続後の生活資金を確保しやすくなる可能性があります。

配偶者居住権とは？借地上の建物にも適用可能か

配偶者が亡くなった後も、残された配偶者が無償で住み続けられる権利です。

借地上の建物でも設定可能で、建物の所有権を子供が相続しても、配偶者は住み続けられます。

配偶者居住権を利用するメリット

借地権の相続に際して、配偶者居住権を利用するメリットは以下の2点です。

1. 住み慣れた家に「終身」または「一定期間」住み続けられる
2. 預貯金（現金）を多く手元に残せる可能性が高まる

メリット①：住み慣れた家に「終身」または「一定期間」住み続けられる

建物の所有者が誰であれ、追い出される心配なく居住を継続できます。

メリット②：預貯金（現金）を多く手元に残せる可能性が高まる

配偶者居住権の評価額は所有権より低いため、その分多くの預貯金を相続できる可能性が高まります。

老後資金の確保に有効です。

配偶者居住権の注意点・デメリット

借地権の相続に際して、配偶者居住権を利用する注意点・デメリットは以下の2点です。

1. 配偶者居住権そのものを「売却」や「譲渡」はできない
2. 地代（借地料）や通常必要費は原則として配偶者が負担する

注意点①：配偶者居住権そのものを「売却」や「譲渡」はできない

あくまで居住のための権利なので、“配偶者居住権”という権利を売却してお金に換えることはできません。

老人ホーム入居等で家を空ける際も同様です。

注意点②：地代（借地料）や通常必要費は原則として配偶者が負担する

所有者が別でも、地代や修繕費は住んでいる配偶者が負担します。

年金で支払えるか等の資金計画が必要です。

配偶者が借地権を相続したくない・手放したい場合の手段

配偶者が借地権を相続したくない・手放したい場合に検討できる手段としては、以下のようなものがあります。

1. 借地権を含めすべての財産を「相続放棄」する
2. 相続手続き後に第三者へ「売却」して現金化する
3. 地主（底地人）に借地権を「買い取ってもらう」
4. 地主の承諾が得られない場合は「借地非訟」を検討する

手段①：借地権を含めすべての財産を「相続放棄」する

借金が多い場合などは、相続開始から3ヶ月以内に「相続放棄」をします。

ただし、預貯金など全ての財産を手放すことになるため慎重な判断が必要です。

手段②：相続手続き後に第三者へ「売却」して現金化する

一旦相続してから第三者に売却する方法です。

需要があれば高値で売れますが、地主の承諾（承諾料）が必要です。

手取り額を増やしたいなら、センチュリー21中央プロパティーへご相談ください。

仲介手数料や弁護士費用だけでなく、相続登記やゴミ処分代まで無料（買主負担）で対応し、売主様の手取り最大化を実現します。

難航しがちな地主との交渉も、経験豊富な借地権の専門家が代行します。

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手段③：地主（底地人）に借地権を「買い取ってもらう」

地主に買取を打診する方法です。

土地の完全な所有権が戻るためメリットがありますが、地主の資金事情等で断られることもあります。

手段④：地主の承諾が得られない場合は「借地非訟」を検討する

売却の承諾が得られない場合、裁判所に「借地非訟」を申し立てることによって裁判所の許可を得る手段があります。

時間と費用がかかるため、まずは専門家との交渉による解決を目指すべきです。

借地権の相続でトラブルになりやすいケースとは

借地権の相続において、トラブルになりやすいケースとしては、以下のようなものがあります。

1. 地主から法外な金銭を請求された
2. 借地契約書が見当たらない・内容が不明確
3. 親族間で相続トラブルになっている
4. 地主から更地返還を求められている

ケース①：地主から法外な金銭を請求された

「名義書換料数百万」「高額な更新料」等の請求トラブルです。

相場を知らずに支払うのは避け、まずは専門家に妥当性を確認してもらいましょう。

ケース②：借地契約書が見当たらない・内容が不明確

古い契約で書面がない場合、言った言わないの争いになりがちです。

過去の地代の領収書や通帳記録が証拠になるため、大切に保管してください。

ケース③：親族間で相続トラブルになっている

借地権は評価が難しく、「誰が継ぐか」「代償金はいくらか」で揉めるケースが多いです。

遺産分割協議が難航する場合は、弁護士など専門家の力を借り、早期のトラブル解決を目指します。

ケース④：地主から更地返還を求められている

相続をきっかけに、建物を解体し更地にして土地を返すよう地主に言われるケースもありますが、安易に更地返還に応じる必要はありません。

条件によっては、建物を解体せずに第三者に売却することも可能です。まずは、借地権に詳しい不動産会社に売却可能かどうか、相談してみると良いでしょう。

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まとめ

借地権を相続したら、まずは遺言書の確認と建物の名義変更（相続登記）を行い、地主へ挨拶をしましょう。

通常の相続なら承諾料は不要ですが、地主との関係次第ではトラブルになることもあります。

不安を感じたら、センチュリー21中央プロパティーにご相談ください。

当社では、社内弁護士が契約書や権利関係の法的チェック・助言を行い、その確かな根拠をもとに借地権の専門スタッフが地主との交渉を代行します。

弁護士の法務サポートと、熟練スタッフの交渉力を掛け合わせた体制により、地主と関係が悪化している場合でも、現状のままでスムーズな解決・売却が可能です。

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配偶者による借地権の相続に関してよくある質問

配偶者による借地権の相続に関して、よくある質問とその回答をご紹介します。

Q1.地主への挨拶はどのタイミングで行うべきですか？

A.四十九日法要後など、落ち着いた頃に早めに行うのが無難です。

法的な期限はありませんが、地代が口座引き落としの場合、口座変更の手続きもあるため、放置すると心証を損ねる恐れがあります。

Q2.夫の名義のまま妻が住み続けても問題ありませんか？

A.2024年4月1日より相続登記が義務化されたため、必ず名義変更の手続きを行わなければなりません。

「取得を知ってから3年以内」に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

また、登記を放置すると、将来の二次相続や売却時に手続きが複雑化し、第三者に対抗できないリスクも生じるため、速やかに手続きを行いましょう。

Q3.借地権の相続税評価額はどのように計算しますか？

A.「自用地評価額（路線価×面積）×借地権割合」で計算します。

借地権割合は概ね60〜70％です。

これに建物の評価額を加えます。

計算が複雑なため、専門家への依頼が確実です。

Q4.高齢の配偶者一人では管理が大変です。地主に買い取ってもらえますか？

A.地主に買い取る義務はありませんが、交渉次第で買い取ってもらえる可能性はあります。

地主にもメリットがある話ですが、資金状況によります。

不動産会社を通じて条件交渉を行うのがスムーズです。

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